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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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滞納リスクあれこれ。。。


結局、花見っていつが見頃なのよww

こんにちは。

不動産投資業を営む人にとっての二大リスクとも言われるのが「空室」「滞納」ではないかと思います。(もっとリスクはたくさんありますが今日のブログの進行上、この二つをリスクと絞って進行させていただきますw)

そんなことを考えていてふと思ったのですが、
前者の「空室」に対する対策ってのはたくさんあるんじゃないかと思いますが、後者の「滞納」に対する対策(特に滞納されてからではなく滞納されない対策)というのはあまり世に出回ってない気がします。

これって恐らく、昨今は「家賃保証会社」が発達し滞納状態になったとしてもこの家賃保証会社からの保証があるからだと思うのですが、保証会社によっては3か月過ぎると家賃保証が立ち退きが終了次第支払われるとか(支払い留保)、滞納3か月以降の賃料は保証の対象外なんてのもあり、しかも「申し込み人が保証会社を通らないって人でも受け入れないと自分の物件が埋まらないって人」だと無理矢理連帯保証人を立てて貰うか最悪は連帯保証人無しなんて契約で入居させる羽目にもなりこの家賃保証会社が使えないとなると「滞納」に対してほぼ無力になる可能性が出てきます。

そんな家賃保証が受けられなかったのか連帯保証人が機能しなかったのかはわかりませんが先日、こんな裁判の判決が出ました。

「鍵穴ふさいで家賃滞納の住民「追い出し」、家財道具処分…大家に慰謝料支払い命令」
(ポチるといつものようにリンク先に飛びます)

要するに家賃を3か月滞納した入居者が4か月目の滞納になった途端に大家さんが入居者の部屋の鍵に蓋をして利用できないようにして強制的に追い出しを掛けた結果、逆に入居者から訴えられ最終的に大家さんが敗訴し慰謝料として180万請求されることになっちゃいました。

大家さんからしたら滞納一か月目、二か月目、三か月目と毎月のように催促していたと思うし、直前になっても「いついつまでに家賃を払ってください」と督促していたはずで「相当期間の催促」をしたにも関わらず支払って貰えずに「じゃ、もう出て行ってくれ」となって鍵穴を塞いでしまい、その後、部屋の荷物を処分しちゃったために「精神的苦痛」とか言われてそこまでも慰謝料となってしまいましたが、今の日本の借家法は圧倒的に借りる側が優位なのでこの鍵穴を塞いで、、というのは借主にいかなる理由があってもやってはいけないことです。(しかもこれでこの判決文がほぼ判例として機能しますので今後は鍵穴を塞いで追い出したりするとほぼ裁判で負けることになります)

この借家法、、
原点は昔の地主が貧乏小作人に家を貸していたという発想で出来ているので「大家=お金持ち」、「賃借人=貧乏」という図式にっていて「大家はお金持ちなんだから家賃が払えないからって貧乏な借家人をさっさと追い出すのはダメ」という概念の法律のせいで借家人が強くなっているのですが、、、

今どきはそんな地主系金満大家さんよりもサラリーマン系負債超過大家さんの方が比率的に高くなってますから個人的かつ厳しい意見ですがやはり滞納する賃借人は「食い逃げ=無銭飲食で逮捕」と同じ扱いにしてもいいんじゃないかとさえ思います。(おそらく「滞納=逮捕」とすれば家賃なんかよりタバコや飲み代やスマホの代金を優先するクソガキに対して相当な抑止力になると思うんですけど無銭飲食と違って最初はお金持ったはずなのでやっぱり難しいですかねー?)

と、そんな滞納対策として以前にウチの団員が言ってたことでこんなのがありました。

「ドアのカギ穴を塞いで締め出すのがダメなら部屋のドアを取っ払っちゃえばいいんじゃね?」(板橋区在住 ○ロノス様)


ま、要するにこういうことですw

ワタクシも一瞬、「この作戦、、画期的じゃね?」とも思いましたが
万一、その間に部屋の荷物が無くなれば「ドアを外した大家のせいだ」と責められてしまうのでいまいち実用性がありません。(そこで別の団員からも「じゃ、取っ払うのではなくドアを金属製から段ボール製にしたらどうか?」ってご意見が寄せられましたが、、それも雨に弱いので却下ですw)

と、ちょっと話が脱線してしまいましたが、
大家さんの滞納賃料ってのは税法上、未収の家賃として売り上げ計上される関係でたとえ滞納で入金が無くても課税対象になり家賃が貰えなくてもきっちり課税されてしまいます。(貰ってない家賃でも課税されてしまうのも不動産投資でのリスクなんです)

税務署にこれを売り掛け損金として認めて貰うにも相当な理由が無ければ否認される可能性もありそう考えるとやはり滞納は深刻な害悪でしかありません。(まさに踏んだり蹴ったりでございますのでやはりドアのカギを交換して滞納者を締め出すくらいは認めて欲しいものです。。

それはそうとそんな滞納の話を書いてて思い出したのですが、
例のかぼちゃの被害者の人って賃貸形式がサブリースってことは今の家賃未収って「滞納」と同じなんですよね?

となると毎月100%満室で保証されているサブリース契約書がある以上、その相当額(スルガに金返して毎月30万くらい残る賃収)分の家賃収入としてこれを未収で計上するんでしょうか?(なんかドえらい課税されちゃうんじゃねーの?)

当然、そんなサブリースなんてあてに出来ないのでさっさと解約して別の管理会社に委任してる人も多いのでそんな人も少ないと思いますが、その際、かぼちゃ側から「合意解約するなら当社に損害賠償請求しない」なんて条項があったはずなのでその合意解約をしないでいる人も多いと聞きます。(弁護士さんが「この合意解約にはハンコ押すな」とか言ってた気がします)

当事者じゃないのでワタクシには詳細はわかりませんが仮にこれが家賃の未収として税務処理しないといけないなんて場合、現時点はともかく支払い停止になる前の数か月分の未収分は課税対象とか言われるんじゃないでしょうか?(と言うことで税務に詳しい人の降臨を待ちますw)

そう考えるとサブリース契約で全室満室補償って話も支払いが止まれば違う形のリスクまで背負わないといけなくなるわけでやっぱりこの滞納ってのは極悪以外のナニモノでもございません。(と言うことで議員立法とかで「滞納=即逮捕」を、、、以下略w)

と言うことで恒例の週末のお題として
「あ、俺様は滞納対策としてこんなことやってるよ」
って話をお聞かせいただけないでしょうか?

あ、そうそう

もちろん合法・非合法問わずですので何卒宜しくお願いします。(狼ブログは多少非合法なことでもOKですw)

ちなみに我々が最近やって効果が高かったのは滞納者の部屋のインターホン1000本ノックでした。。。1000本ノックしながら滞納者の携帯にも1000本架電すると効果が倍増しますw


こういうのって大抵、非合法の方が効果が高いらしいんじゃんw