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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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土地値考察。。。


今週も張り切っていきましょうw

こんにちは。

不動産物件を探してるときに一棟物件などでよく聞く言葉で「これって建物付いてるけど土地値以下ですよねー」ってのがあります。

どういう意味かと言えば土地の上に(使える建物って条件付きの)建物が乗っていてかつ売買代金が土地だけを買った価格以下という意味です。

言うなれば、土地を買っただけで建物が付いてきてそれが使えるってことですからこの「土地値以下」と言う話は不動産投資を買う上ではお宝物件な話ではないかと思います。

ただこの土地値以下と言う話、、
条件次第では必ずしもお得というわけではないので少々注意喚起を含めて今日はそんなお話をネタにします。

まず最初に勘違いしやすいことを挙げますが、
売買物件の資料を貰ったときに「お、これって土地値以下じゃんw」と思った土地の価格、、、どこから導き出してますか?

先日あった話で、
この土地価格を近隣の戸建て用地の売り出し価格を土地値と解釈してその売値より低いから「土地値以下」と思ってる人がいました。

これって要するに近隣で3980万で売ってた30坪の更地の土地値が坪132万なので3600万で売ってた30坪の築古アパート物件を見て「土地値以下」だと思ってたわけですが(後者は坪120万ですからたしかに安く感じるもんですw)これって必ずしも土地値以下ではありません。

まず、前者の3980万の土地を紐解くと、、
①更地売りしているのであれば業者が一旦買取り、上物を取り壊し更地にしている可能性がある
②となると3980万で売ってる本物件、、仕入れ値はもっと安いはず
③3980万の売値には業者の利益が乗っているのでこの土地値は少々高いはず
なんて図式が成り立ちます。

あと後者の3600万の築古アパートを紐解くと
①3600万を30坪で割り算すると坪120万になるので前者より安く見える
②しかしこの物件を前者のように更地価格で売ろうとすると住人の追い出し費用+解体費用+更地費用が掛かる
③②の作業でかかるコストは最低でも500万くらい掛かるであろうから前者と同じ見方をすると3600万+800万で4400万
なんて図式になります。

前者は更地まで持って行く費用や業者の利益(大抵こういう場合は20%くらいです)を足して3980万に対し、後者は3600万で買えるけど土地値と言うレベルまで持って行くには4400万掛かるって計算になるので4400万を坪単価で割り算すると146万が坪単価になってしまいます。

こういうケースでよく考えないといけないのは「3600万なんて一見土地値以下に見える値段で売り出そうとした業者さんの頭の中」です。。

ちょっと頭のいい業者さんであれば近隣で30坪3980万で売ってる事例くらいは知ってるはずで、さらに考えると「確かに建物壊して更地にして戸建て用地にすれば高く売れるかもしれないけど、住人に金払って追い出して建物解体して同じ3980万で売ろうとしてもいつまでに立ち退き完了するかわからないし恐らく3980万ではあがるまい。。。」と考えて、「土地値より安く見せればどこかのおバカちゃんが「土地値以下」とか勘違いして買うかもしれない」って方に賭けたくなる気持ちもよくわかります。

また土地値と言うのは売れた金額が実際の土地値になるので(売り出し価格と成約価格は必ずしも一致しません)売り出し価格を見て土地値と判断するのはかなりおっちょこちょいです。。

あと、我々もそうですが、土地の上に第三者が占有していて(今回の場合は賃貸契約による占有)古いアパートが建ってるって場合、現況ではそれ以外の用途には使えないのでもし土地値計算するのであれば先ほど書いた更地にするまでの経費(立ち退き費用+解体費用+更地整地費用など)を控除してその数字を割り算して土地値とします。

あと、「いや、そうは言っても固定資産税評価額以下なんだから土地値以下じゃん」って話もよく聞きますが、これも場所によっては土地のニーズなどの問題で固定資産税評価額より実売価格が下回ることもあるので後で換金する予定があるのでしたら周辺の実勢価格を紐解き、「自分の物件が実際にはいくらで売れるのか?」ってところを考えつつ土地値計算した方がいいと思います。(道路付けや成形地価格と敷地延長地価格でも相当違うし、同じエリアにありながら用途地域が違うだけで実売価格ににメチャメチャ影響します)

ワタクシ、過去に固定資産税評価2000万(坪)の外堀通りのビル物件で売値が坪1800万と聞き、「こりゃ安いwww」とお客さんにほぼノールックで買わせてしまい、一年後転売しようとしたらそこの取引坪単価、、、なんと想定外の1200万。。。(当時、ホリエモン様がやたら「想定外」だの「想定内」だの言ってた時期ですw)

取り壊して更地にでも出来れば買った値段では売れなくもなかったのですが本物件、、8テナント中、5テナント入居という追い出しすると立ち退き費用がめっちゃ掛かり、リノベして空室の3テナント埋めようとするとこれも多額のお金が掛かり、現況有姿だと土地値換算で頑張っても坪1500万がいいとこだっただけにその後のアベノミクス景気が無かったらワタクシ、この買主さんに刺されててもおかしくなかったホント、今思い出しても忌まわしい黒歴史ですw

と言うことでこの「土地値以下で買える」と聞いた際には、単に近隣売り出し価格とか固定資産税評価額だけを信用するのではなく「実際に土地の価値を紐解き、実際にはそのくらいの値段なのかを把握する」ってことをやって判断するようにしてみてください。

そんなワタクシ、、
現在、昔フルローンで融資が引けた物件があるのですが返済もかなり進んだことでそれを担保で追加融資引こうとしたら金融機関から「今の行内基準だと容積オーバーで評価できない建物が乗っかってるから土地の評価もゼロ(ドヤ」と言われてお客さんから「てめー、、どうしてくれんだよwww」と怒られ中でございます。。。。(えぇ、、土地だけなら担保で見てもいいけど上物がクソだから評価出ねーんだよって意味でございます。。。)


どこの銀行とは言えませんが、、今年のベイスターズ、、どうしちゃったんじゃんw