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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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昨日、、渋谷駅にて。。。


週末ですのでポチ忘れ無きようお願い申し上げますw

こんにちは。

ワタクシ、たった一本の前歯のために2年前くらいからずっと歯医者さんに通い詰めております。

元はと言えば昔イタリア行った時の飛行機の機内で食ったオリーブに種が入っててそれをおもいきり噛んだため前歯が欠けてしまい、差し歯にしてたのが経年劣化でダメになり「こりゃインプラントですね」と歯医者に宣言され「骨にドリルで穴開けて基礎を埋めるなんて痛い思いするのは嫌だ」とこれを拒否。。(歯医者のギュィーン音もダメなオトコが骨にドリルなんて耐えられるわけねーだろw)

ネットでいろいろ調べた結果、
その歯の両わきに生えてる健康な歯にブリッジして直せないかと思い、セカンドオピニオンの歯医者さんに相談したら「それでもいいけどそれだと健康な歯を削ることになる」と言われ、ウニウニにていたら旅団の歯並び大家さん「とりあえずウチに来れば応急処置的にワイヤーで固定できる」と言われお願いしたらこれがなんと半年以上も無事に生き延び「こんなうまくくっ付いてるならこのまま一生このワイヤーのままでいいや(どうせあと20年持たずに死んじゃうんだしw)」と思ってのですが、そのワイヤーも次第に緩みだし二進も三進も行かなくなり再び歯並び大家さんに相談したら「歯科医ですら通う名医のインプラント屋さんがいると」渋谷某所の歯医者さんを紹介されました。

そのインプラント系歯医者さん、、
確かに名医で例の骨にドリルするシーンでも「あれ?いつ穴開けたんですか?」と思うぐらいのブラックペアンぶりで歯並びさんが推薦するのも当然だと思うのですが、名医ゆえ、「きちんと骨が安定するまでは基礎部分の工事はやらない」と言われ、たった一本のインプラントですが治療開始から次回、無事に新品の歯が取り付けられる竣工引き渡しまで1年半ほど掛かりました。。(特に前歯は骨が薄く人工の骨を移植してそれが育つまでの半年間はひたすら待ちの状態でしたっけw)

昨日はその最終段階でもある「型取り」のため朝から渋谷某所に出撃すべく渋谷で途中下車してその歯医者さんに向かったのですが、、

その途中の駅のコンコースでワタクシの前を歩いていた若造に前から歩いて来た40歳のスーツのオトコが鉢合わせになりよくある「どっちがどっちにズレて行きかわすの?」状態になりました。(あれってなんでどっちも同じタイミングで同じ方向に何度も動くんでしょうねーw)

渋谷駅のコンコースって特に進行方向が決められてる通路じゃないので山手線や井の頭線や銀座線などの乗降客が縦横無尽に歩く関係でこういうすれ違いってなかなか難しくうっかりスマホなんか見ながら歩いてるとたちまち飛ばされちゃいます。

ワタクシの前を歩いていた若造はそういうのに慣れてるっぽくうまい具合に歩いていたのですが前から歩いて来た40代のスーツ男はなぜか「オレ様の行く手を遮るやつはすべてぶっ飛ばす」って勢いで真っすぐ歩いて来て正面衝突こそ避けられましたがお互いがぶつかってしまいました。

若造は「あ、すみません」と一礼して立ち去ろうとしたのですがその40代のスーツオトコ、、
見た目にも「あ、こいつ絶対こういうのムカつくタイプだろww」って感じで、そのぶつかった若造を睨みつつ「チッ」と舌打ちしたかと思った次の瞬間、背後からアフター飛び蹴りを食らわしましたwww

「あーやっちゃったよ、、、(ってかこのスーツ野郎、、絶対やらかすと思ってたw)」
とワタクシ、黙って見てたのですがそのスーツオトコが飛び蹴りを食らわす3秒前にワタクシ、とあるものを目撃していました。。


えぇ、、泣く子も黙る「寅壱」のロゴでございます。。。

この若造の履いてたジーンズらしきズボンのケツ部分にこのロゴを見ていたワタクシ、、
「よりによって寅壱ロゴの若造にケンカ売っちゃてこのスーツ男、、このあとどうなるんだろう」って期待感が先走り、止めに入ることなく引き続きその模様をウォッチしちゃいました。。(いつ見ても他人の不毛なケンカほどおもしろいものはございませんww

ワタクシの記憶が確かならこの手の寅壱ロゴのファッションは「とび職」の方が好んで着用する作業服業界のルイヴィトンみたいなもので渋谷でこんなの着ている奴は大抵腕っぷしに自信があるやつばっかりでしょうから出来るだけ避けなければいけない存在です。

しかしこの若造の寅壱ファッション、、
いかにもとび職が履くようなニッカボッカタイプじゃなく見た目がジーンズなので背後のロゴを見なければわからないでしょう。。

そんなことで派手に飛ぶ蹴りを食らわせ、
「てっめー、、ふざけんなよ!!!(今、当たったろ?おい?」」
怒りに任せて若造に食って掛かり胸ぐら掴んで「オマエ、ちょっとこっち来いよ!」と腕を掴んでその若造を通路の端っこの方に連れて行こうとしていた40代スーツ男、、、

電光石火でその寅壱の若造にその腕を取られ後ろ手に強烈にねじ伏せられて改札口に「いいから来いよ」と連れていかれてしまいました。。。。(スーツ男、、「痛ってー、、折れんだろ、この野郎!やめろよ!」と抵抗していましたがお構いなしに若造に右腕一本で連行されてましたw)

あまりの力の差に唖然と見送るワタクシでしたがこれ、仮にその若造がひ弱男子だったらホントに通路横に連れて行かれこの40代スーツ男に殴られていたかもしれません。(ホント、この40代スーツ男、、見た目にもケンカっ早そうでしたから)

仮に殴られれば殴られた若造も痛くてかわいそうですが、公衆の面前で他人をタコ殴りなんかしてけがを負わせれば立派な傷害罪。。

ましてや駅ですからそんなことになれば大騒ぎになってあっという間に駅員が飛んできて警察沙汰にでもなってしまいます。

そうなれば見た目40代のこのスーツ男は傷害事件の加害者になり会社も追われ、家族がいればその家族にも迷惑が掛かり一瞬カッとなったことが事件となりその男は下手すれば一生を棒に振ってたかもしれません。

そう思うとこの寅壱の若造にぶつかって腕をねじ上げられ暴力沙汰になる前にコトが終息したのはこの40代スーツ男にとってはラッキーだったんじゃないかと思うのですが(しかも敵わない相手がいると知り今後は大人しくなるかもしれないしw)、、、

よくよく考えたらこの寅壱の若造がこのスーツ男とすれ違う時に当たってなければワタクシとこのスーツ男がぶつかってた可能性もあるんじゃね?ww(なんか片っ端ぶつかってやるって顔して歩いてたもんなー。。)

もちろん全身平和主義者なワタクシですから仮にこの40代スーツ男とぶつかってしまい因縁を付けられれば平身低頭お詫びし、「これ、治療費です」と言って財布から万札を取り出し最敬礼でお見送りするはずで何も問題は無いと思いますが、、、

ここは朝から血気盛んな若者で溢れる街、「渋谷」です。。。

えぇ、、いきなりナイフでも取り出されて刺されてしまったらワタクシ、死んでも死に切れません。(せめて死ぬなら治療中の前歯がちゃんと直った状態で死にたいですw)

そう思うとあれです、、
日本は平和な国だと思ってよそ見しながら呑気に駅を歩くのも良くない気がしてきました。。

と言うことでここ読んでる皆さん、、

そろそろ大家業も軌道に乗り始めて早い人だと推定資産○億なんて「儲かり過ぎてお金が使い切れねーよ」って人もいるんじゃないかと思いますが、、

こんな駅の雑踏で肩がぶつかったくらいでケンカ売られ、輝かしい未来を謳歌する予定が、つまんないことで不慮の死を遂げるなんてバカバカしいですから道を歩くこと一つでも細心の注意を払ってください。。。(万一ぶつかって因縁付けられたら「財布から万札攻撃」で解決ですw)

特に最近の大家やってる中高年の方は自分が間違ってないことには絶対的な自信を持ってる人が多く、「こんなの譲ってやればいいじゃん」って思うことでもプライドに傷が付くと言わんばかりに激しく抵抗する傾向があります。

不動産取引のシーンとかでも売り主買い主の利害がぶつかることが多いですが、たかが数万の話で目くじら立てて「こんなの相手が負担して当然」と強硬に突っぱねると相手によっては「じゃ、もう要らねー」とか「じゃ、もう買わねー」とゼニカネ感情を放棄してでもプライドを優先する人がいます。

そこまでして相手を打ち負かしたところで結果的に損するだけですのでそういう時こそ「ならカネで解決すりゃいいじゃねーか」の精神で、試合には負けても勝負では勝ったにした方が精神衛生上でもいいかと思います。

と言うことで些細なことなんか気にせずのんびり行きましょう。。(どうせそんな余生も長くないんだしwww


まさに「金持ちケンカせず」なんじゃんw

○○○さんって評判どうですか?


業者に融資付け頼まれて金融機関にその業者名を言ったら小さく「プ」って笑われちゃいましたw
(一体、この業者さん、、この銀行にどう思われてんでしょうか?)

こんにちは。

最近、このブログがTwitterとかで拡散されるようになり読者数が去年とは比較にならないほど増えたようなのですが(ってかこれだけ増えてもポチ数が変わらないってどういうことだよww)それに伴い今までとは違った読者層の方が増えてる気がします。

どちらかと言うとワタクシのブログ、
能動的な人があちこちサイトを検索して迷い込んでくるパターンが多かったのですが、どこかで「こんなブログがあるぞ」と書かれているらしくそこから飛んでくる受動的な人はいただくメールから判断するとやっぱり初心者系の方が多いようです。

なので来週のセミナーについて「どうすれば参加出来るのか?」とか「今から申し込み出来ますか?」なんて問い合わせが最近激増してます。

いちいちメールで答えるのも面倒なのでブログに書きますが、
セミナーに当選する人は毎回、セミナー募集告知日を毎日チェックして日程がわかったら当日の18時にこのブログにアクセスして告知時期が出た瞬間に申し込む人が多くそれでも申し込みが多いと抽選になるので結構大変な思いをして申し込んでるようなのでワタクシのセミナーを聞きたいという方はそんな感じで毎日ブログをチェックしていただけると幸いです。

ただあれです。。
ワタクシのセミナー聞くと不動産投資なんかで金儲けしようって気も無くなっちゃうだけですから初心者の方にはあまりお勧めしません。。(不動産投資を通じてお金儲けしたいって人は他の不動産セミナーに行ったほうがまだいいかと思いますw)

と、他のセミナーを推奨するとホントに他のセミナーに行って引水我田な業者さんとかコンサルさんに引っ掛かってしまう恐れがあるので今日は最近よく寄せられるこんな質問にもお答えします。。

「○○○さんという業者さんって評判どうですか?」

「○○○さんという講師のセミナーに行こうと思うのですが評判、、以下略」



最近の初心者の方って昔と違い情報量の多さから少なからず事前に情報を把握しているのか、そこそこ危険予知能力があるようでワタクシに届くこの手の相談での○○○の部分、、大抵グレーな人であることが多いです。。(いつも聞いてて「をを、、危機回避能力凄いですねー」って思いますw)

だた、これも昔と違い、今はワタクシ以外にもネガティブなことを書く人も増えていてこの○○○に入る人をキーワード検索するとそこそこ怪しい情報がHITするので感覚的に「あ、こいつってヤバそうなやつかも」って思うようなのでこれのひとえにネットに書き残してくれる先人の教えみたいな人のおかげでしょうw

だから確認でワタクシにメールしてきて最終確認みたいなことをしてるんじゃないかと思いますが、ワタクシ的には「そこまでわかっているなら敢えてその集まりに参加したらどうですか?」って思います。(ある程度騙されるぞって思って参加してればそうそう引っ掛からないでしょ?w)

例えば見るからに「引水我田」な業者さんが東京駅界隈の貸会議室とか自社の会議室なんかに客を集めて「無料セミナー(セミナー終了後は個別相談会付き)」なんてコテコテな個人情報目当ての不動産セミナーであってもセミナーだけ聞いてるうちは被害には遭いません。(そういう時には偽名で参加してれば後からの追客営業も来ませんw)

また、セミナー終了後に高額会員のご案内なんて軽い軟禁状態になるパターンであっても実際にはほとんどの方が躊躇して帰ろうとするのでそれに紛れ込んで逃走すればその後はせいぜい申し込んだメアドにしつこくメールがくるだけで実害はほぼありません。(信者のサクラ会員がさりげなく出入口を封鎖しますが「どけ!」と言えば羽交い絞めにしたりまではしませんからww)

えぇ、、ワタクシ、最近思うんです。
ワタクシがブログとかで「こういうセミナーとか業者はヤベーですよ」って先に制して封印しちゃうとそういうイベントに行かずに「これは悪いセミナーだ」と学習して実際に行くことなく、後日、大家の会など親和性のありそうで無さそうな違うシチュエーションなどのイベントに経験不足のまま参加してしまい、まんまと嵌められるってことになるんじゃないかって。。。。(要するに悪い事例も実際に目に焼き付けておかないと経験値が上がらないってことですw)

騙される話って一度でも騙されるとどこでどう騙されたかを体で体感出来ますからその積み重ねってのは不動産投資以外でも応用出来、将来お金持ちになった際に小銭欲しさに寄って来るであろう「出資詐欺野郎」に理詰めで説教出来るようになりますw(「出資って言葉、、いいよなー、、借金と違って失敗しても返さなくてもいいし」なんてイヤミの一つでも言えちゃいますw)

えぇ、、実際の話、ワタクシがどんな詐欺話でも軽くいなせるのって不動産屋の駆け出し時代に何人もの出資詐欺師のおっちゃんやどこまでがホントでどこまでが嘘かわからないくらいのデカい話をする老練なジジイに揉まれて来たことが今に繋がってる気がしますw(あの経験をすると昨今のキラキラ系野郎が全員でピースサインしてる集合写真を見ただけで腹で何考えてるかわかっちゃうくらいになれるんですw)

ただそういうイベントに飛び込んでいくにはいくつか注意が必要で大まかに考えると
①そのイベントの集客目的はなに?・・・一体何のため、誰のために開催してるのか?
②対象になるやつはどんなやつなのか?・・・年収1000万以上のローンホワイトなんて条件聞けばなんとなくわかるでしょ?w
③主催者のメリットってなに?・・・主催者にメリットが無ければやるわけないしw

ってあたりですが、

こういうのは主催者の過去に書いてる話をググることによって見えて来ます。
特に最近はSNSで情報発信するやつが多いのでそこをチェックすると時折、素の情報が見えて来ます。(ま、あれです、、やらしーお店に行って業者がス○ガ様に出してるモリモリ残高のエビデンスみたいなパネ○ジ写真を見て指名する前に「その娘が書いてるお店ブログ(こっちでは店に張り出されてるようなパ○マジ写真の掲載が出来ませんw)」をチェックして彼女の本当の姿を知れ!ってのに似てますw

しかもSNSってのは大抵、横の繋がりがあるので横の繋がりを丹念に辿っていくとそのイベントの正体が見えてくることも多いです。(仮想通貨セミナーとかだと事前にそういう系のグレーな奴と夜な夜なワイン飲んでる写真とかアップされてますw)

また業者さんであれば必ず会社のHPがあるのでそこ見てどんな商品が主力なのかを先に調べます。
業者さんは決してボランティアでセミナなりイベントを開いているわけでもなく必ず自社の商品を売り込む仕掛けをセミナーに織り込んできますのでこういう時は「何を売り込んで来てどんなメリットを謳ってたか?」をチェックしてください。

恐らくですがメリットのある部分はこれでもかとたくさんぶつけて来るはずだし逆に売り込みに不利になるデメリットについてはあまり触れたがりません。

ここまで情報を得られたら今度は自力でデメリットについてネットでもなんでもいいので調べ上げます。(こういうネタは今ではネット上に腐るほど落ちてます)

ほら、、
これでそのセミナーに行っただけの価値が生まれてきますよね?w


例えば、業者さんでやたら新築物件を売り込んでくるとこってのはまず中古物件を否定するところから始めます。(出口戦略で苦労するだの、融資年数が伸びねーだの、買った瞬間に大規模修繕が必要だのw)

しかし、主力商品である新築物件の話になると状況が一変します。
「新築なのでフルローンが付きやすい」
「新築なのでどこの金融機関も取り組んで貰いやすい」
「設備が新しいので新築後10年間はほったらかしでOK」
「しかも10年後もまだ築浅扱いに見えるので出口戦略が容易」

などなど。。。
とにかく「新築物件が一番いいんだよ」と売り込みを掛けてくるはずです。

しかし
新築物件でありがちな
「業者が新築で建てた物件だと最初の利益分を先に抜かれる(1億の物件の実際の価値は8000万スタート)」
「管理条件付きなんかで買ってしまうと保有期間中、割高なリフォーム代などで苦しめられ利益がなかなか出ない」
「しかも自社の家賃保証まで付けられて管理会社の変更が容易に出来ないようにされた」
「新築のため過去の賃貸実績が無い上に販売利回りを上げるべく初期の賃料設定に無理目設定w」

なんてパターンについての説明はあまりしないはずです。(ま、こんなこと真顔で説明したらそれこそ「正直不動産」ですwww)

でも前者(赤字部分)はセミナーで聞いて理解して後者(青字部分)について自分で「調べ学習」すればメリットデメリットを理解出来るし同時に「あー、、こうやって素人を嵌めこむんだな」ってのも体感的に学習出来るわけです。(個別相談会まで残って話を聞いてると自分の融資属性までタダで聞けちゃいますからこれも使いようによっては美味しい話ですw)

大事なのはまさにここで騙される人って「どこでどう嵌めこまれたか」わからない人が多いんです。(大抵、業者の話を聞いてるうちにその気になってしまったってパターンですもん)

ただ、この嵌めこまれパターンを一度覚えてしまうと嵌めてる側のパターンは大抵似たようなモノなのでほとんどの嵌めこみパターンに応用出来てそのパターンを回避しつつどんどん新しい情報を得ることが可能になります。(まさに自分にとって必要な情報だけを抽出して奪い取れるってことが可能になってきます)

ただあれです。。
そういう実のある情報ばっかり話して貰えるセミナーなりイベントってのはそうそう多くも無いのが今の現状で(講師の自己紹介と言う名の自己自慢の話で30分以上掛けること多しです)「これならどこかの大家さんが建てた新築の見学会に行ったほうがマシじゃね?」って思うことも多いです。

また、そういうイベントに出没してばっかりいると周りの大家さんから「あいつあのセミナーに来てたぞ」とまるで初心者丸出し状態の教えて君系の不動産投資家と勘違いされ、せっかく素敵イベントで有名大家さんとかがいるとこでも敬遠される、、、なんてこともよくあります。。

こういう時の対処法ですが、、、簡単です。。
「ワタクシ、別に行きたくなかったんだけど狼って野郎に「間者で潜り込んで来い」って命令されたんですよww」
って言えば大抵の大家さんは納得する、、、はずです。。(うーん、、書いててだんだん自信なくなって来たぞw)



信じるも信じないもアナタ次第なんじゃんw

たまには愚痴ってもいいですか?


「いくらなんでもコロンビアなんかに勝てっこねーよ」と思った人、、
正直に↑これポチってくださいw

こんにちは。

ワタクシ、サッカー観戦歴は日本リーグ時代のチアホーンをプーカープーカー鳴らす時代からですのでかれこれ35年くらいなのですが(メキシコW杯予選の韓国戦の木村和司の伝説のFKを生で見たクチでございますw)そんなワタクシに目にも今回のW杯の期待値は低いものでした。(だって1か月前にいきなりスポンサーの忖度で監督変えちゃうし、本番10日前に4バックでいくか3バックでいくか決まってないってどうなのよってレベルでしたし)

なのでワタクシ、昨日のブログの予定稿で「これで日本がコロンビアに勝ったら旅団を今後旅団に改めてもいいぞw」と自信たっぷりに書き溜めておりましたが、、

「いやいやいや、、、出場する選手ですら勝つと思ってない時にはなにが起こるかわからないぞ」
と妙に胸騒ぎがしてそのブログはお蔵入りさせ結局ブログで公約を掲げることはしませんでした。

で、試合が始まるとホントにハメス・ロドリゲスは控え席にいるし、試合が始まったと同時に一発レッドで10人なるしで一方的に負ける試合にはならないことが確定し、ワタクシ、後半のアディショナルタイム5分となりあと2分というところで「これで勝ち点1は取れるかなー」って気分になりました。(えぇ、、コロンビアですからロスタイムの2分もあれば逆転してきますからw)

そしてなんとそのまま試合終了。。。(西野監督も全然勝ったって顔してませんでしたw)

ホント、、あれです。。
余計なこと書かなくて良かったですwwww(ちなみにTwitter上では「コロンビアが負けるわけねーだろ!万一負けたら放送禁止用語な名前に変えてやる!」と宣言してた人が今朝Twitter見たら予定通り公のブログでは決して表現できそうもない放送禁止用語バリバリなお名前に改名してましたw)

これで4年掛かった出場権をたった3日で終わらせロシアから泳いで帰ってくるという最悪な事態は回避出来たんじゃないかと思いますが(フランスやブラジルW杯の時は真面目にそう思いました)、そのあとのポーランドVSセネガルでセネガルが勝ってしまったのでポーランド戦での白星はほぼ消滅し(引き分けてくれればまだ何とかなったかもしれないけど手負いの虎のポーランド戦はGKも攻めてくる来る気さえしますw)セネガル戦も勝っておかないと安全圏にはいけない状況になりました。。

とは言え、アジア勢では初となるW杯での南米勢撃破を果たしたわけですから予選で敗退しても胸張って帰ってきていただきたいです。。(えぇ、、ワタクシ、、コロンビアに勝ったくらいで予選突破できるとは露とも思っておりません)

さて、話は変わりますが、
不動産取引でも不確実なことを確実な話のように宣言してしまい後になってあとで面倒なことになることがよくあります。

例えば「融資」。。。
「買主さんは相当なお金持ちなので銀行は選び放題、、なので買主さん、どこの銀行使うか迷ってるくらいなんですよww」
なんて「この買主にしておけば間違いないんだから買付け一番手よこせ」って仲介さんがたまにいるのですが、

よくよく聞いてみるとその仲介さんと買主さんはメールだけのやり取りで一度も会ったことがなく、買主さんの自己申告の話をそのままこっちに伝えてきて最終的に「西武信金で融資当たってるのであと2週間くらい待って欲しい」なんて言われそのまま仲介さんがフェードアウトするなんて話、、年がら年中起こります。

また、
「この物件、空室が出ても広告料無しですぐ埋まるんです」なんて言うもんだから信用しつつも賃貸契約書見ると「敷金ゼロ、フリーレント1カ月」なんて契約でその賃貸契約書の最後のページにはきちん「広告料2か月」と書かれた領収書がホチキス止めで綴じられてるなんてこともしばしば。。

ちなみに本日は明後日決済の物件で、
物件の運営費用を節約したいのか、「賃貸管理会社からプロパンガスの会社、エレベーターなどのBM会社まで全部決済当日に切り替えるから今の業者は明後日までに全部解約しろ」と言われ早期解約の違約が売主様に掛からないようエスパー君が各社に土下座してまでお願いした話を

「見積もり取ったら全部が全部高いので賃貸管理会社も含めて売り主さんが使ってる業者を引き続き使いたい」
と言い出しすでにすべての切り替え準備を済ませてしまったエスパー君がトイレで膝抱えて一人泣いてます。。。(ってかもう全部自主管理でやってくださいってw)

この手のトラブル、、
大抵が相手仲介さんの確認ミスで起こるのですが、その根底には昨今のインターネットに頼った客付けに原因があるんじゃないかと思います。

ワタクシが若かりし頃はまだインターネットも普及しておらず極めて原始的なFAXでのやり取りしか出来ずに細かいことは買主さんの仕事が終わったりしたあとを待ち伏せして捕まえて決めていました。

実際に顔を合わせるのでその時に買主さんが何をどう思てるかくらいわかるし資金繰りの話なんてのは一番重要な問題なので何度も確認し、その進捗もいちいちチェック入れてとりあえず金消契約の場所と時間がわかるまでは買う気が無くならないようずっと追い掛け回しその間、「この物件は滅多に出て来ない物件だからなんとしても買いましょう」と励ましたりもしてました。(引き渡し作業でも全部リスト化していつまでにどの資料を取得し誰にいつ出すかまでこと細かく説明してましたっけ)

しかし、今の時代は全部がメールで出来てしまう時代。。
しかも今の仲介さんはネット集客から始めるケースがほとんどなので物件情報も一斉メールで全国の登録者に発送しその反響から見込み客を選び追客します。

これだと買主さんのリアルな姿は見えて来ませんので買主さんの自己申告の話とウラ取りのためのエビデンスくらいしか判断できるものは揃いません。

これでちょっとは機転の利く仲介さんであれば聞き漏らしなんてこともないのですがダメな仲介さんは五月雨式に買主に質問しちゃうので答えも五月雨式に戻って来ます。

ここでちゃんと聞いたこととなんとなく聞いたことが出てきて顔も負わせたことがないってレベルだと細かいことを何度もしくこく確認するって勇気もなく(しつこくすると「じゃ、もういらねーよ」ってキレるお客さんも多いですから)ここで「憶測」という「たぶん○○だろう」って話が登場します。

我々も一応相手仲介さんもプロだと思って接してますからプロの仲介さんが自信たっぷりに言えば「あ、そこはちゃんと確認してるんですね」と思ってしまうもので一度確認出来たことが「解決済み」と処理して次から次へと話を先に進めます。

そんな途中で、「いやー、、○○だと思ってご報告してた話ですか、、実は□□でした」と言われ、大したことで無ければ修正出来るのですが、売買取引の根底を揺るがすようなことだったりすると修正も出来ず暗礁の乗り上げてしまいます。

このケース、、
実は両者に金銭的損失が出るってケースが一番多いのですが、契約当初に出ていない金銭的問題ってのは意外に尾を引くものでそれが数百万レベルの話になると決済なんて話にも辿り着きません。。

で、仕方なく問題を起こしてしまった仲介同士が貰える手数料から出血させてコトを収めるなんてパターンになるのですが大手はこいう出費を嫌う傾向があり、「社内で稟議あげたのですが却下されました」となり「悪いけど御社で面倒見てよ」と暗に伝えてきます。

契約締結前でしたら話自体を無かったことにすればいいだけの話なのですが、契約後ってのはそこそこ契約履行の準備なんてところに行ってるパターンが多く、下手に契約を白紙にしようとすると違約の請求なんてことにも成りかねません。

しかし、その契約前の段階をすり抜けてしまったあとにこういう問題が発生し「あー、やっぱり契約するんじゃなかった」と思ってもそれはアスター ザ カーニバル。。。(しかし、最近、このパターン多いなーw)

こんな事態を収拾できてこそ一人前の仲介さんなのですが責任取れない相手仲介は「どうしましょうか?ご指示願います」しか言って来ないので今度はワタクシもトイレで一人泣きたくなっちゃいます。。(はいはい、、ケツはオマエが拭けってってことですよね?)

なのでワタクシ、過去の経験を生かして相手の仲介さんや買主さんのことをプロファイリングしながら慎重に契約準備するのですが、昨今の融資の渋さが影響して一度買付け入れた物件はなんとしても成約させたいとどんな問題が起ころうと無理矢理決済まで持って行こうとする仲介さんが増えてしまいロクに調べもしないことを当事者に言ってしまいドツボに嵌るパターンばっかりです。。

こんな時期に成約出来るんだからいいじゃねーかよって気もしますが、毎回毎回、心を削られていくようでワタクシの寿命もここ3か月くらいで10年分くらい減った気すらします。。。

ホント、あれです。。
以前のように大手さんがドカーンと地主の高齢者捕まえて来て共担の山でオーバーローンの融資がサクッと付いて「社内の規則で売契、重説は全部こっちで作りますから御社は契約日に売主とハンコだけ持って来てください」って言われて契約してた時代がまた戻って来て欲しいものです。。。(あの頃は毎日のほほんと出来たもんなーw)



要するにラクしたいだけなんじゃんw

うるさい投資家の話。。。


今日は21時までに読み終えてポチっておいてくださいw

こんにちは。

昨日のブログネタでこんなコメントが入りました。。

「うるさい投資家」

自分の事が言われているようで、恥ずかしいです。
先日、とある西宮の物件に指値を入れました。
490→400となり、仲介さんからもなんとか行けそうです。との、快い返事あり。
ここで、読め爆弾が、炸裂し、今回の仲介さんは、サンタメだし、今の居住者の個人情報丸出しで、送ってくる仲介だから、と、言う事で、嫁から、仲介さんに、振込の証明をだしてくれと、しかも、偽造できないような形でと、強く強く要請されました。
又、よせばいいのに、380でと、再交渉もしておりました。

週が明けて、仲介さんより、今回のは、別の460の人、融資特約ありますが、そちらに流れましたーとの、連絡ありました。
「築40年に融資なんてすぐにつくのか?」と、疑問にも思っており、面倒くさい、わたしらに売るのをやめたんじゃないのかと、勘ぐっております。

いつも物件見学行く際は、嫁と行くのですが、細かい嫁にいい顔されたこともなく、なんと言うか、あれですな。

そこで、質問ですが、
①わかんないでしょうけど、今回の物件は、やはり嫌がられたのですかね?
②不動産の、交渉では、女性は、嫌がられるものなのでしょうか?

正直、私が仲介なら、うるさい女性は、避けたいし、テンション下がります。笑
なんとも、こたえにくい質問ですが、答えが、あるようなら是非お答えくださいませ。



うーん、、、

これは非常に答えにくいご質問ですねー。。。。(書けばいろいろ敵が増えそうだしw)


ワタクシ、不動産取引で細かいこと言う人が必ずしも嫌いになるってことはないと思うのですが、、、
不動産屋から見て「え?これって必要なことなの?」ってことを執拗に要求してくる人はヤバイと思います。(えぇ、、一気に警戒モードを2段階引き上げますw)

例えばですが、、「境界査定や測量」。。
確かに土地の売買もありますから土地の面積も重要です。
ただ物件が投資用不動産である場合、土地の面積が極端に違う可能性が無くまた、売主が現況有姿売買で公簿売買を希望してるってのに「境界立ち合いと民民、官民査定もやってくれ(しかも「測量なんて売り主責任なんだから売り主が費用負担するなんて当然w)」なんて言い出せば「あー、、わかった、、オマエには売らない」ってなります。(測量なんて簡単に出来るでしょって思ってるかもしれませんが都内であれば100万近く掛かるし、近隣に頭下げて境界立ち合いしてもらい全部のハンコを気持ちよく貰えればいいけど積年の恨み事を言う人も多く、また役所に官民立ち合いして貰って書類のやり土地するだけで3か月くらい掛かるってことを知ってればなぜ売り主が現況有姿、公簿売買にこだわるかわかって欲しいってもんです)

また仲介もそこを突いてくる買主じゃ「この手のタイプは売った後にもなに言ってくるかわからないからなー」と違うお客を客付けしようって気持ちになっちゃいます。

ご質問の方の「偽造出来ない形の振り込み証明」と言うのが何を指しているのかわかりませんが、銀行に出すエビデンスでも無いし、売買価格を考えると偽造するリスクの方が高いと思います。。(業者免許でやってる宅建業者は1000万くらいの供託している関係でそれ以下の儲けじゃあまりそこまで騙そうとはしないものです)

また買付け入れて買う意思を見せれば普通の不動産屋は賃借人の個人情報まで開示してくるのが通常の動きです。(えぇ、、買主が書面入れて「買う」って言ってんのに「どんな賃借人が住んでいるか?」なんてとこを「個人情報保護」の観点で見えなくするってのは買主にとってはアンフェアですから)

なので不動産屋からしたら「買付け出してきたから居住者情報を開示してんのになんで怒られるのよ?」って思ってるはずでそこに輪を掛けて更なる値引きを要求すれば「こいつ意味わかんねーよww」って流れになる可能性が高いです。

ただ、今回の場合、380万で買うって人に対して融資特約付きとは言え、460万の買い付けが取んで来れば売り主さんに隠すわけにもいきませんから「一番手のお客さん、380万て言ってますけどさっき460万の買い付けが入りまして・・」と言うでしょうし、売り主さんも高く売りたいに決まってますから「とりあえず460万の人の話を優先してくれ」というのは自然の理。。

仲介さんがめんどくさがって振り替えたという可能性も否定できませんが今回の場合は単に高い買い付けが飛んできたからって事情かもしれませんので一概に「めんどくさがって相談者の方に売るのをやめた」とも思えません。

ただ、「築40年に融資なんてすぐにつくのか?」って話、、
実際、買主の属性さえ良ければ築40年だろうとそこから30年ローンを引っ張るのも無理ではありません。(たぶんそこも不動産屋はよーく見て「この460万の客の属性を考えたらありうるなー」って思って自信たっぷりに振り替えてる可能性も低くありません)

と言うことでこれを質問①の答えとさせていただきます。

で、ご質問の②ですが、
これは結論から言って女性だから嫌われたと言うことではございません。。

冒頭でも書きましたがこれは、
不動産屋から見て「え?これって必要なことなの?」ってことを執拗に要求してくる人と判断されているからではないかと思います。

中古の投資物件の売買では同じものというモノが二つと存在しません。(まったく同じに見えても細かいところで微妙に違うものなんです)
しかし、不動産屋はその物件の違いについて一つ一つ検証して100%違うことを証明することが出来ません。

なぜならば不動産屋はあくまでも宅地建物の売買の専門家であって建築や設備の専門家ではないからです。(なので契約書にしても重説にしても宅建業者として説明すべき項目という事項があらかじめ決められています)

従って売主が「シロアリの被害や雨漏りなんて無いよ」と言えば売主のヒアリング結果を重説の落とし込みますが、間違ってもそれを裏付けるために屋根裏や床下に飛び込んで調査なんてしません。(外観で明らかにわかることは重説に落とし込みますがそれ以上のことは調査する義務も無いんです)

なにの売買が終わってから「こんなの説明不足だ」と仲介を責める方がいらっしゃいますが、我々不動産屋から言わせると「ホントに不動産売買を理解して買ったんですか?」って聞きたくなっちゃいます。

そう考えるとこれは相手が女性だから嫌がられてるのではなく「いくら説明しても理解して貰えないお客だ」と認定されてるからではないかと思うし、我々業者がこういう方を嫌うのは「決済後にいろいろイチャモン付けて無茶な訴訟提起をして来るんじゃないか?」って疑ってしまうからです。

ちなみにワタクシ、買主さんが「不動産屋から見て意味の分からない訴訟を提起する方」だと認識するとこの方とは絶対取引しません。

理由は簡単です。
一般的に昨今の不動産訴訟は過去に提訴された様々な裁判を経てほぼ判例が出揃っており判例主義な裁判所に対し、その判例と逆な訴訟を起こしても勝つ見込みがほぼ無いからです。(それと決まって我々クライアントの味方側まで訴えてくるんですw)

不動産屋は己のクライアントの要求を叶える立場ですのでうっかり仕事を引き受けてそういう「勝てる見込みのない訴訟を感情論だけで提訴したがる方」の言い分で動くと相手の仲介から「オタク、、この話の判例知ってて裁判やろうって言ってんの?」と笑われます。(弁護士って裁判で勝っても負けてもフィーが発生するけど不動産屋は裁判やるだけ時間と手間が無駄になるだけで一銭にもならないのに輪を掛けて我々まで訴えてくるんですからホント、関わりたくありませんw)

笑われて信用なくせばこの仲介さんとは二度と取引出来なくなるし「あの不動産ってこんなことも知らねーみたいだぞw」と言い触らされればたちまち業界での信用を失い、貰えるはずの仲介手数料以上の損害を被るんです。

そんな面倒な経験をたくさん積んでる不動産屋ほど「こうやるとこうなるからあまり派手に責めない方がいいですよ」とか「こう言うことは取引の前に言っておいてコトが起きたら「ほら、言ったとおりになったでしょw」とそこを逆手に取って責めるといいですよ」とアドバイスして不動産取引中のトラブルを未然に防ごうとします。

それで大抵のトラブルは防げるものなのですが、もう一つややこしい問題があります。。

えぇ、、
こっちがそこまでいろいろ対策してるのにそれが全く伝わらない仲介さんの存在です。


例えるなら昨日のブログに登場した仲介さんみたいなタイプなのですが、
その相手業者さんの経験不足が原因で出てくる話がすべて後出しじゃんけんになりそれが原因で奥様が相手仲介なり業者に対して「言いようのない不信感」を覚え、何もかもが信用出来なくなってしまったんじゃないかと思います。

デキる業者さんであればこう言うことに対しての危険予知能力がありますからここまで話がこじれることもないのですが、そういう能力に欠ける業者に当たるとこの意思疎通がうまく機能しなくなりハッキリしないことがどんどん増えてしまい、「こいつ、、どこまで理解して取引してんだよww」って思いが増幅され「行った言わないの話じゃ困るから全部書面にしろ」なんて話になってしまいます。

実際、昨日の話でもワタクシが契約時に口酸っぱく言っても買主さんがあとからあとからいろいろ思い出したように「あれはこうしろ、これもこうしろ」と言い出すと「そんなの仲介レベルでうまく言いくるめてくれればいいのに」って思うことが多いです。(ちなみに昨日の仲介さんはあまりに売買の経験不足なためにほぼ伝書鳩レベルでしかなく買主の意向をそのままダイレクトに伝えるだけの役回りな模様です)

これを買主さん側で防ぐとしたら
①指値の最下限を理解してそれ以下の無茶な指値をしない(するなら買えない覚悟でおもいきり指し、買えなかったら縁が無かったと潔く諦める)
②仲介さんや業者に「こういうのは困るから先に言ってくれ」と困ることを取引前に列挙する(買い付けに「買い受け条件」として書いておくといいです)
③仲介さんや業者の性格と不動産スキルをチェックし頼りない仲介なり業者であればメールなどで台本を作ってやり相手にやらせる(交渉能力ってある意味作文能力が無いやつほどダメなことが多いです)
④相手の能力が欠けてると理解したらそういうタイプの人間だと割り切りそれにこっちが合わせる(決して同じ秤で図ってはいけませんw)

交渉事ってなんでもそうですがほぼ先手必勝で「物件を買うにあたりこちらはこことここについて拘ってます」とかを先に言っておくと相手も反論しにくく、相手がどこまで理解する能力があるのかをあらかじめ把握してその人に合った話し方をしないと本来であれば「難しくて理解出来ませんでした」ってことを「そんな風には受け取ってません」だの「食い違いになってますねw」とか言われてごまかされますw(先日書いたツーブロックゴリラの話しがまさにこれでございますww)

また「譲るべきところは譲り戦うべきとこを戦う」という正論に聞こえなくもない信義則を前面に出すと意外にこちらの言い分が通りやすくなるものです。(逆に何から何までこちらの言い分を通そうとすると問題がこじれてしまい解決の道が遠ざかるだけでなくその業者とは二度と取引して貰えなくなりますw)

またこれも大事なことなんですが、
不動産取引と言うのは物件が良い物件であればあるほど競争力が高くなり買いたい人は増えますが物件は一つしかありません。
そうなれば売り主が優位に立つのは当然でそこで買主があれこれケチつけては買える物件も買えなくなるのも事実です。


指値でよく勘違いされるのはここで
「他のやつならいくらで買付け入れて来るかな?」
って部分を
「自分はこれしか出せないからこの指値」
と自分の都合だけで考えてしまい、

挙句、
自分が買うならこことここも直して貰おうなんて鬼差ししたことをすっかり忘れてしまい
優位であるはずの売り主の心情を逆撫でしてしまうなんてことがよく起こります。。
(ちなみに「いくらまで指せますかねー?」と相談された時に「売り主さんとか仲介さんってどんな性格?」ってワタクシが逆質問するのもそのためですw)

不動産取引はお互いの利害が激しくぶつかる交渉ですので自分の主張ばかり通そうとすると「身勝手な奴だ」と思われるしなんでも認めてしまうと「ゆるい相手だからこっちの言い分をがんがん通しちゃえ」って話になりがちです。

我々不動産屋の考える取引上の常識や慣習を知らずに持ってる知識だけをぶつけると「不動産取引にそんなことまで持ち込むなよw」と笑われることもあるのでわからない時や迷ったときは担当仲介に「こういう時って不動産の商習慣ではどうなの?」って聞いてみるのもこんなことでもスキルアップの足しになるかと思います。(ワタクシは職業柄いつも無意識に考えてる不動産の商習慣ですが実社会とは結構かけ離れていることも多いですw)

そんな経験を一つ一つ着実に積み上げていくとそのうち仲介さんが幼く見えたりするもんです。


そこまで行けば、、あれです。。
もう自力で不動産屋開業して自分の物件を自社で仲介して手数料を落とすなんてことも可能になって来ますよwww(あ、でも業者やるならそれなりに物件買わないと宅建業者の維持費でガミるのでここはご注意ですw)



実は旅団で最終的に目指してるのはこのレベルなんじゃんw

1センチ四方の穴の話、、、。


いろいろあって本日は短めな更新ですw

こんにちは。

今朝方、犬と散歩してたら近所の家のテレビから漏れる音声で緊急地震速報を聞きつけその場で犬を抱えて待機したのですが一向に揺れは来ず、、「なんだよ?、、昨日に引き続きまたフェイントですか?ww」と思って家に帰ってテレビ見たら大阪の中心部で震度6と知りビックリしたワタクシですがまずは被害に遭われた方にお見舞い申し上げます。。

またこんな話は月並みですが、
最近の断層型地震は今日の揺れが余震で実は次のが本震だったなんてこともあるので大阪方面の方、、念のため一週間くらいは警戒だけは怠らなようにしてください。

さて、そんな月曜日ですが、
先日契約した物件を巡り、またもや紛糾しておりますw

一般的に中古収益物件の場合、建物や設備の経年劣化等で性能が落ちますと重説に記載して不具合に関しては買主が負担すると言うのが一般的。。(なので投資物件の場合、居室内の設備表すら添付しないことが多いです)

また、見た目に雨漏りが生じてたり壁に穴が開いてれば投資物件としての運用自体が難しいので売り主が責任もって直して引き渡すなんて言うのも一般的。。(投資物件で売ってるのに賃貸出来る機能が欠けてしまうってのはまずいですから)

で、今回の話は最悪なことに前者の方で
①網戸の網が破けているので売主の責任で直せ
②キッチンが錆びてるので錆び取りして引き渡せ
③エアコンから異音がしてるので新品に取り換えろ
④エントランスのガラスにヒビが入っているので交換しろ
⑤消火器がそろそろ使用期限を過ぎるので全部交換しろ

「ん?重要事項の説明で口が酸っぱくなるほど説明した話なんだけど、、、今さらなに?」って話が飛び出し困惑しております。。

この契約、、当初から買主が初心者っぽい雰囲気があり、中古だって言ってるのに新品並みの性能を求めてくるので「めんどくさい客なら売らなくてもいいよ」と売主様から言われていることもあり、契約前日にとある無茶な話を振られた時に「じゃ、明日の契約は無しにしましょう」と言ったところ「そんな、、買わないとまでは言ってないんだから」と泣き言を言われ渋々契約こそしましたが、、、

今になって①~⑤を引っ張り出され挙句、「網戸に穴が開いてるなら契約の時に説明しろ」とまで言われ
「じゃ、重説で「網戸に1センチ四方の穴が開いてます」って契約でいちいち説明すんのかよ?ww」
とブチ切れた次第。。。(「網戸だってキッチンの錆びだって宅建業者として説明義務があるんだよ」とまで言い切った仲介さん、、一度刺したいですw

契約後とはいえ、引き渡し条件で合意できなければ力ずくではありますが合意解除も出来るので我々、無理に決済なんかしないで他の買主探して売ってしまってもいいんじゃないかと思っておりますが、この仲介さんからしたら数百万円の仲介手数料が目の前にぶら下がっていればなんとしても決済まで持って行きたいのは明白で「なんとかして売主にご納得して貰えないか?」の一点張り。。

と言うことでこのパターン、、
大抵、引き渡したあとにも契約で定めた約定でも平気で反故にして来そうなのでワタクシ、ファイナルアンサーとして
「重説の条項通り一切こちらでは修繕もしないし負担も引き受けないのでそれが嫌なら合意解除しましょう」とメールしておきました。

ウチもこんな修繕費用を引き受けて決済するのは全然構わないのですが、中古投資物件を新築区分マンションみたいに重箱の隅を突くかのように買いに来るお客さんだと売った後、売り主さんを守れなくなる恐れがあるので素人すぎるお客には投資物件は売りません。(ホント、投資物件に関しては決済しちゃったあとに「投資家から消費者に変貌するやつ」と取引しちゃいけません。。)

ホント、よくある話で、融資が出にくくなるとこういうちょっとお金持ちの方が一般の投資家を差し置いて投資物件を買いにくるのですが契約の通りに履行できない人にモノ売るとロクなこと無いんですって。。。

と言うことでワタクシ、
これで相手が譲らなければホントに決済流しちゃう気満々ですが、、買主さん、、どう出てくるのか?(人間、捨て身になった時ほど怖いものは無くなるものです)


えぇ、、
こういう時って一度契約を流すと次に来る人がなぜか一番手より高く買いに来るもんなんですよwww(数少ないワタクシの都市伝説の一つですw)



売れない物件に突如買い付けが2つ入ってくるくらいの都市伝説なんじゃんw