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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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なんとなく遠回しな話。。。


今日は時間が無いので手短な更新になりますw

こんにちは。

よく物確電話で「御社で扱う売り物件ありませんか?」という謎な電話があるのですが、
これってそもそもウチの物件がレインズに掲載されてるのすら知らないで架電してきてるんじゃないかと思います。

となるとこの電話、、
もはや物確でもなんでもなく単なるテレアポ営業じゃないかと思うのですが、いちいち相手するのも面倒なので「あー、、ウチの売り物件ならレインズに全部乗っけてますからそれ見てお電話ください」と答えるのですが、、、

時々、
「いや、レインズ物件なんかじゃなく未公開物件はありませんか?」
と切り返してくる方がいます。

質問の意図はわかるのですが(どうせレインズ物件なんてサラシモノ物件だと思ってるんでしょw)初めて電話してきたどこの誰だかもわからない馬の骨に「旦那、、ちょうどよかった、、今入った超新鮮な未公開物件があるんスよww」とはなかなか言わないものです。(ま、そんな未公開物件出したところで強烈な指値入れないと買えないとか言うしw)

それでもこうやって何百、何千と電話してるうちにそういうラッキーな話に出くわすかもしれませんから日々架電に明け暮れてるんじゃないかと思いますが、恐らく、大半の架電系営業マンはそのラッキーな日を迎える前に職種替えしてるんじゃないかと。。(だってこんな出口の見えない戦いをしてやっとこさ買取り稟議を上に上げたところで秒殺却下されるのが関の山だしw)

それならレインズ見て片っ端買えそうな金額を提示して乗って来そうなブツ元にアタックし続けた方がいいんじゃないかと思うのですが、ブツ元仲介ってあちこちからいろいろな電話を受けて打診されまくってるので出し抜けにこっちの希望だけ伝えると「なんだよ、、こいつ、、」と嫌われてしまい挙句、「なんかこいつメンドクセーな」と思われ資金力が無いと見做された時点で「あー、、他からもいっぱい話が来てるから」とやんわりお断りされちゃうことが多いです。

今回はたまたまそんな業者の話を例に挙げましたが、実はこの話、、
実際に物件を買ってる(または買おうとしてる)一般の不動産投資家さんにも当て嵌る方がいます。

実際に買えるだけの資金力やノウハウがあるのに不動産屋にうまく情熱が伝わらず「なんかこいつめんどくさそうな客だな」と誤解されて買える物件が買えないってのはもったいない話なので書いちゃいますが、大抵の場合が「相手の間合いにうまく入れていない」ってことが多いです。

と、「間合い」なんてふわふわした表現じゃわかりにくいと思いますが、相手の間合いと言うのは相手が今、何を考えて電話を受けているのかがわかれば結構、深いところまで入れるものなんです。

ワタクシがエンドのお客さんから実際に物件の問い合わせを受ける場面で一番注目しているのは「どのくらい不動産投資の知識があるのか?」で、これがわかると現在保有している物件がうっすらと見えてくるのでそのお客さんのおおよその資産力まで見えてきます。

不動産業者ってなんだかんだ言っても「こいつは物件買う能力があるのか?否か?」が大事なのでここをアピールしないとダメなのですが初めて電話して「俺、キャッシュで10億持ってるんですけど、、」と言われちゃうと「こいつはなんなんだ?」と不審に思います。(ってかいきなり初対面で出し抜けに「金持ってる」ってアピールする人って怖いですよw)

そうではなくてなんとなく遠回しに「オレ様は決済出来るだけの能力がある」と思わせないといけないのですが、その際によく使う世間話があります。。

例えばですが
「実はちょっと前に○億で売ってた物件でせっかく融資まで通ってたのに売り主が売りやめしたんですよ」
なんてやつ。。

この言葉を聞くと大抵の仲介さんは
①とりあえず○億まで融資を引っ張れる能力がある
②買い付け入れた経験がある
③買付け順位で負けたのではなく売り主の気まぐれで買えなかった
④○億の不動産を買おうとするくらいなんだから度胸はある

くらいは考えてくれます。

また、そう言われると不動産屋はその物件が気になって「え?それってどこにある利回り何%くらいのブツだったんですか?」と聞いてくることが多いです。

ここで会話が続けば相手は相当親身に聞いてくれるし「このお客は決済力があるからキープしておこう」と考えるものです。

えぇ、、

例えその話が全部真っ赤な嘘であっても、、、ですwww


真っ赤な嘘であってもその裏を取る術はこの時点では不動産屋にはありませんので一度そういう印象を与えておいてからどんな話でも進めると「なんだよ、、こんな素人で金持ってないクソ客の話なんか聞いてられっかよ」という印象は持たれずしばらくの間は好印象のゾーンで記憶されて行くはずです。(ワタクシがよくセミナーで「賃貸物件の第一印象は内見のクルマから降りた最初の一歩目に物件を見たイメージで決まる」って言ってるのと似た話です)

この繰り返しをポータルサイトに乗っかってる客付け業者にするのではなくアットホーム系の「ブツ元系業者」に絨毯爆撃かますとブツ元業者から直接「こんな物件が出ましたけどどうですか?」って話が飛んでくるようになるはずです。(特にこれをスミフにやると築古・再建築不可・借地などのキワモノ物件が届くようになるはずですw)

だからと言って毎回こればっかり会話に盛り込むと「なんか最近、売主が飛んで契約がご破算になる客ばっかだなー」と疑われるので多少改変して話して欲しいのですが、ブツ元業者ってのはそういう遠回しな話からいろいろ推測して「このお客はどんなタイプのお客さんなんだろう」と推理しながら話を聞いてることが多いのでさりげなく・遠回しに「俺って余裕しゃくしゃくな不動産投資やってんだよねー」と言う部分をチラ見させてこっちのペースに引きずり込むってのが他人を出し抜いていい物件を買うって要素になるんじゃないかと思う次第です。。

そう考えるとこの「ブツ元を欺く世間話」って他にも結構あるんじゃないかと思いますが、これって要するに不動産屋から見て「この人はウチの会社に利益をもたらしてくれるお客様」だと思わせることなので売り物件が出たからと業者に電話して単に物件の詳細を聞くだけではなくこっちのアピールを「嫌みの無い程度に会話に織り交ぜる」と言うコミュニケーション能力がとても重要になります。(あまり言い過ぎると自慢に聞こえて逆にムカつきますw)

ただあれです、、

いくらブツ元に「資金力がある」とか吹聴して買付けが通った途端、「ではこれから何件も金融機関回ります」なんて言うと一発で信用無くしちゃいますのでここの整合性だけはおかしくならないようにしてくださいねw



ウソは最後までつき通せばホントの話になるんじゃんw