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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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「指しすぎ注意」。。。


朝から待てど暮らせど宅急便が来なくて涙目ですw

こんにちは。

不動産を買おうと思ってる側で必ず登場するのが「指値」。。。

この指値ですが通れば通るほど取得金額が安くなるので投資効率を考えると出来るだけ大きい数字が欲しくなるのですが、あまり指値し過ぎると「売主様が最低でも欲しい手残り額を下回ったり」、「そんな指値だったら転売業者に売った方がマシ」なんて無茶な指値になってしまい、ドヤ顔で買付けを入れたところで相手にもされなくなってしまいます。(たぶんですが、、そんな買付けを出してくれと仲介さんに頼んでも嫌な顔されるだけでしょう)

しかし、中にはあり得ないほどの指値を通しめでたく購入出来た人も多いですから一概に「指しすぎ注意」ってわけでもありません。


そんな「指しすぎ注意!」の標識を週末でクソ忙しいエスパー画伯にお願いして作って貰いましたが、、
うーん、、頼んでおいてあれだけど、、これって「注意」じゃなくて「禁止」じゃね?ww

要するにこれ、
買付けを入れる際に、「どこまで指値が通るか?」がわかればいいわけで経験豊富な人だと
①転売業者ならいくらで買うか?
②一般人が買うならどこの銀行でどのくらい融資が出るか?
③そもそもこんな物件を買おうと思ってる人ってどんなやつなんだ?ww
④情報の鮮度と情報のルート

なんてことを総合的に判断して指値幅を決めています。

この4つの要素ですが、
ちょっと深堀りすると以下の通り。
①転売業者ならいくらで買うか?
→一般的に言うとこの転売業者が買い取る金額ってのが最安値であることが多いのでこの金額がわかるとそこにちょこっと高い値を付けて掻っ攫うなんてことが出来ます。
また転売業者が物件の瑕疵担保を心配して買わないような物件であればそこから更に指値が通る場合も多く、激しく指値を入れたい人に於かれましては、この「転売業者なら買うのか?買わないのか?」って部分はかなり重要なファクターになります。
えぇ、、転売業者さんが手を出さない物件は想像以上の指値が通るものです。(500万の売り戸建てが80万とかwww)

②一般人が買うならどこの銀行でどのくらい融資が出るか?
→融資がたらふく出る物件と言うのは融資が付く人であれば誰もが欲しがるもの。
こういう物件は仲介さんレベルでもちゃんと把握していて買いそうな人にどんどんアタックしていく関係で指値なんて言うと「指値なんてうるせーこと言うやつは後回し」とドンドン後順位に回されます。
そうなるとこの場合、「融資が付きにくい」というのが指値幅がたくさん取れるってことになるのですが、これは逆に自分にも返ってくることでもあるので他人が融資引けない物件は自分も引けないと認識していなければなりません。
しかし、偶然にも自分だけ融資が通りそうな局面の場合(共同担保やら手金突っ込めば買えちゃうなんて立ち位置)「オレ様は融資は万全だから」と強気で指値交渉に持ち込めます。(だからワタクシ、常々キャッシュ貯めとけよって言ってるんですw)

③そもそもこんな物件を買おうと思ってる人ってどんなやつなんだ?ww
→最近、超築古戸建て(建物の傾き付きw)だろうが建物が半分崩壊し掛かってようが、「きゃーー!これならボクちゃん新築に見えるーーー!!(CV:富山の某ポール氏)」と、かの川上哲治さん(ボールが止まって見えたって人w)みたいなことを言う人が増えているので物件を見たら「これならどんな奴が買いにくるかなー」ってのと「そんな物好き、どのくらいいるのかなー」ってところを考えないといけません。
この欲しい人の数が少なければ少ないほど圧倒的な指値が可能になり、この場合、もはや何を基準に指値をするとかの話ではなく「いんや、ボクちゃん、この金額じゃなきゃ買わないよー!(CV:やっぱり富山の某ポール氏)」と超強気な交渉が通ることが多いです。

ただあれです。
買うエリアを間違えると絶望するほど部屋が埋まらなくなるので「誰も買わないと思ったらそもそも買っちゃいけない場所だった」ということが無いようにしてください。。。(えぇ、、やけに指値が通るなーと思ったらそういうとこだったって話も多いですよw)

④情報の鮮度と情報のルート
→不動産投資では「不動産投資で実績が無い人のところにわざわざ向こうからやってくる不動産物件は全部クソw」という鉄の掟がございます。
誰からも「この人はお金持ちでどんな物件を出してもとりあえず見に行ってくれるって人」と見える人と「なんかこいつ初心者っぽくて融資さえ通ればなんでも買いそうだなw」と見える人では出てくる物件が全然違うと認識することが大事です。
その際に気を付けていただきたいのは「どこの仲介さんが」「どんな売り主から」「どんな経路を辿って」「なぜ自分に情報がもたらされた」です。
街場のじいさんが一人でやってるような仲介さんで投資物件なんていじったことも無く単に近所だからと「ウチの常連のじいさんからこんな物件預かったけど、、買わない?」と持ち掛けてくる場合と渋谷とか港区とかで「投資専門不動産」なんて看板を掲げてるパリパリのビジネススーツ着てる仲介さんがメールで「フルローン可、瞬間蒸発物件!!」なんて一斉送信してくる物件とでは出てくる物件が全く違います。
手慣れてる不動産投資家であれば前者みたいな仲介さんを大量に召し抱え常に新鮮な情報を仕入れていますが、後者はメール営業が主体なので契約まで顔も見たこと無いなんてケースが多く指値なんて言おうものなら「あ、指値する人は後回し」と物件の問い合わせしても返信すらないこともよくあります。
となると指値が通りそうな物件ってどんな情報なのか?ってことも見えてくるはずです。

と、今日はいつもの狼セミナー風に能書きを垂れてみましたが、結論付けるならば
①当事者が考えそうなことを推測する
②わからなければいろいろな質問をして相手が実際に考えてることを推測する
③それでもわからなければ買付けを入れる前に「こんな額で買い付け入れたらゴミ箱行きですか?」と正直に聞いてみるw

なんてことではないかと思います。

指値とは相手に悪感情を持たれないようにしないと通りにくい(と言うか嫌われて売って貰えなくなりますw)作業ですからこちら側の一方的な論理での指値(リノベにこのくらい金が掛かるとか、このくらいで買えないと融資が通らないなど)を無理やり通すのではなく相手がどのくらい困っているのか?(謄本見れば相手の状態くらいわかりますから)とか、どう言うことを聞いてあげれば指値が通るのか?(瑕疵担保免責・現況渡しで買った後一切言わないとかw)なんて質問をぶつけてみて返ってくる反応を推測すると結構答えが見えてくるものです。(仲介さんによっては成約したいがために買主さんの味方になってくれることも多いですから仲介さんに嫌がられない程度の大量な質問をすると「あれ?この人本気で買ってくれそう」なんて頑張ってくれ売ることも多いんです)

あとこれも大事なことなのですが、
指値は両手仲介での仲介の方が通りやすいです。。

物件によっては元付け―客付け―買主なんてルートで流れてくることが多いですが、元付け―買主なんてルートだと「これで成約すれば両手になるから他よりこっちを優先しよう」と考える元付けさんも多いですから(しかもこういう時は案外買主さんの味方をしてくれること多しですw)場合によっては客付けを飛ばして元付けと直接交渉出来るようにしてもいいんじゃないかと思います。(我々業者がこれやると仁義に反しますが、一般の人はせいぜいこの客付け1社から出禁になるだけで大した被害はありませんw)

そう思うとこんな高値停滞期ではありますが買える物件もまだまだありそうなので我こそはと思う方、ぜひ狙ってみてくださいw



そう思うと築古戸建て投資やってる人って今もブルーオーシャンな時代な気がするんじゃんw