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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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コスパの話。。。


最近、ここの出オチ考えるのがめんどくさくなっちゃいましたw

こんにちは。

4月も後半に入り、そろそろ夏日の日も増えてきます。(えぇ、、デブには辛い季節の到来でございますw)

そんな初夏の季節が見え始める頃、以前であればウチのレジに対してあちこちの仲介さんから「御社のレジで退去予告とか無いですか?」って電話があったのにここ最近はその電話が一切無くなっちゃいました。。

実はこの「御社のレジで退去予告とか無いですか?」という問い合わせ、、
大家からしたら最高の誉め言葉で、要するに「来店したお客に勧めれば高確率で成約出来るので常に空室になるかどうかチェック入れてる」って扱いで見られていることを意味します。

仲介さんからしたらこの手の物件は無理に紹介しなくても勧めさえすれば即内見、即申し込みって流れになりやすいし、直客を付けてしまえば両手仲介になるのでその手の「成約しやすい物件」というのは常に空き部屋が無いかの確認電話が掛かって来てワタクシも「ほほう、、何年経ってもまだまだ人気物件として見られてんだなーw」と家賃を下げることなくいつも強気の広告料無し募集を掛けてました。。(キメブツと見られてんのに広告料くれってふざけんなよって論理ですw)

しかし、、
さすがにウチの物件も7歳を超え(犬で言うと50歳越えのロートルですw)周辺には新築で似たようなDINKSの1LDKが新築で建ち始めしかもどういうわけか家賃はこっちより安いんですからそりゃウチの物件なんて見向きもされなくなるのは当然です。(老兵は老いやすく学成り難し、、、ですw)

幸いにここ半年以上退去予告が無かったのでそんな素敵な物確が無くても気にもしてなかったのですがウチのレジ、、意外にこれからの退去が多いので(なぜかGWが終わる頃退去予告が続くんですがこれって恐らくDINKS夫婦に子供が出来ちゃってもっと広いとこに移住するからなんじゃないかと思います)今のうちにこの「御社のレジで退去予告とか無いですか?」と聞かれるレベルに戻しておく必要があります。

一番簡単なのは「賃料の値下げ」。。(某空室コンサルさんも高いコンサルフィー取ってこれを勧めているので最強な手法ではないかとw

近隣の新築1LDKの賃料よりも安く貸せばこっちの方がお得に見えるはずですからこの作戦はほぼ100%成功しますが、当然のことながらこれは一番消極的な手法で家賃収入も減っちゃいますから不採用ですw。

そこで今の家賃でも耐えうるように部屋を今風にリノベーションして賃料を維持しつつ、人気物件に返り咲かせる手法を考えてみましたが、、そもそもウチの物件、打ちっぱなしモルタル仕上げの部屋なのでアクセントクロスすら貼れず水回りも掃除すればまだまだ新品に見えちゃうし、床のフローリングもハイヒールでツカツカ歩いても傷が付かないくらい固い床なので現在のところ交換する必要もありません。(ってかフローリングは新築当初のままにしか見えないのでこれ変えても入居率は上がりませんw)

また、ここで一気に大規模リノベとか言って数百万のコストを掛けても上げられる賃料なんてアリの涙くらいでしょうからコスパを考えるとまったく合いません。

と言うことでワタクシ、「どこか目立つところだけを新品に替えてなんとなく今風に見せられるとこは無いか?」と考え、先日神戸に行ったときにDX母ちゃんが使ってたワンオフのアイランドキッチンだけを交換してはどうかと思いつきました。


母ちゃんのブログからパクってきましたw

このサイズだと今のウチで使ってるキッチンとサイズはほとんど変わらないのにシンクとコンロとセパレートに使え、リビングキッチンにドンと置くと今より見栄えと機能性が良くなります。

また、ウチの物件、新築時もオリジナルのキッチンをわざわざ投入しDINKS奥様向けの差別化を図ってたのですが今回もここだけ変えれば部屋全体が見栄えよくなる気がします。。。(気がするだけなのでこの計画、、間違ってるようであればどなたかご指摘くださいw)

と、このDX母ちゃん印のキッチン、、
聞いてびっくりな安価で導入出来るそうなので(ってかウチの時のキッチンより安いらしいですw)次回空室が出たところから順次このキッチンに変更して家賃を下げずに(いや、むしろ上げてもいい気すらしますw)ライバル物件との戦いに臨んでみようかと。。

とは言え、このキッチン、、
あくまでも母ちゃんが発注し、分離工事でやってた気がするし、なにより一気に何十台も取付けたから出来た安価設定じゃないかと思います。。(あと東京価格と大阪価格で比較するとクロス交換でもエラい価格差があるので果たしてどのくらい安く出来るか不明ですw)

そう考えるとリノベ工事で無駄にお金を使わずに家賃を下げて募集した方が結果、コスパがいいかもしれません。(なんていろいろ考えちゃうとどっちがお得なのかってよーく考えないといけないですね)

さて、そんなコスパな話で、違うコスパの話になりますが、最近、とある信金さんから借り換え提案を受けてます。

現在の金利は変動1.2%という巷の大家さんからしたら「オマエのとこ信用ねーなww」と思われちゃう金利なのですが、今回ご提案いただいた金利は変動の0.8%。。。

毎月の返済額ベースで8万円、年間で100万近くCFが良くなるのでちょっとケツが浮いてしまいそうになるのですが、いざ借り換えるとなると借り換えの事務手数料や不動産担保鑑定費用、登記もやり直すのでその登記料が約100万で借り換えなかった時と比較して都合120万くらい借り入れが増えてしまいます。

とは言え、CF上は手出しが無いだけの返済期間が1年延びるだけですから後のことを考えなければ借り換えちゃった方がいいとも思うのですが、これで借り換えると既存の信金さんからの借り入れが難しくなる可能性があります。(ってか一度振った彼女に復縁迫っても相手にしてくれないのと一緒ですw)

我々、不動産なのでこの借入先を借り換え程度で失うのは金利が安くなると言っても考えもので仮に借り換え先が単に融資の借り換えだけに情熱を注ぎ、新規の融資の際に「ウチは不動産投資での融資には消極的なんです」なんて言われたら金利が高くても今のままでいた方がいい時があります。(実際、新規の借り換え先は「当行は一見のサラリーマンさんへの不動産投資融資はテーブルにすら上げない」とツレナイこと言ってますw)

単に毎月の返済額が少なくなるからと安易に借り換えてしまいそれ以降の買い増し目的の融資が引けなくなるというのは今度、仕入れ転売者として君臨を目論む我々からするとミスマッチになるので恐らくこの借り換えは断ってしまうんじゃないかと思いますが、、、、

ん?

よくよく考えたら今お付き合いしてる信金さん、、
この前支店長と飲んだ時に「は?共担パンパンなのに追加で物件欲しいとか言わないでくださいよ」と釘を刺されていることを思い出しましたwww(「どうしても借りたいって言うなら手金2割入れて」だってww)


と言うことで久々の三択にて読者の皆様にお聞きします。

「この借り換え話、、乗った方がいいんでしょうか?やめといた方がいいのでしょうか?」(質問は2択ですがなぜかジローくんは3択になってますw)



①CFが増えるんだからやるべきなんじゃんw



②いや、そんな話に乗っちゃダメなんじゃんw



③そんなことよりセミナーの抽選はどうなったんじゃんw


こういうコスパを考えると様々なご意見があると思いますが、ワタクシ、ホント、よくわかりません。
そんなワタクシめに素敵なアドバイスお願い致します。。




どれポチっても飛ばされるところは一緒なんじゃんw

コーキング博士の憂鬱。。。




こんにちは。

去年の夏ごろ、とある大家さんの管理の話があったと思いますが(えぇ、、管理会社を切り替えるだので揉めてた物件です)、

あろうことかワタクシ、その中の物件で鍵を預かったままの物件があり、あろうとことかその住人の方が部屋のカギを無くしてしまったらしく新管理会社から「お手数ですが御社に鍵があるなら現地に行ってカギを開けてくれませんか?」と依頼を受けてしまいました。。

ま、カギを渡し忘れてたのはワタクシだし、現場も近いですからそのくらい全然構いません。

えぇ、、その住人さんがまともな方さえあれば、、です。。。。(ワタクシのブログ、更新時間が18時とお食事時な時間帯なので申し上げておきますが、、本日のブログ、、一部グロ画像がございます。。。)

会社から車を飛ばすこと10分。。
現地に着くと「あれ?意外に来るの早かったじゃん」って顔で我々を迎えてくれた住人さん。。

年齢は40代前半くらいで、来てる服が作業服だったので「何かの職人さんかなー(推定:防水系のコーキング屋なので以降「コーキング博士」と呼びます)」って出で立ち。。

ただ、雰囲気的にかなり大雑把な性格が垣間見え、帰って来て家で食べようとコンビニで買ってきたお弁当、、
平たく置けばオカズもご飯も片寄らないのにコンビニ袋の中でほぼ垂直になっていてこれだと食べる頃には弁当箱の半分が空間になってしまうことでしょう。。(そのコンビニ袋、、一緒にパチンコ攻略法の雑誌とかペットボトルとかタバコを弁当と一緒に入れちゃってるからこんな傾いちゃうじゃないかと。。。)

コーキング博士「いやー、、すみません、、たぶん現場のロッカーに置き忘れちゃったみたいなんですけどねー」

そんな挨拶を交わしながらカギを渡そうと思ったのですが、こういう場合、そのカギが現地の部屋とちゃんと合うのか確認したのちに手渡さないといけないルールがあります。(部屋番が合ってても違う物件の同じ部屋番のカギだったってことが過去にあるワタクシ、、ここは慎重に確認しますw)

ただ、居住者が今ここにいますからこの確認作業は居住者ご本人にして貰っても構わないのでワタクシ、カギを居住者に手渡し「実際に開けてみてください。開いたら我々、帰りますので」とお願いして鍵を開けて貰おうとした時、このコーキング博士、、

「いや、カギはこっちでやりますからこれでもういいですよ」
と我々を一刻も早くこの場を立ち去らせたいオーラを滲ませ始めました。。

一応、そのカギが合ってるかだけ確認したら我々もお役御免なのでそこまで確認すればいいだけなんですがこのコーキング博士、、メチャメチャ抵抗してきます。。(だからカギは受け取ったからもう大丈夫ですって言ってます)

「いや、立ち会う」

「いや、自分でやるから大丈夫」


そんな押し問答を数分やったでしょうか?
こういう時のワタクシ、絶対折れませんので最後の方は「開くかどうか確認すれば帰るからさっさと開けろ!」とワタクシ、少々乱暴な口調になってしまいました。。

で、嫌々ながらもこのコーキング博士が鍵穴にカギを通してガチャガチャと回したら、、スムーズにドアは開き、、、ん?

あれ?

玄関で何か荷崩れが発生した模様です。。。(しかも一度開いたドアに荷物が挟まって今度は閉まらなくなっちゃいました)

コーキング博士、、
その状態がかなりヤバい状態だと気が付き、慌ててその閉まらないドアを無理やり閉めようとするのですが、、
強引に閉めようとするとドアの上だけがねじ曲がり下の方はまったく閉まりません。。(ってかそんな無理に押したらドアが曲がっちゃうってww)

そんな玄関の写真がこれ(若干グロです)










この惨状にすっかり動揺してしまい、写真の縦横なんて考える余裕が無かったですw


えぇ、
正直申しまして、「この部屋、鍵かける必要あんのかよ?www」って気がするこのお部屋、、
見事なまでの汚部屋になっておりました。。。(玄関でこれだと部屋の中は更にすごいことになってることでしょう。。)

と言ってもこの物件、
今ではウチの管理物件でもないのでこの惨状を見なかったことにすることも出来たのですが、カギを開けた時にこれが見えなかったというのが後で所有者にバレてしまい「え?あんなになってたのにアンタ、、全然気が付かなかったの?」と言われそうな気もして、そう考えるとやっぱり黙ってるわけにもいきません。。

コーキング博士もこの惨状を管理会社に知られたくなくて「自分でカギ開けます」って言ってたんだと思いますが
オマエ、いくらなんでもこれはヒドイんじゃねーの?ww(ってかこれで人が住めるのかよ、、とw)

でもあれです。
ここまで部屋がゴミ屋敷になってしまうと、もはや居住者本人だけでは解決出来る可能性は限りなく低いです。(「自分で捨てます」って言われても信用しちゃダメなんです)

ましてこの方、部屋は大惨事ですが、家賃の遅れは一度も無かったそうで「汚部屋=滞納=すべてがだらしない」という三段活用形の方でもないので一度部屋をリセットしてあげればいろいろな意味で再起してくれる気もします。(えぇ、、単に片付ける習慣とか考えて収納するって部分が欠落してるだけなんじゃないかと。。w)

とにかく新管理会社経由でオーナーに報告して貰い、「費用負担をどうのって考える前にまずこの状態を何とかした方がいい」と写真付きで進言しておきました。。(報告さえしちゃえばもう我々に責任は及びませんのでこれで一件落着ですw)

そんなこんなな帰り道、
クルマを運転してたエスパー君に言われてハタと気が付いたのですが、今回のこの大家さんの所有物件、、
我々が見たのはまだ3部屋ですが、その中で汚部屋は2部屋。。(どうでもいいですけどジャイアンツもこのくらいの勝率だと毎日美味い酒が飲めるんですけどw

・・・

・・・

もしかしてですが、、

このオーナーさんの物件、、

一度全部屋を「消防点検です」とかウソ言って抜き打ちチェックした方がいいんじゃないでしょうか?(なんか相当数の汚部屋が存在しそうな気がします。。。)



やっぱりあの時、管理契約を引き受けなかった我々、、大勝利なんじゃんw

街金話。。。


山口俊様を見直したワタクシですw

こんにちは。

昨日のブログの最後で「1億が2000万」って話を書いたらこんな要望がありました。

「ブログのネタとして」
1億円が2千万円になるというのは極端にしても、
狼閣下が実際に仲介した案件で最大値引きされた
案件の話のブログ記事を希望します。
実際の金額を書いちゃうのはアレなんで、レインズ
の価格より○○%ダウンみたいな感じでお願いします。
2018.04.18 Wed 07:17 | 真田 | URL | 編集


レインズの物件ではこんな派手な値引きで成約した事例はありませんが、リーマンショック時のファンドバブル崩壊時はあり得ない値引きで成約させてました。

よくあるパターンは「バルク売り」。。
当時のファンド屋さん、、大きいものから小さいものまでたくさんの物件を信託受益権なんて形で大量保有していたのですが、ファンド解体時に現物に戻し換金作業を始めるともうひとつひとつの物件を細かく売ろうなんて考えずにどこか大きい資本にまとめて卸すって形で売買してました。

そんな時に出てくる余りモノっぽい小ぶり物件があるのですが小ぶりといってもファンドクラスの小ぶり物件なのでひとつで2億~5億はします。

最初は5億なんて値段で売り出されて業者間を回るのですがやがて大ぶりな物件の売却が進みそれなりに換金出来ちゃうと一安心しちゃうのと、ファンド担当者のお小遣い稼ぎで「月末までに決済してくれたら1億でいいよ」なんてことが起こります。

決済までの期間は2週間とかですが当時、1億の現金を持ってる自営業者(大抵はあとで登場する神田あたりの街金のおっちゃん)なんてゴロゴロいましたのでそこに物件資料を持ちこむと「お、なんかこれいいじゃん」なんて言って大して資料も見ずに現金売ってサクッと買っちゃうことが多かったです。

と言ってもこの5億というプライス。。
利回りベースで見ると5%そこそこのレインズ価格みたいな売値ですからこんな売値はもはや通用しない価格。。。

利回り10%で換算すれば本来の売値はせいぜい25000万がいいとこですから5億の売値が1億になっても大した迫力はありません。(とはいえ、利回り20%で都内の物件が買えるんですからこのおっちゃんはいい買い物しましたねーw)

と言うことで少々インチキな売買ですがワタクシの事例では「5億の物件が1億で買えた」というのがファイナルアンサーですw

さて、、先ほど登場した神田の街金のおっちゃん。。
当時はまだ今みたいに過払い請求なんて制度もなく貸付金利はまだ20%を平気で超えてた時代だったのですが、この金利で不動産担保貸し付けで大儲けしていました。(当時を思い出すとス●ガさんなんてまだまだ善良な金融機関に見えちゃいますw

しかもこの不動産貸付って掛け目が非常に厳しいので担保余力で5000万なんて物件でも貸せる金額は1000万程度。。

ま、金利も高いのであまりたくさん借りたくないって力も働くのかわかりませんが不動産担保ローンにしてはわりと小口金融のスタイルを貫いていました。

しかし、ひとたび返済を怠るとこのおっちゃん、、速攻で期限の喪失に討って出ますw

えぇ、、一度でも返済が遅れると嫌がらせのように担保物件を差し押さえちゃうんです。。。

借りた方からすると「なんだよ、、ちょっと遅れただけじゃん」ってレベルにしか思いませんし、返せない返済額でもないのでむやみやたらに差し押さえ登記なんか入れんなよって思うでしょうけど、このおっちゃんの狙いは「低額貸付からの資産没収w」。。。

これはもう時効だから書いちゃいますが、このおっちゃん、
差し押さえた帝都の某駅近くの店舗物件を1800万で買い取り、店舗のテナントを即決和解で追い出し更地にして地上げの種地として某マンデベさんに2億で売り抜けました。。。(と書くと1800万ぽっちのお金で何坪の土地をぶんどったか容易に想像出来るんじゃないでしょうか?ww

どこをどうやったらこんな芸当が出来るのかワタクシにはそのカラクリがいまだにわかりませんが、とにかくこのおっちゃん、、金を貸すときはホント仏様みたいな顔で貸し付け債務不履行すると鬼に豹変し情け容赦なく担保を取り上げちゃうんです。。(今思えばかなり非合法な手段だったんじゃないかと思いますが、3年前に病気で死んじゃったのでそのカラクリは永遠に謎ですw)

そんなワタクシ、、
ここ最近の不動産投資業界の融資が渋々になったことを受けて去年くらいから夜な夜なこの街金巡りを始めています。

えぇ、、
前にもブログで触れたことがあるかもしれませんが、物件を格安で買おうと思うならこの街金ルートの開拓が一番手っ取り早いんです。(但し、夜の接待費がべらぼうに高くなるので人脈を間違えると大損害が出ますw

ただ、担保物件と言っても全部が全部投資に向いてる物件ではないので物件ごとに「この物件はただの更地に見えるけどこのくらいのポテンシャルがある」ってのを見極めるスキルが必要になってくるのですが、最近世代交代した街金の二代目さんあたりになるとこの能力が欠けていることが多く、ワタクシみたいな不動産オタクが「これはこういう風に見るとこう化けるんです(ドヤw」なんてレクチャーすると結構重宝がられ昨今はまた新橋界隈での人脈の再構築に成果も出始めてますw(えぇ、、融資が渋くなればこっち方面に鞍替えして生き残りを図る我々ですw)

ま、そんな時にニュー新橋ビルが耐震基準を満たしてないって記事を知り、地下の飲み屋街が主戦場になりつつあるワタクシ、、いつか生き埋めになっちゃうんじゃないかって気がしますけどねw



どうでもいいけどこのビルの2階の店舗群、、なんとかして欲しいんじゃんw

このタイミングでかぼちゃ論評w


今日は急いで更新してるので後半息切れしますw


こんにちは。

例のかぼちゃの民事再生の件で「狼さんのコメントが聞きたい」というご要望が多数寄せられてるので本日のブログネタに窮してるワタクシ、、

嫌々ですが触れてみたいと思います。(なんかかぼちゃネタってこのブログで書いても反響薄いのでちょっと遠慮してましたw)

コトの顛末はネットなどでたくさん書かれてるので詳細については割愛しますが要するに、
①かぼちゃは自己破産ではなく民事再生の道を選んだ
②被害者は貸し手責任を問うためにスルガに宣戦布告した(実際には一部販社にも宣戦布告したそうですが)

の2点ではないかと思います。

実際にわけのわからないうちに億単位の借金を背負わされ入ってくる家賃が止まってしまえば被害者であるオーナーは一瞬で首が回らなくなり前に出るしかなくなってしまい今回のような動きを見せているようですが、今週のゼンチン新聞での「記者の目欄」を読むと、、、

「記者の目」から一部抜粋
億単位の借金を抱え、毎月数百万円の返済を迫られてるため感情的になるのは仕方ないが、彼らは自らを「騙された被害者」と主張する。
約束された賃料が未支払われないという被害があるのは事実だ。
しかし彼らは事業者である。
いくつかの不正があったにせよ土地やパートナーの選定を見誤りしたことが招いた失敗だ。
その自覚を持っていた人はどれだけいるんだろうか?ワタクシの記憶が確かならこの新聞も昔スマートライフのセミナー広告載せてた気がしますが、、気のせいですよね?

・・・

・・・

実際、世の大家さんの意見を聞いても大抵の人が「これでスルガに融資を白紙にしろっておかしくね?」って意見だし、いくら「融資書類の改ざんにまったく気が付かなかった」とか「融資の不正なんてスルガが勝手にやったこと」と言っても売買契約書の二重価格についてはご自身で確認してハンコを押してるでしょうから(え?まさか実印まで業者さんに預けて押印させたなんてことないですよね?)一部の被害者の方とは言えデモ行進までやって世間の関心を引こうってのはワタクシも腑に落ちません。。。

仮にこれでもしスルガさんが不正を認めて「行内ぐるみでした」なんてことになればこのかぼちゃ以前に散々やってきたサンタメ業者さんのフカし融資で物件を買ってしまい一年間の家賃保証が切れて首が回らなくなってしまったオーナーさん達は死んでも死に切れません。。(ワタクシがこのオーナーの立場であればかぼちゃ被害者と同じように訴えちゃいますからw)

たまたまかぼちゃの件では約束された家賃が一切入って来なくなって一方的な返済が襲ってきたから大騒ぎになってますが、サンタメ買いで30部屋のファミリー物件とかで契約書上の家賃保証期間が切れて入居率が50%とかに落ち込んで本業収入から持ち出しているオーナーさんも表には出ないにしてもと相当数いることを考えるとワタクシ、この話をかぼちゃ問題だけで片付けてしまうのもどうかと思います。

そう思うと、かぼちゃの件を今まで散々「素晴らしいスキームだ」とか「時代の寵児」なんて褒めたたえて広告まで出しておきながら雲行きが怪しくなったと思ったら速攻の手のひら返しでまるで鬼の首でも取ったかのように連日のように糾弾記事を書いてるマスコミの方に於かれましてはここの闇の部分にも触れていただきたいと思います。(えぇ、、後者のオーナーさん、、「こうなったのも自己責任」と思って誰に相談するでもなく必死に耐えてるんです)

実際の話、
ウチの売り物件でサンタメを目論む業者さん、、

ほとんどのケースで「本物件はSOS銀行で融資を受ける」と言ってその際に、
①銀行に売値を見られるとやばいのでレインズから物件削除しろ
②レントロールをまとも出すと融資が伸びないので賃貸契約書の原本よこせ
③管理会社の賃貸募集広告で家賃がバレちゃうから管理会社に言って広告落とさせろ
④ところで売り主さんは二重売契に協力してくれますか?←ここ、微妙に笑うとこですw
と依頼され断ると客付けなんかしてくれませんでした。(稀にですが「あ、そう、、ならせいぜいサラシモノ物件抱えてろよw」なんて捨て台詞で電話を叩き切られたことすらありますw)

現にあれです。。
今回のかぼちゃショック以降、うちへのサンタメ系業者さんの物確が激減しましたよww(掲載してる物件数なんて全然変わってないのに、、ですw)

融資する側の気持ちとしては「今のゼロ金利政策で不動産物件への融資競争が激化してるってときに物件評価をまともにしてたら融資できる物件なんかねーよ」って気持ちにもなるんじゃないかと思いますが、これを借り手の年収を見て「もし物件の家賃収入で返済出来なくても本業収入で返せばいいじゃん」と考える銀行が登場すれば物件評価は借り手の年収でいかようにも出来ちゃいます。(ってかこんな話、ブログで散々書いてたことなので今さら感いっぱいですがw)

今回のかぼちゃ事件もそこを巧みに突かれて起きたことだと思いますが、この手法はすでに何年も前から起きてたサンタメスキームの応用であって恐らくですがかぼちゃ被害者以上にこっちの被害者(あ、収支が奇跡的に回ってる人もいるでしょうから全員が被害者ってわけでも無いですけど)の方が遥かに多いはずです。

また今後、不動産融資が厳しくなってくると出口を失ったこれらのオーナーが順次、干乾びてきます。(実際、不動産融資で名を馳せていた仲介業者さん達が事実上の白旗を上げ始めています)

そりゃそうです。
買った物件は順次古くなり今まで貸せていた賃料じゃ貸せなくなるし、壊れるところも出てきてその度に修繕費が掛かり実入りを圧迫するのは目に見えてますから。。(融資が引きやすかった平成初期の物件を買ってる人の物件もそろそろ築30年超えて来ますからその物件にお金が掛かるのもこれからです)

ワタクシ、セミナーでもブログでも「スルガさんの融資が止まった時が不動産投資ブームの分岐点になりますよ」と散々言って来ましたが、、よもやこんなかぼちゃの一件ごときでこんな事態になるとは思ってもいませんでした。(ワタクシ、もう一年くらい後に金融情勢などの違う理由でおかしくなると思ってましたから)

そう思っても現実にこうなってしまったわけですから不動産投資家さんもそれに備えていろいろ準備しないといけません。

ま、あれです。
準備って言っても旅団的にはお金の用意だけしとけよってことですけどねwww

そういや10年前の今頃もそうでしたが、、

利回り7%の1億なんて売値で売ってた都内のRCレジが

「月末までに決済できれば2000万でいいです」
(決済相手が飛んで売主の返済予定に支障が起こるとこんな大チャンスがやって来ますw)

なんて可能性もあるわけですからwww(えぇ、、いつの時代も不動産投資は弱肉強食ですw)




但し話が飛んで来るのは月の半ば過ぎだったりするんじゃんw

消費税問題。。。。(みみっちい償却を巡る論争編)


●●●●●●○●●です。。。。(2年連続Bクラスとかやめてあげてw)

こんにちは。

昨日、ほぼ奇襲的に募集開始した狼セミナー。。。
いつもであれば公平を期すために事前に告知して少し日を空けて募集してたのですが、今回は初心者セミナーと言うこともあり、まともに告知して募集したら物凄い数の応募になるんじゃないかと思い(えぇ、、前回の初心者向けセミナーは一度じゃ入り切らなかったので2回開催になっちゃったしw)、「日曜だけどもしかしたら気まぐれで更新するかも」と期待してブログを見に来てくれるような人を優先的に呼びたいワタクシ、、(ワタクシが大事にしたいのはワタクシのブログを毎日熱心に読んでくれる人だけでそれ以外のやつの生き死にはワタクシ、まったく興味がございません

そうは思ってもさすがにアクセスが落ちる日曜日だし、募集して朝まで全然申し込みが入らないってのもカッコ悪いので、金曜日のブログの一番下に「日曜日がどうの」と意味ありげに書いておいたのですが、、意外に「ん?なんだこれ?」とここをチェックしてた人が多いようで、、想定外に申し込みが殺到してしまいました。。

と言うことで、すみません、、
今回のセミナーも厳正な抽選とさせていただきます。。。(会場のキャパが100人ちょいと決まってるので全員当選ってわけにいかないんです)

さて、
そんなセミナーの受付をしながらも我々、今月は珍しく大量の契約(月に4つもあれば我々レベルだと大量なんスよw)の準備で大わらわなのですが、その中の契約で一つ、消費税を巡り紛糾しております。。

ご存知の通り、不動産物件の売買で掛かる消費税は建物だけに課税されます。(えぇ、、土地は消費するもんじゃないので消費税と言う概念がありません)

またその按分は固定資産税の評価額での按分でやるのが普通なので我々も固定資産税按分で土地建物価格を割り振って買主さんにお知らせしたのですが、都心での物件売買の場合、土地の案分の方がデカくなりがちで、今回の土地建物按分は土地8:建物2。(都心で木造物件を買うということはこう言うことですw)

すなわち3億の物件売買となると
土地価格・・・2億4000万
建物・・・6000万で
消費税は6000万の8%で480万

売り主さんも消費税を払う身ですから3億の物件を売って消費税が480万であればヨッシャヨッシャなのですが、買主さん、、
物件買って減価償却をたくさん取りたいそうでこの土地建物の案分を1:1にしろと譲りません。。。。(要するにいろいろゴネゴネして土地1億5000万、建物1億5000万にしろって言うんです)

建物に1億5000万なんて値を付けてしまえば払う消費税は1200万。。。(ここでは計算が面倒なので単に払う前提で書いてます)

3億の売買で29520万残る話が「そこから更に720万ぶん取られるなんてとんでもない」と売り主さんは怒り、断ると買主さんは「それだと減価償却がショボショボになるから嫌だ」とゴネられ現在、その妥協点を模索しております。。(ってか固定資産税按分が一番妥当なんだからここは買主様に譲っていただきたいです。。。)

いつもであれば我々も強行に「あ?そういうわがまま言うと売ってやんねーぞw」と突っぱねるのですが、今回の物件、、恐らくこの買主さんが買ってくれないとまた途方もない旅に出ないといけなくなる確率が高く(サンタメフルローンが出なくなったのでここで契約コケると悲惨なことになりそうなんです)是が非でも売っておきたいという負の側面もございます。

さて、、どうするか?(・・・ってかどっちも折れそうにないんですけどw)

ワタクシの場合、こういう時でどっちも折れてくれないとなると奥義「手数料調整」を使います。
※ここで貰える手数料は約900万ちょいなのでここから350万を放棄してでも成約させちゃおうとする手法ですw

えぇ、、もうあれです。。
今月の契約数を考えるとこの契約もさっさと終わらせておかないと後が詰まってしまうってことと、今回の物件、ここで売っておかないと次回の契約がいつになるかわかったもんじゃありませんwww

ただ我々だけが一方的に手数料を減額して成約するってのもムカつくので相手仲介さんに「ウチが350万手数料差っ引いてその分消費税按分動かすからオタクもちょっとは協力してよ」と相手仲介さんにも手数料減額を依頼して成約させようとしたのですが、残念なことにこの仲介さんは大手の仲介なので「え?そんなの無理ww」と社内稟議すら取ってくれません。。。

ウチは街場系弱小仲介なのでワタクシの一存で手数料なんざ決めちゃいますが大手ともなるとそう簡単に手数料の減額なんて出来ず、ここでまた交渉は暗礁に乗り上げてしまいましたww

そうなると最終奥義でもある「720万丸々飲み込む手数料調整」というものもあるのですが、それだと我々に残る手数料は180万。。。(しかもここから消費税分引かれちゃうのでさらに手残りは少なくなりますw)

3億の物件の売り買いの仲介リスクを考えると180万ぽっちのお金にしかならない仲介なら寝てた方がマシですから(つーかそんなハシタ金じゃ3億のリスクは負えませんw)この話、、ウチが売主の分も含めて350万負担するってことで
①社内稟議を無理やり取ってでも相手仲介さんにも負担させる(希望350万)
②買主さんの依頼を突っぱねるかどこかで妥協して貰う(こちらも希望は350万w)

のどちらかでお願いする以外にありません。(売り主さんにお願いしてもいいのですがそれだと買付け後の実質的な値下げになっちゃうのでそれはワタクシのプライドが許しませんw)

そんな最終通牒みたいなメール(じゃねーと契約しねーぞって意)を小一時間前に相手仲介さんに射出したのですが、、
意外にこういう文書を送り付けると相手仲介も諦めて社内稟議あげてスッと通っちゃうもんなんですw(たぶん文書でちゃんと書いてやると上司に具申しやすいんじゃないかとw)

だってこんな時期ですから相手仲介も成約したいじゃないですか?ww(ウチはこれでダメになっても物件は逃げませんが相手仲介は下手するとお客まで逃げちゃうしw)

えぇ、、ワタクシの経験ではこの話、買主と仲介で半々の負担で落ち着くと見てますw(こういう交渉が不動産屋の醍醐味って言いたいけど、こんな毎日が嫌なワタクシですw)


血生臭い話っぽく聞こえるけど結局世の中金なんじゃんw