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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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セミナー開始時間の訂正とよもやま話。。。


外気温40度の生活に慣れ始めてきた自分が怖いですw

こんにちは。

先週のセミナー応募の件、、
毎度のことですがおかげさまで2時間くらいであっという間に400人くらいの申し込みが飛んできました。(メールボックス見たら18時半には申し込み定員を超えてたので次回からは申し込み方法を変えないといけないかもです。。)

と言うことで今回も抽選になりますのでよろしくお願いいたします。

あとワタクシ、大事なことをミスっておりました。(かとち様、ご指摘ありがとうございます)
確か前にセミナー会場を押さえる時に会場の人から
「当日は館内の電気点検があるから会場は17時までしか使えません」
と言われていたのをすっかり忘れて
13:00~18:00
なんて告知しちゃいましたが、正しいセミナースケジュールは
12:00~17:00
でございます。。。(いつもより1時間繰り上げのスケジュールですので12時までにお集まり下さい)

従ってセミナー後の懇親会も1時間繰り上げでやります。
懇親会・・・18:15~3時間 17:15~3時間

あと今回、申し込み段階で
セミナーのみ
セミナー+懇親会

というセレクトボタンが無かったかと思いますが、これは申し込み段階で「セミナーだけ」申し込んだけどお金は「セミナー+懇親会分」振り込んで来たとかでワタクシが混乱しないように二段階で申し込むようにしたためでございます。

と言うことで今回は当選者の方に一度「セミナーのみ」の扱いで当選メールを送り「懇親会希望者」の方にはご面倒ですがもう一度メールして貰う形にします。

以前はこんなことやる必要も無かったのですが、前回くらいからセミナーだけじゃなく懇親会希望の方も増えていて箱のキャパがギリギリになってしまってます。大変申し訳ございませんがご協力くださいませ。

そんなわけで正しいセミナーの告知案内を掲載します。

「狼旅団不動産セミナー 真夏のオオカミ祭りw」
開催日時 8月18日(土)12:00~17:00
会場    池袋を予定しています
セミナー内容 笑いあり涙ありないつものワタクシの不動産辻説法

懇親会 同日 17:15~3時間(ノリ次第では延長あり)
会場  セミナー会場近所の飲食店

会費 セミナーのみの方・・・4000円
    セミナー+懇親会・・・9000円
※いつのもように事前振り込み制になります


さて、連日猛暑続きでここ最近のワタクシ、、
夕方になるとビール飲みたさにあちこちの業者の飲み会に出没するようになり益々の体重増なのですが、
金曜日もとある業者さん達の飲み会に参列してきました。(どうでもいいけど乾ききった生ハムとケチャップだけのパスタしか残ってない立食パーティーでオトコ8000円、オンナ2000円なんてまるで安普請な合コンみたいな価格設定はやめていただきたいですw

去年も同じような飲み会があってその時はどいつもこいつも御大尽っぷり全開だったのですが、今年の飲み会は今の不動産マーケットのしょぼくれっぷりに比例して参加者も少なくなりワタクシの見立てでは昨年比60%減と言ったところ。。

なかでもやはりサンタメ屋さんの参加は激減してて去年名刺交換した業者さんで生き残ってるのは買取業者ばかりだったのですが、そんな会場で聞いた話では去年まで隆盛だったサンタメ屋さんで廃業するところが増えているとのことでした。

まぁ、今の世相で考えればサンタメ売買なんて無理ゲー的スキームなのでジャブジャブ融資が出なくくなれば淘汰されていくのは当然の話。。(ただ、最近はロットの小さい中古区分+○リックスでサンタメなんて業態に鞍替えしてるやつがいるそうなので引き続き注意喚起しておきます

そんなまだしぶとく生き残って金曜の飲み会に来てたサンタメ屋さんの社長さんともお話ししたのですが、やはりエビデンス偽造はもはやタブーに近い行為になってるそうでこれ抜きで融資をフカすのは非常に難しく結局、心が折れていく営業マンが続出してしまいデキる社員はとっととやめて行き出来ない社員だけが残ってるとのこと。

これが会社の固定費を圧迫しているそうでこの社長も「9末の金融機関の期末が終わったあと、まだ融資が渋いなら規模の縮小か廃業も視野に入れてる」なんて言ってたのでもしかしたらこれから年末に掛けて耐えきれなくなった業者さんがさらに消えて行く可能性が高いんじゃないかと思います。

そう考えるとあの「打ち出の小づち」だったサンタメスキームだけで食ってた業者さんって物凄く多かったんだと実感するワタクシですが、よくよく考えるとこの話、単に「クソ業者が消えてせいせいした」って話で終わることもでもありません。

と言うのもそんなクソ業者であってもサンタメ決済後に「家賃保証」をする名目で売却後に管理契約を締結してるオーナーさんも多いんじゃないかと思うんです。

特に「売主であるサンタメ業者が家賃保証しないと融資は認めない」なんて条件で融資実行されてる物件のオーナーさんだとその物件を家賃保証が切れたあとの募集は困難を極めるはずです。

また昨今は「こんな不正な手段で物件買わせやがって」と逆恨みしてかぼちゃ並みの裁判にまで持ち込むツワモノオーナーさんもいらっしゃるそうなのですが、その売り主である会社自体が廃業だの規模縮小だので保証する能力が無くなってくると裁判で勝とうが何しようが取れるものも取れなくなってしまいます。(ま、最初から取れるものなんか無いようにして売ってますからそもそも取ろうと考えるのが無理な話なんですけどねw)

また、管理業務だって社内がガタガタになれば従業員の質の低下等で満足な賃貸管理も受けられなくなり下手すると空室であっても募集すら始まらず酷い事例だと原状回復の費用請求だけが飛んできて払っても部屋はそのままってパターンもあり得ます。(と言うかワタクシ、過去に実際にそういう悪事を働いていた「上場系不動産会社」を知ってますがやっぱり当時のその会社の管理業務事情は最悪でしたっけ

ワタクシ、かぼちゃの問題で苦しんでる派よりもこのサンタメスキームの餌食になって苦労している人の方が多いと思ってる派なのでこのサンタメ屋さんの淘汰で起こるこれからのことがとても心配です。(恐らくですがかぼちゃ被害7000億に対してサンタメ被害は兆の単位まで行くはずですから)

と言ってもサンタメで喰らってる人はとりあえず頑張ればレントロールに近い水準の家賃を稼ぐことは不可能でもありません。(だからなかなかこの問題が表面化しないのですがいずれ耐えきれなくなった人が増えるに従いゆっくりと表面化してくるはずです)

今度のセミナーでもお話ししますが、
今、ワタクシがここ読んでる人に一番言いたいことは「自分の持ってる物件がどういうタイプの物件なのかを冷静に把握してください」ってこと。。

例えばサンタメ物件であろうと空室になろうと苦労せずに常に募集賃料で埋まるなんて物件であればいいのですが、、、
そんな物件であれば一番近い距離にいる地元の大家さんがマーケットに出る前に買っちゃってたはずです。(えぇ、、地元民がそんな利回りじゃ買わないから首都圏の投資家に融資アレンジ付きで回ってきて掴まされちゃってるんです)

また、部屋を賃貸に出すにしてもどんなタイプの客が借りに来るか?とか周辺のライバル物件と比較してどこが勝っててどこが負けてるかとかどこの仲介に頼むと埋めてくれやすいかなんてのは実際にその物件を動かしてみてわかることなので管理会社の月次レポートだけ読んで終わりにするのではなく物件の傾向と対策を日々考え続けてないとサクッと足元をすくわれちゃいます。(管理会社のマンスリーレポート見て安心しててすぐ近隣に自分の中古物件より賃料が安い新築物件建てられて根こそぎ住人を略奪されたなんて話もありますからw)

と、最近極めて初歩的なことばっかり書いてるワタクシですが、
先週の飲み会であちこちの業者と話してみるとその業者さんもここの危機管理の薄そうな人を狙い撃ちするスキームしか持ってなさそうだしこれだけクリア出来てればかなり負ける確率も下がるとわかったので今後もしつこく書いていこうかと思ってますw(たぶん不動産投資ってこれだけわかってれば絶対負けない気すらしますw)


そんな訳でワタクシ、
明日明後日は関西方面に取材旅行に行く関係でブログを更新出来るかわかりませんが、書けたら書きますってことでお許しください。。。。(明日は更新出来そうですけど明後日は無理な気がします)



関西で炭水化物まみれになって来るんじゃんw