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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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隣地を買いたいんだけどなんかいい方法ない?


五反田駅集合って言ってんのに御殿場ICから「誰も来ないんだけど」って電話されて青くなりましたw

こんにちは。

よく来る相談で「隣地を買いたいんだけどなんかいい方法ない?」ってのがあります。

この相談、、
中でも一番多いのが「再建築不可の土地を買ったんだけど隣地が買えれば再建築可になる」ってパターンで、隣地を買えれば今の土地が大化けすることにもなりますからいろいろ模索しつつワタクシにも相談して来るんじゃないかと思います。(ちなみに次点は「隣地を買うと新築面積が増えるので」です)

ただあれです。
この手の再建築不可の土地はその方が買う以前に持ち主から相談された(仲介を依頼された業者さん)も「仲介に出す前に自力でなんとか出来ないか?」と考えることが多く、そんな段階でうまいこと隣地を丸め込むことが出来れば仲介に出すことも無くその業者さんが利益を得られることになりますが、その作戦に当て嵌まらない物件は結果的に「いろいろ手を尽くして隣地交渉したけどダメだったので再建築不可のまま売りに出す」という流れで売りに出て、買うことになったんじゃないかと思います。(ま、だから安く売りに出てるんですけどw)

そう考えると再建築不可の物件ってどうにも価値を上げることが出来なくなってそのままの形で売りに出たってパターンばっかりなのですが、よくよく考えてみると一般の投資家さんには長期保有することで隣地の持ち主が干上がるのをじっくり待てるというメリットがあるので短期転売が主体なプロの業者さんよりはアドバンテージがあるという側面もあります。

そう思って腹を括り、隣地の住人が朽ち果てて不動産のセオリーでもある「土地を高く買ってくれるのは隣地の持ち主」とばかりに「ウチの土地買いませんか?」と打診されるまで指折り数えて待つ作戦もありですが、昨今は高度医療の発達で寿命も延び、待てど暮らせど果報は届かず、、みたいなことにもなりかねません。(そこまで持久戦を強いられると美味いものばっかり飽食して尿酸値の高い今の時代の人の方が前後の食糧難を強かにくぐりぬけて来た人より不利な気がしますw)

そんな流れでワタクシに「人間味あふれる解決方法(嫌がらせ系地上げを含むw)」を質問してくるのではないかと思うのですが、
ワタクシの場合
①隣地の所有者に「情に訴えかけるようなお手紙」
②馴染みの不動産屋さんに頼んで隣地の所有者と交渉
③買主自らが隣地の所有者に直接訪問し直談判

の中からその隣地の人の性格や置かれている立場を考慮し、効果的な方法を模索して作戦を伝授するのですが、

①・・・手紙をいくら出しても黙殺(スミフの「買いますチラシ」とごっちゃにされてる感ありw)
②・・・「売る気なんかないから二度と来るな」と完全拒否
③・・・一度拒否されて二回目の作戦が立てにくくなった


という結果に終わることが多く、成功率も10%前後という低打率。。。(ま、あれです、、10回チャレンジして1回成功するかしないのがこの手の地上げですけど)

そこでワタクシ、
最近は、③の買主自ら直談判の前工程に「別の用件」を加えて隣地所有者にまずソフトタッチで接触することにしてます。

そんなソフトタッチですが、
ワタクシの場合は「測量」をダシに使ってます。

この測量ですが、測量をやるとなると隣地との境界を確認するとかの名目で隣地の所有者も引っ張り出すことが可能になります。
その際に、「わざわざ立ち合いに来ていただき申し訳ありません」と3万くらいする消えモノ系手土産(いつもの高級佃煮w)手渡し、懐柔したところで世間話をしつつ嫌われない程度にいろいろ聞き出します。

また測量をするとなると大抵、事前に測量士さんがこの隣地の所有者にコンタクトを取るのですがその際、「ん?測量するって一体お隣はなにを始めようとしてるんだろう」と思うことが多く、「万一、建て替えとかだとウチにも迷惑掛かるんじゃないか?」とか疑心暗鬼にもなってくれることが多いので、実際に会うと向こうからもいろいろ質問が飛んでくるものです。

ワタクシの場合、ここで「売却するかも」と匂わし、「その場合、買った人はとんでもないもの建てちゃうかもしれませんねー」みたいなことを遠回しに吹き込んだりするのですが、とにかくワタクシ、話をしながら隣地の人の顔色をうかがい、「どんなことされたらイヤなんだろ?」と頭を巡らせます。

そんな「売るかもしれない」と言うと必ずと言っていいほど聞かれるのが「いくらで売れるんですか?」ってやつ。(なのでここでの接触は「売る(かもしれない)」って話で進めるのが吉ですw)

隣地の土地がいくらで売れるのかってのは意外に気になるものでそれがリアルタイムな隣地価格で聞けるんですから別に売る気がないって人であっても興味が無いって人はあまりいません。

そこで軽くでいいので「自分が欲しい隣地の値段×80%」くらいの金額を言っておきます。(これがあとになって買い取る際の指標になるかもしれないので出来るだけ小さい数字であることが望ましいですがあまりに安すぎるとやる気が無くなるのでやり過ぎにだけはご注意くださいw)

そんな話を世間話に織り交ぜつつ隣地所有者の顔色を伺うのですが、そんな話をしてると稀に「そんな値段で売れるならウチの土地も一緒に売っちゃおうかしら」なんて言い出すこともあるんです。。

また売る気が無くてもそういう数字を聞くことでしばらくの間、「自分の土地がいくらで売れるか?」くらいの計算をするので
①ここを売った場合、いくら入っていくら残るかの数字を知る
②ここを売ったとしてどこに移り住めるか計算する
③掛かる税金まで計算して売った方が得か損かを考える

という工程を経て隣地の所有者はこの土地の価値を知ることになります。

地上げ等で一番ややこしいのはその立ち退きさせたい人から見て「その提示された不動産の値段が高いのか安いのか?」を自分で判断できない点。。(素人なんですから余計に疑心暗鬼になるものですw)

しかし、隣地の人が「このくらいで売るんですよ」と言えば意外に信用するものでうまくいくとホントにこれで金額の擦り込みが出来ちゃうんです。(ただ先ほど欲しい金額の80%と書きましたが、逆手に取られると「そんな売値でしか売れないのか?」とか思われることもあるのでホント、ここは顔色伺いつつ慎重にやってください)

この擦り込みが出来ると隣地のご本人がその話の裏を取るべくあちこちの自称セカンドオピニオンに聞いたり、親戚に相談したりして話が拡散するのですが、不思議とこういう売り話になると何らかのおこぼれが落ちてくるんじゃないかと今度はその取り巻きの人達が動き始めることがあるんです。(そして皆さん、不動産価格の3%が貰えると勝手に想像を張り巡らせるのもこのタイミングですww)

こうなると話がトントン拍子で進むこともあるのですが、元々、そんな測量なんて機会を設けなければ事態はまるで動くこともなかったでしょうからこんな感じで動かない事態を打開するにはこんな全然関係ない話で接近を謀り距離を縮めていく作戦は有効ではないかと思います。

あと、そんな隣地の物件で「実際に今でもここに住んでるか?住んでいないか?」でも状況は変わります。

例えばここに30年も住んでるお年寄り夫婦なんて場合、今の状態を変えてまで売ろうという気にはなかなかならないものです。(この場合、大抵はどちらかが亡くなった場合にチャンスが訪れますが昨今の高度医療の、、以下略w)

住んでいない空き家の場合、この測量~手土産~価格出しの世間話でうまくいくことも多いのですが、こうやって何十年も住んでる場合は隣地を接収出来る可能性が極端に下がるのでこの辺は物件を買う前に検討してから買うようにしてください。(えぇ、、隣地の住人さんだってこっちが再建築不可だってことくらい知ってるはずですし、売ってくれって言って来ても断り文句は常に用意しているはずですからw)

また、それ以外の隣地不動産であっても「居宅不動産なのか?投資用不動産なのか?更地なのか?」でも隣地との接し方も違って来るし、「過去の近隣感情(過去からの遺恨があって隣地をは口も利かない関係だったなど)」でも攻め方が変わります。

そんな場面であっても一度、ソフトタッチ接近して多少気持ちが繋がったところで交渉するのと、いきなり隣地の飛び込んで「売って欲しい」では成功確率が変わってくると思うのでいろいろ試してみていただけると幸いでございます。。。


なお、明日の狼ブログですがワタクシが病院に診察に行く関係で万一、検査が長引くと休載になるかもしれません。
ご了承ください。。


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