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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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自己資本比率の高い人の話。。。


今週も長い一週間の始まりですw

こんにちは。

ワタクシが生きてるこの不動産業界。。
数千万~億単位のお金が動く業界だけにそこに群がり一攫千金を目論む人も多く、基本的には弱肉強食の世界。。

ただ、お金があるから強者であるかというとそうでもなく不動産投資の知識がそれなりに無ければ結局、一攫千金を目論む輩に囲い込まれいいようにやられてしまうし、逆に不動産投資の知識がいくらあってもお金が無ければ資産規模拡大には時間が掛かってしまい思ったような不動産投資はなかなか出来ません。

そうは言ってもここ数年は融資が緩かった関係でそんなに手金が無くても不動産物件は増やせた事を思うと「融資が引っ張れるやつが強者」で「融資を引っ張れない奴が弱者」って図式でもありました。

その図式がいよいよ崩れようとしている昨今、今度は誰が時代を席巻するような強者になるのか?をちょっと考えてきました。

当然ですが一番の理想は「お金持ってて」、「不動産投資の知識が豊富(特に大家業を営む上での知識が豊富)」ってやつなんでしょうけどこの2つをバランスよく持ち合わせている人ってほんの一握りでしょう。。(資産○億とか言ってる人のほとんどが借金額とほぼ同じだったりするし、知識が豊富って言ってる人だって突き詰めると案外基本的なこと知らなかったりですから)

ただ、そんな中、
数年前から「自己資本比率を上げなくちゃ」と躍起になってた人、、、
えぇ、、あれから数年経って会って話を聞くとどの方も絵にかいたようなラクチン大家になってる気がします。そのかわりそういう人は今度は払う銭金が増えてしまって大変だそうですがww

要するに世の中の人が緩い融資にウツツをぬかしてた時に「返済比率」をグッと抑えつつ、万一、世の中の融資情勢がおかしくなっても大丈夫な盤石な資産形成が出来てた人って意味ですが、

数年前と言えばまだまだ銀行融資もジャブジャブで高属性であれば楽勝でフルローン、オーバーローンが組めた時代でしたからそんな頃にすでに己の借り入れの過大さに気が付き、繰り上げ返済とはいきませんが客付けにヤバそうな物件はとっとと売却し売却益を確保しつつ、そのお金を使って内入れ金を増やし借り入れの相対額を少なくしつつ資産拡大をやってた人、、

こんな人だと、今後閉まってしまう融資の扉も条件次第ではまだまだ閉まることも無いでしょうし、他の人が四苦八苦で抱えてたけど耐えられなくなって売り出した物件を安値で買える確率が高くなります。(最近、どこの業者さんも「物件価格が下がってきたから買い時です」とか言い出してますがこういう局面でこんなこと言ってる業者の話を鵜呑みにして餌食にならないってもの強者の証でございますw)

ワタクシ、世の大家さんがみんなこうなってくれればと思い、何年もネチネチとネガティブなブログを書いていましたが、ありがたいことにこのブログを読んでそうなった人も結構いるようで時々ではありますがそんな方からお礼の手紙まで届くようになりました。

そういう手紙を読むとちょっとは人の役に立ったんだと嬉しくなることもありますが、ちょっとカッコよく言えばワタクシはワタクシのブログを連日読んでくれてる方すべてにそうなって欲しいと思ってブログ書いてるだけにこんなレベルではまだまだ全然満足してません。。(ちなみに今だと廻らない寿司1年分にもなってませんw)

と言っても今から「自己資本比率を高める」なんて無理ゲーを強いてもさすがに今からじゃ遅いので今出来ることとして安値で売らずに済むように「保有耐性」を付けて欲しいと言い続けていますがここ数年で物件を「かなり無茶して買ってしまった人(いろいろな意味を含んでますw)」だとこの「保有耐性」すら弱くなってるんじゃないかと思います。(この保有耐性って意味が分からない人、、過去ログの検索で「保有耐性」って入れて検索すると過去ログが出てきますので各自調べてください)

恐らくですが、今のかぼちゃVSス○ガ問題がある程度の落ち着きを見せれば新規借り入れは難しいにしても金利交渉や借り換え路線がまた再燃するはずです。(だって他の金融機関は日銀の政策の超低金利が続くことに変わりないので新規借り入れは無理にしてもこれにはまたいつか応じてくれるはずですから)

借入金利が下がれば今よりは「保有耐性」が強くなるでしょうし、家賃なんてのはそうそう値上がりしませんが逆に一気に落ちることもありません。(これが「一般サラリーマンには居住用物件しか融資したくない」って思う金融機関の気持ちですw)

そんな金利引き下げ、借り換え交渉ですが、自力でコネなしで動いても大した成果もなく出来ることなら馴染みの税理士さんとか大家繋がりを利用すると結構な確率で出来たりします。

当然、紹介だけでうまくいくこともないのですが、やはり不動産ではコネのチカラは絶大です。

そこで利用して欲しいのが先ほど登場した「自己資本比率」にめちゃめちゃこだわってた人。。。です。

少なくともこれらの方はすでに金融機関からかなりの高ステージとして見られているはずですので「この人の紹介じゃ無下には出来ないなー」と思う金機関も少なくありません。(その代わり紹介されてるんですからその紹介者の顔をつぶさないように注意して臨んでください)

また単に金持ちなだけって人より不動産投資への知識も情熱もすでに金融機関の中の人も重々承知してるはずですので「こんな人の友達なんだから不動産投資の知識も豊富だろうなー」って思って貰える確率も低くはありません。(なーに、、多少知らないことがあっても「○○さんの言うとおりにやってるんです」って嘘の一つくらいつけて一人前ですw)

と書くと、、「それって旅団のイベントに行かないとダメなんですか?」とか言われそうなので言っときますが、このくらいの人は別にウチの団員でなくてもそこらへんにゴロゴロいます。

例えばですが
①不動産投資歴5年以上
②物件拡大路線ではあるが指値の仕方が異常w
(売値1億の物件であっても「これ6000万なら買うんだけどなー」とか平気で言いますw)
③「SMBCはいい銀行だった」と過去を振り返ることが多い
(こういう人は当時にSMBCフルローンで美味しい目にあってますw)
④第一期光速投資時代に財を成せた
(そして第二期光速投資時代を生温かい目で見てますw)
⑤用もないのにやたら海外に行きたがる(そして現地で似たような大家さんとやたら群れるw)
⑥やたらマラソン好き(こうやって書くと段々特定されそうで怖いですw)
⑦今のサラリーマン業は「既得権益」だと言い張り会社から肩叩かれても辞めないw(こらこらwww)

なんて人がいたら要注意ですw

こういう人はお金の価値観がなんたるか熟知している人が多く、自分がこれからどうすれば成功するかを血生臭いサラリーマンと言う戦場で数々の修羅場を通じて経験してる人が多いです。(要するにこういう人が事業者向きってことです)

この事業者向きな人が実は不動産投資業界では一番のメンターだったりしますw

この手の人、、
実は大家の飲み会とかに行くと必ずと言っていいほど一人二人は紛れ込んでますので(しかも取り巻きが多いので発見しやすいですw)妙に人が多い集団を見つけて潜り込み、自己資本比率が低そうな人を探し出し名刺を差し出してお酒をお酌しつつ売り込んでみてください。(特にそこそこ有名大家に取り囲まれてる人が怪しいですw)

但し、いきなり初対面の人に「借り換えしたいんですけど」なんて下心丸出しで接近すると「ウゼーやつ」と思われるので何度か飲み会に行き顔を売るといいです。

そしてとにもかくにも「相手の話を聞く姿勢」を全面に出し絶対に反論しないこと、、これに尽きます。(たまにこういう人に向かって意見する人がいますが目的は「借り換えの金融機関紹介」ですからおかしなこと言われても我慢我慢ww)

時に酔っぱらって武勇伝に徹する「自己資本比率の高い人」もおりますがこういう人は酔ってなければすごい人であることが多いです。(銀行に行くときに酔っぱらっていく人なんかいないでしょ?w)

とにかく、
今、「融資が出ないから不動産価格が暴落して俺の物件も安値じゃないと売れなくなる(だから今売ってしまおう)」、、なんて悲観せずにこういう戦術を模索し、次の不動産絶頂期(少なくともまた10年しないうちにやってきますってw)まで保有出来てればそれなりに返済も進んでいて新しい道筋が見えてくるはずです。

ワタクシ、業者の無料セミナーとか無料面談なんかにノコノコ出向き養分になっちゃうくらいならこういうことを先にやって欲しいと思ってるクチなのでこんなことしか言えませんが、少なくとも不動産投資で成功する確率論で言えばこっちの方が遥かにいいに決まってますからまずは騙されたと思ってそんな人脈を広げていただければ幸いです。。

あ、そうそう、、

言い忘れてましたがそういう人を取り巻いてる人の中に「その人を広告塔に祭り上げ自分のメンターがやってる怪しいビジネスに巻き込もう」と目論んでる人が時々紛れ込んでますので間違ってもそういう取り巻きの人に「紹介したい人がいる」とか「成功者になる道が他にもある」なんて洗脳されて話に乗っかることだけは無いようにしてくださいね。。(最近、そういう事例で引っ掛けられて仮想通貨のICOとかバイオマスとか風力発電とか築古物件情報をお互いに融通し合って養分になってるやつが増えてますからw)



最近、大家飲み会が素人投資家の狩り場になってる気がするんじゃんw