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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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で、不動産っていつが買い時なんだよ?


休載しようと思ったのですが思いのほか病院での待ち時間が長くてこれだけ書けちゃいましたw

こんにちは。

ものすごく基本的なことですが、、、
不動産価格というのは「不動産向けの融資が止まった時」に下がります。

と言うのも不動産はほとんどのケースで銀行融資を受けて買う人が多いからでこの銀行融資が昨今のように「融資を受けたければ手金2割入れてください」なんて話になってくれば手金持ってない人は買えなくなりここの客層が少なくなることで売り物件の流動性が低下して価格が下がるという連鎖が起こるわけです。

ちなみに、仮に金融機関が「手金は最低でも5割!」なんて言い出せばプレーヤーは更に激減し、更に売り先を失う売り主さんも多いですから不動産価格もさらに下落し、最終的に金融機関が「もう不動産投資には一切融資しません!」なんて言い出せば下落どころか大暴落することになりますが、今の時代、金融機関が不動産投資に融資を止めるということも無いでしょうし、昔より不動産プレーヤーも増えていて5年前くらい前から始めていた人はすでに売却益等で潤沢なキャッシュがあるはずで、なにをどうやっても「不動産大暴落!!」という話はなりません。

ただ、この不動産価格が段々下がっていくケースで「他の投資家がコケて売りに出た物件を買い取るか?」と虎視眈々と狙ってる投資家さんに於かれましてはその売値が下がる仕組みを理解してないとまだまだ高値掴みさせられる可能性があるので今日のブログネタにさせていただきます。

まず、この流動性の低下ですが大抵の場合、売り出しやってる業者に責任があるわけで、
一例をあげると
①業者が今現在売り出してる物件にエンド客からの問い合わせが無くなって来た
②問い合わせが無いと仕事にならない仲介さんが売主に「このままだといつまで経っても売れない」と売り出し価格を下げるように要請
③それを聞いた売主がちょっとずつ価格を下げる
④それでも売ってる物件にエンド客からの反響が皆無

そして②に戻り反響が入るところまで繰り返すことで売却相場が少しずつ下がってくるって感じでしょうか?

これを売り出し物件を抱える仲介さんが「売り出しやっても電話が鳴らないなら鳴る価格まで売値を下げて広告すればいいんじゃね?」という発想で一斉に始めるもんだから物件価格の下落が起こるのですが、

実は、これ、、今、売値が高すぎて全く反響が無くても金融機関の四半期の決算前と後での気変わりがあって別に反響がないからと言って売り出し価格を下げなくても売れて行くことが多いんです。(金融機関の融資姿勢と女心はいつも気まぐれなんですw)

えぇ、、
世の中、そんな賢い人だけが不動産投資やってるわけでも無いってのはかぼちゃ事件を見ればおわかりだと思うし、「その場所が欲しい」って人はプライスレスだったりするので売り出してると意外に最初の値段で売れたりするんですwww


じゃ、なんで業者は「売れないから売値を下げろ」と言うのか?

これは仲介に伴う媒介契約が「3ヶ月」という数字で支配されているからなんじゃないかと思います。

この媒介契約(一般・専任・専任媒介)ですが契約書上、期間を3ヶ月と指定することが多いですが、、
事実、仲介側も「3ヶ月の媒介期間が終わると媒介契約を切られるからその前に何としても売り切れ(どんな指値食らっても契約先行でw)」なんて指示が上司からも飛んで来るので媒介期間の3ヶ月を迎える頃になると売り切ってしまおうという力が働いてそれがなんとなく売主にも「3ヶ月過ぎても売れないんだから」と解釈してしまいわずか3か月と言う期間を区切って安売りモードに入ってしまうわけです。

また、特に非実需な投資物件で言えることですが、
売り出し期間3ヶ月なんて設定で売り出しを進めるとクソ高く買おうとする貴重な人材売り出してすぐなんかには気がつかずむしろ大半の人が買わないサラシモノ状態に近くなってからゆっくりと反応して来ます

物件を高く売ろうとするならば投資家ではなく素人に売った方が絶対高く売れるのにこの3ヶ月という数字のおかげで不動産は3ヶ月で売らないといけないって風潮になって業者の養分みたいになってる人、、結構多いんじゃないでしょうか?(目安は売り出して1週間で買付5本も入りましたと小躍りしてるヤツですw)

これはワタクシの個人的な推測ですがこの3ヶ月という数字。。
不動産屋が勝手に思ってる「最低3ヶ月は売らせてくれ」って気持ちと「3ヶ月頑張って売れなかったら売値を下げてくれ」という作用が働いて出来てる数字じゃないかと思うのですが、ワタクシから言わせていただくと売れるまえでの期間が長ければその分家賃収入が入って来るし、その分返済も進み、さほど指値に応じず粘って高値売却を目論んでいればそのうち素人みたいな投資家さんや株とかの投資で儲かったニワカな不動産投資家さんが最後の方でギリギリ買っていきますからあまり3か月にこだわる業者さんの言いなりになるのもどうかと思うわけです。

ちなみに売り物件を世に出すとよくあるパターンで、
3か月ギリギリくらいで買い付けが入って契約準備してる最中にまったく別の仲介から満額の買付けが打診されて「まだ契約してないからこっちに切り替えてもいいよね?」と切り替えちゃうことがあります。(えぇ、、ウチの会社は買付け順位なんかより一番高く買ってくれる人が神様ですからw)

かと言えば逆に、契約しちゃった日の午後に会社の電話に「あの物件、、もう売れちゃいましたかーーーー!!!?」と鼻息の荒い電話が入ってよくよく聞くと「違う物件を買おうとしていたらそっちがダメになった現金客がこっちの物件が欲しいと言ってるんですーーー!!」なんて話を聞き、「ごめーん、、午前中に契約しちゃいましたよ」と泣く泣くお断りしたのも一度や二度のことでもありませんw(しかも融資特約無し・瑕疵担保免責なんて条件だったりするのでムカつきますw)

この事象、、実は不動産業界にある都市伝説の一つで、
「今までまったく反響すら無かった物件にある日突然買い付けが殺到する」というのがあるのですが、よくよく考えたらこれも「金融機関の突然の融資方針変更で塩漬け風になってた物件がいきなり注目されるようになった」ってやつなんじゃないかと思います。

さて、そんな物件価格の下落のシステムが見えて来たところで、最近、
「物件価格が下がってきたので今が買いです」とかほざく仲介さんが増えてます。

または「物件価格が値下がりしても今後上昇するところもあるのでそこを狙えばキャピタルゲインが期待出来ます」なんて言って都内の比較的資産性の高いところを買えと勧める仲介さんもおりますが、

前者の場合、下がって来たと言ってもこれは「フルローン特需時代と比較して売値が下がっただけ」ですのでこのタイミングで利回り7%程度の築30年程度のRC物件を「高利回り」と言って買わせようとしているならかなりヤバイ業者さんです。(妙な理屈で囲い込んだお客を口説いてるようですけどそんなお客さんがこっちにウラ取りに来てるので妙な嘘はやめといた方がいいですよw

また後者の場合、一棟物件で買えるはずもなく恐らく買える物件は狭めの区分物件。。。(20㎡弱くらいの3点ユニット物件で1500万くらいが上限の築30年くらいの分譲区分ではない最初から投資向け区分じゃねーかと)
しかも今の融資の渋さを考えると初心者系の投資家さんが入門物件として購入しているパターンや、一棟物件が買えずに区分を買い進めている投資家さんが多いはずなので相場的に相当上がってるはずです。(少なくとも5年前よりは今の方がバカ高なはずです)

そこで「利回りはそんなに無いけど都心なのでキャピタル狙える」とか言って買わせようとしているんでしょうけど、ここからキャピタル狙いで買わせようって場所はすでに情報を得るのが早い金満投資家さんが押さえてしまってるでしょうし、同じ駅、同じ町内かもしれせんが「ちょっとここは違うだろww」ってエリアにあるか、「隣のマンションならいけるけどこっちのマンションは不人気物件」なんてパターンであることが多いです。(今の時期に安く売られているってことを考えればわかりそうな話ですが、そこをうまく言いくるめて買わせてこそ優秀な不動産屋さんなんですw)

そういや、明後日神戸でセミナーやりますが、その申し込みの時にお願いした質問にも
「不動産価格っていつ最大下落していつが買い時になりますか?」
って質問が結構届いてました。

冒頭にも書きましたが、この買い時という時期は少なくとも今ではありません。(何度も言いますが今はまだフルローンが通らなくなっただけの場面ですからw)

と言うのもレインズで物件検索してるとどう見ても「この金額で売り切れば残債を払ってもまだ儲かる」って売り物件が多く、ホントに狼狽売りになってる局面には見えないんです。(逆に木賃系アパートとかで仲介に脅されて狼狽売りしてる物件もチラホラ散見しますが、そういう物件はレインズを見れる環境にある非業者な大家さん残酷な指値を入れてさっさと買ってしまってるので下流に流れてくる前に売れちゃうか、レインズに載せる前に両手狙いな業者さんが馴染みの太客に買わせてるので一瞬で消えてます)

少なくともこの狼狽売りの気配が見えて来ないと買い時ってのは来ないんじゃないかと思いますが、そんな狼狽売りで最近の事例で行くと5年前に起きた「スルガ木造物件への融資中止」の時と、今起きてる「かぼちゃ事件」ではないかと思います。

結局どちらも出口のローンがいきなり付かなくなって売却を焦った投資家が投げ売りを始めたから起きた事例なのですが、今後これに近いことが起こるとしたら東京近郊までであれば「浜銀と西武信金の不動産融資の見合わせ」ではないかと思います。(特に西武さんが不動産向け融資を更に縮小したらサンタメ市場は壊滅するんじゃないかと

ただあれです
融資が出なくなったとしても昨今の投資家さんは保有耐性がある人が多く出口が無くなったからと言って狼狽売りでマーケットに登場する物件は相当ヤバイ物件ではないかと思います。

そういう物件を安く買い叩くのでしたらそういう物件であってもちゃんと埋められるスキルが必要になってきますのでただ安くなったからと言って安易に買付け入れるのだけはやめてください。

あと、そんな融資が止まるから狼狽売りが続出するって以前に、築40年くらいになってきた築古物件がオリンピック開催期を境に一斉に売りに出る可能性があります。

これはバリバリの現役不動産投資家ではなく単に相続系大家さんとかで「オリンピックが終わったら不動産って値下がりしちゃうんでしょ」と漠然と思ってる人に多いのですが、「いい加減物件も古くなって来てリノベーションして使い倒そう」なんて気概もなく「古くなったから建て替えよう」なんて思って建築屋さんに見積もり出したら「建築費はバカ高い」、「しかも今の建築基準法だと今の建物ほどの床面積は確保出来ないから収益悪化」なんてことになって「建て直すのなんてバカバカしいから売ってしまおう」って人が続出するんじゃないかと思ってます。

こういう築古物件でもなんとか出来る人であれば今年くらいからアップを始めていてもいいかもしれませんね。。

さて、
どのみち、そういう狼狽売りな局面なり、築古大放出が始まった時にモノを言うのが現金(とそれ以外の担保になる金融資産)です。
いくら物件が安くなったところでその時は銀行融資もかなり制限されてるはずだし現金さえ持っていれば極端な話、たとえ売値が1000万だろうと「200万なら明日現金で買ってやるけど、、どう?」なんて足元見ることも可能です。(ワタクシの考える安くなるってのはこう言うことです)

このブログでは数年前から「オマエラ、金だけは貯めておけよ」と口が酸っぱくなるほど言ってましたが、ここ数年、ワタクシの教えに忠実だった方にとって春の時代がやって来るわけですwwww。(あるいは鉄火場になる可能性もありますw)

と言うことで今日のコメント欄でのお題ですが、
「あなたは今、どのくらい金融資産がありますか?(現金でも株でも余剰担保でも金に換えられるならなんでも構いませんw)」
ですw

内容が内容だけに金額の入ってるものはすべて「非公開コメント」にしますので正直にお答えくださいw(ま、多少見栄張っていただいても構いませんが借金の額=資産ってのはやめてくださいw)




あれだけブログで言ってたことだけにこれでコメントゼロとかだとめちゃめちゃ悲しいんじゃんw