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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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やっぱりこの契約は100%コケるぞw


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

不動産の売買取引は「相互の信頼関係」で成り立っていると言っても過言じゃないのですが、
長いこと仲介の現場にいるワタクシ、この「相互の信頼関係」というのは
①売主―仲介―買主間の密な連絡体制
②契約完遂に向けた関係者全員の努力
③買い側の経済力

の3つではないか思います。

この3つを全部ひっくるめて「グリップ力」とも表現するのですが、やっぱりこれの一つでも欠けてしまうと大抵、契約の完遂は出来なくなりほぼ高確率で遺恨が残ります。。。(弊社の場合、相手業者と買い主は未来永劫出禁になりますw)

そんな我々、とある売買取引を現在遂行中なのですが、
月末の今日、「そろそろ契約までのスケジュール決めたいんですけど」と相手仲介に電話したところ
「あー、、大丈夫大丈夫、、来週早々には契約のスケジュールを連絡しますねー」
と言われたのも関わらず我々、この契約がほぼ100%の確率で飛ぶんじゃないかと思い始めています。。。。

と言うのも今回の契約、
先ほどの「相互の信頼関係」の3つの条件に当て嵌めてみると、、
①売主―仲介―買主間の密な連絡体制
→ウチと仲介さんとは綿密に連絡が取れているけど相手仲介さんと買主の連絡があまり取れていないように見える。
 ってか、この仲介さん、この買主の年齢もわからず、何の仕事か聞いても「実業家らしい」との回答で連絡手段を聞くと直接来店かFAXのみで相手のメアドすら知らない
②契約完遂に向けた関係者全員の努力
→仲介さんいわく「超お金持ちだから担保の心配も無いらしいですよ」とのこと。。
 ってか小声で言ってるらしいってなんだよwww(伝聞表現されると御社の先にもう一社売買に絡んでる気がしてなりません、、)
③買い側の経済力
→当初は「なにしろ超が付くほどのお金持ちの買主さんなので都銀のどこで融資を受けるか検討してるんですよ」と言ってたけど最近聞こえてくる融資打診先は昨今「手金3割出せないヤツは人に非ず」と言い出してる某信金様。。。(弊社も先日、この信金様の中目黒支店にお邪魔させていただきましたが、当然のように自己資金は3割と言われましたw)

相手仲介さんの「あー、、大丈夫大丈夫、、来週早々には契約のスケジュールを連絡しますねー」って言葉だけを聞いていれば来月中には契約も出来て夏前には無事決済出来そうだと思えますが、我々、その手の言葉を信じて契約を飛ばされる経験をたらふく踏まさせていただいてる関係でその話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問してウラを取ります。

その結果が先ほど書いたいろいろな細かい発言なのですが、その発言を聞く限り「やっぱりこの契約は100%コケるぞ」って結論に至った次第。。

しかし当の売主様には我々
①超が付くほどのお金持ちが満額買付け持ってきた
②そんな金持ちゆえにどこの銀行使うか迷ってる模様でその銀行は全部都銀

と報告してる関係ですっかり売れた気になってます。。。(会計士さんを呼んで売却後の税務処理の話まで進めちゃってますw)

いつものことですが、こういう時に「申し訳ないけど買主さん、、買わないって言ってます」とやられると我々、すべての退路が一瞬で断たれたちまち窮地に追い込まれます。。。(昨日のブログでレオパが「壁ドン」を流行らせてると書きましたが我々は「ローリング土下座」を流行らせてる気がしますw)

そうなってからでは遅いのでワタクシ、先ほどこの売り主さんに「今回の買付け、、取り下げる可能性が高いです」とご報告しておきました。

しかし、今まで売り主さんには
①超が付くほどのお金持ちが満額買付け持ってきた
②そんな金持ちゆえにどこの銀行使うか迷ってる模様でその銀行は全部都銀

と報告していましたから当然「え?何が起こったのよ?ww」と詰問してきます。

こういう時はなんでも正直にありのまま報告するのが吉ですので「当初、仲介さんから聞いてた話と今の話がかなり食い違って来てるのでこのまま取引を進めるのは危険です」と伝えて納得していただきましたが、売主さんからしたら「どうしてそんなありもしない大風呂敷広げるんだろうねー」と疑問を呈されてしまいました。

この「大風呂敷」ですが、
今回の事例では恐らく先に入るであろう買主にグリップしている業者(もしくはブローカー?)とウチが相対している仲介さんとの間のクリップ不足が最大の原因ではないかと思います。

となるとウチが相対している仲介さんに「その話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問する能力」があればそんなテンプラ的買付けも入れて来なかったんじゃないかと思います。

さて、
この話を今度は「今、物件を買いたい」とネットや業者回り等で物件情報を集めている方に焦点を変えてみます。

今売りに出ている物件、、
どれもこれも帯に短し、襷に長しじゃないかと思います。(なのでデキる不動産投資家さんになると今どきは地方の50万とかで買える中古戸建を利回り30%なんかで回す手法に徹しているはずです)

それでも業者さんは買って欲しいあまりに「高利回り」「高積算」だの言って売り物件を猛アピールして来てるはずですがワタクシがここ読んでる人に買ってほしい物件は「高確率で保有耐性を維持できる物件」。。。(えぇ、、今買うならこれ以外はやめとけって力強く言わせていただきます)

確かに融資が引けなきゃ物件買えないって話にもなりますから「高利回り」「高積算」ってのは重要ですが、そこを優先するあまり「保有耐性」が維持できない物件を買ってしまってはなんにもなりません。。(ま、100歩譲って「買った瞬間に失敗したと転売に切り替えて儲かる物件」なら止めませんけど)

ワタクシ、そんな保有耐性が維持できる物件って先ほど書いた「その話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問する能力」が必須ではないかと思います。

一例をあげると
一昨日、レオパの問題が派手にテレビで放映されましたが、その翌日、あろうことかそのレオパの築30年の物件を「高利回り」「高積算」とのたまってウチの団員に「これ買いませんか?」」と流した仲介さんがいました。(しかもこの物件、バリバリのレオパ管理物件なので管理をレオパから別の管理会社に替えた瞬間一斉退去のリスクを抱えておりますw)

恐らくですがこの物件情報を出した仲介さん、、
一昨日、ガイアの夜明けでやってた放送を見ていなかったか、この物件がレオパの物件だと知らずに出したか、そもそも不動産投資を志す不動産投資家の心理や考えてることを全く理解していない「売れて手数料が貰えるならなんでもいいや」って人じゃないかと思います。

幸い、この団員、、
物件概要にあった物件写真に例の「レオパマーク」がぼんやり映ってるのを見てすぐに自分の置かれている立場がわかったそうですが(要するに「こんな物件でも「高利回り」「高積算」と謳えば飛びつく客なんだろうと舐められている」ってことですw)仮にこのレオパマークが外されてレオパ臭を消した単なる普通の木造アパートに見える物件であれば仲介さんにいろいろ質問をぶつけてどんな物件なのかを体感的に感じなければいけません。(ほら、木造アパートにしても「生活保護向け」とか「まだ社会人でも入れられる系」とか「リノベ次第では賃料をまだ上げられる系」とかいろいろなタイプがあるじゃないですか?

こんな時に相手仲介さんに「その話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問する能力」があれば相手仲介さんから漏れ聞こえる話からいろいろ分析出来て「あ、この物件は買っちゃまずい物件だw」とか「ん?仲介さんはわかってないみたいだけどこの物件は美味しいぞw」なんてことがわかってくるはずです。

ワタクシがブログを書いてる上で一番力説したい話の一つがこれなのですが、正直、こんなの一朝一夕では出来る話でもありません。(ワタクシだってこんな質問出来るようになるまで10年くらい掛かってますからw)

でも単に「保有耐性を上げるには?」ってだけ考えると不思議なことにいろいろ質問が思いつくもんなんです。。

考え方としては
①買って何年くらい保有するつもりなのか?
②その間に起こりそうなことは何か?
③その②が起こった際に最悪どのくらいの出費が強いられるか?
④その②で起こる際の苦労がどんな苦労なのか?
⑤その④の苦労に耐えられる自信と体力はあるか?
・・・
・・・
なんて感じでどんどん積み上げていくとそこから質問したいことが浮かび、スラスラと口から出てくるようになるんです。

要するに「漠然と不動産物件を買ってCFを得ようと考えてるだけ」ではみすみす業者の口車に乗って妙な「高利回り」「高積算」物件を掴まされちゃうよってことなのですが、ちょうど先日赤井さんがケンビヤコラムで面白いコラム書いてますのでご参考にしてみてください。

不動産投資で自分が本気で何を実現したいのか?「赤井さんのようになりたい」という人たち。

毎日浴びるようにビールを飲み(ちなみの赤井さんのビール摂取量はリットル計算ではなくガロン計算だそうです)マイルをためて好きな時間に海外に遊びに行き最近はゴルフ三昧なんて思ってる人も多いみたいですが実際はそうでもないんです。。(たぶんワタクシなんかより不動産に使ってる時間が多いです)

赤井さんって今ではもう他を寄せ付けないくらいの豊富な知識と経験を持ち合わせていますが、そんな人であっても自分がわからないことがあれば今でも積極的に出掛けて調べに行くし、海外でビール飲んでいようがそこからでも調査の網を張り巡らしてます。(写真にはビールしか映ってないのですが大抵その横には映らないようにノートパソコンが置かれてるはずです)

そういう弛まぬ努力をしているから他の人が追い付けないレベルまで駆け上がって行ってしまったんじゃないかと思いますが、不動産投資を介してそういう生活を夢見るのでしたらキラキラ系の見かけだけセレブ(ワタクシ、これらの人を最近は「ハリボテセレブ」と呼称しております)なんて人にくっ付いて行かずに自らの質問力を磨いた方が結果的に早く赤井さんのレベルに追い付けるんじゃないかと思います。

ワタクシもそうだったんですが、
この質問力、、最初は雲を掴むくらいな話だったんですけどやってるうちにどんどん点と点だったものが線になってきてそこから先はあっという間に線と線で形になって見えるようになりました。。

ということで、、、
ワタクシみたいなのに出来たことがここ読んでる人に出来ないわけが無いですから今のような買えそうな物件がなかなか見つからないって時は物件探すフリして仲介さんにガンガン質問をぶつけてみてください。。(真面目な話、これやると凄まじいくらいに質問力が身に付きますよw)

えぇ、、

今の時期はどこの不動産屋さんも大して売るものもなくヒマにしてるところも多いですから質問電話するだけでも「見込み客」だと思って熱心に教えてくれるはずですよwwww



なにしろ不動産屋はコンサルにありがちな高額な相談料も取らないんじゃんw

ガイアの夜明け。。。(昨日あれだけ煽ってしまったので一応書いてみますw)


嗚呼、、泥沼の5連敗。。。w

こんにちは。

昨日のブログであれだけ「ガイア見ろよー」と煽ったわりに意外と内容が平凡すぎて拍子抜けしてしまったワタクシ。。(静岡住みでテレ東見れない人向けに「テレ東が受信できるエリアまで来ればいいじゃねーかよw」と暴言まで吐いてしまい大変申し訳ございませんでした、、)

そんな昨日のガイアの夜明けですが、
見終わってよくよく考えてみたら

レオパ→MDI→かぼちゃの社長は元MDIの大地さん
って繋がりを暗に示唆したかったのかなと勘ぐってしまいましたが、

ワタクシの個人的な見どころとしては
【かぼちゃパート】
・どの通帳が偽造しやすいのか?
→ゆうちょの残高の上限1300で1700とか記帳されてるの気が付かなかったのかよ
・LINEでのエビデンス偽造の指示
→スルガ行員と業者の会話とか言ってたけど、あれってエビの偽造を請け負う業者とスルガに融資を持ち込んでる業者の会話じゃねーの?
・「30年保証してよー!早くー!」の怒号
→D東建託とかのサブリースの話題の時は対岸の火事だと思ってたでしょ?w
・冒頭の小芝居(奥様役の「ねー早く言ってよー」あたり)
→今、日曜のNHKBSで江口洋介が織田信長役で出てるのでそのギャップにややウケw

【レオパパート】
・天井裏の解放感
→ん?そんなことよりあの壁一面に貼られてるベニヤみたいな材料はなんだ?ww
・黒塗りのワゴンが猛スピードで走り去る場面
→ホントにあの車にミヤマ社長乗ってたの?
・補修工事の見積もり額
→ん?4000万ってそもそもこの物件の建築原価がそのくらいじゃないの?

【その他のパート】
・途中で入ったボ○テックス社のCM
→大変申し訳ないのですがワタクシ、、ここが一番ウケてしまいましたwwww
番組の最後の締めで「投資は自己責任、身の丈に合わない投資のは手を出さない」とバッサリと片付けられてしまったオーナー各位
→なんかもっと気の利いた締めの言葉はなかったのかと。。。

あたりでございますが、
ぺんたさんのブログにも書いてある通りテレビ番組ですから大衆迎合的な内容に仕立てている印象は拭えませんでした。。(えぇ、、あの放送見たら「スルガはやっぱり共犯」・「レオパはオーナーへの巨額な補償で倒産すんじゃねーの?」って思うんじゃないかと。。)

特に先ほど書いたレオパの補修費用の見積もり額、、
今日、業界内で囁かれていたのは「もしかしてレオパでも被害者の会とかが出来て弁護士と建築屋にまた養分吸われちゃうんじゃねーの」って話ですし、正直、この話が裁判になったとしてもレオパは「そんな巨額な保証なんか出来るかよ」と最高裁まで戦うでしょうし、現実を見ると世の中にはすでに融資実行されて入居者もいて建築基準法違反の物件であってもその違反が是正されていない建物は恐ろしい数が存在しますからオーナーがいくら騒いだところで泣き寝入りになるんじゃないかと思います。

それでも今回のかぼちゃとレオパはどちらも裁判で戦って相手に何かしらの賠償を求めることになるのですが、裁判は法的部分で過失があったかとか悪意があったとか騙す気があったのかなどを立証しなければ罪に問うことが出来ません。(法的にグレーであれば被告優勢になるもんです)

また、かぼちゃもレオパもそうですがどちらも運営会社に丸投げであとはそこから上がってくる毎月のアガリを待つスタイルだったものがそうならなくて「話が違うじゃねーかよ」って話なだけに「不動産投資で相手の善意に期待することがどんなにアホなのか?」って部分を番組の最後に訴えて終わって欲しかったなーって気分でございます。(「訴えられた相手が素直に自分の非を認めるわけねーだろ」ってのは偽りの無いワタクシの気持ちです)

ただあれです。
かぼちゃ被害者の方にこれ以上申し上げることは無いにしても(そこまで騙されちゃってますからワタクシじゃもはや救済策なんてありません)、レオパオーナーの方にはワタクシでも若干、救済出来る可能性があるので今日はその話を書いてみます。

以前にこのブログで「コスモクリーナー作戦(なんだそりゃw)」なる作戦でレオパ物件を売り抜けたことがあるワタクシ、

あの作戦は今では再現不可能じゃないかと思うのですが、「それを少々焼き直して売り逃げを謀るというのはいかがでしょうか?」と考えております。

実は不動産売買取引の現場では「検査済み証」さえあればいちいち建物の内部までチェックして売ることはありません。(特に仲介業者が天井にジグソーで穴開けて屋根裏に登って界壁のチェックなんてやりませんw)

また融資する銀行も容積・建ぺいなどで明らかに数値がおかしい以外のチェックはほぼやらないので実態がレオパのヤバイ物件であってもレオパ臭さえ消してしまえば「単なる木造築古アパート」にしか見えません。

そう思えば、
前のコスモクリーナー作戦で提案した
①館名からレオパの名前を取っ払う
②レオパ臭のするあのエントランスのオブジェに安いタイルを貼り付ける
③正面の見えるとこにだけ余ったタイルを貼り付ける

以外に
④竣工時の図面一式すべて廃棄し「昔の資料は火事で紛失しちゃったよ」で逃げ切る
⑤恐らく時期的にも役所にも建築確認の副本すら残ってないので建築業者なのかもわからない
⑥契約~決済までレオパの話題は一言も話さない

とやれば利回り10%もあればそれなりに売れるんじゃないでしょうか?

ここだけの話、レオパ以外にも建築費を浮かそうと竣工検査で見逃がされるであろう違反部分がそのままの状態でオーナーが気付くことなく抱えられてる物件はこの世にたくさんありますしそれらの物件は何事も無かったかのように平気でマーケットで高値で流通しています。

また、今回はたまたまテレ東でレオパの固有名詞が出てしまい、恐らくしばらくは風評被害的に「レオパの物件はやっぱりクソ」と思われてしまうでしょうけど高値で売り逃げを考えなければ欲しいって思う人も多いし、いつも言ってますが「人の噂は八十八夜(75日とか突っ込まないでいいですからw)。。

レオパの物件は元々例の「レオパ伝説」があろうともなんだかんだ不動産マーケットで普通に流通していますのできっと「別にオーナー自らが住むわけじゃねーからいいんだよ」って投資家さんあたりが平気で買っていくと思います。。

そんなレオパ伝説、、、

久しぶりに他のサイトで拾ってきたのでブログに貼りつけて本日のブログは終了です。

レオパレス伝説
エアコンが勝手に切れる
チャイム鳴らされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった
チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも
爪切りの音も聞こえる
納豆をかき混ぜる音も
壁ドンしたら壁に穴が開いた(※ちなみに「壁ドン」の起源もこのレオパ伝説らしいです)
というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった
壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた
隣に部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする
だけど家賃6万
業績悪化でさらに壁が薄くなる
将来的には壁がなくなる可能性も

レオパレス全員伝説
チャイムを鳴らしたら全室住人が出てきた
隣がうるさいと思って壁ドンしたら全員が壁ドン返しした
隣の部屋が焼肉をしていて壁伝いに匂いが伝わってきて白飯食った。しかもそれを全室の住人がやっていた
訪問販売が来ると全員が居留守を使った
朝6時に目覚まし時計のアラームを掛けておいたら朝6時に全室住人が起きた
宅配ピザが来ると頼んでもいないのに全室住人が出てきて受け取ろうとした

どうでもいいけどこんなコピペ、、
結構前からネットで出回ってるってのになんでレオパで新築やっちゃうんだかワタクシにはさっぱり理解できません。。。(ワタクシなら飛び込みでやってきたレオパの営業マンにこのコピペ見せて「うるせー!帰れ!」って言ってますもん)



かぼちゃだって4年前くらいからヤバいって話がネットに氾濫してたはずなんじゃんw

無申告の借り入れ問題。。。


まずはこれをポチってからお読みくださいw

こんにちは。

5月もそろそろ終わるわけですが、この時期になるとちょくちょくウチの会社にも金融機関の方が出入りするようになります。

何しに来るかと言えば、「6月の四半期の締めに備えて6月中に押し込めそうな案件は無いか?」って確認と「いいお客さんがいたらぜひうちで融資させろ」という営業なのですが、やってくる各金融機関の方の話を聞く限り、融資が厳しいのはあくまでも手金持たずに「融資しろ」とやってくる人だけなので普通に不動産投資やってる人であれば従来通りですよ、、とのこと。(あと、どのくらいの投資歴なのかを結構見てるそうなので手金が無い人はそこをアピールしていただけると稟議書も書きやすいとか言ってましたw

そんな5月と言えば各金融機関でも個人の確定申告の書類を提出してもらう時期でもあるそうで5月もそろそろ終わりって頃はその集まった確定申告の書類をチェックしておかしなことは起きてないかを確認する作業があるそうです。

ま、普通に不動産投資をやってる人はどんだけ税金を払わされたかの自慢合戦の様相になるらしく金融機関でも特に問題にはならないんだそうですが、、、

確定申告書を見ると逆に「なんだ、、この申告書の中身はwww」ってのが時々あるそうでそういう申告書が今になって問題になるケースが最近頻発してるとのことです。

金融機関から見て一番ヤバいのが「無申告の借り入れ」。。。

去年くらいまではどこの金融機関もジャブジャブな融資だった関係で貸し出しの際の個信チェックもそれほど厳しくなかったのですがその隙を突くかのようにこの金融機関から1億借り入れした同日かその翌日くらいまでの個信に反映されないタイミングを見計らってガッツリ借り入れをして物件を買っちゃう人がいるそうでこれが今になって問題になってるそうです。

よくあるパターンが
「かぼちゃ3/31 1億 新築アパート3/31 1億 かぼちゃ4/1 1億 の合計3億」なんてパターンだそうで新築アパートに金を貸した金融機関からすると前後の2億の借り入れはまったくわからずに貸してしまってるためあとになって確定申告を見て「やられたー・・・(涙)」と思う模様。。。(これ以外にも「地方RC一棟 2億 3/31 地方RC一棟 1億(一法人一物件スキーム)3/31 地方RC一棟 2億 4/1 で合計5億とかw)

恐らくですが、銀行から不動産融資を受ける場合、「虚偽記載の書類を出して融資を引いてそれが発覚した場合、「期限の利益の喪失」となり金融機関によっては一括回収に対象になることがある」と書かれた書類にサインしてるケースが多いんじゃないかと思います。

これに当て嵌めると個信に反映されないタイミングを狙って不動産屋に言われるままに同日にあちこちで金を摘まむような借り方で物件を買うなんてことをするとこの「期限の利益の喪失」として厳しい罰を受ける可能性が生じるわけですが、最近はどこの金融機関もスルメ銀行のおかげで不正融資にはかなりナーバスになってる時期ですから各金融機関でもかなり目を光らせているとのこと。。

また一部の金融機関ではこの手を事実を把握すると当時の売契をひっくり返してそれに加担した不動産業者と同じ業者で契約した顧客をすべて引っ張り出し芋づる式に再調査するなんてところあるそうなのでお心当たりの人は発覚する前に担当行員に正直に話すか、「私もそんなことをやってる気がするんですけど、、」と軽く担当行員に当たりを付けてみてもいいかもしれません。。(ワタクシの記憶が確かならこの手の個信をごまかして同日決済かましちゃう業者さんが社名を変えつついまだに8社ほど存在しているはずです

と言ってもこのパンドラの箱、、
まだどこの金融機関も本気で開くことも無さそうですから取り急ぎ注意するとしたら「一度たりとも支払いを遅延しない」ってとこでしょう。(恐らくですが個信絡みの期限の利益の喪失ってこの「支払いの遅延」が金融機関からの口実と言う名のトリガーになるはずですから)

ただあれです、、
今夜のガイアの夜明けで例のかぼちゃの件が放送されるそうでテレ東の取材班がどこまで斬り込むかによってはあちこちの金融機関も「ウチがは大丈夫か?」なんて急に内部調査を始めるかもしれません。

と言うことでお心当たりの方は今日は早めの帰宅をお勧めします。。(番組の予告を見る限り「通帳の改ざん」のネタは画像入りでやるっぽいのでそこからの斬り込みが気になります)

と言うのも我々業者の中では、今回の「通帳の改ざん」などの不正融資がスルガだけじゃないってことはみんな知ってるし、それに加担した業者だって今回のスマート社やそれを取り巻く業者だけじゃないってことは周知の事実です。(ってか今日のガイアの夜明けでやる話なんてほんの氷山の一角、、、げふんげふん、、、

もっと言っちゃうと某仲介さんに至っては締結した売買契約の100%がその手のフカし融資だし、その際にチェックされる契約時の中間金を買主に貸付、金利まで取ってます。(売買代金をフカすとどうしても中間金入れないと勘定が合わなくなる時があるので業者によっては瞬間的にその差額を貸し付けるなんて悪事を働きます)

融資がジャブジャブの時代はこんな不正がまかり通っていましたが、銀行の責任がどこにあるかと言えば、この手の不正を自身の融資の成績のために見て見ぬふりをしていたこと。。(要するに契約直後の買主の通帳に数百~数千万単位の中間金がガツンとATMから入金って時点で何が起こってるかくらいわかるでしょって話ですww

また不動産業者から言わせていただくとこの融資ジャブジャブ状態は千載一遇の確変モード。。
「この時期に稼げるだけ稼いでおかないと」と考えるのは至極当然の話で融資を引けさえすれば会社の利益が積みあがるので多少ブラックなことでも平気で手を染めるヤツも少なくないでしょう。(そもそもその手の不動産屋にモラルを求めるのが野暮な話ってもんです)

しかし、怖いのはここからで金融機関からすると融資したあとに来る金融庁の調査で例えば、手金100万円しか持ってない人が手金3000万あると嘘つかれて1億貸したなんて話になるとその顧客は要注意先どころかいきなり破たん懸念先とも見られかねず、金融機関によってはその融資に対して引当金を積まされる羽目になる可能性があります。

この引当金が増えちゃうと金融機関は自己資本比率上、とても困るのでどうなるかと言うと、、、「破たん懸念先からの融資引き上げ」が起こる可能性が格段にアップします。(雨が降ると傘を取り上げるのが金融機関ってもんですゆえ)

だからって全部の金融機関がみんなそうするって話じゃないのでさほど心配する必要は無いと思うのですが、今回はすでにニュースで金融機関の不正融資が騒がれている時期なので用心しておいても損はありません。

と言うことで、、
そんな今晩のガイアの夜明け、、
一部の地域を除き22時からの放送予定でございます。



いつの間にか番宣と化してる予感がするんじゃんw

10円ハゲの話。。。


ん?首位を追撃してたと思ってたのにいつの間に借金1なんだよwww

こんにちは。

本日は月末最後の大安と言うこともあり、ウチの会社もとある決済に出撃したのですが、
その決済の送金・着金時の滞空時間がサンタメ決済やってるわけでも無いのに今日はなぜが異様に長くなんだかんだで一時間以上掛かりました。

ワタクシ、この沈黙の時間がイヤなので少しでも盛り上げようと小話をたくさん用意して臨むのですが(この小話こそが狼セミナーで繰り出されるマシンガントークに一役買っておりますw)、

今日の買主さん、、
ワタクシよりよくしゃべる人で今日の主導権は完全にこの買主さんになりました。
(たぶんこの買主さん、、息継ぎしてないですよww)

と言ってもこの買主さんの話はどちらかと言うと自社の仕入れ物件をぜひ御社でも売って欲しいって話ばかりで正直、面白くもなんともなかったのですが、最後の方になって「弊社もまだまだ積極的に仕入れますよー」なんて話もあったのでゲンキンな我々、そういう話にだけはダボハゼのように喰いついちゃいましたw

そんな話の中で思ったのは
昨今はサラリーマン大家さん向けの融資が絞られて来てこの手の買い取り業者の独壇場になりつつあるってこと。

彼ら買取業者の中でも大手と言われるところは未だにガンガン融資を引けてるので今のうちに在庫で抱えておきたいらしく我々からすると「そんな高値で買って出口どうすんのよ?」って思ってしまうところ、当面は家賃収入で金利だけ支払ってればOKなのでそんな心配しないでどんどん物件出してくださいよって感じでした。(売れなきゃしばし自社保有して家賃収入を固定費に回すから大丈夫だそうです)

で、そんな買取業者の買い目線ですが、正直、ウチの団員の買い目線より全然低く、物件のロットも5億くらいまでなら融資特約無しの瑕疵担保免責で余裕で仕入れちゃいますよ、、とのこと。。

そう聞かされると「いやいや、、やっぱそれだと出口が無くなったらお終いじゃんww」とツッコミ入れたくなるのですが、仕入れ在庫で100億なんて買い方してる買取業者さんにとっては2億、3億なんてのは誤差の範疇なのか、はたまた最悪でも仕入れたやつが自分の進退をかけて売り出しをやるだけなので仕入れ目線に関しては一般の投資家さんの遥か下を行ってるように感じます。(やっぱキャピタルゲイン重視の短期転買系は発想が違いますw)

となればウチで売り出してる物件を全部買取業者さんに買わせる(抱かせるとも言います)って戦術に出た方が得なんじゃないかと思うのですが、ここで気を付けたいのは「ちゃんと登記して買ってくれる業者か?否か?」です。

今日も出た話で、買い取り業者さんも買取ノルマがある関係で「うーん、多少収支が合わなくても上席を説得すれば仕入れられんじゃね?」って人も多いらしく、上席に上奏する稟議書を多少鉛筆舐めて作ると今の時期は割と簡単に稟議が通ったりするそうです。

そういや、昔のリーマンショック時代末期もそういう買い取り転売業者さんが仕入れノルマ達成のために無茶な数字を作って上席を口説く「社内営業」を駆使して出口なんてまったく見えない物件を仕入れていただいた時期がありました。(当然、そういう危険なリスクを負わせるわけですから仲介手数料の中からタンボは必須でございますw

登記をいったん自社に移してくれる業者さんってのは少なからず一度は自力で融資を引いてくれるので登記しないサンタメ決済業者のような軽さがありません。(最近のサンタメ業者さん、、自決(最終買主が飛んだ際の自力決済)すら嫌がる傾向が激しくなってますw)

そういう登記してくれる買取業者さんは基本的に「融資特約」が無いので契約さえ巻いてしまえば決済まで必ず行ってしまうのでこちらも安心して契約締結出来ますが、後者はなかなかそうは行きません。(契約しておきながら決済直前になって軽ーーーく決済を飛ばしてくるので刺したくなっちゃいますw)

そんなことをいろいろ考えるとこの買取業者目線というのは今後サラリーマン投資家向け融資が絞られた際の緊急避難口とも考えられるのでワタクシ、ここ最近はこの手の買い取り業者の飲み会にせっせと顔を出し情報収集に明け暮れてましたが案の定、全部ではないにしてもまだまだお腹を空かしている業者さんも結構いるようです。(特にこれから上場なんて目線の買取系業者さんのがっつきぶりは半端ないですよw

さて、話はちょっと戻りますが、
仕入れ担当の人も人の子なので正直なところ「地獄の沙汰は金次第」と言う部分は確かにあるんじゃないかと思います。

事実、リーマンショック時代の業者さん、、
ワタクシが見てた限りでは明らかに会社からの給料より物件の横流しだの無茶仕入れでの仲介からのKBの方が多かったと思います。(大抵、嫁さん名義で法人こさえてそこにお金が流れるようにしてましたw)

ワタクシ、ここ数年で独立して不動産業を起業する方ってこれらのKBをお金をコツコツ貯めて独立してるんじゃないかと思うのですが、業者間のこの手のやり取りは意外にバレないので今さら罪を追及されるケースは少なく結局は「頭のいい奴は儲かるように出来てる」って話です。(誰とは言いませんが、そうやって裏金作りに精を出して退職する際に会社にあった顧客名簿まで持ち出すツワモノもいますからw)

そんな中、最近の報道ではス○ガさんの融資担当者にシェアハウスの融資実行出来たら何百万なんてKBがあったとかなかったとか言われています。

お金の魔力と言うか、サラリーマンなんて貰える給料も決まってますから本業以外のおこづかいが貰えるとわかると俄然頑張って無茶しがちですが、銀行の融資担当者がこの手のKBを貰っていたとなるとこれは我々がやってた業者間のKBとは話が違って来ます。

まだ噂レベルの話でしかないのでワタクシも「いくらなんでもここまで悪党じゃねーだろ」って思ってるこの話、、
仮にホントだとすると相当ややこしい話になりそうで下手するとこれが原因で銀行の一つ二つが吹っ飛びそうな気がします。

ホントあれです。
不動産投資がブームでなにやっても平気だったのが融資がキツくなってきて過去の悪さが浮き彫りになって叩かれるのっていつの時代も変わらないものですねー。。。(出る杭って必ず打たれちゃうものです。。。)


と、今日はなんだかオチの無い話で終わってしまいますが、、
大手の買取業者とプロ目線でガチで取引するとこのくらいブログを書く意欲が無くなるってこともわかっていただきたいでございますww(今だから言うけどホント、こんなめんどくさい取引は久しぶりでしたよww)



あまりの細かさに10円ハゲが出来そうだったんじゃんw

狼カフェ復活の狼煙(のろし)。。。


決済の準備で追い込まれてブログどこじゃなくなってますw

こんにちは。

ワタクシずっと気になってることが一つございます。。

それは昨年から今年に掛けてやってた「狼カフェ」。。(正式には「狼道場」に改名済w)

別にもうやらないというわけでも無く機会があればまたやろうとは思っていていつから再開しようかとモジモジしているうちに4か月経過した次第。。。(ホント、時が経つのは早いものですw)

来週のセミナーが終わってブログが2000回を迎えて更新頻度が落ちてきたあたりで再開なんて青写真を描いていますが、そんなに間が空いてしまうとオワコンになってしまう可能性も否定できません。(ホント、人の噂は八十八夜と言いますからw)

と言うことでこれからクソ暑くなるって時期ではございますが6月の終わりころからこの狼カフェを再開しようと思ってます。

で、過去の狼カフェでは参加基準に「今までワタクシと会ったことの無い人」というハードルを設けていましたがそろそろその基準も撤廃しようと思います。

正式な日程は来週のセミナーが終わってからご案内しますが、とりあえずワタクシ、2000回の更新が終わって更新感覚が開くようになったら「会えるブロガー(えぇ、、AKBの「会えるアイドル」とやらをリスペクトさせていただきますww)」という新たな立ち位置を確立していこうと。。。。w(最近、すっかり出不精でどこの飲み会もご無沙汰になってますゆえw)

と言うのも、やっぱりブログでしか発信してないと一方通行でしかなく最近特に思うのは新鮮な不動産業界の情報に疎くなってる点。。(新築見学会なんてここ一年くらい行ってない気すらするし、飲み会なんてほんと内輪の人しかやってない気もしますw)

またこっちから出て行けば運動不足なワタクシにとってもメリットは計り知れません。(ホント、家と会社の往復だけの生活ってどんどんデブるんです)

そんなオトナの諸事情を鑑みこれからはこっちから出て行こうと思いますので遊んでいただければ幸いです。。



ってか運動せず食う量減らさずに痩せられればこんな苦労はしなくていいんじゃんw