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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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街金話。。。


山口俊様を見直したワタクシですw

こんにちは。

昨日のブログの最後で「1億が2000万」って話を書いたらこんな要望がありました。

「ブログのネタとして」
1億円が2千万円になるというのは極端にしても、
狼閣下が実際に仲介した案件で最大値引きされた
案件の話のブログ記事を希望します。
実際の金額を書いちゃうのはアレなんで、レインズ
の価格より○○%ダウンみたいな感じでお願いします。
2018.04.18 Wed 07:17 | 真田 | URL | 編集


レインズの物件ではこんな派手な値引きで成約した事例はありませんが、リーマンショック時のファンドバブル崩壊時はあり得ない値引きで成約させてました。

よくあるパターンは「バルク売り」。。
当時のファンド屋さん、、大きいものから小さいものまでたくさんの物件を信託受益権なんて形で大量保有していたのですが、ファンド解体時に現物に戻し換金作業を始めるともうひとつひとつの物件を細かく売ろうなんて考えずにどこか大きい資本にまとめて卸すって形で売買してました。

そんな時に出てくる余りモノっぽい小ぶり物件があるのですが小ぶりといってもファンドクラスの小ぶり物件なのでひとつで2億~5億はします。

最初は5億なんて値段で売り出されて業者間を回るのですがやがて大ぶりな物件の売却が進みそれなりに換金出来ちゃうと一安心しちゃうのと、ファンド担当者のお小遣い稼ぎで「月末までに決済してくれたら1億でいいよ」なんてことが起こります。

決済までの期間は2週間とかですが当時、1億の現金を持ってる自営業者(大抵はあとで登場する神田あたりの街金のおっちゃん)なんてゴロゴロいましたのでそこに物件資料を持ちこむと「お、なんかこれいいじゃん」なんて言って大して資料も見ずに現金売ってサクッと買っちゃうことが多かったです。

と言ってもこの5億というプライス。。
利回りベースで見ると5%そこそこのレインズ価格みたいな売値ですからこんな売値はもはや通用しない価格。。。

利回り10%で換算すれば本来の売値はせいぜい25000万がいいとこですから5億の売値が1億になっても大した迫力はありません。(とはいえ、利回り20%で都内の物件が買えるんですからこのおっちゃんはいい買い物しましたねーw)

と言うことで少々インチキな売買ですがワタクシの事例では「5億の物件が1億で買えた」というのがファイナルアンサーですw

さて、、先ほど登場した神田の街金のおっちゃん。。
当時はまだ今みたいに過払い請求なんて制度もなく貸付金利はまだ20%を平気で超えてた時代だったのですが、この金利で不動産担保貸し付けで大儲けしていました。(当時を思い出すとス●ガさんなんてまだまだ善良な金融機関に見えちゃいますw

しかもこの不動産貸付って掛け目が非常に厳しいので担保余力で5000万なんて物件でも貸せる金額は1000万程度。。

ま、金利も高いのであまりたくさん借りたくないって力も働くのかわかりませんが不動産担保ローンにしてはわりと小口金融のスタイルを貫いていました。

しかし、ひとたび返済を怠るとこのおっちゃん、、速攻で期限の喪失に討って出ますw

えぇ、、一度でも返済が遅れると嫌がらせのように担保物件を差し押さえちゃうんです。。。

借りた方からすると「なんだよ、、ちょっと遅れただけじゃん」ってレベルにしか思いませんし、返せない返済額でもないのでむやみやたらに差し押さえ登記なんか入れんなよって思うでしょうけど、このおっちゃんの狙いは「低額貸付からの資産没収w」。。。

これはもう時効だから書いちゃいますが、このおっちゃん、
差し押さえた帝都の某駅近くの店舗物件を1800万で買い取り、店舗のテナントを即決和解で追い出し更地にして地上げの種地として某マンデベさんに2億で売り抜けました。。。(と書くと1800万ぽっちのお金で何坪の土地をぶんどったか容易に想像出来るんじゃないでしょうか?ww

どこをどうやったらこんな芸当が出来るのかワタクシにはそのカラクリがいまだにわかりませんが、とにかくこのおっちゃん、、金を貸すときはホント仏様みたいな顔で貸し付け債務不履行すると鬼に豹変し情け容赦なく担保を取り上げちゃうんです。。(今思えばかなり非合法な手段だったんじゃないかと思いますが、3年前に病気で死んじゃったのでそのカラクリは永遠に謎ですw)

そんなワタクシ、、
ここ最近の不動産投資業界の融資が渋々になったことを受けて去年くらいから夜な夜なこの街金巡りを始めています。

えぇ、、
前にもブログで触れたことがあるかもしれませんが、物件を格安で買おうと思うならこの街金ルートの開拓が一番手っ取り早いんです。(但し、夜の接待費がべらぼうに高くなるので人脈を間違えると大損害が出ますw

ただ、担保物件と言っても全部が全部投資に向いてる物件ではないので物件ごとに「この物件はただの更地に見えるけどこのくらいのポテンシャルがある」ってのを見極めるスキルが必要になってくるのですが、最近世代交代した街金の二代目さんあたりになるとこの能力が欠けていることが多く、ワタクシみたいな不動産オタクが「これはこういう風に見るとこう化けるんです(ドヤw」なんてレクチャーすると結構重宝がられ昨今はまた新橋界隈での人脈の再構築に成果も出始めてますw(えぇ、、融資が渋くなればこっち方面に鞍替えして生き残りを図る我々ですw)

ま、そんな時にニュー新橋ビルが耐震基準を満たしてないって記事を知り、地下の飲み屋街が主戦場になりつつあるワタクシ、、いつか生き埋めになっちゃうんじゃないかって気がしますけどねw



どうでもいいけどこのビルの2階の店舗群、、なんとかして欲しいんじゃんw