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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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AI不動産。。。


なに?今の時代に「攻めの不動産投資」とな?www

こんにちは。

巷では「AI革命で人間がやってた仕事がロボットに奪われるかもしれない」と危機感を募らせていますが、、

元々、このAIロボットって人間が何もしなくてもいいようにするためのモノだったんじゃなかったでしょうか?(たしか、機械人間が子育てや買い物や掃除をしてくれる世の中になって人間がさらに豊かになるって触れ込みだった気がしますw)

そんなこんなで銀行業務がこのAIで人間が余剰になるとかで大手の銀行も人員整理をするとか言われるものですから昔は銀行が就職先上位だったものが今ではあまり人気業種ではなくなったようですが、最近、これ以外にも世の中の変化によってダメになっていく業種が増えています。

例えば、ライター業界。。(ん?なんか冒頭の話からすると妙にセコイ話に聞こえなくも無いですがw)
これは世界的な禁煙ムーブメントと昨今流行りの電子タバコの影響で「火をつける」という習慣が無くなりライター需要が低下してそのうちこのライター業界自体が無くなっちゃうんじゃないかって話なのですが、、、

これ以外にもスマホの普及の影響でアパレル業界でも実店舗での売り上げが減少して廃業に追い込まれたり、パチンコ業界などは射幸心を煽らないようにと出玉対策や、そもそものギャンブル人口の減少などもありこちらも倒産ラッシュに見舞われつつあります。

ちなみにパチンコ業界と言えば、出店先は駅などの利便性がいい一等地。。(駅前と言えばパチンコ屋って言われるくらいでしたっけ)

これが無くなるとなるとこれだけの一等地ですから高値で売れちゃうことは容易にわかります。
そこが売りに出れば引く手あまたになるんじゃないかと思いますが、この駅前一等地であるパチンコ屋跡地を誰がどのように生かして次のビジネスに展開していくのか?。。。目下のワタクシ、ここが非常に興味があります。。

偶然、ウチの会社の近所のパチンコ屋も先日廃業し現在、空の店舗になっているのですが、土地の広さや容積を考えるとホテル用地が大本命。。

噂では民泊規制か結構厳しくなったことでホテル業界も安泰なのか、オリンピックまでのホテル部屋数がまだまだ足りないってことになりホテル用地の坪単価がまだまだ値上がりしそうなので物凄い坪単価で取引されるんじゃないかって気もしますが、ワタクシ、この土地価格の高騰のままの横ばいが都内の不動産価格にどんな影響が出るのかを少々危惧しております。

というのも投資物件への不動産融資が絞られた状態で土地値が下がらないって状態は、今までには無かったことで大抵の場合は、「融資が絞られて土地価格が下落→投げ売り→安値買い」って再循環するはずが、物件価格が下落するのか、値上がりは無いにしても横ばい期間がいつまで続くのかまったく予想が付かないことになる予感がします。。(頭のいい人ならわかるんでしょうけど少なくともワタクシにはさっぱり予測がつきませんw)

また、先日もブログで書きましたが「保有耐性」を持つ不動産投資家さんはわざわざ安売りする必要も無いですから売ったとしても結構な高値になるはずです。(保有耐性が無い人であっても融資元本が売値以上にある人だって安売り出来ないだろうし)

えぇ、、
土地は下がらない、安売りする人も少ない、、、となれば物件価格はいつまで経っても下がりませんが、
この状態で金融機関が融資を絞ってしまったという事実はどう反映させればいいのでしょうか?
(うーん、、考えるだけでめんどくさくなって来たぞw)

ただ、世の中の売り物件は少しづつですが下落に転じています。
そう考えると「今までよりはスピードが遅いけど暴落に向かっている」って結論になるのですが、このAIだのなんだのの業種業態の激しい転換点であるということを加味すると単に下落するってだけの話でも無い気もします。

そんな雲を掴むレベルのマクロな世界の話は一介の不動産屋が知る由もないのでどなたかご存知な方がいらっしゃいましたらワタクシにもわかりやすく教えてください。。

えぇ、、
これがわからないとワタクシ、いつが物件の仕込み時なのかさっぱりわかりませんww
(少なくとも仕込み時は今ではないってことだけはわかってるんですけどw)


さて、話は変わりますが、
最近、そんな土地の値上がりで都内の駅近物件が手に入らず、仕方が無いので駅から多少離れたところの安い土地を見つけて新築の木造アパート物件を建てようって人が増えてると聞きます。

この話、前にブログで神奈川で起きてる新築木造アパートの話は書きましたがその後、神奈川だと融資が通りにくくなったのか、はたまた、供給過剰過ぎて想定通りの賃料じゃ貸せなくなったのかわかりませんが新築の流れが都内に向いて来ているようです。

神奈川の駅から離れた坂みたいなところを登って「見晴らしがいいことですw」なんて部屋の物件を買うならまだ駅から多少距離があっても都内の方がいいって気もしますが、この話、、聞けば聞くほどムムッ(川平慈衛風)って思うカラクリがありそうです。。

と言うのもこの都内での新築アパート計画、、
神奈川ではちょっと建てにくい企画ですが、、都内であれば難なく出来るという企画なんです。。。

いずれにしても神奈川だろうと都内であろうと敷地延長で実需向きに土地が切れない土地というのは安価で買えますからそこに小さい部屋割りでプランをぶち込めば見た目の想定利回りはアップします。

想定家賃で埋まる埋まらないを一切考慮せず、「新築木造アパート企画」として金融機関に持ち込めば新築物件だけに融資も長期で引きやすく、長期で引ければ少しくらいはキャッシュフローも出ますから素人投資家さんあたりだとコロッと引っ掛かってしまうんじゃないかと思いますが、、これも見方を変えれば例のかぼちゃの亜流とも言えます。

想定通りに家賃が入って来れば当初の数年は新築プレミアで回るかもしれませんが恐らくかなりの安普請に建てられるはずなので10年後の家賃なんてどうなるかわかったもんじゃありません。

これを30年とかの長期融資組んで買うのもいいですが、このパターン、、
かなりの高確率で出口局面で「売れる価格<残債」って気がします。。

今から10年後になれば今の融資がシオシオ状態から改善されてメチャメチャ高く売れる可能性もゼロでは無いですが、、、
その頃は我々仲介業者もAI化されてるかもしれませんので売り主と買い主の微妙な駆け引きが出来なくなってるかもしれませんよwww(アルゴリズムとか当事者の血圧とか体温とかを読み取って指値交渉する時代とかになってたりしてww)



そんな物件情報のタレコミがあったので記事にしたけど、、AIの話から強引に不動産に振るのって難しいいんじゃんw