プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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アムロ、、、行っきまーーーーす!!


鬱陶しい季節到来ですがとりあえずポチってからお読みくださいw

こんにちは。

まずは昨日のセミナー募集ですが、今回は告知しての募集だったためか申し込み開始1時間で予定数を超え、ちょっと目を離してる隙にそこから一気に伸びてしまい結局今回の申し込み倍率は1.8倍となりました。(「さすがに2回目だからそんな来ねーよなー」と油断して近所で飲んでたらそこから一気に申し込みが入った模様です。。。)

と言うことで今回もいつものように抽選となりますが、
申し込みでガッツリご意見・ご要望を書いていただいた人や不動産投資で迷ってそうな人、あとは「どのくらい初心者か?」の欄に悲しいくらいの初心者ザマを書いていただいた方を優先させていただきます。

さて、そんな6月最初の水曜日でありますが、、
今朝のニュースでとうとうスルガ様を巡ってこんな記事が紙面を賑わしていました。。

「カーテン行きます」スルガ銀行員のLINEに不正の影
※有料記事なので続きを読みたい方はお代を払ってお読みくださいw

我々の業界ではこの「カーテンネタ」はもはやサンタメ取引やフカし融資では常識ネタなので今さら新聞ネタになっても、、と思うのですが、問題はスルガ内部で融資審査に行く同行役員が現地を見る前にいろいろ工作を業者に指示していたという話がバレそうになってるってことです。。。

ちなみにこのカーテンネタ、、
どういうことかと言うと、融資審査の際にいくら通帳の数字を改ざんしようが団信の検査の前に降圧剤を飲ませて健康数値に見せかけようが、肝心の物件の利回りや収益性が悪ければ通る審査も通りません。

そこで業者さんはまずレントロールの改ざんに手を染めることになるのですが、大抵の業者はここで家賃の水増しをします。
どうやるかと言うと、賃料50000円の部屋を60000円なんて感じでレントロールの数字をいじるのですが、最近は金融機関も賢くなって「じゃ、その賃料60000円のエビデンスとして賃貸契約書を見せて」とやってきます。(ここは原本確認ではなくコピーでいいケースが多いので業者さん、、当たり前のようにいじり倒しますw)

通帳も偽造出来るくらいのスキルを持つ業者さんですから賃貸契約書の原本を売主から預かりフォトショで賃料を50000円から60000円に改ざんするくらい朝飯前なのでレントロールと架空の賃料のエビデンスの偽造はこれでOK。。。

これで家賃は現行賃料より20%アップ出来たわけですからそれだけ利回りも上がり売買代金を二重に設定してフカした融資を受ける際にもそれなりの利回りに見えてしまいます。。

ただ、問題なのは実際には埋まっていない部屋の存在。。

フカした融資を引こうってのに物件に空きが目立つと融資審査で現地に査定しに行った担当者は「埋まってないのってこの高めに見える家賃が原因なんじゃねーの?」と思うでしょうし、「うーん、、これだと融資に掛け目を入れないとダメだな」なんて思って目標のフカした融資額に届かないケースもあり得ます。

そこでこの空室を「埋まってるように見せる手段」として「カーテン作戦」を用いて現地にやって来る審査担当の役員をごまかしてしまおうということになり業者はこの審査担当が来る前にその空室にカーテンを取付け、さも人が実際に住んでるように見せかけるんです。(窓越しにカーテンがあってそれが閉まってるといかにも人が住んでる風に見えちゃうんですw)

今朝のニュースでの「カーテン行きます」とは「ご指示いただければ我々がカーテン取り付けに行きます」ってことになるのですが、ニュースを読む限り行員が審査担当者がいつ物件を見に行くかを把握して業者に指示していた、、なんて疑惑になってるようですね。。。(ってかそんな危ない話をLINEなんかでやるくらい無防備だったんでしょうか?)

で、この対象物件が先日来のかぼちゃ物件ではなく今までほぼ主力で融資していた中古マンションなどの融資だったためこっちの不正がホントだと立証されてしまうと今度はこっちの物件を買った人が「スルガと業者に騙されて掴まされた」なんてことを言い出し大混乱になるんじゃないかって話に繋がります。。

えぇ、、
ワタクシが知る限り、こっちの融資額とこれに係わった業者の数、、、かぼちゃの融資額とこれに係わった業者の数とはではまるで比較ならないくらいの数ですから。。。。
(どっちの数が多いかはこの記述で空気読んでくださいww)

事実、そのニュースが流れて以降のスルガ様の今日の株価はダダ下がり。。(そりゃこの話が表に出れば気が付く人は気が付くってもんですw)

また、どうやらあちこちの業者さんがこの手の話をマスコミにリークし始めているようでワタクシレベルの弱小業者レベルでさえ具体的な業者名もチラホラ聞こえ始めて来ました。。。(ヒントはスルガの融資が止まってここ数カ月で一気に会社の運営が厳しくなってきた業者さん達ですw)

特に当時、そんなスキームでバリバリ稼いでいた営業マンですでにその会社を辞めてしまったなんてヤツが派手にリークしているようなのですが(内緒ですがさっきウチの会社に来た元その手の会社の人のLINEを見るとそれはそれは怖いことがいろいろ書いてありましたよww)当時のメールデーターや携帯に残ってる生々しいLINEのやり取りなんてエビデンス付きでリークしているようなので時間が経てば経つほど全容解明されちゃうんじゃないかと思います。

ちなみにこの「カーテン行きます」の他にも居住中を装うために廊下越しに見えるキッチンに洗剤や食器を並べたりミニ冷蔵を持ち込んで電力計はゆるーく回るようにしてリアルに居住中に見せる工夫で融資審査担当の目をごまかすなんてのもありました。

あとよくあったのが現在空室中の部屋の募集広告をその物件の賃貸管理をやってる業者にお願いして取り下げて貰い2割増しになった家賃と実際の募集家賃の乖離が出ないように審査担当がネットでその物件の家賃チェックが終わるまで未掲載にするって手法。。

この手法、、
物件が無事に売れてしまえばいいのですが、ことサンタメ取引は最終エンドに融資が付かなければ決済出来ないので土壇場で決済出来なくなりその間空室の募集が止まってしまったためオーナーが激怒する場面もよくありました。(しかし、業者さんは「広告落としてくれないと本審査に出せない」って言うんです、、、)

またこの「なんちゃって満室攻撃」、、、
売主が知らないところで業者が勝手にカギを開けて裏工作してしまい募集中の部屋なのに冷蔵庫はあるわ、カーテンが掛かってるわ、キッチンに洗剤が置いてあるわでオーナーが管理会社に「なんだよ、、、部屋に残置物があるまま募集してんのかよ!!!!」とわけも分からず怒鳴られた管理会社の数も相当数いるはずですw

そんなあの手この手で銀行をごまかしてフカした融資を引いてサヤ抜きしていた業者さんや、仲介手数料欲しさに手金の無い素人サラリーマンをセミナーで集客して融資が付けばなんでも売ってしまうというやり方で物件を売りまくってた業者さんあたりは肝心の融資先を失い会社の事業規模を縮小したりして凌ごうとしてるようですが、これだけ新聞記事になってしまえばさすがにまだひよこな素人サラリーマンでもこの異変に気が付くはずで無料セミナーに行って帰りしなの個別相談会とかに吸い込まれて顧客名簿に登録されて後日、ガッツリ嵌められる人も少なくなっていくはずです。(また妙な講師のセミナーに足を運んでしまい帰りしなの「プレミアム会員受付」とかに吸い込まれてカード払いでいきなり50万もふんだくられる人も少なくなっていくでしょう

そう考えると今回の様々な事件は今不動産投資をするかどうか迷ってる人にとって格好のブレーキになってるんじゃないかと思うのですが、不動産業者のスキームは日進月歩ですのですぐまた新しいスキームを考え出して右も左もわからないようなひよこ投資家を狙って仕掛けてくるでしょうからやっぱり常日頃から高くアンテナを張り何が正しくて何が間違っているのかくらいは自己判断していただきたいところです。

そんなワタクシからの提案ですが、
何か新しい投資なりの話が来た時には必ずネットで検索していただきたいのですが、その際、「複数キーワード検索」で検索してください。

例えばですが昨今話題になった「かぼちゃの馬車」を単に「かぼちゃの馬車」と検索しても最初の3ページ分はまとめサイトとか信者のサイトなどに捕まってしまい真実の検索にはなかなか辿り着けません。(えぇ、、最近はこういうネガティブキーワードが最初の方に出て来ないようなSEO対策も出来ちゃうんですってw)

と言うことでこの場合は「かぼちゃの馬車 評判」とか「かぼちゃの馬車 空室」、「運営者の個人名で検索」、「かぼちゃの馬車 2ちゃんねる」なんて検索するとより実情に近いものが検索されてきます。

ちなみにこのかぼちゃの馬車は今から4年前くらいの時点でこの検索で超ネガティブな話が引っ掛かってましたから「今思えば4年前にこの検索の仕方をブログで書いておけば良かったなー」とワタクシも後悔してます。。(全部とは言わないまでもブログを通じて10%くらいの被害者は救えたんじゃないかと。。)

そんな検索機能を利用して今後危ない投資になりそうなものを検索して事前に危機回避出来るようになるのも立派な投資スキルですので一度お試しくださいw


ちなみに今、ワタクシが危ないんじゃないかと思ってるのは「簡易宿所のクラウドファンディング(「20年間、7%の元本保証!」なんて話が最近聞こえてきますw)」と「区分投資のクラウドファンディング(ってか1000万の中古区分レジを1000個に分割登記したらもう一体で売れねーだろww)」あとは「仮想通貨のクラウドファンデング(個人的にはビットク○ブあたりをメチャメチャ疑ってますww)」あたりですのでこれらの投資スキームでも「複数キーワード検索」してみてください。。


えぇ、、

実際に検索するとその投資を支持してやまない信者それに対抗するレジスタンス勢力の激しい攻防戦が垣間見えるはずですよwwww
(ホント、そこでどっちが正しいか判断する分析力くらい無いとすぐに足元すくわれちゃいますから)



いつの時代も投資は騙す側と騙される側の攻防戦なんじゃんw