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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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このタイミングでかぼちゃ論評w


今日は急いで更新してるので後半息切れしますw


こんにちは。

例のかぼちゃの民事再生の件で「狼さんのコメントが聞きたい」というご要望が多数寄せられてるので本日のブログネタに窮してるワタクシ、、

嫌々ですが触れてみたいと思います。(なんかかぼちゃネタってこのブログで書いても反響薄いのでちょっと遠慮してましたw)

コトの顛末はネットなどでたくさん書かれてるので詳細については割愛しますが要するに、
①かぼちゃは自己破産ではなく民事再生の道を選んだ
②被害者は貸し手責任を問うためにスルガに宣戦布告した(実際には一部販社にも宣戦布告したそうですが)

の2点ではないかと思います。

実際にわけのわからないうちに億単位の借金を背負わされ入ってくる家賃が止まってしまえば被害者であるオーナーは一瞬で首が回らなくなり前に出るしかなくなってしまい今回のような動きを見せているようですが、今週のゼンチン新聞での「記者の目欄」を読むと、、、

「記者の目」から一部抜粋
億単位の借金を抱え、毎月数百万円の返済を迫られてるため感情的になるのは仕方ないが、彼らは自らを「騙された被害者」と主張する。
約束された賃料が未支払われないという被害があるのは事実だ。
しかし彼らは事業者である。
いくつかの不正があったにせよ土地やパートナーの選定を見誤りしたことが招いた失敗だ。
その自覚を持っていた人はどれだけいるんだろうか?ワタクシの記憶が確かならこの新聞も昔スマートライフのセミナー広告載せてた気がしますが、、気のせいですよね?

・・・

・・・

実際、世の大家さんの意見を聞いても大抵の人が「これでスルガに融資を白紙にしろっておかしくね?」って意見だし、いくら「融資書類の改ざんにまったく気が付かなかった」とか「融資の不正なんてスルガが勝手にやったこと」と言っても売買契約書の二重価格についてはご自身で確認してハンコを押してるでしょうから(え?まさか実印まで業者さんに預けて押印させたなんてことないですよね?)一部の被害者の方とは言えデモ行進までやって世間の関心を引こうってのはワタクシも腑に落ちません。。。

仮にこれでもしスルガさんが不正を認めて「行内ぐるみでした」なんてことになればこのかぼちゃ以前に散々やってきたサンタメ業者さんのフカし融資で物件を買ってしまい一年間の家賃保証が切れて首が回らなくなってしまったオーナーさん達は死んでも死に切れません。。(ワタクシがこのオーナーの立場であればかぼちゃ被害者と同じように訴えちゃいますからw)

たまたまかぼちゃの件では約束された家賃が一切入って来なくなって一方的な返済が襲ってきたから大騒ぎになってますが、サンタメ買いで30部屋のファミリー物件とかで契約書上の家賃保証期間が切れて入居率が50%とかに落ち込んで本業収入から持ち出しているオーナーさんも表には出ないにしてもと相当数いることを考えるとワタクシ、この話をかぼちゃ問題だけで片付けてしまうのもどうかと思います。

そう思うと、かぼちゃの件を今まで散々「素晴らしいスキームだ」とか「時代の寵児」なんて褒めたたえて広告まで出しておきながら雲行きが怪しくなったと思ったら速攻の手のひら返しでまるで鬼の首でも取ったかのように連日のように糾弾記事を書いてるマスコミの方に於かれましてはここの闇の部分にも触れていただきたいと思います。(えぇ、、後者のオーナーさん、、「こうなったのも自己責任」と思って誰に相談するでもなく必死に耐えてるんです)

実際の話、
ウチの売り物件でサンタメを目論む業者さん、、

ほとんどのケースで「本物件はSOS銀行で融資を受ける」と言ってその際に、
①銀行に売値を見られるとやばいのでレインズから物件削除しろ
②レントロールをまとも出すと融資が伸びないので賃貸契約書の原本よこせ
③管理会社の賃貸募集広告で家賃がバレちゃうから管理会社に言って広告落とさせろ
④ところで売り主さんは二重売契に協力してくれますか?←ここ、微妙に笑うとこですw
と依頼され断ると客付けなんかしてくれませんでした。(稀にですが「あ、そう、、ならせいぜいサラシモノ物件抱えてろよw」なんて捨て台詞で電話を叩き切られたことすらありますw)

現にあれです。。
今回のかぼちゃショック以降、うちへのサンタメ系業者さんの物確が激減しましたよww(掲載してる物件数なんて全然変わってないのに、、ですw)

融資する側の気持ちとしては「今のゼロ金利政策で不動産物件への融資競争が激化してるってときに物件評価をまともにしてたら融資できる物件なんかねーよ」って気持ちにもなるんじゃないかと思いますが、これを借り手の年収を見て「もし物件の家賃収入で返済出来なくても本業収入で返せばいいじゃん」と考える銀行が登場すれば物件評価は借り手の年収でいかようにも出来ちゃいます。(ってかこんな話、ブログで散々書いてたことなので今さら感いっぱいですがw)

今回のかぼちゃ事件もそこを巧みに突かれて起きたことだと思いますが、この手法はすでに何年も前から起きてたサンタメスキームの応用であって恐らくですがかぼちゃ被害者以上にこっちの被害者(あ、収支が奇跡的に回ってる人もいるでしょうから全員が被害者ってわけでも無いですけど)の方が遥かに多いはずです。

また今後、不動産融資が厳しくなってくると出口を失ったこれらのオーナーが順次、干乾びてきます。(実際、不動産融資で名を馳せていた仲介業者さん達が事実上の白旗を上げ始めています)

そりゃそうです。
買った物件は順次古くなり今まで貸せていた賃料じゃ貸せなくなるし、壊れるところも出てきてその度に修繕費が掛かり実入りを圧迫するのは目に見えてますから。。(融資が引きやすかった平成初期の物件を買ってる人の物件もそろそろ築30年超えて来ますからその物件にお金が掛かるのもこれからです)

ワタクシ、セミナーでもブログでも「スルガさんの融資が止まった時が不動産投資ブームの分岐点になりますよ」と散々言って来ましたが、、よもやこんなかぼちゃの一件ごときでこんな事態になるとは思ってもいませんでした。(ワタクシ、もう一年くらい後に金融情勢などの違う理由でおかしくなると思ってましたから)

そう思っても現実にこうなってしまったわけですから不動産投資家さんもそれに備えていろいろ準備しないといけません。

ま、あれです。
準備って言っても旅団的にはお金の用意だけしとけよってことですけどねwww

そういや10年前の今頃もそうでしたが、、

利回り7%の1億なんて売値で売ってた都内のRCレジが

「月末までに決済できれば2000万でいいです」
(決済相手が飛んで売主の返済予定に支障が起こるとこんな大チャンスがやって来ますw)

なんて可能性もあるわけですからwww(えぇ、、いつの時代も不動産投資は弱肉強食ですw)




但し話が飛んで来るのは月の半ば過ぎだったりするんじゃんw