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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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うるさい投資家の話。。。


今日は21時までに読み終えてポチっておいてくださいw

こんにちは。

昨日のブログネタでこんなコメントが入りました。。

「うるさい投資家」

自分の事が言われているようで、恥ずかしいです。
先日、とある西宮の物件に指値を入れました。
490→400となり、仲介さんからもなんとか行けそうです。との、快い返事あり。
ここで、読め爆弾が、炸裂し、今回の仲介さんは、サンタメだし、今の居住者の個人情報丸出しで、送ってくる仲介だから、と、言う事で、嫁から、仲介さんに、振込の証明をだしてくれと、しかも、偽造できないような形でと、強く強く要請されました。
又、よせばいいのに、380でと、再交渉もしておりました。

週が明けて、仲介さんより、今回のは、別の460の人、融資特約ありますが、そちらに流れましたーとの、連絡ありました。
「築40年に融資なんてすぐにつくのか?」と、疑問にも思っており、面倒くさい、わたしらに売るのをやめたんじゃないのかと、勘ぐっております。

いつも物件見学行く際は、嫁と行くのですが、細かい嫁にいい顔されたこともなく、なんと言うか、あれですな。

そこで、質問ですが、
①わかんないでしょうけど、今回の物件は、やはり嫌がられたのですかね?
②不動産の、交渉では、女性は、嫌がられるものなのでしょうか?

正直、私が仲介なら、うるさい女性は、避けたいし、テンション下がります。笑
なんとも、こたえにくい質問ですが、答えが、あるようなら是非お答えくださいませ。



うーん、、、

これは非常に答えにくいご質問ですねー。。。。(書けばいろいろ敵が増えそうだしw)


ワタクシ、不動産取引で細かいこと言う人が必ずしも嫌いになるってことはないと思うのですが、、、
不動産屋から見て「え?これって必要なことなの?」ってことを執拗に要求してくる人はヤバイと思います。(えぇ、、一気に警戒モードを2段階引き上げますw)

例えばですが、、「境界査定や測量」。。
確かに土地の売買もありますから土地の面積も重要です。
ただ物件が投資用不動産である場合、土地の面積が極端に違う可能性が無くまた、売主が現況有姿売買で公簿売買を希望してるってのに「境界立ち合いと民民、官民査定もやってくれ(しかも「測量なんて売り主責任なんだから売り主が費用負担するなんて当然w)」なんて言い出せば「あー、、わかった、、オマエには売らない」ってなります。(測量なんて簡単に出来るでしょって思ってるかもしれませんが都内であれば100万近く掛かるし、近隣に頭下げて境界立ち合いしてもらい全部のハンコを気持ちよく貰えればいいけど積年の恨み事を言う人も多く、また役所に官民立ち合いして貰って書類のやり土地するだけで3か月くらい掛かるってことを知ってればなぜ売り主が現況有姿、公簿売買にこだわるかわかって欲しいってもんです)

また仲介もそこを突いてくる買主じゃ「この手のタイプは売った後にもなに言ってくるかわからないからなー」と違うお客を客付けしようって気持ちになっちゃいます。

ご質問の方の「偽造出来ない形の振り込み証明」と言うのが何を指しているのかわかりませんが、銀行に出すエビデンスでも無いし、売買価格を考えると偽造するリスクの方が高いと思います。。(業者免許でやってる宅建業者は1000万くらいの供託している関係でそれ以下の儲けじゃあまりそこまで騙そうとはしないものです)

また買付け入れて買う意思を見せれば普通の不動産屋は賃借人の個人情報まで開示してくるのが通常の動きです。(えぇ、、買主が書面入れて「買う」って言ってんのに「どんな賃借人が住んでいるか?」なんてとこを「個人情報保護」の観点で見えなくするってのは買主にとってはアンフェアですから)

なので不動産屋からしたら「買付け出してきたから居住者情報を開示してんのになんで怒られるのよ?」って思ってるはずでそこに輪を掛けて更なる値引きを要求すれば「こいつ意味わかんねーよww」って流れになる可能性が高いです。

ただ、今回の場合、380万で買うって人に対して融資特約付きとは言え、460万の買い付けが取んで来れば売り主さんに隠すわけにもいきませんから「一番手のお客さん、380万て言ってますけどさっき460万の買い付けが入りまして・・」と言うでしょうし、売り主さんも高く売りたいに決まってますから「とりあえず460万の人の話を優先してくれ」というのは自然の理。。

仲介さんがめんどくさがって振り替えたという可能性も否定できませんが今回の場合は単に高い買い付けが飛んできたからって事情かもしれませんので一概に「めんどくさがって相談者の方に売るのをやめた」とも思えません。

ただ、「築40年に融資なんてすぐにつくのか?」って話、、
実際、買主の属性さえ良ければ築40年だろうとそこから30年ローンを引っ張るのも無理ではありません。(たぶんそこも不動産屋はよーく見て「この460万の客の属性を考えたらありうるなー」って思って自信たっぷりに振り替えてる可能性も低くありません)

と言うことでこれを質問①の答えとさせていただきます。

で、ご質問の②ですが、
これは結論から言って女性だから嫌われたと言うことではございません。。

冒頭でも書きましたがこれは、
不動産屋から見て「え?これって必要なことなの?」ってことを執拗に要求してくる人と判断されているからではないかと思います。

中古の投資物件の売買では同じものというモノが二つと存在しません。(まったく同じに見えても細かいところで微妙に違うものなんです)
しかし、不動産屋はその物件の違いについて一つ一つ検証して100%違うことを証明することが出来ません。

なぜならば不動産屋はあくまでも宅地建物の売買の専門家であって建築や設備の専門家ではないからです。(なので契約書にしても重説にしても宅建業者として説明すべき項目という事項があらかじめ決められています)

従って売主が「シロアリの被害や雨漏りなんて無いよ」と言えば売主のヒアリング結果を重説の落とし込みますが、間違ってもそれを裏付けるために屋根裏や床下に飛び込んで調査なんてしません。(外観で明らかにわかることは重説に落とし込みますがそれ以上のことは調査する義務も無いんです)

なにの売買が終わってから「こんなの説明不足だ」と仲介を責める方がいらっしゃいますが、我々不動産屋から言わせると「ホントに不動産売買を理解して買ったんですか?」って聞きたくなっちゃいます。

そう考えるとこれは相手が女性だから嫌がられてるのではなく「いくら説明しても理解して貰えないお客だ」と認定されてるからではないかと思うし、我々業者がこういう方を嫌うのは「決済後にいろいろイチャモン付けて無茶な訴訟提起をして来るんじゃないか?」って疑ってしまうからです。

ちなみにワタクシ、買主さんが「不動産屋から見て意味の分からない訴訟を提起する方」だと認識するとこの方とは絶対取引しません。

理由は簡単です。
一般的に昨今の不動産訴訟は過去に提訴された様々な裁判を経てほぼ判例が出揃っており判例主義な裁判所に対し、その判例と逆な訴訟を起こしても勝つ見込みがほぼ無いからです。(それと決まって我々クライアントの味方側まで訴えてくるんですw)

不動産屋は己のクライアントの要求を叶える立場ですのでうっかり仕事を引き受けてそういう「勝てる見込みのない訴訟を感情論だけで提訴したがる方」の言い分で動くと相手の仲介から「オタク、、この話の判例知ってて裁判やろうって言ってんの?」と笑われます。(弁護士って裁判で勝っても負けてもフィーが発生するけど不動産屋は裁判やるだけ時間と手間が無駄になるだけで一銭にもならないのに輪を掛けて我々まで訴えてくるんですからホント、関わりたくありませんw)

笑われて信用なくせばこの仲介さんとは二度と取引出来なくなるし「あの不動産ってこんなことも知らねーみたいだぞw」と言い触らされればたちまち業界での信用を失い、貰えるはずの仲介手数料以上の損害を被るんです。

そんな面倒な経験をたくさん積んでる不動産屋ほど「こうやるとこうなるからあまり派手に責めない方がいいですよ」とか「こう言うことは取引の前に言っておいてコトが起きたら「ほら、言ったとおりになったでしょw」とそこを逆手に取って責めるといいですよ」とアドバイスして不動産取引中のトラブルを未然に防ごうとします。

それで大抵のトラブルは防げるものなのですが、もう一つややこしい問題があります。。

えぇ、、
こっちがそこまでいろいろ対策してるのにそれが全く伝わらない仲介さんの存在です。


例えるなら昨日のブログに登場した仲介さんみたいなタイプなのですが、
その相手業者さんの経験不足が原因で出てくる話がすべて後出しじゃんけんになりそれが原因で奥様が相手仲介なり業者に対して「言いようのない不信感」を覚え、何もかもが信用出来なくなってしまったんじゃないかと思います。

デキる業者さんであればこう言うことに対しての危険予知能力がありますからここまで話がこじれることもないのですが、そういう能力に欠ける業者に当たるとこの意思疎通がうまく機能しなくなりハッキリしないことがどんどん増えてしまい、「こいつ、、どこまで理解して取引してんだよww」って思いが増幅され「行った言わないの話じゃ困るから全部書面にしろ」なんて話になってしまいます。

実際、昨日の話でもワタクシが契約時に口酸っぱく言っても買主さんがあとからあとからいろいろ思い出したように「あれはこうしろ、これもこうしろ」と言い出すと「そんなの仲介レベルでうまく言いくるめてくれればいいのに」って思うことが多いです。(ちなみに昨日の仲介さんはあまりに売買の経験不足なためにほぼ伝書鳩レベルでしかなく買主の意向をそのままダイレクトに伝えるだけの役回りな模様です)

これを買主さん側で防ぐとしたら
①指値の最下限を理解してそれ以下の無茶な指値をしない(するなら買えない覚悟でおもいきり指し、買えなかったら縁が無かったと潔く諦める)
②仲介さんや業者に「こういうのは困るから先に言ってくれ」と困ることを取引前に列挙する(買い付けに「買い受け条件」として書いておくといいです)
③仲介さんや業者の性格と不動産スキルをチェックし頼りない仲介なり業者であればメールなどで台本を作ってやり相手にやらせる(交渉能力ってある意味作文能力が無いやつほどダメなことが多いです)
④相手の能力が欠けてると理解したらそういうタイプの人間だと割り切りそれにこっちが合わせる(決して同じ秤で図ってはいけませんw)

交渉事ってなんでもそうですがほぼ先手必勝で「物件を買うにあたりこちらはこことここについて拘ってます」とかを先に言っておくと相手も反論しにくく、相手がどこまで理解する能力があるのかをあらかじめ把握してその人に合った話し方をしないと本来であれば「難しくて理解出来ませんでした」ってことを「そんな風には受け取ってません」だの「食い違いになってますねw」とか言われてごまかされますw(先日書いたツーブロックゴリラの話しがまさにこれでございますww)

また「譲るべきところは譲り戦うべきとこを戦う」という正論に聞こえなくもない信義則を前面に出すと意外にこちらの言い分が通りやすくなるものです。(逆に何から何までこちらの言い分を通そうとすると問題がこじれてしまい解決の道が遠ざかるだけでなくその業者とは二度と取引して貰えなくなりますw)

またこれも大事なことなんですが、
不動産取引と言うのは物件が良い物件であればあるほど競争力が高くなり買いたい人は増えますが物件は一つしかありません。
そうなれば売り主が優位に立つのは当然でそこで買主があれこれケチつけては買える物件も買えなくなるのも事実です。


指値でよく勘違いされるのはここで
「他のやつならいくらで買付け入れて来るかな?」
って部分を
「自分はこれしか出せないからこの指値」
と自分の都合だけで考えてしまい、

挙句、
自分が買うならこことここも直して貰おうなんて鬼差ししたことをすっかり忘れてしまい
優位であるはずの売り主の心情を逆撫でしてしまうなんてことがよく起こります。。
(ちなみに「いくらまで指せますかねー?」と相談された時に「売り主さんとか仲介さんってどんな性格?」ってワタクシが逆質問するのもそのためですw)

不動産取引はお互いの利害が激しくぶつかる交渉ですので自分の主張ばかり通そうとすると「身勝手な奴だ」と思われるしなんでも認めてしまうと「ゆるい相手だからこっちの言い分をがんがん通しちゃえ」って話になりがちです。

我々不動産屋の考える取引上の常識や慣習を知らずに持ってる知識だけをぶつけると「不動産取引にそんなことまで持ち込むなよw」と笑われることもあるのでわからない時や迷ったときは担当仲介に「こういう時って不動産の商習慣ではどうなの?」って聞いてみるのもこんなことでもスキルアップの足しになるかと思います。(ワタクシは職業柄いつも無意識に考えてる不動産の商習慣ですが実社会とは結構かけ離れていることも多いですw)

そんな経験を一つ一つ着実に積み上げていくとそのうち仲介さんが幼く見えたりするもんです。


そこまで行けば、、あれです。。
もう自力で不動産屋開業して自分の物件を自社で仲介して手数料を落とすなんてことも可能になって来ますよwww(あ、でも業者やるならそれなりに物件買わないと宅建業者の維持費でガミるのでここはご注意ですw)



実は旅団で最終的に目指してるのはこのレベルなんじゃんw