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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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売却理由の話。。。


冬モノ全部片づけたってのに明後日の最高気温6度ってなんだよwww

こんにちは。

投資物件を売り出すとあちこちから矢のような電話が掛かってくるのですが、その際によく質問されることで「売主の売却理由」ってのがあります。

聞かれ方としては「売り主さんがこの物件を売却する理由を聞きたい」って感じなのですが、どんな売却理由であれ「売り主さん側の資産の入れ替えです」と答える仲介さんが多いはず。(実際、ウチで売買やるときの返事はほぼ100%これですw)

実際の話、売り主さん側からしたらほとんどのケースで「買った値段より高く売れるなら売ろう」ってパターンでしょうし、仮に借金が返せなくなって泣く泣く安価で手放すにしても「首が回らなくなったから売ります」なんてことは言うはずもありません。(そんなこと言おうものならたちまち買い叩かれちゃうかもしれないし)

そうなるといくら売り主に売却理由を聞いたところでまともな答えは期待できないし、買う側で考えないといけなくなりその推理が指値にも影響するわけですからここは必死に推理しないといけません。

この推理が正しいと売り主の足元を見抜くことが出来、駆け引き次第では大幅指値も可能なだけに知りたいって人も多いんじゃないかと思って今日のブログネタにしますが、あくまでもワタクシのやり方しか知りませんのでそこをお含みおきの上読み進んでください。

ワタクシの場合ですが、
売り物件を見つけて「欲しい」、「買いたい」って段階になるとまず見るのが謄本です。

謄本と言うのはその人がいつどうやって買ったのかが赤裸々に載ってる書類ですのでこれを見ずして売却理由を推理することは出来ません。

と、そんなワタクシ、まずチェック入れるのは「その買主の所有権移転時期」「移転理由」。。

大抵の場合、ここは「売買」か「相続」のどちらかになっているんじゃないかと思いますが、一般マーケットで売り出るパターンのほとんどが「売買」になってるはずなのでそっちである前提で話を進めます。(ちなみに「相続」と書かれていた場合もやり方があるのですがそれはまたの機会に書きます)

登記原因欄に「売買」と書かれていた場合、誰かしらから売買契約を経て買ってるわけで次に見るのは「誰から買ったか?」なのですが、ここでも物件が投資物件で物件情報が一般マーケットである場合、「売り主とは全く関係ない第三者」であることが多いです。

実はこの第三者が誰だったのかも重要な情報の一つでこの第三者がなんでこの物件を持ってたのか?とかも次に買った現オーナー(売主)の特性を判断する手掛かりにもなるんです。

例えば
平成3年築の木造アパートが当初の持ち主から平成18年くらいに別の第三者が「売買」で買って融資銀行が八千代銀行とかになってれば当時の八千代はフルローンで貸してるケースが少なかったのである程度手金を入れて買ってることが多くその後、平成20年くらいに今のオーナーが買ってる際にまだ木造融資をしてたスルガ銀行なんかで抵当が組んであったら、、、

地主ー投資家ー投資家って流れで物件が動いたとも判断出来ます。
そういう物件であればなんとなく本物件は何度もネット広告で売られていた物件じゃないかとも推測できるし、そう言うことであれば結構出回り物件だったんじゃないか?とも推測できます。(ネットで過去のキャッシュを洗うと当時の売値なんかも出てきたりしますw)

そんなことを含めて謄本見て「いつの時期に」「どこの銀行で」「いくら借りたか?」をチェックします。

最初の「いつの時期に」って部分でチェックするのを事例を挙げると
①借りた時期の金融機関の融資姿勢(「借りやすい時期だったのか?否か?」「融資がジャブジャブだったのか?否か?」など)
②借りてから何年経過しているか?(「5年経過付近であれば短期売却税の喪明け狙い」とか「10年経過であれば大規模修繕前の高値売却狙い」など)
なんてのがあり、

また、このブログを読んでる人ですからそこに書かれてる銀行名を読めば「この銀行はどんな人を対象に融資する銀行か?」くらいはわかると思いますのでその銀行名と支店名を読み解きこの時点で売主がどんな属性かくらいはわかってくると思います。

例えばですが
①売主の地場の金融機関
→元々融資を受けやすいバックボーンであったか、他の支店にアタックしたら管轄違いで現住所に近い支店で融資実行されたなど
②売主の地場ではない金融機関で投資物件系仲介さんがいかにもぶつけて来そうな金融機関
→「手金無しのフルローンで買ってる」とか「購入時期にもよるが結構無茶な買値で買ってる」など
なんてことも見えてくるんじゃないかと思います。

次に「いくら借りたか?」ですが、この際は売値と抵当権設定額の差に注目します。
いろいろなパターンがあるので全部は書けませんが、
例えば、
抵当設定額 1億円
売値     1億2000万

なんて場合だと今までの融資期間を見て「残債がほとんど減ってない」とか「かなり残債が減ってるから多少指値出来るかなー?」くらいはわかるんじゃないかと思います。(結構、ここ見てそんな想像する人は多いと思います)

あとややこしいのが
抵当設定額 8億円
売値     1億

ってケース。。。

これってこの物件以外にもお金借りてて根抵当権とかでガッツリ紐づいてるタイプですが、、これだと売り主が金持ちなのか借金苦なのかさっぱりわかりませんw(しかもこういうケースって売り主も横柄なのが多いんですw)

またさらにややこしいのが
抵当設定額 ゼロどころか謄本の「乙区」自体が無いw(乙区が無いってことは基本無借金経営ってことです)
売値      1億

ってケース。。。

この手の場合、案外「相続」で売るケースが多いのですが、たまに所有権移転理由が「売買」になってることがあり、この場合全部現金で買ってることがほとんどですから売却理由も指値幅もよくわからなくなっちゃいます。。

こうなると謄本だけでは判断も出来なくなるのですが前者の「抵当8億で売値1億」なんて人は抵当権の乙区が結構荒れていることが多く、荒れていればいるほど金に詰まって売ることが多いです。(ワタクシの経験ですがそういう荒れてる謄本って不動産業以外の領域でお金にどんぶり勘定な人が多い気がします)

また後者はお金に困ってると言うより筋を通すタイプの人が多く買付けの順位なんかも指値が入っても1番手を優先する傾向が強かったりします。(「人間、ゼニカネの問題じゃなく真心なんだよ」とか言われると裏でお金積み増したりしても通用しないんですw)

そんな経験豊富ってわけでもないですが、ワタクシ、売り物件の謄本見るとなんとなくその持ち主の人生みたいなのが透けて見えるタイプなので謄本見ては「こいつはどんなやつなんだろう」ってプロファイルするのも好きですw(これで多少仲介を締めあげて断片的にでも情報が得られればほぼ完ぺきに売主をプロファイル可能ですww)

他にもこの謄本から売主の売却理由を推理する方法はあるのですがブログじゃ書き切れないので次行きますが、、
この謄本以外に現地に行くことで売却理由がわかることがあります。

ちなみにワタクシがチェックするのは物件の管理状態。。

普通、物件を売り場合、出来るだけ安く売りたいって人より出来るだけ高く売りたいってバイアスが掛かるはずです。(ま、中にはどうせいくらで売っても税金で消えるからなんでもいいよなんて人もいますがワタクシ、まだそんな人に会ったことが無いですw)

そうなれば少しでも高く売ろうと努力するものでそう言う気持ちが強い人ほど物件がなんとなく「まとまって」見えます。
この「まとまってる」って話ですが、、
①それなりに掃除とかが行き届いてる
②それなりに修繕して空室を埋めようと努力している
③管理会社の看板とかで「賃貸募集」してるけど複数社の看板が付いてない
④管理会社が定期的に訪問してる形跡がある
⑤共用部がゴチャゴチャしてない(逆に貸し部屋ドア付近にビニール傘だらけになってる部屋がたくさんあるとかヤバイですw)
⑥錆びた自転車とかが置いてない

などで、こうじゃないケースの売り物件って「不動産投資の能力が低い人がオーナー」「不動産投資に関心がない人がオーナー」「性格的に管理能力が希薄」なんて人が多く、こういう物件であれば売却理由は「所有するのが面倒になったから売る」ってケースが結構多いです。

こういう人に合理的な指値なんてしても「うるせーよ」と思われてしまうのが関の山でまた、「なんでもいいからオマエラ高く買えよ」って思う人が多く、こういう時は売主が「なんかこの売値じゃ売れねーのかな?」と思うレベルまで物件が誰にも売れずに残ってないとなかなか指値が効きません。

こういう物件を見つけたら元付仲介さんをこちら側に取り込むべく「両手取引」を持ち掛けると案外売り主さんの「素の売却理由」なんてのが聞けちゃうことが多いので試していただきたいところです。。(「いえね、、売り主さん、、結局なんでも面倒なので売りたいって思ってるんすよw」なんてレアな理由で売ってることが多いですよーw)

あとは取り寄せたレントロールなんかでも売却理由が見えたりすることがあります。
と言ってもこれは極めてレアなケースでしか通用しないのですが、見るべきポイントは原契約と敷金。。。(原契約がわからない人はググってくださいw)

最近の傾向で比較的新しい賃貸契約では敷金が少なく、逆に原契約からの賃貸期間がやたら長くて今の賃料との差があり過ぎる場合、「その物件自体の入居成約率が落ちてて怖くなって売り出した」ってケースが多いです。

こんな時でも仲介さんに売却理由を問い合わせると「本物件は売り主さんの資産の入れ替えが売却理由です(キリ)」なんて言うものなのですが、更に賃貸契約書なんかで入居属性を調べたりすると原契約が長い人は正社員が多く、敷金が無かったりする人はアルバイト、生活保護、、なんてケースになってることがあります。。

この場合、ほぼ高確率で資産の入れ替えなんて話じゃないことが多いのでこういう物件はそれなりに指値しても通ることが多いです。

ただあれです、、
こういう物件は買った側にそれなりのスキルがないと前オーナーと同じ経験をすることになるので注意が必要なのは言うまでもありません。。。。w

と、今日は適当なポイントだけ書いてしまいましたが、これ以外にも「ホントの売却理由がわかる要素」ってのはあちこちに隠れていますのでご自身でもそんなポイントを見つけて駆け引きしていただくと幸いです。(もっと「近隣への聞き込み」とか「融資銀行へのヒアリング」とか「オーナーの住所を調べて自宅に行き、止まってる車からチェックする」なんて話をいろいろ書こうと思ったのですが個々に書くとあまりに細分化されちゃうのでめんどくさくなっちゃいましたw)

最後になりますが、ワタクシが今日のブログネタを通して言いたいことは
物件情報を読み解きその物件の歴史と言うか流れを把握して過去のストーリーを想像するとその物件本来の本質が見えてきてその物件がどんなパフォーマンスで回ってたかわかることでその物件本来の価値が見えてくるってことです。(ワタクシが物件見て「なんか高いなー」「なんか安いんじゃね?これww」って思う判断基準はこんなとこでもあるのでぜひご参考ください。。w)


なんてドヤ顔で書いてみたけど結構当たり前のことばっかな気もするんじゃんw