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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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今、「物件を買いたい」って人に対して注意事項。。。


新幹線の椅子が楯になるなんて知りませんでしたw

こんにちは。

不動産投資に対する融資がめっきり厳しくなり昨今はちょっと前までブイブイ言わしてたサンタメ屋さんでも仲介業務に徹するとこが増えて来たように感じます。

また1億超えの物件に対し手金が必要になって来たからなのか不動産投資のポータル見てると数千万くらいの築古木造アパートの売り込みが以前より増えて投資物件の問い合わせランキングに並ぶ人気上位物件も相当な様変わりをしているようです。(気のせいか2000万レベルの築古アパートばっかりになってるような。。)

築古物件ですから利回りも高く見え、ポータルサイトで物件探している人からしたら「おお!!これってなんかいいんじゃね?」とついつい物件をその広告掲載業者に問い合わせてしまいがちですが、その前にいくつか注意事項を挙げておきます。

まず第一にその広告掲載物件、、
基本的には「高利回りな物件、、無いかなー」と日夜レインズを徘徊し、「ををを!これなら並みいる積算星人にうってつけなんじゃん」とブツモトに資料請求して己の顧客に「未公開物件出ましたー(しかも積算出ますw)」なんて言って送り付けてる物件である可能性が高いです。

これを見分けるポイントはマイソクチラシの下部。。
いわゆる「社帯」と言われる業者名が入ってる社名の帯欄がズレたりそもそも何もないって場合はブツモトがレインズに載せた広告の社帯部分を隠すかすり替えるかしてブツモト(元付け)がわからないようにして送って来てる客付け業者である証拠です。

この場合、ブツモトから見るとその客付け業者さんは日本中に散らばってる数十万社の仲介業者の中の一社に過ぎず、ヨーイドンで広告掲載している関係もありいくら割安のいい物件であろうと他社から早い買い付けが入ればブツモトは容赦なくそっちに売ります。

しかもブツモトからするとこの時点で両手仲介を諦め片手仲介でもいいやと思ってレインズに載せてますから両手仲介でありがちな「買主有利な仲介」というのはあまり望めません。(逆に両手仲介になると思ったブツモトさん、、片手仲介になる買付けなんかすっ飛ばして両手仲介での成約を優先したがるので買主の指値が通りやすくなります)

そんな中、最近はレインズにも物件情報を載せるけど両手狙いでポータルサイトにも載せるという仲介さんがいます。
この場合、送られてくるマイソクを見ると社帯もきっちり印刷されてるし、媒介が「専任媒介」なんて書かれている可能性が高いです。

また売り主とガッツリグリップしているので指値幅を把握している業者も多く、両手での成約を優先しようと思うと「ここだけの話、○○万でも売っちゃうよ」なんて最低指値幅まで教えてくれることすらございます。。(えぇ、、こうなると売主の利益よりも自社の成約手数料がどうなるのかに興味が沸いてしまうものですw)

と言うことでまず仲介さんから送られてきたマイソク資料の社帯を見るという習慣を身に付けてください。

次に指値幅についてです。
よく売値5800万円 利回り8%なんて売り物件の広告を見て「収支計算したらやっぱり利回り10%ないと無理」なんて言って買付けを4640万円で出しちゃう人がいます。(そういう時って「10%で4640万だろー」と思いつつ「ここはちょっと丸くして4500万」なんて買い付け入れて返り討ちに遭うこと多しなのですが)

しかもその物件がすでに3年近く売りに出ていたとか言う情報を聞きつけ、「3年も売れずに棚ざらしになっているんだから大幅指値が通るはず」なんて思ってさらに強烈な指値で買い付けを入れちゃう方が時々見受けられますが、、その指値で買える可能性はほぼありません。

なぜかと言うと、レインズに載ってると言うことは全国津々浦々の業者が見てるに等しいことですから売値5800万に対し利回り10%なら現金で買ってもいいよなんてオファーはすでにたらふく届いてます。(そのくらいであれば転売業者だって触手を伸ばしてくるのでこの手のサキモノ物件はそれ以下で買えるってケースはほとんど無いんです)

また、3年もレインズで棚ざらしになっているということは売主が「これ以下の買い付けは受け付けない」と突っぱねている可能性が高くその突っぱねる原因の一つに挙げられるのが「残債がそれ以上に減ってない」ってことが多いです。

最近、やたらレインズ上に売り物件が増えていますが、未だに高値で売られているのは大抵、この「残債が多すぎて指値なんか受けたら抵当権抹消出来ねーだろww」ってパターン。。

担保抹消出来る売値以下に指値した買付けが通るわけもないのでここを理解せずに自分が買いたい金額で買付け入れても意味が無いってこともご理解ください。

また、一部には抵当権の書かれてる乙区が無かったり(乙区欄が無いとはすなわち借り入れが無いってことです)、明らかに抵当権に書かれた借入日から相当日数経過していて「こんなのほとんど残債なんかねーだろww」って物件でも全然指値が通らないってケースがあります。(借入が無いから安くなるって思うのも実は早計だったりするんですw)

これは大抵、相続人が売却益を分配するのに「最低このくらい欲しい」と目論む利害関係者がいて「これ以下だと売買しない」とか言ってるケースが結構多いです。

あとは「建築費で○千万も掛かってるのにそれ以下で売るなんてあり得ない」と建築代金の年数で償却されるってことを理解してない建築費がクソ高かった昭和時代の人あたりが激しく抵抗するケースなんてのもありますが、こういうケースにぶつかるとこれも派手な指値が通りません。

ただ、こういう激しく抵抗する人ってなぜか時々気が弱くなり「なんか最近、こんな価格でも売っていいやって思ってきたよ」なんてことを言い出すものです。(しかもそう言っておきながら買い付け入れると「あ、そんな買付けが入るならもう少し頑張るなんて朝令暮改な人も多いので注意が必要ですw)

そんなチャンスは一瞬なので長期間追っ掛け回すのでしたら売り主に一番近いブツモトとコンタクトを取りそのタイミングがくるのをじっと待つのが良さそうです。(ちなみにウチの場合、売主がそう弱気になっても「そんな弱気になってんじゃねーよ」と一蹴しちゃいますけどw)

そんな指値ですが、
①手金無しでも銀行融資が出そうな物件
②その条件であれば誰でも買っちゃうだろうなーって物件
③利回りが低くても見た目が良さげな物件

に関しては誰もが欲しがる物件であるのでそんな物件に無茶な指値して買い付け入れても高確率で一蹴されると思ってください。

となるとあれです。。
逆に派手な指値が通りそうな物件、、というのも見えて来ます。。
①手金無しじゃ銀行融資が通りそうもない物件
②その条件であれば誰もがためらう物件
③利回りが低くて見た目が良くない物件


これに謄本なんか見て「お、こいつ意外に残債減ってるじゃん」なんてヤツを狙って無茶な指値を通して安く買ってる人が最近は増えていますから今、物件を買いたいと思うのでしたらこんな発想で狙ってみてください。

ただあれです、、
①手金無しじゃ銀行融資が通りそうもない物件
②その条件であれば誰もがためらう物件
③利回りが低くて見た目が良くない物件

なんて物件は往々にして不人気物件だし賃貸の客付けやその後の運営に相当な自信を持ってる人じゃないと酷い目に遭う確率が上がります。(そんな物件を紹介料や成約料取ってズブの素人にフルローンで買わせてるやつがいるってんですから泣けてきます

しかもこの手の物件、、ずっと売れないもんだから利回りも相当高く売られているので素人の投資家から見ると「お宝物件(しかもこれを掘り出し物物件とか勘違いしちゃうものです)」だと思ってしまうので今日のブログネタの最初の方を読んでいただき

・この物件はどんな経緯で自分に流れて来たのか?
(レインズ物件で客付け業者が社帯消して「高利回り!高積算!」なんて言って出して来ただけとか最悪ですw)

・物件情報提供者はどんな種類の業者なのか?
(融資アレンジにやたら詳しい業者だと嵌めこまれる可能性が格段に上がりますw)

・どこまで物件について情報提供されているか?
(レントロールと平面図と謄本、公図だけなんてレベルで30年間の収支計画書出されても信用しちゃいけませんw)

なんてあたりをチェックして「この業者さんは信用に値するか?」とよーく吟味してくださいw


ちなみにワタクシの見識が正しければ某ポータルサイトに生息する業者の9割がこれではないかと思います。。。



そんなとこから月20万払うからコラム書けとか言われてるんじゃんw