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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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繁忙期末期のドタキャンについて検証してみましたw


なんか、、ナマ綾瀬は○かを紹介して貰えそうで大興奮なワタクシですw(ってSさんがよく見えるように本日は特大フォントでの出オチになりますw)

こんにちは。

今日の大家学さんのブログで「同一物件を3回立て続けにキャンセル喰らった話」がアップされてましたが、、

この繁忙期の最後の方で申し込みキャンセル喰らうともはや殺意しか芽生えないのではないかと思います。。。。

この学さんの物件、、
よくブログでもアップされてる物件で「学さんの英知の塊」みたいな変態的リノベがされていて、申し込みを開始すればほぼ即日に申し込みが入るレベルに仕上がってるにも関わらず、こうも立て続けにキャンセルが続くとなるとワタクシ、その仲介さんのの客付け能力を疑ってしまいます。。。

しかもそういう仲介さんに限って「一番手はウチなんだからウチを優先しろ」と言うやつも多く、優先してあげたはいいけど段々雲行きが怪しくなって結局「お客が消えた(連絡が取れなくなった)」だの言い出しさらに「リベンジさせてくれ」と懇願してきやがりさらに傷口を広げていくというパターン、、、喰らった人も多いんじゃないかと思います。

とは言え、そういうグリップ力の低い仲介さんもいれば超強力グリップ力(要するに一度申込書に記入したら最後、「やっぱやめる」と言っても事務所に監禁して契約するまで帰さないw)を持つ仲介さんもいるので大家さん側からしたら「この仲介さんはどんなタイプの仲介なのか?」を見極めないといけないのも事実。。

また、キャンセルは仲介さんではなく入居希望客側のわがままとか気変わりで起こることなので一概に仲介さんを責めるわけにもいかずこうなってくると大家側からすると強烈なジレンマに襲われてしまうわけです。。(言葉で表現するとすれば「んがーーーー!!」って感じでしょうか?)

とは言え、時期は3月後半の繁忙期がそろそろ終わりを告げる週に差し掛かっているわけですし、内見からの成約パターンは土日であることが多いので今度の土日を逃すと繁忙期期間での成約が益々怪しくなってきますから大家さん側からしたら「もうどうにでもなれーww」って開き直りに近い気持ちになっちゃうのも責めることは出来ません。。(そんなジレンマと開き直りのループは繁忙期の最終週の風物詩でもあります)

そんなドタキャンを防ぐべくいろいろ考えてみたいのですが、これの理想形を求めるとすれば
【お客側】
①一度申し込んだらキャンセルなんて発想が無い(こういう人こそ真のお客様でございますw)
②入居に耐えうる属性(アリバイ会社とか年収ごまかすとかして申し込んで来ないw)


【仲介側】
①お客さん側の①②を見抜ける才能
②契約までの処理能力が早い(処理が遅いとお客に余計なことまで考える時間を与えてしまうのでw)
③一度申込書を書かせたら最後まで力ずくでもクロージング出来る押しの強さ(タイプで言うと例の籠池さんみたいなお人柄w)

なんて条件が重なれば理論上、ドタキャンなんてまず起きないはずです。

これを大家さん側から見ると最初の【お客側】は一切見えて来ませんので少なくとも【仲介側】の①~③をチェック出来ればやはりドタキャンは起こらないはずなので結局、仲介さんの資質が肝心になってくるわけです。。

となると大家さん側がチェックすることが半減するわけですが結局のところ【仲介側】の①さえ見抜ければ確率論ですが、、ドタキャン率は80%以上削減出来るんじゃないでしょうか?(なんか論理的にまとめようとしたわりにアナログ的要素ばっかりが目立ちますが、、構わす先行きますw

そうは言っても繁忙期の仲介さん、、
期末までのノルマを考えると一つの物件にこだわってるわけにもいかず目標はあくまでも月末の売り上げですから正直なところ「いちいちドタキャン客一人くらいの話に構ってられるかよw(文句があるならもう一回客付けしてやるよw)」くらいの気持ちでしかないことも充分予想されます。(特に契約数の足りない仲介さんほど繁忙期最終週は妙に殺気立ってるものです)

えぇ、、
繁忙期の最後の方でこの【仲介側】の①を見抜くのは非常に困難なんです。。。(ここまで話を引っ張っておきながらなんとも面白くない回答で大変申し訳ございません。。。)

なのでいつも言ってることですが
その申込書からそのお客の人とナリを大家さん側で読み解き、チェックする必要があるんです。。(キャンセルがどうのの前に「マイルール」で申込書に記入してくるバカ客なんざ最初から排除しちゃえばいいんですってw)

また、返す刀で仲介さんに「申込書のここに不備があるからちゃんと記入して」と頼んだ際に「チ、うぜーこと言いやがるなー」って微妙な雰囲気を感じ取り、その仲介の出来不出来もチェックしてめんどくさがる仲介も信用できないと判断してバッサリ排除する勇気が必要になってくるんです。(ワタクシ、仲介からちょっとでもうざいって雰囲気を感じたら「あ、オマエ、もうウチに電話してこなくていーよ」って言っちゃいますから)

これはワタクシの経験ですが、
仲介さんって路面店舗であれば常日頃から日常業務以外のウザい仕事にも免疫が出来ていて案外めんどくさがらずになんでもやってくれる傾向があるのですが空中店舗(店舗が1階ではなく上層階にある店舗)であればあるほどなんでもめんどくさがる傾向があり、物件概要送るときに貰う名刺では事務所が何階にあるかをわりとチェック入れてます。

なんでこんな傾向があるのか仮説立てて考えてみたのですが、
①路面店舗
→1)店舗の家賃も高くそうそう簡単に開業できないのでしっかりした経営理念があって資本力があるってことは会社の代表の発想もしっかり社員に行き届いてる(なぜか朝、店舗周辺の道路の掃き掃除なんかも無理やりやらされてる気がしますw)
2)飛び込み営業やくだらねー通行人の道案内や一見客が分け隔てなく飛び込んでくるので常に緊張感があるまた外から常に丸見えであることが多くシャンと座ってる精神力がある
②空中店舗
→1)店舗の家賃が安いので比較的簡単に開業でき、手っ取り早く金にする方法を考える会社の代表が多くその発想がしっかり社員にまで行き届いてしまうw
2)上層階なので集客看板を1階に出さないといけないのですが、そもそも外看板が違法看板になりがちなので普段から違法などの認識が低い(なのでなんとなく社員もそういう「やっちゃえ日産系社員」が雇用されやすいw)
3)空中店舗はお客がネット集客ばかりで通りかかりの人の乱入も少なく大抵の通りがかりの乱入者は会社にとってメリットが無いのを知ってるのでネット客の来店予想時刻以外はダラダラ出来る関係で緊張感が希薄。それに起因して段々社内の士気が落ちることも多く「ま、要するに金稼げばいいんでしょ?」って発想の先輩社員ばかり増えてしまい新入社員にも当然伝染するw

なんて違いがあって社員の質にまで影響が出ているんじゃないかと。。。(ま、空中店舗の社員が全部クソってわけじゃないですがあくまでも傾向として考えるとそんな気がするんです)

ただここで問題になるのは路面店舗だけ相手にしてるとその路面店舗は大手のチェーン店的仲介さんばっかりになっちゃうこと。。。(言いたくないけどミ○ミ○とかで契約するとすげーめんどくさいことになるしw)

大手のチェーン的仲介って出来る仲介と出来ない仲介の差が激しく、出来ない仲介に当たるととことん苦労します。

これもワタクシ、わざとめんどくさいことを頼んでみて「うぜー」って雰囲気を醸し出すかどうかを見てますが傾向としてはやはり「え?そんなこともやるんですか?」ってめんどくさいオーラな雰囲気のやつは大抵ドタキャンをカマしてくることが多いのでそういう奴には「あくまでもうちは契約・入金ベースだから募集止めないよ」って断固一番手を拒否しちゃいます。(ってかそういうやつに限って「一番手はウチですから募集止めろ」て言うもんですw)

これが果たして正しいのかどうかはわかりませんがウチに限って言えばこの作戦を多用するようになってからのドタキャンはほとんどなく滞納しそうな客ってものほぼいません。(ま、部屋数も大したことも無いので偶然そうなってるだけかもしれませんがw)

と、持論をヅラヅラと展開してみましたが、、、
世の先輩大家さんって一体どうやってこの手のドタキャン客対策をやってるのでしょうか?

きっとワタクシなんかよりすごい策を持ってる人がいると思うので良かったら教えてください。。(コメント欄にオープンで書けなければメールでワタクシにコッソリ教えてください。えぇ、、もれなく次回の神戸セミナーでさもワタクシの奥義としてドヤ顔トークで自慢させていただきますww)


このドヤ顔トーク、、セミナーの枠に入ってるので何も無いとセミナーは30分早く終わっちゃうんじゃんw