プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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一物件一法人問題。。。


白石麻衣が可愛いか可愛くないかで社内が大揉めに揉めてますw

こんにちは。

不動産向けの融資でいろいろ不正が暴かれて問題になっています。
そんな出来事を見て地銀協会の会長さんが記者会見を開き
「融資の際に返済能力などをきちんと見るのが顧客本位の業務運営だ」
と強調されていますが実はこの不動産融資の業界ではもう一つの時限爆弾として抱えてる出来事があります。

それはいわゆる「一物件一法人問題」。。(ってかこの話題をブログなんかで掘り起こすと激怒する人も多そうですがそろそろしゃべっても良さそうな時期なのでお構いなしに話を進めます)

この一物件一法人スキームですが、
ここ2年くらいで流行ったスキームで物件を買うごとに法人を立ち上げその法人で融資を受けて物件を買うという話でございます。

このスキームの凄いところは通常、その投資家個人の借り入れ履歴が法人を立てることで金融機関の捕捉が難しくなり、例えばですが年収1000万のサラリーマンの人だとせいぜい2億程度の物件一つ買うのがやっとなところ一気に2億の物件を3つでも4つでも買えちゃうと言うことが出来ます。(ここ1~2年で資産拡大出来た人の大半はこのスキームを利用してるんじゃないかと。。)

実はこれ、「銀行は個人の借り入れ履歴しか見てねーから法人ごとに物件を買い増せばバレねーよ」ってところからスキームが始まってるのですが金融機関から見るととあるサイトにアクセスして怪しいと思われる個人名で名寄せしちゃうとその個人が法人で保有する投資物件すべてがバレてしまうという恐ろしいことになり金融機関がその気になれば「不正融資」なんて名目で一気に全額回収してくる可能性があります。

しかし、当時は「銀行の融資が出来るし、売主も物件が売れるし、買主も物件買えるしのWIN-WIN-WINなんじゃんw」と扇動する人も多く、一部の高額大家塾ではこのスキームを使ってコンサル行為でフィーが抜かれ、当然ながら買ってる物件はほぼ地方の巨艦物件だったりするし、担保評価で見るとスルガさん並みに担保評価がかけ離れている可能性もあるので出口が狭まって来た昨今を情勢を鑑みるとその買主が干上がってしまうのも時間の問題かと思います。(ってか10億借り入れ起こして年間CFが3000万も無いって物件掴まされてなんとも思わないのが不思議です)

すでに一部、金融機関ではこのスキームを利用して融資を受けていた顧客に対して強制的回収モードに入っている模様ですがこの「一物件一法人スキーム」に関与している地銀さんも結構いるようですからこの問題が発覚した時の各地銀さん頭取の記者会見、、一体どんな弁解をするのかワタクシ、非常に興味があります。。。。

と言っても単に昔流行った同日決済なんて小技で借り入れ履歴をごまかして、、、って程度であれば借りた人だけが悪いことになるのでお金を借りた人に金融機関が「貸し剥がし」等で襲い掛かればいいだけなのですが、ここでも融資書類を改ざんしてのサンタメ取引や、自己資金を多く見せる手法を伝授したり預金通帳そのものを中古のATM買って来て印字しちゃうツワモノ業者もいたくらいですから銀行や関係している不動産業者を含め、相当な社会問題になる可能性も秘めてます。

ま、幸か不幸かわかりませんが今、問題になってるスルガさん、、
個人リテールしかやってない関係でこの一物件一法人スキームにはまったく関与していませんから昨日プレスリリースがあった「一般のマンションやアパートへの投資資金を貸すアパートローンも調査する」ってだけで調査は打ち止めになりそうですが、、、(って簡単に書いてますが、この話、かぼちゃ以上の融資額なのでこれはこれですごいことになりそうですけどw

ここから先に起きる出来事はここ何回かあった不動産バブル崩壊とは少々違ったモノになるはずで今回は前にもブログで書いたサラリーマン投資家さんが一番被害を受けるんじゃないかと思います。

これもひとえに売り上げ重視な不動産屋さん、金融緩和で不動産融資に傾倒し過ぎた金融機関、あとは近年の不動産投資ブームに踊らされたニワカ投資家さんの登場が原因ではないかと思いますが、最初の不動産屋さんと金融機関と言うのは不動産バブルの時は必ず介在するのであれとして、ロクな知識も無しに欲の皮ツッパで飛び込んでくる最後の登場人物が被害を受けるってパターンはいつの時代も変わりません。(ちなみに今までの不動産バブル崩壊局面ではプロ的立ち位置の人がここで嵌りました)

ネットの普及で出てくる情報が多すぎて何が正しくて何が間違ってるのかを見極めるのが難しくなってる昨今だけに今後は益々自分の立ち位置を見失いがちになるんじゃないかと思いますが、基本になることは「とにかく他人の話しは信用しない」であって、特に「他人の儲け話には必ずウラがある」と思って聞くようにしていれば大抵の詐欺話は防げます。

また今後もいろんなスキームを引っ提げていろんなやつが接触してくるかと思いますが、大抵のやつは瞬間的には儲かるものの持続性が無かったりして初期投資を回収する前に頓挫することが多いです。

そういう話っていつも派手派手しい舞台装置が用意されていて出てくる人も著名人であることが多く、「なんか参加しないと乗り遅れるんじゃないか」と急かさせるように加入を迫ってくるものです。

また小資本で始められるものは仮に話がホントだとするとすぐに競合他社が登場してマーケットを荒し当初の予定通りには儲からなくなってくることが多いです。

そういう予兆らしきものはそんな儲け話を聞いてるうちにいくらでも見えてくるはずなので同じパターンで何度も引っ掛かるってのだけは勘弁してくださいw

えぇ、、
こういうのに引っ掛かる人って何回も同じような話に引っ掛かっちゃいますからww(多分だけどかぼちゃ被害者に一斉になんかの儲け話の話をしたら大半が引っ掛かる予感がしますw)

逆に今回の不動産バブル崩壊っぽい局面で、何年も真面目に勉強してそれなりに資産を築けた方も多く、むしろ今回の不動産バブル崩壊大歓迎!!って方も少なくありません。(素人っぽい人でも始めた時期や出会った人に恵まれてあれよあれよと資産形成出来ちゃった人も多いですからww)

そういう人であっても今度はその儲けたお金に群がってくる死霊みたいなのが誰かの紹介経由でいきなり目の前に現れたりしてぜっかく築いた資産を根こそぎ持って行かれるなんてこともよくあります。

この誰かの紹介経由ってのがクセモノで、お金の匂いに敏感な死霊はそういう人脈を使うのが上手で「トロそうな金持ちを知ってる人」にアタックして何かの名目で誘い出しまんまと落とし穴に嵌めようとします。

一度成功した人が二度目で嵌められてそれを挽回しようとするのはかなり至難の業ですので一度儲かったという人は今いる人脈の整理をぼちぼち始めた方がいいかもしれませんよ。。

えぇ、、
そういう人ってお金が無くなったらさーーっと消えて行きますからw
(「お金持ちあるある」ですw)



人脈の中での「友達」と「知り合い」ってのは全然違うってことを心得よって言ってるんじゃんw

休むも投資。。。


閲覧が増えてもポチは変わらないみたいなんですw

こんにちは。

去年の今頃のブログを見返すとワタクシ、「昨今の融資ジャブジャブ状態で~」なんて話を書いてましたが、たった一年で「融資の締め付けが厳しくなり~」なんてフレーズが飛び交うようになり今じゃ「自己資金が無ければ話にならない」なんて言葉が不動産業界を飛び回るようになりました。

ただ、今回の融資の締め付けは今まで鉛筆舐め舐め可能だったフルローン融資が出来なくなっただけの話で単純な話、自己資金すら持たずに不動産投資を始めようと目論むという人を金融機関が排除していこうという気持ちになっただけの話です。

そうは言っても不動産投資を今からでも始めたいと言う人はなんとかして融資が引けそうな銀行を探しまわり、またどんな時代でも数字を作らないと会社に居づらくなる不動産屋の営業マンはなにがなんでも売り上げを建てなければならず「投資家=買いたい・業者=売りたい」という一致したベクトルが続く限り融資の抜け穴探しの旅は続くんじゃないかと思います。

さて、そんな同じベクトルにいくら向こうが金融機関の融資への締め付けは想像以上に早く、ちょっと前なら自己資金20%・融資エリアは都内近郊まで、、、なんて話が月が明けてみると自己資金30%・融資エリアは支店管区内なんて方針変更があったりでこんな話を聞くと「融資がまだ緩いうちに物件買いましょう」と言いたくなる気持ちもよくわかります。(うーん、、自己資金30%なんて言い出されて緩いって思っていいのかわかりまんせんがw)

またここら辺で物件持ってる人が狼狽売りを始めるからそれを狙って買え、、みたいな話をよく聞きますが、やっと融資の締め付けが始まったばかりで昨今の物件保有のパターンは昔と違いインカムゲイン重視(家賃収入でローン返済)がメインですからかぼちゃのようにいきなりデフォルトするって人は少ないです。(利益は出てないけど返済だけはなんとか出来てるなんて人がいきなり安売りするわけねーだろ、、とw)

それでも地方とかでいくら広告費を積み増ししても仲介が案内すらしてくれないような物件がぼちぼち高利回り風に売り出され始めたりしてますが、そういう物件はこのブログを読む読者様が買う物件では無いので(そこで安いと思って手を出すような人がこのブログを読んでると思うと父ちゃん涙が出て来ます)せめてあと半年くらいはマーケットの様子を静観していつでも出撃出来るように爪だけ研いでお待ちください。

と、そんな一般投資家さんが持ってる物件はさておき、これとは別に業者が一般投資家に転売しようとせっせと仕込んだ物件と言うものがあります。

現在、レインズ上では業者売主物件があり得ないくらいの低利回りで売り出されいます。
これら業者売り主の物件は一般投資家さんのように長期の融資で買ってるケースは極めて低く、仕入れから販売までの期間は1年ちょっとくらいの目論見で仕入れています。

当然、売れなければ返済をジャンプするわけですが、元本返済は無くても金利の支払いだけは続くのでうまいことジャンプが出来たとしても金利払いに行き詰り販売が長期に及ぶとデフォルトと言う事態を迎えます。(仕入れ転売やってる会社って仲介と違いなぜか固定費が掛かるので多額になる金利支払いが辛いんです)

もちろん家賃収入がある物件を中心に仕入れているのでいきなりデフォルトなんてことはありませんが、
昨今の金融機関の姿勢を見ると貸し倒れの引当金を計上したくない金融機関が「そろそろ諦めて処分しろ」と暗にプレッシャーを掛けてくることも充分に予想できるし、何より業者売主物件と言うのは仲介からすると確実に両手仲介が出来るので仲介さんからしたら「この売主、いつ干上がって売値を下げてくるかわかんねーから注意深く見てよう」とまるで獲物の死期を待つかのように虎視眈々とロックオンを始めます。

ワタクシ、この一般投資家が持つ物件と後者の転売業者のシコッた物件(業界用語で仕入れた物件がいつまでも売れないことを「シコる」と言います)のどっちが先に安くなるんだろうとここ最近ずっと定点観測しているのですが、ここ最近の金融機関の融資姿勢を見る限り、後者の方が早いんじゃないかと思い始めています。

ただ、あれです。
後者の業者の転売物件はそもそもの値付けが高く安くなったと言ってもこのブログを読んでる人からするとまだまだ買いでもないのですが、業者売り主物件と言うのはデフォルトするという危機を迎えると「会社を畳んでも処分しちゃおう」とほぼ投げやり状態での処分をすることがあります。(いくつも物件を抱えてる社長が若い不動産屋なんてとこでは往々にしてある話ですw)

この時の売値、、
瞬間的とは言え(大抵、月の中ごろに「月末決済条件なら○○万!」なんて話が飛び出しますw)こういうチャンスでの売値は処分価格となりそれを狙うハイエナ投資家にとってはまたとない獲物です。

恐らくですがここ半年くらいでそんな雰囲気も見えてくるかと思いますので業者売り主物件を嬉しそうに一般投資家の元に届けてくれるような仲介さんはしばし大事にしてあげてください。(えぇ、、思わぬ獲物を持って来てくれる可能性がありますよww)

あと、最近新築用の土地を探してらっしゃる方が多いと思います。
恐らく前にもブログで書いた「中古物件が全然安くならないから高利周りが狙える狭小アパートを新築で建てよう」なんて方が多いからだと思いますが、残念ながら土地に限っては長屋しか建たないような限りなくクズ土地に近い敷地延長な土地くらいしか安くは見つかりません。

これは来年あるであろう消費税10%の問題でなんだかんだ言っても実需の住宅用地はまだまだ需要があり高値取引されているからなんですが、銀行ってのも投資向けの融資こそ絞りはしますが、住宅ローンに関してはあまり厳しくはありません。(国策でもある住宅ローンを絞ると景気に影響しちゃうので政府もそこまではしません)

そこを狙って最近は儲かりもしない賃貸併用住宅を住宅ローンくっ付けて売ろうと目論む怪しい動きがあるようですが、そもそも一般の不動産投資家さんがやるべき不動産投資はいつでも換金できる換金しやすい居住用賃貸物件であり、それが出来ないから変化球効かせまくったシェアハウスだの民泊だの長屋だの賃貸併用だのって方向に走るんじゃないかと思います。

そんなことしなくても時代と共に普通に換金できる換金しやすい物件が引力に逆らえずにポトンと落ちてくるのも時間の問題ですから株などと違い猛烈に時間軸の遅い不動産投資ではじっくりマーケットの変化を見つつ勝機を伺う戦術でいいんじゃないかと思います。

えぇ、、「急いては事を仕損じる」・・・ではないですが、
こういう時期は焦った奴が負けることが多いので情勢に詳しい現場上がりの仲介さんと飯を食いつつ情報収集に明け暮れてみるもの悪い話はないですよ。(この手の仲介さん、、こういう記事になると暇なのでタイムリーな情報をあちこちから拾ってくるものですよw)



休むも投資なんじゃんw

「チャネル」の話。。。(満州中央銀行様にちょっとだけ捧げますw)


Twitterから飛んできた方、後生ですので↑をポチってお読みくださいw

こんにちは。

一昨日のブログネタがTwitterで大量のフォロワーを抱える方の目に留まり凄まじい勢いで拡散したようで一昨日のブログネタへのアクセスが25000回(通常時の7倍に相当しますw)となりTwitterの情報拡散力にはただ驚くワタクシ、、(満州中央銀行様、厚く御礼申し上げます。。。)

今日も懲りずにかぼちゃネタで勝負ですw

と、このかぼちゃネタ、、
いきなりアクセス数が上がった原因に不動産投資家じゃない読者層が注目してることがあるんじゃないかと思います。(空売り仕掛けたりするのにはどんな些細な情報収集が必須ですから)

昨日もそのスルガからいろいろプレスリリースが出て業界の禁断ネタであった「二重売契」「覚書」などの手法も派手に公開されてしまい今までこの手法で荒稼ぎしていたスルガさんで言うところの「チャネル」の方々はさぞかし肝を冷やしている頃でしょうけど正直言うとこのレベルはまだまだ氷山の一角。。。

えぇ、、
我々の業界の人はまだあまり声高に叫んだりしていませんがこれらの「チャネル」の人達、、すでに別の金融機関とタッグを組み同じ手口で迷える羊たちを囲い込んでは嵌めこんでます。。。(「スルガがダメなら他に行きゃいいじゃん」ってノリでございます)

当然ながらその「他の金融機関」と言うのもどこなのかくらいは業界内では周知の事実だし融資アレンジが達者な不動産屋同士では個々の金融機関の「こう言うところが融資審査の盲点」なんて情報も昔のパチンコ攻略法のように出回り、それをまた金融機関で対策するというイタチごっこ状態になってます。

しかしながらスルガほどいろいろな意味で使い勝手の良かった金融機関を失ったのは大きく、また他の金融機関もスルガ様の世間からの激しいバッシングっぷりを見て審査も月替わりで厳しくなり今まで「チャネル」として活躍していた不動産屋さんは囲い込んだお客はいてもそもそも融資付けが出来なくなってしまったことでほぼ壊滅の危機に瀕しております。(わかりやすい話なんですが今の時期に事業規模を縮小しようとしてる不動産屋なんてのが案外それに該当したりしますw)

さて、今朝の各朝刊の第1面に派手派手しく掲載された今回のかぼちゃ問題の記事を読むと被害者弁護団が不正融資に加担したスルガとこの「チャネル」を刑事告発する、、なんて書かれていましたが、、そもそもこの話ってスルガが不正融資に加担していたという話が前提であって問題になってたのですが、ここでこの「チャネル」まで刑事責任を問う流れになるとその「チャネル」が自己保身のためにあることない事をしゃべり出し被害者だった買主(オーナー)にしっぺ返しが飛んでくるんじゃないでしょうか?

と言うのもスルガの昨日付けの調査報告書を見ると確かに審査部よりも営業部のチカラが社内ノルマによって増大し細かいチェックをしなくなったって部分はありますが、それ以前に100%融資を引っ張るべく銀行用の契約金額と実際の契約金額が相違する二つの契約書にはほぼ間違いなく被害者である買主さんがハンコを押さないと成り立ちません。(ま、何億もする買い物で行う重要な契約だってのにそこまで他人に丸投げしていたなんて人に被害者ヅラされたくありませんという前提もモノ申してます)

いわゆる買値の90%なんて掛け目の入る不動産融資の現場において、100%融資で物件を買う場合、この契約価格を二重に設定するという作業が付いてくるので少なくとも被害者である買主は銀行に対して虚偽なことをやらかすってことを事前に知ってるはずなんです。

スルガはほとんどのケースで表向き「二重契約で契約されてるなんて知らなかった」として徹底的に否定してくるのはその「実際の契約価格が書かれてるホンモノの契約書」を持っていないからであり、それを持ってるのは「チャネル」と被害者である買主さんです。(特に被害者である買主さんは後々の税金対策もあるしこのお金を実際に払うので後生大事に保管しているはずです)

恐らくですが「銀行用」の売買代金をフカした契約書は実際に何万もする印紙を貼り付け割り印までしてるんじゃないかと思いますが、この手のフカし融資の現場ではそんな高額印紙が貼ってある契約書であっても融資実行が終わり次第処分されてるので被害者である買主さんが持ってるのはあくまでも「実際に払った代金が載ってる契約書」のみ。。。

こんなことを考えると被害者である買主が「チャネル」を刑事告発しようものなら、ワタクシであれば「昨日までは共犯者だったやつがいきなり後ろ足で砂を掛けて来やがったな!」と激昂し、自爆覚悟であることない事を警察に白状しちゃいます。(えぇ、、そんなことでいきなり実刑喰らうことも無いでしょうし不動産会社なんてまた違う名義で立ち上げれば明日からまた通常営業出来ますからw)

えぇ、、こういう時の捨て身の攻撃って予測不可能なことが多いので有名事件で名を上げたいと考える弁護士さんあたりとタッグを組むと上手く進んでいた話がおかしくなってしまうことも多いんです。(ってかそもそもスルガにノンリコまがいな寛大な処置を迫ってる時点でどうかと思いますけど)

またあれだけスルガのことをべた褒めしていた金融庁も昨日の時点でいきなり手のひらを返した仕打ちに討って出るしマスコミだって今は旬なネタだからセンセーショナルに朝刊の第一面を飾ってますが、これでスルガにうまいこと幕引きされ関係者をチョロチョロっと処分して終わりにされ、契約書は有効だから死ぬまで払ってねとなれば結局事態は沈静化してしまい普段の生活に戻ってしまうでしょう。(ホント、皆さん、、手のひら返すのが早いこと早いことww)

そんな今回の騒動がどのように推移しどのような形で終わるのかについてはわかりませんが、ネガティブブログしか書かないワタクシから言わせていただくとこの手の被害で起こるであろう二次、三次被害を防ぐことではないかと思います。

今回の騒動の引き金は一昨日のブログでも触れた「サンタメ取引」に端を発したことだと思いますが、いまだにしつこくこのサンタメ取引で不動産投資初心者を嵌めこもうとする動きがあり、また自社の利益のために「まだ融資が出る銀行があります」なんて煽ってる不動産屋が存在することにも問題があるんじゃないかと思います。

これはあくまでもワタクシの予測ですが、今の投資不動産の価格はこれから起こるであろう「スルガさん以外のヤバイ取引」の発覚で今より遥かに下落すると思います。(株系Twitterから飛んできた皆様、、このクソ長いブログでの今日のポイントはここでございますw)

そんなヤバイ取引が発覚しなくてもここ数年で通常の担保評価なんかよりも遥かに高い買値で掴まされた買主さんが保有する物件の空室率上昇で返済に行き詰り一昨日みたいに裁判に討って出る人も増えると思うのでドカーンと来るかジワジワ来るかの違いころあれ遅かれ早かれそんな局面がやってくるはずなのでいつものように爪を研いでその時が来るのをお待ちください。。

またそんな時期だってのに物件を買おうって方、、
とりあえず不動産屋とのやり取りや銀行での金消契約などの局面などでも常に会話を全部録音して臨んでください。(それと取引はすべてメールで残すなんても徹底してください)

あと、今回の騒動で「私の知らないところでやられた」とか言ってる人ってもしかしたらですが仕事が多忙とかで契約、決済の席に同席せずすべて業者任せにしてる、、なんて気がするのでとにかくそういう重要な場は必ず同席して自分の手でハンコを押すようにしてください。(そして相手にだけ預ける書類はすべてその場でコピーを貰ってください)

ホント、この騒動が起きてから思うのは「なぜ億単位の契約だってのにそこまで無防備・不用意なんだよ!!」って部分なので他人の言うことなんか一切信用せずわからなければセカンドオピニオンになる人を草の根かき分けても探し出し相談して話を進めてください。

今回の一件、
ワタクシの目には
スルガ・・・業績を上げたいから多少無茶な融資でもやらなきゃなんねーんだよ(だから貸す)
業者・・・多少無茶でも売らなきゃ儲からねーんだよ(だから貸させる)
被害者・・・買わないことには不動産投資が始められねーんだよ(だから借りる)

ってベクトルが時の政策や経済状況で偶然同じ方向に向いてしまった結果じゃないかと思います。

不動産バブルってこういう時に起こるのですが当然ながらこういう時ってのは黙ってても物件価格は上昇し高騰化します。

融資がジャブジャブなんて局面だったここ数年、このかぼちゃのことも含めて業界では「ここまで高騰化しちゃうといい加減ヤバいんじゃねーの?」と囁かれてはいましたが、一部の心無い「金さえ儲かれば他のことなんて知ったことではない」という人たちによって食い荒らされたという現実は今回の不動産投資バブルの教訓として忘れないでいただけると幸いです。

えぇ、、

どうせまたほとぼりが冷めれば同じことを繰り返すんですからw




こんな教訓が次回来るであろう不動産バブルで生きてくるんじゃんw

真の行動力の話。。。


Twitterから飛んできた皆さん、、初めましてw
読む前に上の狼バナーをポチっていただけるとブログの内容が過激になるシステムを採用しておりますw


こんにちは。

昨日は、ここ数年で不動産物件を高値掴みで買ってる人を少々憂いでみましたが、
現実の世界に目を向けるとそんな物件高騰期だろうがお構いなしに高利回りですげー良さげな物件を買ってる人もいらっしゃいます。

そう言うと大抵の人は「良さげな物件を買ってる人は圧倒的に経験値が高く、資金力も豊富なんでしょ?」って思うんでしょうけど実際にはそうとも言い切れません。(むしろ資金力が豊富な人ってそんな高利回り物件ばっかり買わないし)

そう思って旅団の中で都合のいいサンプルみたいになるやつはいないかと思って見回したらちょうどいいのが一人いたので今日はそいつのやり方考え方について書いてみます。

素性がバレると「狼さんに褒められても気持ち悪いだけ」と言われるので誰とは書きませんが、仮にAさんとしましょう。(お断りしておきますがこのAさん、、本来であればA井親分にしようと思ってたのですが、あいにく現在ハワイに出張中と言うことで取材出来ませんでしたw)

このAさん、
どういう人物かプロファイルしてみると
①お金儲けが大好き
②しかも多少グレーなことでもリスクを取ってやり切れる
③好奇心旺盛
④コミュニケーションスキルは旅団でも群を抜く(話し上手聞き上手で質問力が桁外れw)
⑤ネットに売りに出てる良さげ物件はほぼ網羅している

というやつなのですが、、、このAさんを見ていて特筆すべきは③~⑤。。

恐らくネットに出回ってる良さげな物件は寝食を惜しむかのように検索しまくってるんじゃないかと思うのですが、大家の間で話題になる物件はほぼ一度は自力で見に行き、常にある程度の結論を持ってます。(単に物件を知ってるんじゃなく実際に見に行ってるんです、、)

また、どんな物件でも自分であればこうしてこうするという考えをいつも張り巡らせるのでワタクシに「この物件どう料理したらいいですかねー」と相談してくる際には常にワタクシが答えるであろう案はすでに検討済みであることが多く、ワタクシにそれ以上の意見が無いと知ると安心して電話を切ります。(実はこれ、結構屈辱ですw)

あと飲んだり食ったりすることが多いこのAさんですが、相手がどこに興味を持って話してるかを鋭い嗅覚で感じ取って場がシラケないように常に面白い質問なり問題提起して場を盛り上げようとします。

しかもワタクシのように一方的にしゃべるのではなく聞くときは聞き、意見をする時は意見をするという感じで一緒に話していてもまったくストレスを感じません。(ってか合いの手が絶妙なんですw)

あと好奇心旺盛と書きましたが、このAさん、、
基本的にどこでどんなイベントがあろうとも自分のためになると思えば時間をやりくりしてどこでも顔を出します。(ワタクシなんざ「えー、、なんであいつのイベントなんかに今さら行かなきゃいけねーんだよ」って思うだけにこのAさんの謙虚さには毎度頭が下がります。。

また、ちょっと面白い話で「ちょっとこれは実現するのが難しいだろうなー」と思うことでもとことん突き詰め実現させようと試みます。

前にもワタクシが「いや、いくらなんでもそれは理想論であって相手のこと考えたら無理でしょww」ってバカにした話を見事にディールさせモノにしたこともありこういう行動力がある人だと無鉄砲に行動して痛い目見ることも無いでしょう。(言うなればその行動力に無駄撃ちがほとんどないって感じです)

結局のところ人に見えないところでたゆまぬ努力をしてるからこそ、いい物件にありつけるのではと思うのですが、これって自分の考えに圧倒的な自信があるからじゃないかとも思います。(やっぱ投資って最終的には自分を信じ切るってのが大事ですから)

ちなみにこのAさん、、
ワタクシに相談こそしてきますが意外にワタクシの意見を採用するパターンは多くありません。

と言うのもこのAさん、
ワタクシに質問をぶつけて来る時ってのは大抵「○○についてですがやるとするとどんなリスクがあるの?」って質問で来ます。

要するにワタクシが結構保守的キャラだと見抜いて「自分がやろうとしていることをネガティブに考えるとどうなのか?」って部分だけ聞いてくるんじゃないかと思うのですが、ワタクシの利用できるところだけを利用してそれ以外は他の意見を参考にするという姿勢、、もしかしたらこういうところで差がついてしまうんじゃないかと思います。

と言うのもよくワタクシに不動産の話で相談してくる人ってワタクシの意見だけがなんとなく正しいって質問してくる方が多く、答えが保守的であればあるほど喜ぶ傾向があるように感じます。

実際、相談者の人が買いたいって物件を相談してくればワタクシ、注意点を先に教えることが多くその話に時間を割きすぎると相談者から見るとその物件自体が悪い物件じゃないかって思ってしまうケースがあるんです。

えぇ、、
相談する時間や聞き方次第では保守的なワタクシに相談するとどうしてもネガティブなところばかりが浮き出てしまいなんとなく「この物件は買いじゃないのかなー」と諦めさせてしまっているんじゃないかと思うのですがこのAさんは最初から「相談する物件について狼は手離しで肯定化するやつじゃない」と割り切って相談しているからこそ聞くだけ聞いて他の人の意見も聞き自分の考えと照合して正しいのか間違ってるのかを判断しているんじゃないかと。。。

なのでAさん、、
ワタクシに相談してきて「あれだけ言っちゃったからさすがに買うのを諦めたかなー」と思ってたら「狼さん、、結局あの物件、買いましたよ」となり、ワタクシが指摘した問題点はと聞くと「あの問題はあーしてこーしてなんとか解決しました」なんて感じでクリアしてます。

聞けばいろいろ試行錯誤して解決したそうなんですが、ワタクシならそこまでして買おうとは思わねーだろってことでもAさんからすると「ただでさえ今は買える物件が少ないんだからそのくらい努力しないと物件は増やせませんよ」と笑われます。(何度も言いますがワタクシ、これ結構屈辱ですw)

あと、Aさん以外でも「今さら地方の築古RCなんて何の罰ゲームだよww」って思う物件でもきちんとそのエリアの特性を捉えて自分が欲しいと思える売値まで下がるのをひたすら待ちつつ売り主が諦めて安くした瞬間にサッとさらっていく人もいます。

こういう人ってやっぱり自分のモノサシがしっかりあって「欲しいけどこれじゃ買っても意味ないから万が一、ここまで下がったら買おう」と決めていたりしてそれをキチンと仲介さんとかに伝えて常に網を張り続けています。

なので自分のモノサシで決めた投資基準に合わなければ絶対に妥協して手を出すなんてことはしません。

周りの大家さんが「待ってても利回り下がんねーし、贅沢言ってるといつまでも買えないしなー・・・」なんて物件を買い増しているのを垣間見えるとどうしても「自分も買いたい」って誘惑に駆られがちですがここがしっかりしてる人ってのは妙な物件に手を出すこともなく仮に買うとなるととんでもない買値で買ってます。(ワタクシにはそこまで耐えられる精神力が無いのでどこかで妥協しちゃうのですがこういう人はホントすごいですw)

よく不動産投資本とかで「行動力」って言葉が先走りますが「真の行動力」ってきっとこう言うことを言うんじゃないかと思います。

しかもこの時の行動力ってものすごいエネルギーを使うので途中で息切れしそうになるんじゃないかと思いますが、恐らくこういう人って最初からペース配分が出来ているので傍から見れば疲れ知らずに見えるのですが決してそういうわけでもないでしょう。

なんて書くとまるで神々しい能力があるから今どき良さげな物件が買えてるって思いがちですが、彼らからすれば当たり前のことをコツコツやってるだけに過ぎないそうです。

なんて書くときっとこのAさんが誰なのか気になる人も多いんじゃないかと思いますが、この話には続きがあります。

えぇ、、実はこのAさん、、
不動産投資でこれだけ銭ゲバ行為を働いているわけですから不動産投資に膨大な時間を掛けています。

聞けば物件検索だけで長いときは3時間、現地調査だって土日返上で出掛けちゃうし平日は夜討ち朝駆けで活動してる関係で家庭を顧みる時間がほとんど無く数年前から家庭環境はグチャグチャだそうです。。。(ま、そのグチャグチャ、、単に不動産投資の活動だけじゃない気もしますけどw

それでもあり得ないくらいの不動産投資で銭ゲバぶりでお金だけは家族の元に入ってくるので奥様も「言いたいことはや山ほどあれど稼いでるうちは我慢我慢、、、」というスタンスらしくこれで不動産投資で穴を開けるようなことでも起きればさっさと捨てられてしまうでしょう。。(金の切れ目が縁の切れ目ってやつですw)

そんな常に緊張感溢れる背水の陣で臨んでいることが実は成功の要因だったりするんじゃないかと思ったりもしますが、、もしかしたらお金儲けってなにかしらを犠牲にしないと成り立たないものなのかもしれませんね。。。(うーん、このAさんを褒めるだけ褒めて最後にガッツリ落として終わろうと思ったのに中途半端になっちゃいましたww)


ここゆうがコメ欄に「死ねばいいのに」って入れてくるのに期待なんじゃんw

かぼちゃ以外の人までもが裁判起こした模様です。。


今朝、白い豹に襲われる悪夢で目が覚めましたw

こんにちは。

「融資が厳しくなって来た」というセリフで始まるメルマガが増えてきた昨今、、
恐らくそんな業者さんが手に染めて来たであろう例のフカし融資を巡りとうとうこんな提訴があったもようです。。

「マンション投資「融資書類改ざん」、スルガ銀などを提訴」

今まではかぼちゃ事件を巡る裁判沙汰で済んでた話がとうとう過去にフカし融資で物件を買った人までもが「俺も被害者だ」と裁判に討って出たということになるのですが、、、

こんな裁判を起こされてしまうと「をを!かぼちゃ以外にもこんな闇があったのかw」と便乗する人権派弁護士さんや被害者の会系コンサルさんなどがまた結集し、集団訴訟なんて事態にでもなればスルガさん以外でも横行していたフカし融資の実態までが暴露されてしまい、たかだか1000億程度で済んでた話が兆の単位の話にもなりかねません。。

またこの手のフカしスキームに加担していた業者さんはかぼちゃに加担していた業者の数より遥かに多いですから、可能性は限りなく低いにしても今回の提訴で原告が勝って判例とでもなれば前にあったサラ金の過払い訴訟並みの盛り上がりを見せるんじゃないかと思います。(言うまでもなく当時のサラ金業者が絶滅したのってこの過払い訴訟も原因の一つでしたから)

ワタクシ、この問題の根幹にあるのは政府主導で行った「サンタメスキームのための法改正」が原因じゃないかと思うのですが、このサンタメスキームが流行った理由をご存知の方ってどのくらいいらっしゃるんでしょうか?

そもそもこのスキームは一時期禁止された「中間省略登記」を「第者のための契約(サンタメの語源ですw)」として「新中間省略登記」なんて名前で復活させてしまったことに端を発します。

要するに不動産屋が物件を仕入れて再販する際に中間省略登記で売買すると登記が無いので不動産取得税や登録免許税などが不要になり余計な経費を掛けずに転売が出来るのですが、これだと税収が下がってしまうので一時期この「中間省略登記」を禁止た時期があったんです。

しかし、それだといちいち転売の度に物件仕入れて登記しないといけないのでエンド客にその経費が乗っかってしまい物件価格が割高になってしまうことから不動産団体が国に陳情し「なんとかしてこの中間省略登記を復活させてくれ」と動いていました。

結局、この陳情の成果もあり「第三者のためにする契約」と言う名で「中間省略登記」が認められてしまうことになるのですが、当時、高属性なサラリーマン向けにやってた区分マンション売りの業者がこの手法に目を付けて一棟物件でも始めたのがそもそもの始まりだったと思います。

おりしもその頃には例のアベノミクスのために日銀が大規模な金融緩和を始めた時期でもあり、不動産投資が「投資の王道」として注目され始めた時期でもあり不動産投資を煽る人が続々登場し、その結果、爆発的にプレーヤーが増加して物件価格は見る見る急上昇を始めました。

その際、この「サンタメスキーム」を使うとやりようによっては「自己資金ゼロで不動産投資を始められる」という状態になり「やたら本業収入は多いけど貯金がほとんど無い」という高属性サラリーマンの格好の投資対象となりました。

そんなサンタメスキームですが、まだ流行り出した当初は物件価格も安くサンタメ業者さんもそんな無理やり融資を付けることもなく転売業者にサヤ抜きはされるにしてもそんな酷いことにはなっていませんでした。

しかしそんなサンタメ業者さんが「俺も俺も」と新規参入し始めてひしめき合いだすと融資のスピードの遅い業者さんではせっかく物件を仕入れても決済まで持ち込むことが厳しくなってきました。(これが俗にいう瞬間蒸発物件です)

そこでどの業者さんも「融資審査が早い銀行」を探すことになり、金利について文句言わなければ抜群に審査が早い銀行での融資付けが盛んに行われることになります。(ここ読んでる人に具体的な銀行名を挙げなくともわかると思うのでいちいち名前は挙げませんw)

「いい物件は瞬間蒸発しちゃうので早い者勝ちですw」
こんなセリフで物件資料をメールで送りつけられた人も多いんじゃないかと思いますが、実際は「融資が付く物件はたとえクソ物件であっても飛ぶように売れていく」が正解で当時からブログを書いていたワタクシ、、これについてはブログ、セミナーを通じて口が酸っぱくなるほど警鐘を鳴らし続けてましたが実はここが心配だったからです。

それでも一度の転売で数千万の利益が上げられるスキームなだけにこれに参入する業者は増え続け、手口も次第に荒っぽいものに変貌を遂げます。

えぇ、、今になって世の中が騒いでいる「エビデンスの偽造」です。。

最初の頃は年収をごまかす程度の可愛いものだったものが融資する側のチェックが厳しくなった頃には
①レントロール上の賃料を引き上げて家賃収入が高いように見せかける
②実際の家賃収入が銀行にバレると困るので募集中の賃貸広告をネットから下げさせる
③金融機関が現地のチェックの際に空室がバレないようにカーテンつけたり台所に洗剤などを並べて居住しているように装う
④決済代金の差を指摘されないように契約には存在しない「中間金」を加算し、実際にその見せ金として買主に売り主や仲介さんが貸し付けて自己資金があるように装う
⑤自己資金があるように偽造するためにネット銀行のプログラムを改変し自己資金があるように装う
・・・挙げ出したらキリが無いのでこのくらいにしておきますw

なんてほぼ犯罪だろこれwwってレベルの偽装工作を駆使して誰よりも早く融資を取付けそこから初めてセミナーやメルマガで囲い込んだ顧客に一斉にメール送信して物件を売ることになるのですが、時々、そのエンド客が予定されていた決済までに嵌らず決済延期になってしまい売り主さんが激怒する事件が多発したもの「サンタメ取引のあるある話」ですw

今回の訴訟のニュース記事を読むと買った時期が2015年ということですからちょうどその頃くらいからどこの業者さんも荒っぽい手口を使いだした時期でもありワタクシのところにもそんな買い方で物件を掴まされた人からの相談が激増してきた時期でもあります。

しかし業者さんの勢いと銀行のジャブジャブな融資姿勢があまりにシンクロし過ぎていたためワタクシがいくら注意喚起をしたところで焼け石に水。。(セミナーの懇親会とかで「今月3棟で5億円買いましたよ」なんて言われて涙目になったこともありましたっけw)

また当時はどこに行っても融資自慢と言うか資産と借金の額をごっちゃにしていた人が多く、同時に「たった○年で資産○億」なんて本が大量に出版された時期でもある関係で大家の飲み会で聞く言葉は「物件どのくらい持ってるんですか?」が合言葉になってた時期でもありました。

それが昨年来の金融庁のチェックのおかげでどこの金融機関も融資が渋くなり始め「どーでもいいけど手金無しじゃ融資しねーぞ」という金融機関が続出し、結局ここでは「自己資金がたくさんあるように装うためのサンタメ取引」が横行するようになり今回のかぼちゃ騒動でスルガさんの融資がストップしたことでサンタメ取引やフカし融資の取引が出来なくなって来て「会社の規模を縮小します」だの「業態を変更します」などと白旗をあげる業者さんが増えてきた、、、、という流れです。

実際に裁判になると銀行だけじゃなく書類改ざんを主導した業者さんにメスが入ることになるのですがワタクシが知る限り業者さんのやってた不正行為は犯罪レベルの行為ばっかりでしたから正直言って銀行のエビデンスチェックだけではほぼイタチごっこな状態じゃなかったかと思います。(審査基準が厳しくなるとそこをうまく掻いくぐる策を新たに開発する、、、みたいなw)

しかも銀行側にも融資のノルマがあり担当者ベースでは「わかっちゃいるけどこっちにもノルマがあるんだよ」という想いで見逃していたフシもあります。(実際、ウチの会社にも銀行の融資担当が飛び込みで「ウチの顧客に嵌めこめる物件は無いか?」と問い合わせがたくさんありましたよw)

しかし、実際に物件が買えて晴れて不動産投資を始められたとしてもそもそも見合った家賃以上の価格で物件を買ってるわけだしそれほど経験値の高くない顧客を狙い撃ちして物件を掴ませていますから当然ながら賃貸物件の運営能力にも疑問符が付く人ばかりが物件を保有しています。

ちょっと頭のいい人であれば賃料収入が危ういと感じて同じ大家にコンサルとして接近して「私の持ってるノウハウを提供するから」と高額なコンサルフィーを奪い取り凹んだ賃料収入の足しにも出来ますが、サンタメ物件になんら疑いを持たずに買ってしまう人ではそこまでの知識も無いでしょう。

そんなこんながここ4~5年で起きてたことであり、今の不動産投資業界の現状であるのですが、可哀そうなのはそんな不動産狂騒曲に踊らされて業者の甘い言葉に翻弄されついつい投資物件を買ってしまい出口もすっかり無くなって塩漬けにしたくても家賃収入が返済額を下回り手出しが増えるんじゃないかって人です。

恐らく、そんな人はサンタメ取引の条件で付いて来た「家賃保証期間」も切れた頃だしその家賃保証が「銀行融資の条件だった」とい気が付くのも今の時期じゃないかと思います。(えぇ、、銀行は買っていきなり空室ってのは困るので一定期間の満室状態を条件に融資承認しているケースが多く、サンタメ業者が粗利の中から家賃を補填していただけなんです)

なのでワタクシ、この事態を憂いで結構前から「とにかく保有耐性を上げろ」と言い続けていたわけですがかぼちゃ事件以降このブログのアクセス数が倍になったのもそういう事態に直面した人が慌てて読み漁っているのではないかと思い始めています。。

正直言うと、ワタクシ今回の裁判沙汰のニュースを読んでこの手の物件を掴まされた人って「かぼちゃみたいにほぼ全空物件ってわけじゃないけど買った価格が売値を遥かに上回るだろうと思うことと、そろそろ訪れる大規模修繕の波と陳腐化する賃貸居住環境で差別化の波にさらされ結局はかぼちゃに似たような目に遭うんじゃないか?」と思ってます。

その被害者の予備軍数たるやかぼちゃの被害者の数どころではありませんので確率論的に考えてもかぼちゃの数倍はいるであろうそんな方達が一斉蜂起して業者や銀行を訴える日も近いんじゃないかと。。。。(ってか誰か必ずそういう集団訴訟の動きを見せる人が出て来そうな気がするんです)


ただあれです。。

何度も言いますが、

その書類偽造などの不正行為はホントに知らないところで勝手にやられたんですか?(えぇ、、自己資金や収入の水増ししてでも「とにかく融資が緩い今、一刻でも早く不動産投資を始めないと・・・」って思ってませんでしたか?)



お互い傷があるからみんな銀行ばっかり訴えようとしてるようにしか見えないんじゃんw