やっぱりこの契約は100％コケるぞｗ
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こんにちは。
不動産の売買取引は「相互の信頼関係」で成り立っていると言っても過言じゃないのですが、
長いこと仲介の現場にいるワタクシ、この「相互の信頼関係」というのは
①売主―仲介―買主間の密な連絡体制
②契約完遂に向けた関係者全員の努力
③買い側の経済力
の3つではないか思います。
この３つを全部ひっくるめて「グリップ力」とも表現するのですが、やっぱりこれの一つでも欠けてしまうと大抵、契約の完遂は出来なくなりほぼ高確率で遺恨が残ります。。。（弊社の場合、相手業者と買い主は未来永劫出禁になりますｗ）
そんな我々、とある売買取引を現在遂行中なのですが、
月末の今日、「そろそろ契約までのスケジュール決めたいんですけど」と相手仲介に電話したところ
「あー、、大丈夫大丈夫、、来週早々には契約のスケジュールを連絡しますねー」
と言われたのも関わらず我々、この契約がほぼ100％の確率で飛ぶんじゃないかと思い始めています。。。。
と言うのも今回の契約、
先ほどの「相互の信頼関係」の3つの条件に当て嵌めてみると、、
①売主―仲介―買主間の密な連絡体制
→ウチと仲介さんとは綿密に連絡が取れているけど相手仲介さんと買主の連絡があまり取れていないように見える。
ってか、この仲介さん、この買主の年齢もわからず、何の仕事か聞いても「実業家らしい」との回答で連絡手段を聞くと直接来店かFAXのみで相手のメアドすら知らない
②契約完遂に向けた関係者全員の努力
→仲介さんいわく「超お金持ちだから担保の心配も無いらしいですよ」とのこと。。
ってか小声で言ってるらしいってなんだよｗｗｗ（伝聞表現されると御社の先にもう一社売買に絡んでる気がしてなりません、、）
③買い側の経済力
→当初は「なにしろ超が付くほどのお金持ちの買主さんなので都銀のどこで融資を受けるか検討してるんですよ」と言ってたけど最近聞こえてくる融資打診先は昨今「手金3割出せないヤツは人に非ず」と言い出してる某信金様。。。（
相手仲介さんの「あー、、大丈夫大丈夫、、来週早々には契約のスケジュールを連絡しますねー」って言葉だけを聞いていれば来月中には契約も出来て夏前には無事決済出来そうだと思えますが、我々、その手の言葉を信じて契約を飛ばされる経験をたらふく踏まさせていただいてる関係でその話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問してウラを取ります。
その結果が先ほど書いたいろいろな細かい発言なのですが、その発言を聞く限り「やっぱりこの契約は100％コケるぞ」って結論に至った次第。。
しかし当の売主様には我々
①超が付くほどのお金持ちが満額買付け持ってきた
②そんな金持ちゆえにどこの銀行使うか迷ってる模様でその銀行は全部都銀
と報告してる関係ですっかり売れた気になってます。。。（会計士さんを呼んで売却後の税務処理の話まで進めちゃってますｗ）
いつものことですが、こういう時に「申し訳ないけど買主さん、、買わないって言ってます」とやられると我々、すべての退路が一瞬で断たれたちまち窮地に追い込まれます。。。（昨日のブログでレオパが「壁ドン」を流行らせてると書きましたが我々は「ローリング土下座」を流行らせてる気がしますｗ）
そうなってからでは遅いのでワタクシ、先ほどこの売り主さんに「今回の買付け、、取り下げる可能性が高いです」とご報告しておきました。
しかし、今まで売り主さんには
①超が付くほどのお金持ちが満額買付け持ってきた
②そんな金持ちゆえにどこの銀行使うか迷ってる模様でその銀行は全部都銀
と報告していましたから当然「え？何が起こったのよ？ｗｗ」と詰問してきます。
こういう時はなんでも正直にありのまま報告するのが吉ですので「当初、仲介さんから聞いてた話と今の話がかなり食い違って来てるのでこのまま取引を進めるのは危険です」と伝えて納得していただきましたが、売主さんからしたら「どうしてそんなありもしない大風呂敷広げるんだろうねー」と疑問を呈されてしまいました。
この「大風呂敷」ですが、
今回の事例では恐らく先に入るであろう買主にグリップしている業者（もしくはブローカー？）とウチが相対している仲介さんとの間のクリップ不足が最大の原因ではないかと思います。
となるとウチが相対している仲介さんに「その話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問する能力」があればそんなテンプラ的買付けも入れて来なかったんじゃないかと思います。
さて、
この話を今度は「今、物件を買いたい」とネットや業者回り等で物件情報を集めている方に焦点を変えてみます。
今売りに出ている物件、、
どれもこれも帯に短し、襷に長しじゃないかと思います。（なのでデキる不動産投資家さんになると今どきは地方の50万とかで買える中古戸建を利回り30％なんかで回す手法に徹しているはずです）
それでも業者さんは買って欲しいあまりに「高利回り」「高積算」だの言って売り物件を猛アピールして来てるはずですがワタクシがここ読んでる人に買ってほしい物件は「高確率で保有耐性を維持できる物件」。。。（えぇ、、今買うならこれ以外はやめとけって力強く言わせていただきます）
確かに融資が引けなきゃ物件買えないって話にもなりますから「高利回り」「高積算」ってのは重要ですが、そこを優先するあまり「保有耐性」が維持できない物件を買ってしまってはなんにもなりません。。（ま、100歩譲って「買った瞬間に失敗したと転売に切り替えて儲かる物件」なら止めませんけど）
ワタクシ、そんな保有耐性が維持できる物件って先ほど書いた「その話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問する能力」が必須ではないかと思います。
一例をあげると
一昨日、レオパの問題が派手にテレビで放映されましたが、その翌日、あろうことかそのレオパの築30年の物件を「高利回り」「高積算」とのたまってウチの団員に「これ買いませんか？」」と流した仲介さんがいました。（しかもこの物件、バリバリのレオパ管理物件なので管理をレオパから別の管理会社に替えた瞬間一斉退去のリスクを抱えておりますｗ）
恐らくですがこの物件情報を出した仲介さん、、
一昨日、ガイアの夜明けでやってた放送を見ていなかったか、この物件がレオパの物件だと知らずに出したか、そもそも不動産投資を志す不動産投資家の心理や考えてることを全く理解していない「売れて手数料が貰えるならなんでもいいや」って人じゃないかと思います。
幸い、この団員、、
物件概要にあった物件写真に例の「レオパマーク」がぼんやり映ってるのを見てすぐに自分の置かれている立場がわかったそうですが（要するに「こんな物件でも「高利回り」「高積算」と謳えば飛びつく客なんだろうと舐められている」ってことですｗ）仮にこのレオパマークが外されてレオパ臭を消した単なる普通の木造アパートに見える物件であれば仲介さんにいろいろ質問をぶつけてどんな物件なのかを体感的に感じなければいけません。（ほら、木造アパートにしても「生活保護向け」とか「まだ社会人でも入れられる系」とか「リノベ次第では賃料をまだ上げられる系」とかいろいろなタイプがあるじゃないですか？
こんな時に相手仲介さんに「その話の信憑性を上げるためにいろいろな角度から質問する能力」があれば相手仲介さんから漏れ聞こえる話からいろいろ分析出来て「あ、この物件は買っちゃまずい物件だｗ」とか「ん？仲介さんはわかってないみたいだけどこの物件は美味しいぞｗ」なんてことがわかってくるはずです。
ワタクシがブログを書いてる上で一番力説したい話の一つがこれなのですが、正直、こんなの一朝一夕では出来る話でもありません。（ワタクシだってこんな質問出来るようになるまで10年くらい掛かってますからｗ）
でも単に「保有耐性を上げるには？」ってだけ考えると不思議なことにいろいろ質問が思いつくもんなんです。。
考え方としては
①買って何年くらい保有するつもりなのか？
②その間に起こりそうなことは何か？
③その②が起こった際に最悪どのくらいの出費が強いられるか？
④その②で起こる際の苦労がどんな苦労なのか？
⑤その④の苦労に耐えられる自信と体力はあるか？
・・・
・・・
なんて感じでどんどん積み上げていくとそこから質問したいことが浮かび、スラスラと口から出てくるようになるんです。
要するに「漠然と不動産物件を買ってCFを得ようと考えてるだけ」ではみすみす業者の口車に乗って妙な「高利回り」「高積算」物件を掴まされちゃうよってことなのですが、ちょうど先日赤井さんがケンビヤコラムで面白いコラム書いてますのでご参考にしてみてください。
不動産投資で自分が本気で何を実現したいのか？「赤井さんのようになりたい」という人たち。
毎日浴びるようにビールを飲み（
赤井さんって今ではもう他を寄せ付けないくらいの豊富な知識と経験を持ち合わせていますが、そんな人であっても自分がわからないことがあれば今でも積極的に出掛けて調べに行くし、海外でビール飲んでいようがそこからでも調査の網を張り巡らしてます。（写真にはビールしか映ってないのですが大抵その横には映らないようにノートパソコンが置かれてるはずです）
そういう弛まぬ努力をしているから他の人が追い付けないレベルまで駆け上がって行ってしまったんじゃないかと思いますが、不動産投資を介してそういう生活を夢見るのでしたらキラキラ系の見かけだけセレブ（ワタクシ、これらの人を最近は「ハリボテセレブ」と呼称しております）なんて人にくっ付いて行かずに自らの質問力を磨いた方が結果的に早く赤井さんのレベルに追い付けるんじゃないかと思います。
ワタクシもそうだったんですが、
この質問力、、最初は雲を掴むくらいな話だったんですけどやってるうちにどんどん点と点だったものが線になってきてそこから先はあっという間に線と線で形になって見えるようになりました。。
ということで、、、
ワタクシみたいなのに出来たことがここ読んでる人に出来ないわけが無いですから今のような買えそうな物件がなかなか見つからないって時は物件探すフリして仲介さんにガンガン質問をぶつけてみてください。。（真面目な話、これやると凄まじいくらいに質問力が身に付きますよｗ）
えぇ、、
今の時期はどこの不動産屋さんも大して売るものもなくヒマにしてるところも多いですから質問電話するだけでも「見込み客」だと思って熱心に教えてくれるはずですよｗｗｗｗ
なにしろ不動産屋はコンサルにありがちな高額な相談料も取らないんじゃんｗ