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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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大安売りの矢。。。。


一度に20点なんて取らなくていいのに。。。。w

こんにちは。

最近、業者同士の飲み会で話題になるのが「物件価格の値下がり」の話。。

銀行が融資を厳しくすれば買える人が少なくなり、また融資額も減額されることで売り主さんが売りたい金額と買いたい金額の乖離が生まれ買いたくても買えない(えぇ、、売り主さんはまだまだ高値で売れると思ってる人も多いですからそうそう安くはしてくれませんw)となれば需要と供給のバランスが崩れたに等しいわけで物件価格が値下がりするのは自然の理。。

ワタクシもレインズなどで物件の成約価格を調べると2億の売り物件に2000万もの指値を喰らって成約したなんて事例を数多く目にしますから売値ベースで見れば確かに値下がり状態と言うのは間違いないにもかもしれません。

ただあれです。
飲み会に参加してる業者さんによってはこの「値下がり見解」に違いがあるようで都心のど真ん中で事業用物件を転がしている業者さんや実需の戸建て用地などを転がしてる業者さんあたりになるとまだまだ高値取引が出来るらしく「え?値上がりはしてないけど価格的には横ばいじゃねーの?」って感覚です。(ちなみに後者の戸建て屋さんはレインズの土地物件見て買ってるらしいですw)

そういう話を聞いてワタクシ、今週はずっとレインズの成約事例を追っ掛けて「売り出し価格と成約価格の乖離」を調べつつ、「その売り出し価格がそもそも適正だったのか?」を調べてみました。

なんでこんな面倒なことを調べたかと言うと、
売り出し価格は業者さんが媒介契約を取りたいがために設定する価格であることが多く、また最近の売買物件は借り入れ額も担保評価以上なケースが多いので「もしかしたら最初の売り出し価格自体があり得ないくらいの高値じゃねーのか?」って思ったからなんです。。

事実、物件ごとに「ワタクシが無慈悲に高値売りしようと思ったらこんな売値にするけどなー」って価格を付けてみるとそれより高い売値設定してた物件ばかりでそこから10%~20%程度の指値喰らって売買が成立したくらいが実際の適正価格だったってケースが目につきました。(要するに、そもそも平成元年・23区外の東京アドレスの鉄骨造物件が5%後半で売れるわけねーだろって話でございますw)

単に成約事例だけを見れば成約価格が元の売値から1割から2割くらい指値を喰らって成約してるように見えますから「最近、物件価格が値下がりしたなー」って思うのも仕方のない話ですが細かく紐解いてみると案外こんなもんです。

あと、ロットの大きさとまだ融資を出す金融機関がありそうな物件(要するに築古木造物件)だと成約価格もバカ高くこの分野に関してはまだ価格高騰状態が続いています。(昔は12%以上で取引されていた借地、再建築不可なんて物件でも10%の利回りなら速攻で成約しちゃってるようですしw)

と、ここまで書いて何が言いたいかと言うと、
値下がりしているものもあるけどモノによってはまだ値下がりの兆候すらないモノがあるってこと。。

不動産って投資と実需じゃそもそも買った人の用途も違うので価格の乖離が生まれ「投資物件であれば利回り見てこのくらいで買わないと収支が合わない」って話が「オレ様はここに住めればいいのでその価値はプライスレス」なんて話になってしまい、この需要と供給のバランスが崩れなければ値下がりすることもありません。

不動産投資としても物件でもスルガの融資が元で融資が絞られて買えなくなりそうな物件(地方のRC・S造物件)は安くなり、国道16号線の内側で限りなく満室になってそうなRC・S造はいまだに鼻息が荒い売値で取引が成立しているし、築古物件は昨今のリノベブームでプレーヤーが増えすぎてしまいそこそこ高い買付け入れないと買えないケースが続出しています。

そう考えると「今買えるお買い得物件はなにか?」というのをリサーチしつつ、「本来の買値はいくらくらいが適正なのか?」をきちんと把握していないと単に常識外れな価格設定だった物件をそれ相応な安値に見えちゃったから喜んで買ってしまった、、、なんてことが起きかねません。(ちなみに最近、ワタクシのところに「この物件、買いですか?」と聞いてくる人の7割がこのパターンですw)

また楽待などの売買物件を見てると最近は昭和時代の物件で表面上の満室想定利回りが7%あると高利回りだと主張する客付け業者さんがいるようですが、その手の物件、、築30年を過ぎてどう見ても前オーナーが大した修繕やってないようなRC・S造物件だったり、その後の出口局面で思うような出口を迎えられないような道路付けな物件だったりすることが多いです。(恐らくその7%って表面利回りもそう長くは続かない気がします)

とは言え、我々業者はどんな時期だろうと数字を作らなきゃいけませんから「物件価格が値下がりしているので融資が完全に閉まってしまう今、何が何でも買っておきましょう」と言いたくなるのも自然の理。。

そんな狐と狸の化かし合いなのが今の時期ではないかと思うワタクシ、、
少なくともレインズ上で「都内・1億以上・新耐震・土地面積120㎡以上」って検索やって出てくる物件数が200件切ったくらいじゃないと真の値下がりって時代ではないんじゃないかと思っております。。(ちなみにさっき調べたらこれで検索結果は軽く500件くらいありましたw)

ちなみにワタクシ、
この検索条件を定点観測としてかれこれ10年くらい検索し続けておりますが(レインズのワンタッチ条件検索って機能を利用しておりますw)「物件が安いなー」って思う時期はこの検索数、、毎回100件以下でした。。。

この昨今のレインズ掲載数を見ると明らかに転売利益を貪ろうと無茶買いしちゃった「業者売り主」の物件が多くなっているからこんなバカみたいな掲載数になっているんじゃないかと思いますが、それ以外にスルガ融資が萎んだために慌てて売りに出してる投資家さんの売り物件が増えてることに原因があるんじゃないかと思います。

皆さん、この物件を仕入れるために無茶買いしてるはずなので抵当権の残債も多く、「安く売りたくても安く売れるわけねーだろ」って状態で売り出してるはずですからこの売値から10%指値が通ったくらいではまだまだ真の安値じゃないってくらいすぐにおわかりではないかと思います。

この状態が続く限り買って損しない物件が買える時期ってのはまだまだ先の話ですが、そう思ってのんびり構えていると突然瞬間的に物件価格がシュッと安くなる時があります。(大抵の場合、銀行の評価基準の変更とかで起こることなんですけど)

この大安売りの矢がいつどこから飛んでくるのかわかりませんがこれだけレインズに棚ざらしみたいに物件が売り出されている時ってのはよくある話なのでこれにもすぐ反応出来るようにしていてください。

えぇ、、恐らくチャンスがあるとしたらほんの数か月くらいの話でしょうから。。。



これで明日更新したら待望の9連休なんじゃんw