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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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枕詞(まくらことば)。。。


なんか今週は激動の一週間なんですw

こんにちは。

最近、不動産投資を語る上で枕詞になりつつあるのが
「シェアハウス投資などへのスルガ銀行の融資で・・・」というフレーズ。。。

いつの時代もそうですが、不動産融資が引き締まる時ってのは何かしらの枕詞がつくものですが、どうやら今回は「シェアハウス投資などへのスルガ銀行の融資に端を発した一連の問題で・・・」なんて始まりでいかに融資が出にくくなったかを訴えつつ不動産屋さんが資金繰りの不調で会社を畳むときの枕詞でも使われる予感がします。。(要するに悪いのは時代の波を読み間違った経営者ではなく全部かぼちゃのせいだと言い訳したいわけですw)

そう思って過去を振り返ってみると例のリーマンショックの時も
「一連のサブプライムショックに端を発して・・・」という始まりで会社倒産のプレスリリースを出してた不動産屋さんがほとんどでした。

このサブプライムの時はどこのファンド屋さんも右習えで仕入れたと土地にビルやマンションを建てて自社ファンドにぶち込んでいたから外資の資本が止まった瞬間に音を上げてしまったわけですが生き残ったところはこの気配を事前に察知して持ち物件をとっとと売却して逃げおおせたから倒産せずに済んだか、事実上の倒産は喰らったけど民事再生をうまく利用して再生が出来たかのどっちかじゃないかと思います。(昨日もそんな民事再生で生き返った某不動産屋さんと契約してきましたが当時とはうって変わってとても横柄な態度で契約印押してましたよw)

いつの時代も金融機関が新規融資に躍起になってるときはどんなバカが融資案件を満ち込んでも利害さえ一致していればジャブジャブ融資は出るわけでそれを自分の実力だと思い込んでしまえばジャブジャブだった融資が止まった瞬間に事業として立ち行かなくなるのは明白。。

事実、頭のいい不動産屋さんあたりだと融資がジャブジャブ出る時期に「融資が縮小した際には仲介業務が止まって手数料収入が無くなるから・・・」と一番融資が出ていた段階で大量の優良顧客を囲い込み、今では無理して仲介業務なんかやらなくても潤沢な管理料収入が入るように事業形態を変えてしまったそうです。

また、そんな融資じゃぶじゃぶな時期にガツンとデカい仲介案件をこなしそこで得たフィーを一切使わずに貯めこみ、この融資条件が緩い時期をうまく利用して不動産屋特有の上流ルートを駆使し高利回りな物件をそのフィーを見せ金にしてフルローンで物件を買ってた不動産屋さんも多いです。

特に融資じゃぶじゃぶ時期に暗躍してたサンタメ屋さんあたりだと営業マン自体の報酬もケタ違いなので頭のいいサンタメ系営業マンさんあたりだとその得た報酬をガッチリ貯めこみ、そのお金に加えて当時お付き合いのあったテラ系金満大家さんをうまく抱き込んで資金提供を受け独立し、そこそこデカい不動産投資系の会社を設立して儲け始めているやつもいます。

要するにこれらの人達は「こんなバカみたいな融資はいつまでも続くわけがない」と先を読み切っていたからこそ融資が絞られて来た今の時期に台頭してきたわけですが、逆に当時の融資ジャブジャブな展開だけしか考えていなかった人は恐らくですが不動産に関連した違うビジネスモデルを今から考えるはずです。。(一度大儲け出来た業種だからそう簡単には諦めないでしょうw)

そんなビジネスモデル、、
代表的なところだと「宿泊系事業」ではないかと思うのですが、この宿泊系事業、、
民泊が新法制定で闇民泊扱いされることで物件自体が激減するだろうと周囲から聞きつけ「簡易宿所」あたりで再起を図るんじゃないかと思います。

なぜかそうなるかと言うと
①居住系賃貸物件はしばらくの間は高値推移
②仮に値下がりに転じたとしても銀行の都合で買えるやつは少ない
③そうなると居住系以外の高利回り物件を探さないといけない
④かと言ってシェアハウスなんて今言い出したら周囲に笑われる
⑤そうだ!ここは合法的に運用出来て高収益が期待出来る「簡易宿所」なんじゃねーかと。。。w
←ここ笑うとこですw

ウチの団員にもこの手のシェアハウスや簡易宿所、果ては旅館運営までプロレベルで手を染めてる方がいらっしゃいますが彼らの話を総合すると「今からやるなら相応な知識と経験と発想力が必要」「それが無いとあっという間に干されてしまう」し、「今までやってたであろう素人がフルローンで居住用賃貸物件を買ってチャリンチャリン言わせるレベルとはまるで違った世界観が必須」とのこと。。。

考えてみれば居住用賃貸ってのは一度賃貸契約をしてしまえば年単位の契約なのでとにかく一度住ませてしまえばそこでほぼ安定収入化出来るのでいいですが、日々入れ替わりで借りにくる旅行客などを相手にするのであれば日々のアップデートが無ければライバルにあっという間に置いて行かれ自分の保有する物件は閑古鳥が鳴く可能性があるわけで、たまたま偶然最初の予約客が一泊10万で申し込んで来てもそれが未来永劫一泊10万で借りてくれるわけでもありません。(平日はきっと半値以下で貸さないと部屋は売れないんじゃないかと。。。)

事業系賃貸物件の怖いところはここで、特に宿泊系事業の場合、日々のランニングコストはたとえ閑古鳥が鳴こうと容赦なく襲い掛かり運営者を苦しめます。(さらに居住用賃貸では無かった「毎日の集客業務」なんてのが付加されますw)

単に立地が良くて物件が良いなんて言う「ハード面だけの優位性」だけじゃなく運営方針や宿泊システム・細かいとこだとリネンやバイト管理などの「ソフト面でも優位性」が無いと「オリンピックまではインバウンド効果があるからそこまでは大丈夫」なんて話に踊らされてそのオリンピックを迎える前に宿を畳む羽目にもなっちゃいます。(実際、当初は足りないと言われていたホテルなどがどうも余るんじゃないかって話にもなってきたしw)

参考までになぜサラリーマン大家さんに対して商用テナント系物件への融資が渋いかと言うとまさにこれで
①商業系テナントは一度退去すると次回同じ家賃で入居するとは限らない
②居住用のように入居者だけが出入りするのではなく不特定多数が出来るする物件にはいろいろリスクが付きまとう
③そもそも商用テナントの客付けスキルが無い

なんて理由で買いたくてもなかなか買わせて貰うための融資が出ないんです。。

しかし先ほど登場した「当時の融資ジャブジャブな展開だけしか考えていなかった人は恐らくですが不動産に関連した違うビジネスモデルを今から考えるはず」の人達、、

そもそもそんな流れなんか理解すら出来ずに干されて違う事業に目を向けてるだけですのでこの人達の話に乗っかるとどうなるか?

えぇ、、コンサルか何かで入って来るとは思いますが、、
当然のように大したサポートも得られず(そもそもこういうビジネスでサポート受けないとダメって時点でこのビジネスには向いてないと思いますけど)文句を言ったところでお決まりの「投資は自己責任」て話で煙に巻かれることでしょう。

新規に買える物件が少ない昨今の状況では、こんな話に嵌められる素人大家さんも今後は増えるでしょうからこうやって書いてるわけですが、それ以上にもう一つ非常に由々しき問題がございます。。

えぇ、、
昨今の物件高騰化で見事売り抜けて蓄財出来ちゃった人達です。。


この築財出来ちゃった系の人、、
最近、よく耳にするのが「売却益は得たけど次に買う物件が無い」ってのと「今ある資金を増やさないの能無しなんじゃないか?」って恐怖観念を持ってること。。。

ワタクシ、次に不動産投資での毒饅頭を頬張る人達ってこの辺じゃないかと見てますが大抵の話はどこまで話がホントなのかを主催者自らが把握せずに見切り発車で勧誘しちゃってる点です。。(なので主催者にも騙してるって気持ちが無いんです)

詐欺師と言うのは最初から相手を嵌めてやろうと接近してくるものですが、この話の場合、そもそも騙してるって思ってないのでみんなホントの話っぽく聞こえてしまい、「ここまで言うんだから間違いないだろう」なんてかぼちゃの被害者みたいな二の舞になっちゃうんです。(一度騙された人は何度でも騙されるってのも恐らくこの辺が原因な気もします)


と、「ん?今日は一体何の話をしてんのよ?」と思うくらい話をボカして書いてますが、もうちょっと時期が来れば「あー、、、狼の言ってたことってこの話かーww」と分かる日が来ると思います。(たぶんこのブログ読んでる人なら被害に遭うこともないでしょうから今、具体的に書く必要もないでしょうw)

とにかくですが、今言えることは
①一時期ネット上で不動産投資で風雲児みたいな扱いを受けていたヤツがそのビジネスに参入してきた
②初心者相手に居住系不動産物件を売り歩いてたのにいきなり民泊だの簡易宿所なんて言い出した
③あちこちの出版パーティーに有名人枠で出没しているパーティーの主催者
などが始めるニュービジネスだけには警戒レベルを最大限引き上げてご参加くださいってことです。(行く行かないはご本人のご自由で構いませんw)


そんなワタクシ、、
週末金曜のブログを更新したらしばし連休を取らせていただきます。。。(予定では28日から9連休にしようと思ってますw)


たまにはまとまった休みが欲しいんじゃんw