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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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昨日の話の続編。。(とキナ臭いコンサルさんの話)


3月の今頃になって「今月決済出来る物件ありませんか?」って物確されても困るんですw

こんにちは。

昨日の新築ネタが少々ウケたみたいなので本日も懲りずに続編書きます。

新築物件を建てようと土地を探してると仲介さんからよくプラン付きの土地(35年分の収支計算書付きww)なんて話が来るんじゃないかと思います。

ちゃんと設計した人が役所の建築指導課に行き、丁々発止の果てに出来てる図面ならそれでもいいのですが大抵の場合、土地を販売するための雑なプラン図であることが多く、その図面を信じて新築するとほとんどの場合、不満の残る物件として完成してしまいます。(「不満」ならまだマシですが大抵の場合、「遺恨」も残りますw)

なぜこんなことが起こるかと言うと土地売りしたい不動産屋さんは「出来るだけ新築時の利回りが高くないとこの土地は買ってくれないだろう」と思うからであり、そのために多少実現不可能なことでも図面に反映してしまいその図面を見た買主さんがその気になって土地を買って新築してしまい希望する床面積の物件が出来ないわりに追加工事の費用が発生し、建築代金が上がったわりに床面積の少ない物件が完成し「てめーら、話が違うだろ!!ww」と遺恨になってしまうんです。

この原因はいろいろあるのですが最大の原因は買主側のチェック不足。。

ワタクシが新築やった時はとにかく利回り計算なんか後回しで設計段階から「この土地でどうやって最大限の容積消化をするか」ばっかり考えてましたが(特にウチの土地は建ぺい/容積が50/100の土地でしたから地下の容積緩和まで使っていかにして最大容積を取るかまで考えてましたよw)この容積消化以外にもどんな部屋が出来るかまでくまなくチェックしそこまで計算し尽くしておもむろに想定賃料を弾き出しそこで初めて利回り計算してどれだけ収益が入るのか見てました。

また、希望の収益に達しなければ何度も設計士とやり合い「ここを2センチズラせばこうなるんじゃね?」と言えば「いや、ここ2センチ動かすとこっちが足りなくなるから無理」と返されつつも「じゃ、ここがダメならその先のこれを1センチづつ詰めれば合計2センチになるじゃん」と切り返し「じゃ、その話を建築指導課に持ち込んで戦ってみます」なんて作業を何十回も繰り返しホント気の遠くなる作業ではありますが容積がちゃんと消化出来てないと結局賃料は伸びませんから当時のワタクシ、、とにかく執念の炎をメラメラ燃やし戦ってました。

なぜならば投資不動産の分母になる数字がこの床面積でありこの床面積が小さいと無理に家賃を上げる羽目になり最終的に「想定賃料」ではなく「空想賃料」だったというオチになっちゃうからです。(新築物件やるときに「ギリギリの高賃料設定じゃないと返済を含めた収支が辛うじて合わない」なんて計画でやるとあとで苦労しちゃいますよw)

また計画通りに床面積を容積率一杯に確保出来たとしてもその部屋が「人間がまともな生活を営むのに適しているか?」という条件をクリアできなければ賃貸面積は広いけど賃料が伸びないってことにもなるのでワタクシ、新築計画を企てるのであればこの2点は嫌になるほどチェックしていただきたいと思います。(ってかこの2点さえ守ってればどんな新築でも負けは無いはずです)

と言うことで一旦まとめます。
新築物件での負けない条件
①容積消化は充分か?
②その部屋はちゃんと住める部屋なのか?


と、容積の方は設計士さんが様々な法律をかいくぐって形にしていくのですが、出来る設計士さんだとこっちが「とにかく容積目一杯使えるのを考えて」と言い続けると何度でも建築指導課に出向いてくれて戦ってくれます。(役所の人と「そりゃオマエ、、法的解釈の違いだろ?ww」なんて感じで戦ってくれるのでこんな設計士さんに出くわしたら報酬も多めに払ってあげてくださいw)

しかしHM系の設計士さんだと社内規格のモジュールなどの影響で「ウチの規格だとこれが限界」とか言うし、収益物件の経験が低い設計士さんであれば最初から「こんなの無理」って言うし、役所とケンカ慣れしてない設計士さんだと「役所の見解がこうなので無理」と最初から弱腰であることが多いです。

と言うことでこの設計士さんを選定する場合は「容積目一杯でやりたい」と説き、それに応えてくれる熱き設計士さんを選択することが重要になってきます。(ちなみにこの手の設計士、、知り合いの大家さんとかで容積目一杯で建ててる人の設計士さんがそんなタイプだったりするので物件見学会でそんな容積目一杯で建ってる物件を見掛けたらその大家さんに猛アタックしてその設計士さんを紹介して貰ってくださいw)

次に部屋の方ですが、これは自分の目と足をフル活用していろいろな物件を見て回ることが早道です。
特にその新築をやろうとしてるエリアの他物件チェックは最重要で、「どんな部屋を企画すると埋まるのか?」ってのは近隣業者への家賃聞き込みなんかより先にやるべき話です。(何度も言いますがこの近隣業者への家賃ヒアリング、そもそも不動産屋は金にしたいってベクトルが強いので「近所で新築やるので家賃調査に来ました」なんて言おうものなら「その物件の管理と賃貸の媒介が欲しい」と考えるのが普通で「ウチならこのくらいで募集出来ますよ」なんて高めの賃料設定されてそれを真に受けて収支組んじゃってにっちもさっちも行かなくなるってケースが多発しておりますw)

そんな想いで他物件をチェックしても似たような間取りで似たような家賃ばっかり出てくるのでちょっと見ただけで「うん、このエリアの賃料相場はこのくらい」とそこでチェックをやめてしまう人が多いので注意しておきますが、恐らくその賃料って単なるポータルサイトの募集賃料じゃないでしょうか?

ポータルサイトの募集賃料ってのはあくまでも大家さんの「希望価格」に過ぎませんし、それがいつポータルサイトに登場していつ広告から消えたか?ってのがすごく重要です。

最近はおとり広告自体が厳しくなったので成約次第速攻で広告降ろさないと違反になる関係でこのチェックがしやすくなってますので少なくともライバルになるであろう物件は単にスマホで眺めているだけじゃなくちゃんと記録を取って例えばですが、

○○マンション210号室
広告掲載日 ○月○日
広告消滅日 ○月○日
募集価格 ○万円
成約価格○万円(※ウチはレインズが見れたので成約価格がわかるんです)
賃貸面積 ○㎡
間取り図
設備
なんて形で保存しておいてこれを新築物件が完成するまで断片的でも構わないのでひたすらチェックするくらいはやりましょう。(ワタクシ、この作業を設計段階から竣工までの1年半、、ずっとやってました)

こんな作業をやってるとどんな部屋だとすぐに埋まりどんな部屋だと決まりにくいかが一目瞭然だし設計時には気が付かなかった自分の物件の弱点が見えて来ますがワタクシの場合、ライバル物件で空室があれば賃貸の内見を装い見に行って実物で裏付けまで取ってました。(恐らくですがこれさえやってれば高額な空室コンサルを雇用する必要もなくなりますw)

さて、
そんな新築時の話から離れて今度は中古物件でこの容積を考えてみたいのですが、不動産投資で一番に見るべきものと聞かれるとほとんどの投資家さんは条件反射のように「利回り」を見るんじゃないかと思います。

何度も言いますがあの利回りってのは家賃設定を動かしてしまえばいかようにも動かせるので悪い仲介さんになると「こんな賃料じゃ埋まらねーよ」って家賃でも「いやいや、、近隣で成約事例があるから大丈夫w」なんて言ってお高め設定して利回りを出来るだけ高く見せようとします。(しかもこの成約事例にだけ頼る業者さん、、ほぼ100%その物件を生で見てませんw)

特にいわゆる下駄ばき物件(1階が店舗事務所なんて非住居物件)だと1階賃料を高めに設定しやすくそんな1階部分が募集中なんてパターンだと立地的にどう考えても物販、飲食が入らないってとこでも飲食店並みの家賃設定で想定賃料を組み込まれてしまうことがよくあります。

これに嵌ると例え、「物件資料でいくら容積率をちゃんと消化してるか?」をチェックしても肝心の「正確な賃料」がわからず結局さきほどの「妄想利回り(あれ?さっきは「空想」って言いましたっけ?w)」でローンを組む羽目になり後々地獄を味わうことになります。

また、中古物件を買う時に「先々はこの物件を解体して新築やりたい」って思う人もいるんじゃないかと思います。

そんな時に注意して貰いたいのが「今建ってる中古物件と同じ容積のものが新築時に出来るのか?」、、、です。

その中古物件を買う時に銀行融資を受けているケースがほとんどで、「銀行が融資してくれたんだから遵法性はそこそこ大丈夫でしょ?」と思うかもしれませんが築40年も経てば建築基準法も変わってるので法的に緩くなった部分もあるかもしれませんが困ったことに共同住宅は悪法とも言われてる「アパートマンション条例」に影響である程度部屋数が増えるとメチャメチャ厳しい制限を受けることがあります。

例えば40年前の新築当初は12㎡の部屋を24部屋、、、なんて木造アパートを建てるのはOKでしたが、今はこんな物件の企画はほぼ出来ません。(今の条例に照らし合わせると25㎡クラスの部屋を12部屋なんてパターンでしょうか?)

となると広い床面積の部屋中心の総戸数の少ない物件になってしまうわけで昨日ブログで書いた「貸し部屋は小さければ小さいほど賃料収入比率が上がる理論」を考えると好ましいことではありません。

新築で新たに多額の借金を背負うわりに賃料収入がさほど期待出来ないとなるとわざわざ今住んでる住人に立ち退き料払ってまで追い出す労力も無駄になるし、設計士のケツを叩いて「とにかく容積目一杯で建ててください」と言ったところで期待する利回りも達しない可能性の方が高くなります。

しかし、今後、中古物件の劣化率を考えると平成4年くらいまでの物件が多かった関係でどれもこれも築30年超え近くなり新築物件に建て替えなんて話も増えてくると思います。

そう考えると今度はこの新築マーケットで暗躍する輩も増えてくることは容易に想像出来ますので妙な話に引っ掛からないでいただきたいところですが、最近、また様々な手法で新築系に誘導するかのような集客してる業者も増えているようです。(どの業者とは断定的に書きませんが現在、ワタクシ、、3社ほどロックオンして鋭意監視中ですw)

また、大家あがりのキナ臭い不動産コンサルさんも新しい儲け口をばかりに喰いついてくる予兆もあるので(なにやら仮想通貨の金儲けに乗り遅れたやつがこの手のビジネスに目を向けつつあるようですw)そんなやつに喰いつかれそうになった方、、


ぜひワタクシまで固有名詞を含めたチクりの一報をお願いしますww(いただいた情報はブログ読者様と共有させていただきますw)



総戸数4戸の新築アパート企画しただけで新築コンサルとは片腹痛いんじゃんw