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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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目標変更です。。。


皆さんのためにそろそろスルガロング全ツッパをやめようかと思い始めていますw

こんにちは。

最近のニュースの影響なのか、サンタメ屋さんや「融資フカしたいんだけど協力してくれますか?」的な物確が少なくなりやっと悪いことばかり考える業者さんも減ってきたのかなーと思う昨今、、。

そうは言っても減って来てるのはひやかしみたいな物確(「ネット広告で出してもいいか?」とか「3割引きで買付け入れてもいいか?」とか「買いたい客がいるから融資先も紹介してくれないか?」などw)だけなので正直、融資が出なくなったから物件が売れないということでもありません。(単に決済の時に最終買主に会うことなく取引出来たってのが無くなっただけですw)

事実、ウチの会社の売り上げも去年よりは今年の方がマシだし、融資が出なくなってきたと言われてる春先以降の契約数も昨年比300%マシ。。。(ま、去年の今頃が最悪だったってのもありますがw)

なんでそうなったかと言われれば、
不動産投資家の数が5年前と比較すると激増してるし、何よりアベノミクスなどで景気が良くなったおかげで今までは他の投資をしていた人が「そろそろ融資もキツくなってきたからそろそろ物件価格も下がろだろ」と不動産に目を向け始めたもの一因かもしれません。。

もちろん手金が無ければ融資も出にくくなってますが、最近のウチでの売買契約はほぼ融資特約無しのフルローン、、

「え?今どきそんな条件で誰が買ってんのよ?」
と聞かれればその答えは「宅建業者」です。。(しかも転売目的ではなく会社の固定費稼ぎな社有目的で買うとこがあるんです)

我々、いつかはスルガの悪事もバレて同時にそれ見てビビッて融資の紐を締め出す金融機関が出てくるだろうなんてのは3年くらい前から予測していたのでその頃から夜な夜なエスパー君と手分けして営業に廻り、宅建業者で融資特約無しで買うであろう金融資産豊富な会社をピックアップして仲良くなりエンドの客がダメになったらこっちの客層にシフトしようと日々、デブになるくらい酒を飲み、脂っこいものを食べそれはそれは命がけの接待してました。(言い訳がましいですが、ワタクシがデブのままなのはその副産物でもありますw)

それが証拠に、昨年の2月くらいからワタクシ、あまり都内ではセミナーも開くことなく飲み会のイベントもほとんど立ち上げていなかったと思いますが、これもひとえにいつか来るであろう不動産クライシスに備えての自己防衛でございます。。(そしてもうそんな無茶な営業しなくても業者系顧客は充分囲えたのでぼちぼちセミナーを再開してるし、今後はもっと団員系イベント増やしますってw)

また、最近、団塊世代の世代交代もあり春先くらいから相続系の物件売買の盛んです。
いい物件であればまだまだ利回り5%程度でも充分売れるし、特に築年数がそれほど経過して無ければ大抵の物件はワタクシが査定した無慈悲な高値であってもそれなりに買い付けは入ってきてます。(ちょっと粘ると指値買い付けが満額近い買い付けに変貌するのですがそれはエスパー君の繰り出す「プラチナ指値へのハッタリ対抗術」によるものではないかとw)

そんな相続系の買主さんと決済の時によくお話しするのですが、
確かに今はまだ物件価格も高いけど本命である築浅物件は出た時に買わないとすぐ無くなっちゃうそうなんです。。

また、築30年超えの平成初期くらいまでの物件と言うのはまだ世に溢れかえるほど売りに出てますが相続向けの築年数の浅い物件と言うのはタマ数も少なく木造系であればたくさん売りに出てても築浅のRC物件と言うのはかなり競争率が高いとのこと。。

買付けを入れても他の買主に取られてしまうことが多いので段々焦りが生じて「ホントはもっと安くなった時に買いたいけど相続の時間を考えるともう限界」と多少の高値は承知で買いに来てるんだろうと思うのですが、昨今の不動産業界を見るとワタクシ、その考えもまんざら間違いじゃない気がします。

と言うのもこれはワタクシの持論ですが
「これだけ不動産投資のプレーヤーも多いし銀行も不況で不動産投資を絞ってるわけでも無いので物件価格はちょっとは下がりはするけど数年は横ばい」
と言う気がします。

そう考えれば今以上の値下がりを待つより金利が安い今の時期に多少高くても買ってしまった方がいつまでも買えないと生じる「機会損失」も無くなるし、それよりなにより本来の目的でもある相続税の低減という目標に対して理にかなってます。

と言っても最近売り出されている物件は業物が多く、それらの物件の完成利回りを見ると「新築プレミア家賃」での設定であることが多いですから相続税は安くなっても結局、出口局面でガミってしまうんじゃないかと心配してしまいます。

ただ、目先の目標はあくまでも相続税なのでいつくるかわからない出口局面(相続系の人は保有耐性が高いので物件価格が安くないと売れないって時は「売らない」って選択が出来ますからw)なんか考えてちゃダメだそうでこの話、どっちが正しいのかはわかりませんが相続問題を抱えた人ってのはワタクシみたいな相続なんて心配しなくても困らないって層の人間よりも遥かにもっと上の次元で物事を考えてるような気がしてきましたww(ってかなんかうまい具合に言いくるめられてしまった感もありますがw)

そう考えると億稼ぐなんて言ってるうちは億なんて掴めないでしょうし、ここは「1兆円くらい掴むぞ」と思って初めて億単位の金を掴めるのかもしれません。(ってかホントに自己啓発本に触発されてかのような表現になってる感マシマシではございますがww)


と言うことで、、

先日書いた「ここの読者に求める大家レベル」についてですが、
従来の「10年後に億単位の資産を形成させる(そしてワタクシに銀座の廻らない寿司を奢る)」
から
「相続の時に高いとわかってても買わざるを得ないくらいの属性になる」
にハードルを一気に引き上げさせていただきますwww(あれだよ、廻らない寿司なんてレベルでモノを語るから小さくまとまっちゃうんだよww)

ワタクシにもよくわからないのですが、
昨今の相続系の方の売買取引を見てるとどうも世間で言われてることと実際の不動産業界の実像が違ってる気がしてならないんです。。。

えぇ、、
もうちょっと時間が経てばその実像とやらも見えてくるとは思いますが、今までとはなにか違うウネリみたいなのが起きたりしてその流れにうまく乗っかれればそこそこイケる気がします。(あちこちでそんな話を聞きかじったのですが、皆さん異口同音に株主総会が終わってしばらくしたら、、なんて時間軸での話でしたよ)



うーん、、今日はなんとなく雲を掴むっぽい話になっちゃたけど少なくとも仮想通貨絡みの話じゃなさそうなんじゃんw