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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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傾向の話。。。。


なんでしょう、、この久しぶりの解放感www

こんにちは。

GW前の最後の週末と月末が重なった本日、、
我々もとある決済で某信金さんに出撃したのですが、重なりまくる送金処理で決済時間が大幅に遅れてしまい10時半から始めった決済も終わってみれば午後になってました。。(司法書士さんのお腹の鳴る音がうるさかったですw)

信金さんレベルでこのごった返しっぷりを見ると今、不動産投資業界で囁かれてる「融資が厳しくなった」なんて話、、ホントなのかよと疑ってしまいたくなりますが、まぁ、世の不動産屋さんがそう言っているんだからちょっとづつ融資が厳しくなっているのは事実でしょう。

ただこの融資が厳しいという話、、
対象になっているのはあくまでもあまり手金が用意できないサラリーマン投資家さん層の話であってそれ以外の層に関してはさほど融資が厳しくなったわけでもありません。

だからなんでしょう、、
先月今月のウチの会社の契約数はここ数年で一番多く、特に今月はほぼ1カ月間、なんらかの契約案件を抱え込み現調と相手業者との折衝で忙殺されてしまいブログを書く時間も大幅に制限されちゃいました。(いつもならエスパー君一人で済んじゃう話がツープラトンでやらないと追いつけないレベルに追い込まれてしまいました、、)

しかもあのスルガさんも近々10割融資を引っ提げて反撃モードになるそうなのでこの融資が厳しいってのももしかしたら一時的な話なのかもしれません。(かなり希望的観測で書いてる話なのであてにしないでください)

恐らくですがこんなどっち転びするかわからない状況ってここ5年くらいで不動産投資を始めた方は初めて経験することなんじゃないかと思いますが、この先のことは我々も予測が出来ません。

こういう時は「傾向」って部分を見るのですが、こういう時に見るべきものは世界と国内の金融情勢ではないかと思います。(大抵、大幅下落する時って金融情勢の波が金融機関を襲い、自己防衛で金融機関が対策してくることが多いからです)

そんな話で参考になるのが昨日のコメント欄に書かれてた「麻布太郎さん」のご意見。。

以下引用します
私も一斉に下がるのがは下記の条件でないときついとおもいます。
それはここ数年で収益不動産投資のノウハウがばれちゃったと言うのがあるとおもいます。
つまり潜在的購入予備軍ー需要が伸びたと言うこともあります。
これはエンドー免許事業者以外だけでなく免許事業者も融資する金融機関にもばれちゃったとおもいます。
昔は免許事業社にはアパマン長期融資しなかったですから。

①日経平均10000円割れ
②自民党大敗で与党転落
③利上げ→住宅ローンで金利2%以上
④天変地異
⑤ドル円80円
これってどれもここ10年くらいであったことです。

上記がないかぎり 大幅な長期間の値下げセールはなさそうですね 
⑤はホテル簡易宿所のみ影響狼さんのいうとおりタイミングは一瞬ですね。


今回、ワタクシも今後のことが判断できない要因としてあげたいのが冒頭の「ここ数年で収益不動産投資のノウハウがばれちゃった」って話。。

昔はごく一部の方が不動産投資の価格の歪みやカラクリに気が付いてこっそりやってたことが今ではそこそこの人であってもそれなりのノウハウを持つようになりそれまでの不動産屋と一部の目ざとい不動産投資家(セミプロクラス)以外の人でも簡単に不動産投資を始めることが出来るようになりました。

となると融資が厳しくなったとは言え、潜在的な「不動産投資をやりたい」と考える層は10年前より格段に増えているので今の流通物件数だけでは追い付くはずもありません。

その足切りってわけではないですが金融機関も
①不動産投資を始めることが出来るだけの資金力
②不動産投資を継続出来るだけの能力

の二つを兼ね備えていない人は不動産投資をやるのには適していないと判断して融資を絞り出した(門残払いし始めた)、、、というのが正しいのではないかと思います。

ウチのような弱小系仲介会社レベルでさえ、今月はツープラトンで仕事しないと追いつけなくなるレベルでしたからこの流れってもしかしたらサラリーマン大家さんだけがわりを食い、それ以外の買主の登場で物件売買自体の数はそう変わらないんじゃないかと言う気がします。

恐らくこれって例のかぼちゃの影響で世の中がなんとなく「不動産投資にも落とし穴がある」と認識し始めて初心者の人がSPAとかで書かれてた記事を信用しなくなって購買意欲が薄れてきたところに「売り物件が大量に出る=暴落する」という憶測が憶測を呼び微妙に指値が通り始めたことで今まで鳴りを潜めていた業者の人達が買いに走り始めた・・・なんて流れな予感がするのですが、これが今の中堅クラスの不動産投資家にどんな影響が出るのかってとこをさっきの「傾向」で判断しないといけないのかな、、と思います。

そこで麻布太郎さんが拾って来てくれた「過去の転換点」、、
①日経平均10000円割れ
②自民党大敗で与党転落
③利上げ→住宅ローンで金利2%以上
④天変地異
⑤ドル円80円
で今後最も起りそうなことを考えてみます。

消去法で行くと
②の自民党大敗は今の野党のグダグダ感からいくと可能性はほぼゼロでしょう

次に③の利上げ。
これも今の日銀総裁のスタンスからいくと10年先はわかりませんが少なくともあと3年くらいはあり得ない話ではないかと思います。

で、①と④と⑤が残りましたが、うーん、、、

ワタクシレベルですと④の天変地異からの日経大幅値下がり+超円高80円くらいしか思い浮かびませんww。。(たぶんこれが起きても一瞬しか大変動しないでしょうから不動産投資にあまり影響が出るって気がしなくなってきましたw)

しかも世界の金融情勢を見ても今のところ日本に影響がありそうな金融危機らしき兆候もないし国際問題に目を向けても隣国じゃ70年のいざこざに終止符を打とうとしてるしアメリカは自国経済優先って言ってもそれも選挙対策なだけな気がするし、、、と考えると不動産価格が大暴落する「傾向」らしきものが見当たりません。

オリンピックが過ぎたら不動産価格は暴落するという話もありましたが、最初の東京オリンピックの時(ワタクシ、まだ生まれていませんでした)は未発達なインフラとかに一気に投資したという例外的事例があったけど今回はそこまでのインフラ整備はやっていませんし、正直なところ、オリンピック後に不動産が大暴落すると言ってもその暴落対象はホテルなどのインバウンド系だけなんじゃないかって気すらします。(居住系賃貸に影響が出るとはとても思えないワタクシです)

そういろいろ考えるとホントどっち転びするんだろうって思うのですが、これもここ1年くらいの国内と世界の「傾向」を見ていれば時間軸の超遅い不動産投資ではそれからでも対処は可能なはずです。

ウチの会社でも現在、新規に金を稼いでくれる不動産物件を鋭意物色中ですが今すぐに買おうとは全く思ってなく「もうちょっと傾向を見定めてそれからどうするか決めよう」って感じで考えています。(しかもワタクシ、結局は金融機関も「結局はまとまった融資出すなら不動産しかねーだろ」って考え直すとさえ思ってますゆえww)

それでも「今の時期、前よりは確実に下がってるから買ってしまおう(たぶん融資の扉が閉まるのを恐れて早期購入に動いているんじゃないかと思ってますがw)」なんて人もいて売買は活発ですので「ん?結局どうしたらいいのよ?ww」と迷う人も多いと思います。

えぇ、、
こういう時は「傾向」の端っこの何かがわかるまで動かないってものアリではないかと思うワタクシです。。。(ホント、不動産投資って時間軸が遅いから気が付くのが遅れても大した被害が出ないものなんですってw)

今日のブログ、、
明日からの長期休暇に浮かれてかなり適当に書いちゃった感もありますが連休中はこの記事がずっと一番上にいるはずなのでご自身なりでいろいろ掘り下げていただけると幸いです。。。(ってかこれ以外にもなんか傾向らしきものがあるはずなので識者の方でご存知な方がいらっしゃいましたらご一報くださいw)


と言うことで5月7日の18時にまたここでお会いしましょう。。。



ホント、2年ぶりの長期休暇なんじゃんw