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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築戸建て賃貸の話。。。


一瞬でも外に出るとすべてのやる気が無くなりますw

こんにちは。

平成も30年となり、一番流通量の多いバブル期と言われた時期の平成初期の売り物件も築30年とすでにいつまで使えるのかわからない状況になってきました。

また、最近は団塊世代の高齢化も進み、ウチの周りでも空き家が増え時始めわりと広めの土地が売り出されることが多くなってきました。

大抵の売地は細かく切り刻まれ戸建て用地として再販されていきますが、接道(2m無いと再建築出来ません)が悪いと戸建て用地としての転用が難しくなりそんな土地が「クズ土地」と呼ばれ小規模アパートなどの収益物件用地として再販されます。

最近の不動産投資家さんはこういうクズ土地を安く仕入れ利回り8%から9%前後の利回りが叩き出せるような収益物件にしてしまうのですが、それを初心者が一人でやるのは不可能に近いので結局、初心者系の人は業者が建てた利回り6%~7%前後の建売収益アパートを35年ローンとかで買ってます。

なぜこんな物件に今頃手を出すかと言うと、、
①新築なのでフルローンが出やすい
②セミナー等の影響で6%と言う利回りが高利回りだと洗脳されてる
③買って10年は手間が掛からず余計な経費が掛からない
④新築物件なので賃貸マーケットでも競争力がある
⑤新築プレミアがあるので設定家賃が高い

なんて理由じゃないかと思うのですが、

これは見方を変えると
①新築なのでフルローンが出やすい
→金利が高いので長期ローンを組むと残債がなかなか減らない

②セミナー等の影響で6%と言う利回りが高利回りだと洗脳されてる
→実際、周りを見回しても5%台がほとんどなので6%の利回りを見ると思わずケツが浮きますww

③買って10年は手間が掛からず余計な経費が掛からない
→修繕費等は掛からないけど安普請に出来てるので入れ替わりが激しく実際には募集経費と原状回復経費が結構掛かる

④新築物件なので賃貸マーケットでも競争力がある
→最初の3年くらいは競争力があるかもしれないけど周りに競争相手になる新築が建った瞬間に競争力が低下する

⑤新築プレミアがあるので設定家賃が高い
→新築の時点で広告費○か月だの言ってる時点でそんな期待しちゃいけませんw

なんてことも言えます。

要するに新築の業者系アパートなどは建築経費を圧縮しないと利益が出しにくくなっていてどうしても安普請になってしまい、今後建築費が安くなるタイミングで建て始まるであろう新築物件と比較すると「古いくせに高家賃」という状態になってしまい10年くらいは大丈夫なんて思っててもあっという間に競争力を失ってしまい残債が減らないので買った値段でも売り逃げ出来ないという状態になってしまうんです。

そこで今、脚光を浴び始めているのが「新築戸建て賃貸」です。。
新築戸建てであればアパートなどの集合住宅と違い
①ファミリー層なので単身居住者と比較すると滞納リスクが低い
②一度住むとなかなか引っ越せないので長期入居が期待出来る
③建物管理にシビアになる必要がない
④共同住宅より物件供給量が明らかに少ないのでわりとブルーオーシャン
⑤賃借人が住んでないと実需用として高額転売が出来る
⑥自分で住むと嘘つけば住宅ローンが使えるww

なんて恩恵が付いてきます。

と言っても新築物件を建てるわけですから建築費と賃料の乖離を考えないと集合住宅のような高利回りは期待出来ません。

ちなみに一般の人が工務店に新築を依頼すると木造建築での坪単価は65万~80万程度(ハウスメーカーだと軽く100万超えちゃいますけどw)。。。

新築戸建てでの必要床面積は昔の4LDK仕様(120㎡程度)ではなく3LDK仕様(85㎡程度)あればいい時代になってるのでこの床面積85㎡に0.3025掛けると坪数は25.7坪になります。(実際は延床面積になるので93㎡くらいが建築面積となりその面積で建築価格として課金されます)

25.7坪たとして坪65万で建てると1670万。。
これに見合う土地を探すとして18坪くらいの土地を都内で買うとなるとその坪単価は安くて120万くらいでしょう。。

と言うことで
18坪×120万=2160万・・・土地
25.7坪×65万=1670万・・・建物
合計 3830万円

新築戸建てて3830万円もすると賃貸で得られる家賃(坪120万の土地ですから貸せてもせいぜい家賃は20万が限界でしょう)を想定し利回り計算すると
年間賃料収入=240万円
物件価格3830万円
利回り=6.2%となります。。

実際には新築時に諸経費が10%くらい乗っかりますから物件価格は4213万。。
実利回り計算すると5.6%程度まで落ちてしまい正直、「この利回りで不動産投資を考えるならやんなくてもいいんじゃね?」と思ってしまうのはワタクシだけじゃないと思います。。。

さて、話はちょっと逸れますが、、この物件価格の4213万円。。
戸建て分譲会社が実際に値付けして捨て看出して売り出すとしたらどのくらいで売り出すと思いますか?

ワタクシの感覚では坪120万エリアと言うことを考慮して4500万~どんなに高くても5000万程度が限界じゃないかと思います。

一般に戸建て分譲業者の戸当たりの利益は15%~20%前後なので売値が5000万だとすると4000万前後で新築しないと利益が出ません。

と考えると戸建て業者さんはもう少し安く建てているってことになるのですが、、、それ以上に強力な戸建て屋さんがいます。。

えぇ、、いやゆるパワービルダーと呼ばれる戸建て屋さんなのですが、
このパワービルダーでの代表格は飯○建設グループ。。(華原なんとかってオンナが最近新聞を賑わせておりますが以下略)

一年間に分譲販売する棟数が桁外れに多いのでこれはあくまでも想像ですがこの会社の建築坪単価は30万円台ではないかと思います。(そんな安普請な坪単価で35年のフラット35を組むってある意味バクチな気もするワタクシですが、、今回は話題が違うので話を進めます)

ただ、この坪単価30万円台で一般の方が建てるのは当然不可能なのですが、一つだけ道があります。

それはいわゆるコバンザメ手法と言う「パワービルダーが工務店軍団と締結してる年間建築棟数のノルマをクリアするべく便乗で乗っかる手法」です。。。

ちなみに我々の事務所に週二回ほど届くアットホームの折り込みチラシに季節限定ではありますが、これらのパワービルダーが建築ノルマを消化すべく「新築するのでしたらウチの工務店で安く建てられるよー」ってオファーが時々届きます。

その価格ですが、パワービルダーの儲けが乗っかってても建坪25坪計算でも800万円。。。(昔555万円の家とか言うのがありましたがパワービルダーが新築するとしたらこんな価格で建っちゃうんですw)

ま、これに外構費用とかが乗ってくるはずなのでそこは割り引いて計算してもさっき計算した土地建物の物件価格を再計算すると、、3160万まで下げることが可能になってきます。

そうなると利回り計算で7.5%まで跳ね上がり、将来賃貸需要が無くなり売却するにしても少なくとも買った値段くらいでは売れるはずなので負けることが無くなります。

と言うことでこれから新築戸建て賃貸をやりたいって人は
①土地が見つかったらパワービルダー軍団に「新築やりたいんだけどそちらの建築枠余ってないか?」を聞く
②ボリューム入れて貰い気に入るボリュームが入れば土地の買い付けと決済
③おもむろに新築を建てる
④ウマー

安普請なパワービルダー様とは言え、分譲戸建てを建ててるわけですから内部の水回りなどの設備も賃貸用途は違うものが付いてるので(但しそんなに種類は選べませんがw)賃貸で運用するならそれなりの家賃も期待出来ます。

あくまでもこの手法は季節モノなので通年で出来るわけでもありませんが普段からこの手のパワービルダーさんともパイプを持っていれば「戸建て分譲用地では買えないけどオタクでアパート建てるなら売主に話してあげてもいいよ(但し、タンボ頂戴w)」なんて余計な話までよく飛んできますから投資物件だから投資物件専門の業者とばっかり付き合うのではなくこの手の異種格闘技系業者とも仲良くなっておくのも悪い話じゃないかと思います。

えぇ、最近のパワービルダーさん、、
レインズに載ってる物件でも平気で満額で買っていきますから相当安い坪単価で建ててるはずですよ。。。w




但し、35年持つか持たないかは神の味噌汁なんじゃんw