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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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傾向の話。。。。


なんでしょう、、この久しぶりの解放感www

こんにちは。

GW前の最後の週末と月末が重なった本日、、
我々もとある決済で某信金さんに出撃したのですが、重なりまくる送金処理で決済時間が大幅に遅れてしまい10時半から始めった決済も終わってみれば午後になってました。。(司法書士さんのお腹の鳴る音がうるさかったですw)

信金さんレベルでこのごった返しっぷりを見ると今、不動産投資業界で囁かれてる「融資が厳しくなった」なんて話、、ホントなのかよと疑ってしまいたくなりますが、まぁ、世の不動産屋さんがそう言っているんだからちょっとづつ融資が厳しくなっているのは事実でしょう。

ただこの融資が厳しいという話、、
対象になっているのはあくまでもあまり手金が用意できないサラリーマン投資家さん層の話であってそれ以外の層に関してはさほど融資が厳しくなったわけでもありません。

だからなんでしょう、、
先月今月のウチの会社の契約数はここ数年で一番多く、特に今月はほぼ1カ月間、なんらかの契約案件を抱え込み現調と相手業者との折衝で忙殺されてしまいブログを書く時間も大幅に制限されちゃいました。(いつもならエスパー君一人で済んじゃう話がツープラトンでやらないと追いつけないレベルに追い込まれてしまいました、、)

しかもあのスルガさんも近々10割融資を引っ提げて反撃モードになるそうなのでこの融資が厳しいってのももしかしたら一時的な話なのかもしれません。(かなり希望的観測で書いてる話なのであてにしないでください)

恐らくですがこんなどっち転びするかわからない状況ってここ5年くらいで不動産投資を始めた方は初めて経験することなんじゃないかと思いますが、この先のことは我々も予測が出来ません。

こういう時は「傾向」って部分を見るのですが、こういう時に見るべきものは世界と国内の金融情勢ではないかと思います。(大抵、大幅下落する時って金融情勢の波が金融機関を襲い、自己防衛で金融機関が対策してくることが多いからです)

そんな話で参考になるのが昨日のコメント欄に書かれてた「麻布太郎さん」のご意見。。

以下引用します
私も一斉に下がるのがは下記の条件でないときついとおもいます。
それはここ数年で収益不動産投資のノウハウがばれちゃったと言うのがあるとおもいます。
つまり潜在的購入予備軍ー需要が伸びたと言うこともあります。
これはエンドー免許事業者以外だけでなく免許事業者も融資する金融機関にもばれちゃったとおもいます。
昔は免許事業社にはアパマン長期融資しなかったですから。

①日経平均10000円割れ
②自民党大敗で与党転落
③利上げ→住宅ローンで金利2%以上
④天変地異
⑤ドル円80円
これってどれもここ10年くらいであったことです。

上記がないかぎり 大幅な長期間の値下げセールはなさそうですね 
⑤はホテル簡易宿所のみ影響狼さんのいうとおりタイミングは一瞬ですね。


今回、ワタクシも今後のことが判断できない要因としてあげたいのが冒頭の「ここ数年で収益不動産投資のノウハウがばれちゃった」って話。。

昔はごく一部の方が不動産投資の価格の歪みやカラクリに気が付いてこっそりやってたことが今ではそこそこの人であってもそれなりのノウハウを持つようになりそれまでの不動産屋と一部の目ざとい不動産投資家(セミプロクラス)以外の人でも簡単に不動産投資を始めることが出来るようになりました。

となると融資が厳しくなったとは言え、潜在的な「不動産投資をやりたい」と考える層は10年前より格段に増えているので今の流通物件数だけでは追い付くはずもありません。

その足切りってわけではないですが金融機関も
①不動産投資を始めることが出来るだけの資金力
②不動産投資を継続出来るだけの能力

の二つを兼ね備えていない人は不動産投資をやるのには適していないと判断して融資を絞り出した(門残払いし始めた)、、、というのが正しいのではないかと思います。

ウチのような弱小系仲介会社レベルでさえ、今月はツープラトンで仕事しないと追いつけなくなるレベルでしたからこの流れってもしかしたらサラリーマン大家さんだけがわりを食い、それ以外の買主の登場で物件売買自体の数はそう変わらないんじゃないかと言う気がします。

恐らくこれって例のかぼちゃの影響で世の中がなんとなく「不動産投資にも落とし穴がある」と認識し始めて初心者の人がSPAとかで書かれてた記事を信用しなくなって購買意欲が薄れてきたところに「売り物件が大量に出る=暴落する」という憶測が憶測を呼び微妙に指値が通り始めたことで今まで鳴りを潜めていた業者の人達が買いに走り始めた・・・なんて流れな予感がするのですが、これが今の中堅クラスの不動産投資家にどんな影響が出るのかってとこをさっきの「傾向」で判断しないといけないのかな、、と思います。

そこで麻布太郎さんが拾って来てくれた「過去の転換点」、、
①日経平均10000円割れ
②自民党大敗で与党転落
③利上げ→住宅ローンで金利2%以上
④天変地異
⑤ドル円80円
で今後最も起りそうなことを考えてみます。

消去法で行くと
②の自民党大敗は今の野党のグダグダ感からいくと可能性はほぼゼロでしょう

次に③の利上げ。
これも今の日銀総裁のスタンスからいくと10年先はわかりませんが少なくともあと3年くらいはあり得ない話ではないかと思います。

で、①と④と⑤が残りましたが、うーん、、、

ワタクシレベルですと④の天変地異からの日経大幅値下がり+超円高80円くらいしか思い浮かびませんww。。(たぶんこれが起きても一瞬しか大変動しないでしょうから不動産投資にあまり影響が出るって気がしなくなってきましたw)

しかも世界の金融情勢を見ても今のところ日本に影響がありそうな金融危機らしき兆候もないし国際問題に目を向けても隣国じゃ70年のいざこざに終止符を打とうとしてるしアメリカは自国経済優先って言ってもそれも選挙対策なだけな気がするし、、、と考えると不動産価格が大暴落する「傾向」らしきものが見当たりません。

オリンピックが過ぎたら不動産価格は暴落するという話もありましたが、最初の東京オリンピックの時(ワタクシ、まだ生まれていませんでした)は未発達なインフラとかに一気に投資したという例外的事例があったけど今回はそこまでのインフラ整備はやっていませんし、正直なところ、オリンピック後に不動産が大暴落すると言ってもその暴落対象はホテルなどのインバウンド系だけなんじゃないかって気すらします。(居住系賃貸に影響が出るとはとても思えないワタクシです)

そういろいろ考えるとホントどっち転びするんだろうって思うのですが、これもここ1年くらいの国内と世界の「傾向」を見ていれば時間軸の超遅い不動産投資ではそれからでも対処は可能なはずです。

ウチの会社でも現在、新規に金を稼いでくれる不動産物件を鋭意物色中ですが今すぐに買おうとは全く思ってなく「もうちょっと傾向を見定めてそれからどうするか決めよう」って感じで考えています。(しかもワタクシ、結局は金融機関も「結局はまとまった融資出すなら不動産しかねーだろ」って考え直すとさえ思ってますゆえww)

それでも「今の時期、前よりは確実に下がってるから買ってしまおう(たぶん融資の扉が閉まるのを恐れて早期購入に動いているんじゃないかと思ってますがw)」なんて人もいて売買は活発ですので「ん?結局どうしたらいいのよ?ww」と迷う人も多いと思います。

えぇ、、
こういう時は「傾向」の端っこの何かがわかるまで動かないってものアリではないかと思うワタクシです。。。(ホント、不動産投資って時間軸が遅いから気が付くのが遅れても大した被害が出ないものなんですってw)

今日のブログ、、
明日からの長期休暇に浮かれてかなり適当に書いちゃった感もありますが連休中はこの記事がずっと一番上にいるはずなのでご自身なりでいろいろ掘り下げていただけると幸いです。。。(ってかこれ以外にもなんか傾向らしきものがあるはずなので識者の方でご存知な方がいらっしゃいましたらご一報くださいw)


と言うことで5月7日の18時にまたここでお会いしましょう。。。



ホント、2年ぶりの長期休暇なんじゃんw

大安売りの矢。。。。


一度に20点なんて取らなくていいのに。。。。w

こんにちは。

最近、業者同士の飲み会で話題になるのが「物件価格の値下がり」の話。。

銀行が融資を厳しくすれば買える人が少なくなり、また融資額も減額されることで売り主さんが売りたい金額と買いたい金額の乖離が生まれ買いたくても買えない(えぇ、、売り主さんはまだまだ高値で売れると思ってる人も多いですからそうそう安くはしてくれませんw)となれば需要と供給のバランスが崩れたに等しいわけで物件価格が値下がりするのは自然の理。。

ワタクシもレインズなどで物件の成約価格を調べると2億の売り物件に2000万もの指値を喰らって成約したなんて事例を数多く目にしますから売値ベースで見れば確かに値下がり状態と言うのは間違いないにもかもしれません。

ただあれです。
飲み会に参加してる業者さんによってはこの「値下がり見解」に違いがあるようで都心のど真ん中で事業用物件を転がしている業者さんや実需の戸建て用地などを転がしてる業者さんあたりになるとまだまだ高値取引が出来るらしく「え?値上がりはしてないけど価格的には横ばいじゃねーの?」って感覚です。(ちなみに後者の戸建て屋さんはレインズの土地物件見て買ってるらしいですw)

そういう話を聞いてワタクシ、今週はずっとレインズの成約事例を追っ掛けて「売り出し価格と成約価格の乖離」を調べつつ、「その売り出し価格がそもそも適正だったのか?」を調べてみました。

なんでこんな面倒なことを調べたかと言うと、
売り出し価格は業者さんが媒介契約を取りたいがために設定する価格であることが多く、また最近の売買物件は借り入れ額も担保評価以上なケースが多いので「もしかしたら最初の売り出し価格自体があり得ないくらいの高値じゃねーのか?」って思ったからなんです。。

事実、物件ごとに「ワタクシが無慈悲に高値売りしようと思ったらこんな売値にするけどなー」って価格を付けてみるとそれより高い売値設定してた物件ばかりでそこから10%~20%程度の指値喰らって売買が成立したくらいが実際の適正価格だったってケースが目につきました。(要するに、そもそも平成元年・23区外の東京アドレスの鉄骨造物件が5%後半で売れるわけねーだろって話でございますw)

単に成約事例だけを見れば成約価格が元の売値から1割から2割くらい指値を喰らって成約してるように見えますから「最近、物件価格が値下がりしたなー」って思うのも仕方のない話ですが細かく紐解いてみると案外こんなもんです。

あと、ロットの大きさとまだ融資を出す金融機関がありそうな物件(要するに築古木造物件)だと成約価格もバカ高くこの分野に関してはまだ価格高騰状態が続いています。(昔は12%以上で取引されていた借地、再建築不可なんて物件でも10%の利回りなら速攻で成約しちゃってるようですしw)

と、ここまで書いて何が言いたいかと言うと、
値下がりしているものもあるけどモノによってはまだ値下がりの兆候すらないモノがあるってこと。。

不動産って投資と実需じゃそもそも買った人の用途も違うので価格の乖離が生まれ「投資物件であれば利回り見てこのくらいで買わないと収支が合わない」って話が「オレ様はここに住めればいいのでその価値はプライスレス」なんて話になってしまい、この需要と供給のバランスが崩れなければ値下がりすることもありません。

不動産投資としても物件でもスルガの融資が元で融資が絞られて買えなくなりそうな物件(地方のRC・S造物件)は安くなり、国道16号線の内側で限りなく満室になってそうなRC・S造はいまだに鼻息が荒い売値で取引が成立しているし、築古物件は昨今のリノベブームでプレーヤーが増えすぎてしまいそこそこ高い買付け入れないと買えないケースが続出しています。

そう考えると「今買えるお買い得物件はなにか?」というのをリサーチしつつ、「本来の買値はいくらくらいが適正なのか?」をきちんと把握していないと単に常識外れな価格設定だった物件をそれ相応な安値に見えちゃったから喜んで買ってしまった、、、なんてことが起きかねません。(ちなみに最近、ワタクシのところに「この物件、買いですか?」と聞いてくる人の7割がこのパターンですw)

また楽待などの売買物件を見てると最近は昭和時代の物件で表面上の満室想定利回りが7%あると高利回りだと主張する客付け業者さんがいるようですが、その手の物件、、築30年を過ぎてどう見ても前オーナーが大した修繕やってないようなRC・S造物件だったり、その後の出口局面で思うような出口を迎えられないような道路付けな物件だったりすることが多いです。(恐らくその7%って表面利回りもそう長くは続かない気がします)

とは言え、我々業者はどんな時期だろうと数字を作らなきゃいけませんから「物件価格が値下がりしているので融資が完全に閉まってしまう今、何が何でも買っておきましょう」と言いたくなるのも自然の理。。

そんな狐と狸の化かし合いなのが今の時期ではないかと思うワタクシ、、
少なくともレインズ上で「都内・1億以上・新耐震・土地面積120㎡以上」って検索やって出てくる物件数が200件切ったくらいじゃないと真の値下がりって時代ではないんじゃないかと思っております。。(ちなみにさっき調べたらこれで検索結果は軽く500件くらいありましたw)

ちなみにワタクシ、
この検索条件を定点観測としてかれこれ10年くらい検索し続けておりますが(レインズのワンタッチ条件検索って機能を利用しておりますw)「物件が安いなー」って思う時期はこの検索数、、毎回100件以下でした。。。

この昨今のレインズ掲載数を見ると明らかに転売利益を貪ろうと無茶買いしちゃった「業者売り主」の物件が多くなっているからこんなバカみたいな掲載数になっているんじゃないかと思いますが、それ以外にスルガ融資が萎んだために慌てて売りに出してる投資家さんの売り物件が増えてることに原因があるんじゃないかと思います。

皆さん、この物件を仕入れるために無茶買いしてるはずなので抵当権の残債も多く、「安く売りたくても安く売れるわけねーだろ」って状態で売り出してるはずですからこの売値から10%指値が通ったくらいではまだまだ真の安値じゃないってくらいすぐにおわかりではないかと思います。

この状態が続く限り買って損しない物件が買える時期ってのはまだまだ先の話ですが、そう思ってのんびり構えていると突然瞬間的に物件価格がシュッと安くなる時があります。(大抵の場合、銀行の評価基準の変更とかで起こることなんですけど)

この大安売りの矢がいつどこから飛んでくるのかわかりませんがこれだけレインズに棚ざらしみたいに物件が売り出されている時ってのはよくある話なのでこれにもすぐ反応出来るようにしていてください。

えぇ、、恐らくチャンスがあるとしたらほんの数か月くらいの話でしょうから。。。



これで明日更新したら待望の9連休なんじゃんw

枕詞(まくらことば)。。。


なんか今週は激動の一週間なんですw

こんにちは。

最近、不動産投資を語る上で枕詞になりつつあるのが
「シェアハウス投資などへのスルガ銀行の融資で・・・」というフレーズ。。。

いつの時代もそうですが、不動産融資が引き締まる時ってのは何かしらの枕詞がつくものですが、どうやら今回は「シェアハウス投資などへのスルガ銀行の融資に端を発した一連の問題で・・・」なんて始まりでいかに融資が出にくくなったかを訴えつつ不動産屋さんが資金繰りの不調で会社を畳むときの枕詞でも使われる予感がします。。(要するに悪いのは時代の波を読み間違った経営者ではなく全部かぼちゃのせいだと言い訳したいわけですw)

そう思って過去を振り返ってみると例のリーマンショックの時も
「一連のサブプライムショックに端を発して・・・」という始まりで会社倒産のプレスリリースを出してた不動産屋さんがほとんどでした。

このサブプライムの時はどこのファンド屋さんも右習えで仕入れたと土地にビルやマンションを建てて自社ファンドにぶち込んでいたから外資の資本が止まった瞬間に音を上げてしまったわけですが生き残ったところはこの気配を事前に察知して持ち物件をとっとと売却して逃げおおせたから倒産せずに済んだか、事実上の倒産は喰らったけど民事再生をうまく利用して再生が出来たかのどっちかじゃないかと思います。(昨日もそんな民事再生で生き返った某不動産屋さんと契約してきましたが当時とはうって変わってとても横柄な態度で契約印押してましたよw)

いつの時代も金融機関が新規融資に躍起になってるときはどんなバカが融資案件を満ち込んでも利害さえ一致していればジャブジャブ融資は出るわけでそれを自分の実力だと思い込んでしまえばジャブジャブだった融資が止まった瞬間に事業として立ち行かなくなるのは明白。。

事実、頭のいい不動産屋さんあたりだと融資がジャブジャブ出る時期に「融資が縮小した際には仲介業務が止まって手数料収入が無くなるから・・・」と一番融資が出ていた段階で大量の優良顧客を囲い込み、今では無理して仲介業務なんかやらなくても潤沢な管理料収入が入るように事業形態を変えてしまったそうです。

また、そんな融資じゃぶじゃぶな時期にガツンとデカい仲介案件をこなしそこで得たフィーを一切使わずに貯めこみ、この融資条件が緩い時期をうまく利用して不動産屋特有の上流ルートを駆使し高利回りな物件をそのフィーを見せ金にしてフルローンで物件を買ってた不動産屋さんも多いです。

特に融資じゃぶじゃぶ時期に暗躍してたサンタメ屋さんあたりだと営業マン自体の報酬もケタ違いなので頭のいいサンタメ系営業マンさんあたりだとその得た報酬をガッチリ貯めこみ、そのお金に加えて当時お付き合いのあったテラ系金満大家さんをうまく抱き込んで資金提供を受け独立し、そこそこデカい不動産投資系の会社を設立して儲け始めているやつもいます。

要するにこれらの人達は「こんなバカみたいな融資はいつまでも続くわけがない」と先を読み切っていたからこそ融資が絞られて来た今の時期に台頭してきたわけですが、逆に当時の融資ジャブジャブな展開だけしか考えていなかった人は恐らくですが不動産に関連した違うビジネスモデルを今から考えるはずです。。(一度大儲け出来た業種だからそう簡単には諦めないでしょうw)

そんなビジネスモデル、、
代表的なところだと「宿泊系事業」ではないかと思うのですが、この宿泊系事業、、
民泊が新法制定で闇民泊扱いされることで物件自体が激減するだろうと周囲から聞きつけ「簡易宿所」あたりで再起を図るんじゃないかと思います。

なぜかそうなるかと言うと
①居住系賃貸物件はしばらくの間は高値推移
②仮に値下がりに転じたとしても銀行の都合で買えるやつは少ない
③そうなると居住系以外の高利回り物件を探さないといけない
④かと言ってシェアハウスなんて今言い出したら周囲に笑われる
⑤そうだ!ここは合法的に運用出来て高収益が期待出来る「簡易宿所」なんじゃねーかと。。。w
←ここ笑うとこですw

ウチの団員にもこの手のシェアハウスや簡易宿所、果ては旅館運営までプロレベルで手を染めてる方がいらっしゃいますが彼らの話を総合すると「今からやるなら相応な知識と経験と発想力が必要」「それが無いとあっという間に干されてしまう」し、「今までやってたであろう素人がフルローンで居住用賃貸物件を買ってチャリンチャリン言わせるレベルとはまるで違った世界観が必須」とのこと。。。

考えてみれば居住用賃貸ってのは一度賃貸契約をしてしまえば年単位の契約なのでとにかく一度住ませてしまえばそこでほぼ安定収入化出来るのでいいですが、日々入れ替わりで借りにくる旅行客などを相手にするのであれば日々のアップデートが無ければライバルにあっという間に置いて行かれ自分の保有する物件は閑古鳥が鳴く可能性があるわけで、たまたま偶然最初の予約客が一泊10万で申し込んで来てもそれが未来永劫一泊10万で借りてくれるわけでもありません。(平日はきっと半値以下で貸さないと部屋は売れないんじゃないかと。。。)

事業系賃貸物件の怖いところはここで、特に宿泊系事業の場合、日々のランニングコストはたとえ閑古鳥が鳴こうと容赦なく襲い掛かり運営者を苦しめます。(さらに居住用賃貸では無かった「毎日の集客業務」なんてのが付加されますw)

単に立地が良くて物件が良いなんて言う「ハード面だけの優位性」だけじゃなく運営方針や宿泊システム・細かいとこだとリネンやバイト管理などの「ソフト面でも優位性」が無いと「オリンピックまではインバウンド効果があるからそこまでは大丈夫」なんて話に踊らされてそのオリンピックを迎える前に宿を畳む羽目にもなっちゃいます。(実際、当初は足りないと言われていたホテルなどがどうも余るんじゃないかって話にもなってきたしw)

参考までになぜサラリーマン大家さんに対して商用テナント系物件への融資が渋いかと言うとまさにこれで
①商業系テナントは一度退去すると次回同じ家賃で入居するとは限らない
②居住用のように入居者だけが出入りするのではなく不特定多数が出来るする物件にはいろいろリスクが付きまとう
③そもそも商用テナントの客付けスキルが無い

なんて理由で買いたくてもなかなか買わせて貰うための融資が出ないんです。。

しかし先ほど登場した「当時の融資ジャブジャブな展開だけしか考えていなかった人は恐らくですが不動産に関連した違うビジネスモデルを今から考えるはず」の人達、、

そもそもそんな流れなんか理解すら出来ずに干されて違う事業に目を向けてるだけですのでこの人達の話に乗っかるとどうなるか?

えぇ、、コンサルか何かで入って来るとは思いますが、、
当然のように大したサポートも得られず(そもそもこういうビジネスでサポート受けないとダメって時点でこのビジネスには向いてないと思いますけど)文句を言ったところでお決まりの「投資は自己責任」て話で煙に巻かれることでしょう。

新規に買える物件が少ない昨今の状況では、こんな話に嵌められる素人大家さんも今後は増えるでしょうからこうやって書いてるわけですが、それ以上にもう一つ非常に由々しき問題がございます。。

えぇ、、
昨今の物件高騰化で見事売り抜けて蓄財出来ちゃった人達です。。


この築財出来ちゃった系の人、、
最近、よく耳にするのが「売却益は得たけど次に買う物件が無い」ってのと「今ある資金を増やさないの能無しなんじゃないか?」って恐怖観念を持ってること。。。

ワタクシ、次に不動産投資での毒饅頭を頬張る人達ってこの辺じゃないかと見てますが大抵の話はどこまで話がホントなのかを主催者自らが把握せずに見切り発車で勧誘しちゃってる点です。。(なので主催者にも騙してるって気持ちが無いんです)

詐欺師と言うのは最初から相手を嵌めてやろうと接近してくるものですが、この話の場合、そもそも騙してるって思ってないのでみんなホントの話っぽく聞こえてしまい、「ここまで言うんだから間違いないだろう」なんてかぼちゃの被害者みたいな二の舞になっちゃうんです。(一度騙された人は何度でも騙されるってのも恐らくこの辺が原因な気もします)


と、「ん?今日は一体何の話をしてんのよ?」と思うくらい話をボカして書いてますが、もうちょっと時期が来れば「あー、、、狼の言ってたことってこの話かーww」と分かる日が来ると思います。(たぶんこのブログ読んでる人なら被害に遭うこともないでしょうから今、具体的に書く必要もないでしょうw)

とにかくですが、今言えることは
①一時期ネット上で不動産投資で風雲児みたいな扱いを受けていたヤツがそのビジネスに参入してきた
②初心者相手に居住系不動産物件を売り歩いてたのにいきなり民泊だの簡易宿所なんて言い出した
③あちこちの出版パーティーに有名人枠で出没しているパーティーの主催者
などが始めるニュービジネスだけには警戒レベルを最大限引き上げてご参加くださいってことです。(行く行かないはご本人のご自由で構いませんw)


そんなワタクシ、、
週末金曜のブログを更新したらしばし連休を取らせていただきます。。。(予定では28日から9連休にしようと思ってますw)


たまにはまとまった休みが欲しいんじゃんw

休載の青汁。。。(またかよw)


ひー、、今日はギリギリ1分前に更新完了ですw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
朝からちょっと遠いとこに契約に行っちゃった関係で帰ってくるのが遅かった上に、その契約後、いろいろ問題が発生してしまい予定更新時間の17時50分現在、、まともに記事が書けてません。。(それでも2話ほど書いてみたのですがどっちも面白くないので没ネタになっちゃったしw)

と言うことで今日はそんなクソ忙しいときに暇つぶしにやって来た某大物大家さんの話をネタに短く更新します。

この大物大家さんの友人が最近お亡くなりになったそうなのですが、そのご友人も大家さんだったらしく家賃の振込名義もその大家さん個人の名前の口座をお持ちだったそうです。

銀行の口座って名義人が亡くなったのが銀行にバレると即座にロックされてしまうのはご存知だ思いますが、このケースでも当然口座がロックされてしまい、残されたご遺族はしばらくの間この口座からお金は下せません。

そうならないためにも家賃の口座は何かしらの個人管理会社の名義にして万一、ご本人が亡くなった時でもスムーズに現金を動かせるようにしておいた方がいいよとアドバイスをいただきました。

この話、今そこそこ年配の大家さんもこのブログ読んでると思うので書いておきますが、あの鉄人衣笠様でさえも71歳なんて若さで亡くなってしまう世の中ですから他人事と考えずに今の元気なうちに対策を取っておいた方がいいんじゃないかと思います。。

ってかこの某大物大家さん、、
その話が終わってコーヒー飲んだらさっさと帰ってしまいましたが、
ホント、一体なにしにウチの会社に来たんですか?wwww(シロヤギさんの歌を思い出しちゃいましたw)



しかもこのネタ、先週どこかでしゃべってしまったネタらしいんじゃんw

4月になってもイマイチ売値が下がらない件。。。


○●○○○で上機嫌ですw

こんにちは。

いつも余計なことばっかり書いて話をフカす傾向のあるワタクシ、、
今日は要点だけ書いて多少読みやすくするブログネタ調で書いてみます。(思えばブログ連載当初はずっとこんなスタンスだったのにいつから余計な事ばっかり書き始めたんでしょう。。。。)

さて、
4月に入り、なんとなくですが不動産投資業界の潮目が変わってきた気がします。

と言うのも最近の契約事例をよく見ると買主さんの毛並みが変わっているんです。

まず一番多いのが「業者だけど転売目的で買うわけではない」って買主さん。

最近ウチに届く買付けのほとんどがこれなんですが、
買付けで買主の名前を見ると宅建業者さんなのに指値の仕方がちょっと変で契約書の中身などでも転売業者さんであればあまり言わないような細かいところでも重箱の隅を突くかの如くうるさく言ってきます。

例えば売値3億で利回り6.5%の一棟レジなんかだと「(転売しないといけないので)最低8%くらいじゃないと、、」と言われるものが、最初こそ平気で2000万くらいの鬼差しして来ても「そんな指値が通るならとっくにウチで買ってるよww」とか言って突き放すとほぼ売値に近い買値で買い付けが入って来るんです。。。

恐らくですが、これ、、
短期転売資金として銀行がお金を貸してくれる宅建業者さん向けの融資枠を今のうちに使い切ってとりあえずCFが得られるものを買って融資の償還期間が来たら「その時にリファイナンス出来るとこ探せばいいかー」なんてノリで買いに来てるんじゃないでしょうか?(リファイナンス出来なきゃ会社潰しちゃえばいいってノリでwww)

事実、ウチにも某地銀さんが「御社の不動産投資資金じゃ貸せないけど短期の仕入れ資金ならほぼ無尽蔵に貸します(といっても上限は10億らしいですけどw)」とか話が来てますからどこの業者さんもこの資金を自分の財布のように思って「買えるなら少しでもCFが出る物件買っておこう」なんて思ってるのかもしれません。(これから仲介マーケットが萎んでくると予測される局面では管理収入増やすとか賃料収入で固定費を賄おうって業者さんが増えますからw)

と考えると買主は今までの高属性なサンタメサラリーマンがプレーヤーとしてブイブイ言わせていた不動産マーケットに今までは見えなかった別の買主が登場したと言うことになるわけで昨今の株価も相変わらずなことを考慮すると「なんで4月に入ってもこんな高値売却が出来るのか?」の理由にもなるんじゃないかと思います。(なんだかんだ言っても銀行ってどこかしらにお金は貸してるんですねw)

あと、もうひとつ、
今までサンタメ取引しかしていなかった業者さんでも「仲介」というスタンスで取引をするところが出て来ました。

2億の物件あたりで仲介やっても片手で600万前後のフィーにしかなりませんがこれをサンタメ取引に持ち込めば得られるフィーは3000万~4000万前後。。

賃貸で広告料が無い物件は仲介しないよってスタンスの仲介さん(この手の仲介さんは一度に10万程度のフィーが入らない物件は仲介してくれませんw)がいるようにサンタメ業者さんも「普通の仲介料程度のフィーじゃバカバカしいから仲介なんてやらない」ってスタンスでしたから融資をフカす能力があるサンタメ業者さんが仲介業務を始めるとなると物件の高騰期はまだまだ続くってことですから不動産価格が暴落するであろう「融資がさらに渋くなる時期」この二つの要因が取り除かれてからってことになります。

過去の不動産価格の暴落局面と今回の局面はちょっと違うと過去のブログで書いてたかと思いますが今回のプレーヤーの大半がサラリーマン大家さんで彼らが融資じゃぶじゃぶ局面を利用して資産規模(実際は負債とも言います)を増やしていた訳ですからここから業者が短期融資枠なんてものを振りかざしてマーケットに乱入すればまだまだこれらの逃げ遅れがちなサラリーマン大家さんでも逃げ切るチャンスがあるんじゃないか?、、、とも思います。

えぇ、、
実際に業者さんに話を聞くと投資物件の取引にはあまり精通していない業者さんが「お、なんか利回り良く買ってきたから今のウチに買ってしまおう(買ってしまえば固定費の足しにもなるし)」なんてノリで買ってるようなので売り出すときの見せ方だけ工夫すればなんとかなるんじゃないかと。。。w(ま、工夫って言っても今時の素人大家さんの方が詳しかったりするので普通に売り出せば引っ掛かりますってww)



但し、これも期間限定なお話しなんじゃんw