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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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凄惨書の話。。。。


セミナーの申し込みは明日の18時開始でございますw

こんにちは。

昨日のブログネタですが、、

この住人さんがいつ退去するかもわからないってのに「飲み会まで参加希望」って人ばっかりでワタクシ、頭がおかしくなりそうですwww(と言いつつも我々二年後の更新時期で確実に撃墜する不退転の決意でございますw)

そんなコメント欄でこんなご意見がありました。

狼師匠の原状復帰請求の交渉の仕方が知りたいですね。
住人さん「敷金だけでいいだろ」とかいいそうでw


うーん、、
ウチの場合、基本的に「東京ルール」に完全準拠ですからその範囲での貸主側としての主張こそしますがさほど借主に無理強いをすることはありません。(間違っても10年居住でクロスだのCFだのの自然消耗を借主に請求することはありません)

と言うのもワタクシの発想は
「こんな物件に何年も住んでいただいた上に家賃まできちきち払ってくれてありがとうございます」って感覚。。
また、ウチの物件はそもそも原状回復費用があまり掛からないように最初から計算して建ててるので40㎡ある部屋であってもワンルームくらいの面積しかクロス貼ってもいない関係で退去時に全交換してもそんな費用負担もございません。

なのでウチの場合、あらかじめ取り決めた清掃代(㎡あたり1000円+消費税)以外はほぼ敷金を返すことが多く、稀に凄惨な使い方されてキッチンやお風呂、果てはエアコンなどの機器が壊れたとかもありますが、清掃代もプラスになることが多く、それを日々積み立てておけばこんな凄惨時(精算時と微妙に掛けてますw)費用に充てられるのでそんなに痛くもありません。(この清掃代の積み立てが意外に貯まるので機器の修理代に回せるし、場合によっては保険を上手に使うと、、、以下略)

ただ、今回の住人さんの場合、予め賃貸契約書に落とし込んである「清掃費負担」についても
「掃除代が掛からないようにこっちでキレイに掃除したんだから清掃代を免除しろ」
だの
「何年も住んでやってんだからそのくらい大目に見ろ」
なんて感じで言ってくるかもしれませんし、場合によっては「敷金管理士」なんて妙な野郎に敷金返還請求を依頼して話をゴチャゴチャにしてくる可能性も否定できません。。(ホント、こういう奴ってこういう金が返ってくる可能性のある話にはすぐ喰いつくからなーw)

そういや、ワタクシ、
以前に他の管理物件でこの「敷金管理士」なる得体のしれないやつと対峙したことがありますが、こいつらのやってることは基本的に「非弁行為(本来弁護士しか出来ない交渉を弁護士資格のないやつがやる行為)」なのでエラそうに名刺を差し出した瞬間に「ほほー、で、オタク、どこの弁護士会の所属なの?」と切り返すだけで大抵黙り込んでしまいます。(彼ら、「この弁護士法ギリギリのところの交渉です」とのたまいますがそもそもこの交渉行為自体が違法なので身分が弁護士じゃなければその時点でスリッパすら出しません)

さて、話を戻しますがこの手の住人との原状復帰交渉ですが、
ワタクシの場合、契約の段階でどこまでどう使ってどう壊したらここまで請求しますよと契約書の特約欄に盛り込んでます。(ってかこんなの誰でもやってることでしょうからドヤ顔で言う話でも無いですがw)

要するに何が言いたいかと言うとこの手の交渉は問題が発生するしないに関わらず契約段階できちんと契約書なり重説に条項を落とし込んでおき、実際に問題が発生して請求交渉となったときに「契約書第○条に則り」「契約書特約条項○条に則り」と契約書の条項を楯に取って請求しちゃいます。

ただ、楯にとって請求するって言っても借主と直でやり取りすると揉めることが多いので契約時に仲介してくれた業者さん経由で請求掛けてます。(こうすると仲介も「大家がうるさいので請求しました」とワタクシに責任転嫁出来るし、ワタクシは直接戦わなくて済むのでストレスも溜まりません)

仮に住人が請求見てクレーム付けて来ても仲介に「契約書に書いてある通りでお願いします。文句があるなら裁判でもなんでもどうぞ」と言わせてます。(仲介も「大家がそう言ってるので」と責任転嫁出来るので気が楽だそうですw)

えぇ、、
契約書に書いてないことはダメですけど最初から契約書に書いておけば大抵の事は通っちゃうものなんです。(「オマエはその契約書見てハンコ押してんだろ」理論ですw)

恐らくですが賃貸の退去時に揉めるのってここの取り決めが契約書類に落とし込み不足で起きてるんじゃないかと思います。
仲介さんによっては毎回同じフォーマットで作るところも多いので多少クセのある物件をお持ちの方は最初からそこを契約書に反映させておかないと紛争になりがちです。

またワタクシの場合、いちいち細かいところまで書かずに「○○を○○した場合」みたいな感じでちょっと包括的に見えるのように文書を作ってるので「○○なんだから▲▲もに該当するんだよ」と強弁も使います。

ま、これでも揉めれば裁判、、、なんて流れになっちゃうのですが、
ワタクシの経験ではたかだか十万少々の敷金を巡って裁判になるってケースはほとんどなく相手からなんと言われようと「契約書に則る形でお願いします」しか言いませんので諦めてくれることがほとんどです。(最初はメチャメチャ怒ってクレーム付けて来ますが何言われてもオウム返しみたいに返事してるとそのうち諦めること多しですw)

ただあれです。
ここで問題になるのが「住人の過失の有無」と「賃貸期間の長さ」です。
通常利用とそうじゃない無茶な利用法、あと実際に居住した年数でも請求金額は変わってくることが多いのですが大抵の住人はこっちが住人の過失だろ?と訴えても「これって俺らの責任じゃねーだろ」とか「何年も使ってたから自然に壊れたんだよ」と主張して支払いを拒んでくるものです。(えぇ、、この敷金の返還金を次の引っ越し費用に当て込んでるやつが多いので差し入れた敷金を必死に取り返しに来るんですw)

ワタクシ、こういうケースでは居住年数を考慮して「住人の過失かもしれないけどこれだけ長く住んでくれたから請求するのはやめよう」って発想で臨んでます。(大体5年~6年くらいを目途に長期入居者か短期入居者と分けてます)

6年も住んで貰っておきながら「これは契約書に照らすと請求対象だから請求しちゃおう」ってやると感情論で紛争になることが多く、恐らくですがこの住人さんは退去した後も「あの物件では酷い目にあった」とずっと記憶しちゃいます。

昔ならそんな記憶なんてどうでも良かったのですが、最近は賃貸物件ごとに居住者が議論するサイトも多数確認されてますので妙なことで揉めると「あの物件の大家は最悪だった」とか平気で書かれちゃいます。(そういや前にどこかのアパートで「この物件の大家が私の部屋を盗撮してる」って書かれてすっかり評判の落ちた物件がありましたっけw

どんな噂を立てられても平気で埋まる物件ならいいですが、そういうネット上のネガティブ情報には悪意を持ったやつが集まることが多くあることないこと尾ひれも付くことが多いので長い目で見るとこの手の噂は結果的に不利益を被ることが多いです。(まして、ネットに一度書かれた固有名詞はネット上から完全に消すことがほぼ出来ませんから)

逆に「ウチの物件の大家さんはとても親切で良い人だった」って評判の物件って不思議とその後も悪口書かれないものなので「こいつは今日で退去だからガッツリ請求してやろう(ゲスな笑み)」なんて気持ちより「ウチを退去してもどうかお幸せに(笑顔)」くらいの気持ちで臨んだ方が結果的にいいのかもしれません。

といろいろ考えたところで昨日の住人の退去時の請求ですが、、

昨日も書いた通り、
ワタクシは不動産ブロガーであると同時に皆さんに様々な情報をご提供する立場でございます。。(重ね重ねになりますが、やはりワタクシにも社会的使命ってもんがある気がするんです、、)

えぇ、、
この話はブログネタとして「共同住宅のルールを一切無視するヘビースモーカーが犬を部屋で多頭買いし6年居住したあとの部屋」って位置づけで契約書に書かれていること以上に因縁付けて「てめーらのせいで、水回りもなにもかも全部がダメになったじゃねーかよww」とブチ切れてスケルトンリフォームから原状回復した費用をそっくりそのまま請求してみますw(きっと相手も烈火のごとく怒り出すこと必至でございますがやはりブロガーとしてはこのくらい体張らないとダメなんじゃないかとw)


と言うことで昨日、お茶会に申し込んでくれた皆様、

2年後の8月末にこの汚部屋でお会いで来ることを楽しみにしておりますww(ついでに昨日申し込んでくれた方が2年後にまだ大家として無事にお茶会に参戦出来るようご祈念しつつ本日のブログは終了ですw)



2年も持たずに飛んじゃった人は容赦なく参加名簿から除外なんじゃんw