狼セミナーでの心得。。。。

明後日の日曜、、エイプリルフールなので意地でも更新しますｗ

こんにちは。

昨日の資産調査の件、、

コメントでも
3億以上　○名
1-3億　　○名
0.5-1億　○名　
みたいな感じで公表してくださいとありましたので集計してみましたが、、、

ここの読者さん、、
意外にお金持ちが多いんですね。。。。（汗）

と言うことで集計結果です
コメント欄・メール・メッセージ合計　72通
3億以上　18名
1-3億　　26名
0.5-1億　23名　
0.1－0.5　5名
（皆さん、ちゃんとワタクシのブログ読んで実践してくれてたみたいで一安心ですｗ）

恐らくですがこれらの人、、
不動産投資をここ5年～10年くらいのうちに始めてスルガ全盛期の時に得た売却益やアベノミクス相場で盛り上がった株式市場などで資産を積みあげて来た人が多いんじゃないかと思いますが、次の波はリーマンショック直後（2009年の春先の3か月間くらい）に似た波が来ると思うのでこの波にうまく乗れれば不動産だけで今の資産の3倍～5倍くらいにはなるんじゃないかと思います。

融資が出ない時に融資が組めるようになると当然そんな人になれちゃうわけですが、それには手持ち資産がモノをいいますのでそういう人は「今が買い時です」なんて話に乗っかることなく（今融資が出る銀行を勧められ無茶な融資を引っ張らせる業者の養分になるだけですｗ）また、手元資金が薄い人は貸しはがしを喰らわないくらいの保有耐性でその時の波を凌ぎさえすればすぐに追い付けるはずです。

しつこいようですが、不動産投資はマイナスにならなければ勝ちですのでこれから矢のように飛んでくるであろう業者や妙なエセコンサルの甘い囁きにだけは乗っからないようにしてください。（えぇ、、資金力が無いところに一発勝負を挑もうとするから妙な儲け話に引っ掛かっちゃうんです）


さて、話は変わりますが
本日は3月期末で週末の金曜日。。

不動産屋である我々、、本日の午前中は例によって決済で忙しいフリをしてないと「オオカミのとこってやっぱり儲かってないんじゃねーの？ｗｗ（やっぱりとはなんだよ、、こらｗ）」と要らぬ憶測を呼んでしまうのでどんな電話が掛かって来ても「あ、すみません、、今、決済中なので折り返します」と2秒で電話を切りいかにも決済だらけでウハウハな不動産屋を演出したいところですが、、

さすがに例のかぼちゃ事件で不動産融資が完全に止まってしまったスルガ様の影響は凄まじく、今日の月末に決済で忙しくしてる業者さんも少ないようでわざわざそんな見栄も張る必要も無かった気がします。。。。（えぇ、、ヒマなのはうちだけじゃなかった模様ですｗ）

そんな3月月末ですが、
ワタクシ、明日から二日間、神戸に乗り込み5年ぶりの関西セミナーを開催します。

5年ぶりと言うこともあり、参加名簿を見ると5年間に来てくれた人は少なく初めて狼セミナーに来るって人が多そうなので（どうでもいいですけど今回の神戸セミナー、、やたら女子率が高いのはワタクシの人徳なのでしょうｋ、、、え？やっぱり母ちゃんの人徳ですね、、、すみませんｗ）明日のセミナーに備えていくつか注意事項をご案内させていただきます。

まず、この狼セミナーでの大原則は
「聞いた話は墓場まで」
です。

よくセミナーを受けた方がご自身のブログとかで「オオカミがこんなこと言ってた」と書いちゃう人がいるのですが、
今回のセミナー、、遠隔地での開催なのでレジュメ自体、かなりの部分にブログじゃ書けない話が多く含まれていて、かつ、今回は過去最大規模で固有名詞がほぼモザイク無しの無修正になっております。。。。（えぇ、、久しぶりの関西開催なのでいつもより毒っ気マシマシ仕様ですｗ）

ワタクシもオーディエンスの方を信用してブログじゃ絶対書けないことを1か月掛けて書き下ろしたネタを仕込んでいますのでセミナーで聞いた話は絶対に口外しないでくださいｗ

また、ワタクシ、、
ブログでは社名も本名を一切明かさない顔出しNGキャラでございます。（別に会社のためにブログ書いてるわけでもねーし、モテさえすればいいだけですからｗ）

そんなワタクシのセミナーの光景をスマホとかデジカメでパシャパシャ撮ってる人がたまにいるのですが、その画像はブログ、SNS等では完全未公開でお願いします。（撮るなとは言いませんが公開だけはしないでください）

と言うのもワタクシ、一応業者なので業者であるワタクシがこんな業界のことを赤裸々に話してるのが同業者にバレると今の仕事に多大な損害を被ります。。（事実、過去にどこかのブログにアップされてそれが業者にバレて怒り狂ったサンタメ業者から取引停止喰らった黒歴史ありｗ）

今までは多少多めに見てましたが、今後、そんな画像が流失した場合、それ相応の損害を請求させていただきます。（しかもデブな不動産屋が最近少なくなって来てるから画像が出回るとシルエットだけで目立っちゃうんですｗ）

それと狼セミナーは基本的に無駄な講師の紹介の時間がありません。
今回も5時間じゃしゃべり切るのがギリギリなくらいの内容をしゃべる予定ですので13時になったらほぼいきなりセミナー本題に入りますので遅刻だけはしないでください。。（30分遅れると結構先に進んじゃってるはずですｗ）

そんなスケジュールですので休憩時間も1時間に一度（10分くらい）です。
なので今回も急な生理現象で困らないようにセミナー中で会っても自由に離席しちゃって構いません。

あと週末と言うことで空室対応の電話も多いかと思います。
そういう人は携帯をマナーモードにしていただき電話が鳴らないようにしてください。

えぇ、、ワタクシ、あの着信音で結構調子が狂っちゃうんです。。。（特に関西なのでお笑い系の着信音にしてるやつ多いでしょ？ｗｗ）

あと、これもセミナーに夢中になり過ぎて忘れちゃうことなのですが、、
セミナー当日はブログのポチを忘れる人が多いので忘れずにポチってくださいｗｗｗ（酒が入るとみんな忘れちゃうので今のうちに言っときますｗ）

それと細かいことですが、
セミナー前に差し入れらしきものをよくいただくのですが、スーツケース一つで行く関係でそんなのたくさんの荷物は入りません。
また食い物ですとワタクシ貧乏性なので賞味期限内で全部食おうとしてさらにデブります。。

昨日の診断で医師より「痩せろ」と厳命されてることもありますのでセミナー当日の貢物はご遠慮ください。。

最後になりますが、
関西セミナーで一番苦労するのが「笑いを取るシーン」。。。

東京とかと違い関西の方はとくかく笑いに厳しいという印象はいまだに拭えず（5年前は「ここで笑いを取ろうと」思っても皆さん、真顔でワタクシを見つめていましたｗｗ）今回もかなり苦戦するのではと予想しております。。。

無理にとは言いませんがせめて一時間に一度くらいは笑うポイントを盛り込んでおきますので「周りが笑ったらとりあえず白い歯を見せる」というという動作だけお願いします。。。。（「あ、もしかしてここで笑うのかな？」と思ったところでそういう動作をしていただくとワタクシとても安心しますｗｗ）

ま、一応心配なので我々、、
冒頭から笑いを取るべく例によっていつものオオカミ着ぐるみにてセミナーをブチかます予定でいますが、その際、多少冷房を入れていただくと幸いです。。（パンツに着ぐるみでも結構暑いんですよ、、あれｗ）

あれやこれやと制約が多い狼セミナーではございますが、
不動産投資家の方が日頃から抱いている不動産業界の謎やモヤモヤが吹っ飛ぶくらいのセミナーにしたいと思ってますのでご協力ください。。



ちなみに神戸駅には12時頃着く予定なんじゃんｗ

で、不動産っていつが買い時なんだよ？

休載しようと思ったのですが思いのほか病院での待ち時間が長くてこれだけ書けちゃいましたｗ

こんにちは。

ものすごく基本的なことですが、、、
不動産価格というのは「不動産向けの融資が止まった時」に下がります。

と言うのも不動産はほとんどのケースで銀行融資を受けて買う人が多いからでこの銀行融資が昨今のように「融資を受けたければ手金2割入れてください」なんて話になってくれば手金持ってない人は買えなくなりここの客層が少なくなることで売り物件の流動性が低下して価格が下がるという連鎖が起こるわけです。

ちなみに、仮に金融機関が「手金は最低でも5割！」なんて言い出せばプレーヤーは更に激減し、更に売り先を失う売り主さんも多いですから不動産価格もさらに下落し、最終的に金融機関が「もう不動産投資には一切融資しません！」なんて言い出せば下落どころか大暴落することになりますが、今の時代、金融機関が不動産投資に融資を止めるということも無いでしょうし、昔より不動産プレーヤーも増えていて5年前くらい前から始めていた人はすでに売却益等で潤沢なキャッシュがあるはずで、なにをどうやっても「不動産大暴落！！」という話はなりません。

ただ、この不動産価格が段々下がっていくケースで「他の投資家がコケて売りに出た物件を買い取るか？」と虎視眈々と狙ってる投資家さんに於かれましてはその売値が下がる仕組みを理解してないとまだまだ高値掴みさせられる可能性があるので今日のブログネタにさせていただきます。

まず、この流動性の低下ですが大抵の場合、売り出しやってる業者に責任があるわけで、
一例をあげると
①業者が今現在売り出してる物件にエンド客からの問い合わせが無くなって来た
②問い合わせが無いと仕事にならない仲介さんが売主に「このままだといつまで経っても売れない」と売り出し価格を下げるように要請
③それを聞いた売主がちょっとずつ価格を下げる
④それでも売ってる物件にエンド客からの反響が皆無
そして②に戻り反響が入るところまで繰り返すことで売却相場が少しずつ下がってくるって感じでしょうか？

これを売り出し物件を抱える仲介さんが「売り出しやっても電話が鳴らないなら鳴る価格まで売値を下げて広告すればいいんじゃね？」という発想で一斉に始めるもんだから物件価格の下落が起こるのですが、

実は、これ、、今、売値が高すぎて全く反響が無くても金融機関の四半期の決算前と後での気変わりがあって別に反響がないからと言って売り出し価格を下げなくても売れて行くことが多いんです。（金融機関の融資姿勢と女心はいつも気まぐれなんですｗ）

えぇ、、
世の中、そんな賢い人だけが不動産投資やってるわけでも無いってのはかぼちゃ事件を見ればおわかりだと思うし、「その場所が欲しい」って人はプライスレスだったりするので売り出してると意外に最初の値段で売れたりするんですwww

じゃ、なんで業者は「売れないから売値を下げろ」と言うのか？

これは仲介に伴う媒介契約が「3ヶ月」という数字で支配されているからなんじゃないかと思います。

この媒介契約(一般・専任・専任媒介)ですが契約書上、期間を3ヶ月と指定することが多いですが、、
事実、仲介側も「3ヶ月の媒介期間が終わると媒介契約を切られるからその前に何としても売り切れ(どんな指値食らっても契約先行でw)」なんて指示が上司からも飛んで来るので媒介期間の3ヶ月を迎える頃になると売り切ってしまおうという力が働いてそれがなんとなく売主にも「3ヶ月過ぎても売れないんだから」と解釈してしまいわずか3か月と言う期間を区切って安売りモードに入ってしまうわけです。

また、特に非実需な投資物件で言えることですが、
売り出し期間3ヶ月なんて設定で売り出しを進めるとクソ高く買おうとする貴重な人材は売り出してすぐなんかには気がつかずむしろ大半の人が買わないサラシモノ状態に近くなってからゆっくりと反応して来ます

物件を高く売ろうとするならば投資家ではなく素人に売った方が絶対高く売れるのにこの3ヶ月という数字のおかげで不動産は3ヶ月で売らないといけないって風潮になって業者の養分みたいになってる人、、結構多いんじゃないでしょうか？(目安は売り出して1週間で買付5本も入りましたと小躍りしてるヤツですw)

これはワタクシの個人的な推測ですがこの3ヶ月という数字。。
不動産屋が勝手に思ってる「最低3ヶ月は売らせてくれ」って気持ちと「3ヶ月頑張って売れなかったら売値を下げてくれ」という作用が働いて出来てる数字じゃないかと思うのですが、ワタクシから言わせていただくと売れるまえでの期間が長ければその分家賃収入が入って来るし、その分返済も進み、さほど指値に応じず粘って高値売却を目論んでいればそのうち素人みたいな投資家さんや株とかの投資で儲かったニワカな不動産投資家さんが最後の方でギリギリ買っていきますからあまり3か月にこだわる業者さんの言いなりになるのもどうかと思うわけです。

ちなみに売り物件を世に出すとよくあるパターンで、
3か月ギリギリくらいで買い付けが入って契約準備してる最中にまったく別の仲介から満額の買付けが打診されて「まだ契約してないからこっちに切り替えてもいいよね？」と切り替えちゃうことがあります。（えぇ、、ウチの会社は買付け順位なんかより一番高く買ってくれる人が神様ですからｗ）

かと言えば逆に、契約しちゃった日の午後に会社の電話に「あの物件、、もう売れちゃいましたかーーーー！！！？」と鼻息の荒い電話が入ってよくよく聞くと「違う物件を買おうとしていたらそっちがダメになった現金客がこっちの物件が欲しいと言ってるんですーーー！！」なんて話を聞き、「ごめーん、、午前中に契約しちゃいましたよ」と泣く泣くお断りしたのも一度や二度のことでもありませんｗ（しかも融資特約無し・瑕疵担保免責なんて条件だったりするのでムカつきますｗ）

この事象、、実は不動産業界にある都市伝説の一つで、
「今までまったく反響すら無かった物件にある日突然買い付けが殺到する」というのがあるのですが、よくよく考えたらこれも「金融機関の突然の融資方針変更で塩漬け風になってた物件がいきなり注目されるようになった」ってやつなんじゃないかと思います。

さて、そんな物件価格の下落のシステムが見えて来たところで、最近、
「物件価格が下がってきたので今が買いです」とかほざく仲介さんが増えてます。

または「物件価格が値下がりしても今後上昇するところもあるのでそこを狙えばキャピタルゲインが期待出来ます」なんて言って都内の比較的資産性の高いところを買えと勧める仲介さんもおりますが、

前者の場合、下がって来たと言ってもこれは「フルローン特需時代と比較して売値が下がっただけ」ですのでこのタイミングで利回り７％程度の築30年程度のRC物件を「高利回り」と言って買わせようとしているならかなりヤバイ業者さんです。（妙な理屈で囲い込んだお客を口説いてるようですけどそんなお客さんがこっちにウラ取りに来てるので妙な嘘はやめといた方がいいですよｗ）

また後者の場合、一棟物件で買えるはずもなく恐らく買える物件は狭めの区分物件。。。（20㎡弱くらいの3点ユニット物件で1500万くらいが上限の築30年くらいの分譲区分ではない最初から投資向け区分じゃねーかと）
しかも今の融資の渋さを考えると初心者系の投資家さんが入門物件として購入しているパターンや、一棟物件が買えずに区分を買い進めている投資家さんが多いはずなので相場的に相当上がってるはずです。（少なくとも5年前よりは今の方がバカ高なはずです）

そこで「利回りはそんなに無いけど都心なのでキャピタル狙える」とか言って買わせようとしているんでしょうけど、ここからキャピタル狙いで買わせようって場所はすでに情報を得るのが早い金満投資家さんが押さえてしまってるでしょうし、同じ駅、同じ町内かもしれせんが「ちょっとここは違うだろｗｗ」ってエリアにあるか、「隣のマンションならいけるけどこっちのマンションは不人気物件」なんてパターンであることが多いです。（今の時期に安く売られているってことを考えればわかりそうな話ですが、そこをうまく言いくるめて買わせてこそ優秀な不動産屋さんなんですｗ）

そういや、明後日神戸でセミナーやりますが、その申し込みの時にお願いした質問にも
「不動産価格っていつ最大下落していつが買い時になりますか？」
って質問が結構届いてました。

冒頭にも書きましたが、この買い時という時期は少なくとも今ではありません。（何度も言いますが今はまだフルローンが通らなくなっただけの場面ですからｗ）

と言うのもレインズで物件検索してるとどう見ても「この金額で売り切れば残債を払ってもまだ儲かる」って売り物件が多く、ホントに狼狽売りになってる局面には見えないんです。（逆に木賃系アパートとかで仲介に脅されて狼狽売りしてる物件もチラホラ散見しますが、そういう物件はレインズを見れる環境にある非業者な大家さんが残酷な指値を入れてさっさと買ってしまってるので下流に流れてくる前に売れちゃうか、レインズに載せる前に両手狙いな業者さんが馴染みの太客に買わせてるので一瞬で消えてます）

少なくともこの狼狽売りの気配が見えて来ないと買い時ってのは来ないんじゃないかと思いますが、そんな狼狽売りで最近の事例で行くと5年前に起きた「スルガ木造物件への融資中止」の時と、今起きてる「かぼちゃ事件」ではないかと思います。

結局どちらも出口のローンがいきなり付かなくなって売却を焦った投資家が投げ売りを始めたから起きた事例なのですが、今後これに近いことが起こるとしたら東京近郊までであれば「浜銀と西武信金の不動産融資の見合わせ」ではないかと思います。（特に西武さんが不動産向け融資を更に縮小したらサンタメ市場は壊滅するんじゃないかと）

ただあれです
融資が出なくなったとしても昨今の投資家さんは保有耐性がある人が多く出口が無くなったからと言って狼狽売りでマーケットに登場する物件は相当ヤバイ物件ではないかと思います。

そういう物件を安く買い叩くのでしたらそういう物件であってもちゃんと埋められるスキルが必要になってきますのでただ安くなったからと言って安易に買付け入れるのだけはやめてください。

あと、そんな融資が止まるから狼狽売りが続出するって以前に、築40年くらいになってきた築古物件がオリンピック開催期を境に一斉に売りに出る可能性があります。

これはバリバリの現役不動産投資家ではなく単に相続系大家さんとかで「オリンピックが終わったら不動産って値下がりしちゃうんでしょ」と漠然と思ってる人に多いのですが、「いい加減物件も古くなって来てリノベーションして使い倒そう」なんて気概もなく「古くなったから建て替えよう」なんて思って建築屋さんに見積もり出したら「建築費はバカ高い」、「しかも今の建築基準法だと今の建物ほどの床面積は確保出来ないから収益悪化」なんてことになって「建て直すのなんてバカバカしいから売ってしまおう」って人が続出するんじゃないかと思ってます。

こういう築古物件でもなんとか出来る人であれば今年くらいからアップを始めていてもいいかもしれませんね。。

さて、
どのみち、そういう狼狽売りな局面なり、築古大放出が始まった時にモノを言うのが現金（とそれ以外の担保になる金融資産）です。
いくら物件が安くなったところでその時は銀行融資もかなり制限されてるはずだし現金さえ持っていれば極端な話、たとえ売値が1000万だろうと「200万なら明日現金で買ってやるけど、、どう？」なんて足元見ることも可能です。（ワタクシの考える安くなるってのはこう言うことです）

このブログでは数年前から「オマエラ、金だけは貯めておけよ」と口が酸っぱくなるほど言ってましたが、ここ数年、ワタクシの教えに忠実だった方にとって春の時代がやって来るわけですｗｗｗｗ。（あるいは鉄火場になる可能性もありますｗ）

と言うことで今日のコメント欄でのお題ですが、
「あなたは今、どのくらい金融資産がありますか？（現金でも株でも余剰担保でも金に換えられるならなんでも構いませんｗ）」
ですｗ

内容が内容だけに金額の入ってるものはすべて「非公開コメント」にしますので正直にお答えくださいｗ（ま、多少見栄張っていただいても構いませんが借金の額＝資産ってのはやめてくださいｗ）




あれだけブログで言ってたことだけにこれでコメントゼロとかだとめちゃめちゃ悲しいんじゃんｗ

隣地を買いたいんだけどなんかいい方法ない？

五反田駅集合って言ってんのに御殿場ICから「誰も来ないんだけど」って電話されて青くなりましたｗ

こんにちは。

よく来る相談で「隣地を買いたいんだけどなんかいい方法ない？」ってのがあります。

この相談、、
中でも一番多いのが「再建築不可の土地を買ったんだけど隣地が買えれば再建築可になる」ってパターンで、隣地を買えれば今の土地が大化けすることにもなりますからいろいろ模索しつつワタクシにも相談して来るんじゃないかと思います。（ちなみに次点は「隣地を買うと新築面積が増えるので」です）

ただあれです。
この手の再建築不可の土地はその方が買う以前に持ち主から相談された（仲介を依頼された業者さん）も「仲介に出す前に自力でなんとか出来ないか？」と考えることが多く、そんな段階でうまいこと隣地を丸め込むことが出来れば仲介に出すことも無くその業者さんが利益を得られることになりますが、その作戦に当て嵌まらない物件は結果的に「いろいろ手を尽くして隣地交渉したけどダメだったので再建築不可のまま売りに出す」という流れで売りに出て、買うことになったんじゃないかと思います。（ま、だから安く売りに出てるんですけどｗ）

そう考えると再建築不可の物件ってどうにも価値を上げることが出来なくなってそのままの形で売りに出たってパターンばっかりなのですが、よくよく考えてみると一般の投資家さんには長期保有することで隣地の持ち主が干上がるのをじっくり待てるというメリットがあるので短期転売が主体なプロの業者さんよりはアドバンテージがあるという側面もあります。

そう思って腹を括り、隣地の住人が朽ち果てて不動産のセオリーでもある「土地を高く買ってくれるのは隣地の持ち主」とばかりに「ウチの土地買いませんか？」と打診されるまで指折り数えて待つ作戦もありですが、昨今は高度医療の発達で寿命も延び、待てど暮らせど果報は届かず、、みたいなことにもなりかねません。（そこまで持久戦を強いられると美味いものばっかり飽食して尿酸値の高い今の時代の人の方が前後の食糧難を強かにくぐりぬけて来た人より不利な気がしますｗ）

そんな流れでワタクシに「人間味あふれる解決方法（嫌がらせ系地上げを含むｗ）」を質問してくるのではないかと思うのですが、
ワタクシの場合
①隣地の所有者に「情に訴えかけるようなお手紙」
②馴染みの不動産屋さんに頼んで隣地の所有者と交渉
③買主自らが隣地の所有者に直接訪問し直談判
の中からその隣地の人の性格や置かれている立場を考慮し、効果的な方法を模索して作戦を伝授するのですが、

①・・・手紙をいくら出しても黙殺（スミフの「買いますチラシ」とごっちゃにされてる感ありｗ）
②・・・「売る気なんかないから二度と来るな」と完全拒否
③・・・一度拒否されて二回目の作戦が立てにくくなった

という結果に終わることが多く、成功率も10％前後という低打率。。。（ま、あれです、、10回チャレンジして1回成功するかしないのがこの手の地上げですけど）

そこでワタクシ、
最近は、③の買主自ら直談判の前工程に「別の用件」を加えて隣地所有者にまずソフトタッチで接触することにしてます。

そんなソフトタッチですが、
ワタクシの場合は「測量」をダシに使ってます。

この測量ですが、測量をやるとなると隣地との境界を確認するとかの名目で隣地の所有者も引っ張り出すことが可能になります。
その際に、「わざわざ立ち合いに来ていただき申し訳ありません」と3万くらいする消えモノ系手土産（いつもの高級佃煮ｗ）手渡し、懐柔したところで世間話をしつつ嫌われない程度にいろいろ聞き出します。

また測量をするとなると大抵、事前に測量士さんがこの隣地の所有者にコンタクトを取るのですがその際、「ん？測量するって一体お隣はなにを始めようとしてるんだろう」と思うことが多く、「万一、建て替えとかだとウチにも迷惑掛かるんじゃないか？」とか疑心暗鬼にもなってくれることが多いので、実際に会うと向こうからもいろいろ質問が飛んでくるものです。

ワタクシの場合、ここで「売却するかも」と匂わし、「その場合、買った人はとんでもないもの建てちゃうかもしれませんねー」みたいなことを遠回しに吹き込んだりするのですが、とにかくワタクシ、話をしながら隣地の人の顔色をうかがい、「どんなことされたらイヤなんだろ？」と頭を巡らせます。

そんな「売るかもしれない」と言うと必ずと言っていいほど聞かれるのが「いくらで売れるんですか？」ってやつ。（なのでここでの接触は「売る（かもしれない）」って話で進めるのが吉ですｗ）

隣地の土地がいくらで売れるのかってのは意外に気になるものでそれがリアルタイムな隣地価格で聞けるんですから別に売る気がないって人であっても興味が無いって人はあまりいません。

そこで軽くでいいので「自分が欲しい隣地の値段×８０％」くらいの金額を言っておきます。（これがあとになって買い取る際の指標になるかもしれないので出来るだけ小さい数字であることが望ましいですがあまりに安すぎるとやる気が無くなるのでやり過ぎにだけはご注意くださいw）

そんな話を世間話に織り交ぜつつ隣地所有者の顔色を伺うのですが、そんな話をしてると稀に「そんな値段で売れるならウチの土地も一緒に売っちゃおうかしら」なんて言い出すこともあるんです。。

また売る気が無くてもそういう数字を聞くことでしばらくの間、「自分の土地がいくらで売れるか？」くらいの計算をするので
①ここを売った場合、いくら入っていくら残るかの数字を知る
②ここを売ったとしてどこに移り住めるか計算する
③掛かる税金まで計算して売った方が得か損かを考える
という工程を経て隣地の所有者はこの土地の価値を知ることになります。

地上げ等で一番ややこしいのはその立ち退きさせたい人から見て「その提示された不動産の値段が高いのか安いのか？」を自分で判断できない点。。（素人なんですから余計に疑心暗鬼になるものですｗ）

しかし、隣地の人が「このくらいで売るんですよ」と言えば意外に信用するものでうまくいくとホントにこれで金額の擦り込みが出来ちゃうんです。（ただ先ほど欲しい金額の80％と書きましたが、逆手に取られると「そんな売値でしか売れないのか？」とか思われることもあるのでホント、ここは顔色伺いつつ慎重にやってください）

この擦り込みが出来ると隣地のご本人がその話の裏を取るべくあちこちの自称セカンドオピニオンに聞いたり、親戚に相談したりして話が拡散するのですが、不思議とこういう売り話になると何らかのおこぼれが落ちてくるんじゃないかと今度はその取り巻きの人達が動き始めることがあるんです。（そして皆さん、不動産価格の３％が貰えると勝手に想像を張り巡らせるのもこのタイミングですｗｗ）

こうなると話がトントン拍子で進むこともあるのですが、元々、そんな測量なんて機会を設けなければ事態はまるで動くこともなかったでしょうからこんな感じで動かない事態を打開するにはこんな全然関係ない話で接近を謀り距離を縮めていく作戦は有効ではないかと思います。

あと、そんな隣地の物件で「実際に今でもここに住んでるか？住んでいないか？」でも状況は変わります。

例えばここに30年も住んでるお年寄り夫婦なんて場合、今の状態を変えてまで売ろうという気にはなかなかならないものです。（この場合、大抵はどちらかが亡くなった場合にチャンスが訪れますが昨今の高度医療の、、以下略ｗ）

住んでいない空き家の場合、この測量～手土産～価格出しの世間話でうまくいくことも多いのですが、こうやって何十年も住んでる場合は隣地を接収出来る可能性が極端に下がるのでこの辺は物件を買う前に検討してから買うようにしてください。（えぇ、、隣地の住人さんだってこっちが再建築不可だってことくらい知ってるはずですし、売ってくれって言って来ても断り文句は常に用意しているはずですからｗ）

また、それ以外の隣地不動産であっても「居宅不動産なのか？投資用不動産なのか？更地なのか？」でも隣地との接し方も違って来るし、「過去の近隣感情（過去からの遺恨があって隣地をは口も利かない関係だったなど）」でも攻め方が変わります。

そんな場面であっても一度、ソフトタッチ接近して多少気持ちが繋がったところで交渉するのと、いきなり隣地の飛び込んで「売って欲しい」では成功確率が変わってくると思うのでいろいろ試してみていただけると幸いでございます。。。


なお、明日の狼ブログですがワタクシが病院に診察に行く関係で万一、検査が長引くと休載になるかもしれません。
ご了承ください。。


なので今日はいつもより多めのポチをお願いするんじゃんｗ

なんとなく遠回しな話。。。

今日は時間が無いので手短な更新になりますｗ

こんにちは。

よく物確電話で「御社で扱う売り物件ありませんか？」という謎な電話があるのですが、
これってそもそもウチの物件がレインズに掲載されてるのすら知らないで架電してきてるんじゃないかと思います。

となるとこの電話、、
もはや物確でもなんでもなく単なるテレアポ営業じゃないかと思うのですが、いちいち相手するのも面倒なので「あー、、ウチの売り物件ならレインズに全部乗っけてますからそれ見てお電話ください」と答えるのですが、、、

時々、
「いや、レインズ物件なんかじゃなく未公開物件はありませんか？」
と切り返してくる方がいます。

質問の意図はわかるのですが（どうせレインズ物件なんてサラシモノ物件だと思ってるんでしょｗ）初めて電話してきたどこの誰だかもわからない馬の骨に「旦那、、ちょうどよかった、、今入った超新鮮な未公開物件があるんスよｗｗ」とはなかなか言わないものです。（ま、そんな未公開物件出したところで強烈な指値入れないと買えないとか言うしｗ）

それでもこうやって何百、何千と電話してるうちにそういうラッキーな話に出くわすかもしれませんから日々架電に明け暮れてるんじゃないかと思いますが、恐らく、大半の架電系営業マンはそのラッキーな日を迎える前に職種替えしてるんじゃないかと。。（だってこんな出口の見えない戦いをしてやっとこさ買取り稟議を上に上げたところで秒殺却下されるのが関の山だしｗ）

それならレインズ見て片っ端買えそうな金額を提示して乗って来そうなブツ元にアタックし続けた方がいいんじゃないかと思うのですが、ブツ元仲介ってあちこちからいろいろな電話を受けて打診されまくってるので出し抜けにこっちの希望だけ伝えると「なんだよ、、こいつ、、」と嫌われてしまい挙句、「なんかこいつメンドクセーな」と思われ資金力が無いと見做された時点で「あー、、他からもいっぱい話が来てるから」とやんわりお断りされちゃうことが多いです。

今回はたまたまそんな業者の話を例に挙げましたが、実はこの話、、
実際に物件を買ってる（または買おうとしてる）一般の不動産投資家さんにも当て嵌る方がいます。

実際に買えるだけの資金力やノウハウがあるのに不動産屋にうまく情熱が伝わらず「なんかこいつめんどくさそうな客だな」と誤解されて買える物件が買えないってのはもったいない話なので書いちゃいますが、大抵の場合が「相手の間合いにうまく入れていない」ってことが多いです。

と、「間合い」なんてふわふわした表現じゃわかりにくいと思いますが、相手の間合いと言うのは相手が今、何を考えて電話を受けているのかがわかれば結構、深いところまで入れるものなんです。

ワタクシがエンドのお客さんから実際に物件の問い合わせを受ける場面で一番注目しているのは「どのくらい不動産投資の知識があるのか？」で、これがわかると現在保有している物件がうっすらと見えてくるのでそのお客さんのおおよその資産力まで見えてきます。

不動産業者ってなんだかんだ言っても「こいつは物件買う能力があるのか？否か？」が大事なのでここをアピールしないとダメなのですが初めて電話して「俺、キャッシュで10億持ってるんですけど、、」と言われちゃうと「こいつはなんなんだ？」と不審に思います。（ってかいきなり初対面で出し抜けに「金持ってる」ってアピールする人って怖いですよｗ）

そうではなくてなんとなく遠回しに「オレ様は決済出来るだけの能力がある」と思わせないといけないのですが、その際によく使う世間話があります。。

例えばですが
「実はちょっと前に○億で売ってた物件でせっかく融資まで通ってたのに売り主が売りやめしたんですよ」
なんてやつ。。

この言葉を聞くと大抵の仲介さんは
①とりあえず○億まで融資を引っ張れる能力がある
②買い付け入れた経験がある
③買付け順位で負けたのではなく売り主の気まぐれで買えなかった
④○億の不動産を買おうとするくらいなんだから度胸はある
くらいは考えてくれます。

また、そう言われると不動産屋はその物件が気になって「え？それってどこにある利回り何％くらいのブツだったんですか？」と聞いてくることが多いです。

ここで会話が続けば相手は相当親身に聞いてくれるし「このお客は決済力があるからキープしておこう」と考えるものです。

えぇ、、

例えその話が全部真っ赤な嘘であっても、、、ですｗｗｗ

真っ赤な嘘であってもその裏を取る術はこの時点では不動産屋にはありませんので一度そういう印象を与えておいてからどんな話でも進めると「なんだよ、、こんな素人で金持ってないクソ客の話なんか聞いてられっかよ」という印象は持たれずしばらくの間は好印象のゾーンで記憶されて行くはずです。（ワタクシがよくセミナーで「賃貸物件の第一印象は内見のクルマから降りた最初の一歩目に物件を見たイメージで決まる」って言ってるのと似た話です）

この繰り返しをポータルサイトに乗っかってる客付け業者にするのではなくアットホーム系の「ブツ元系業者」に絨毯爆撃かますとブツ元業者から直接「こんな物件が出ましたけどどうですか？」って話が飛んでくるようになるはずです。（特にこれをスミフにやると築古・再建築不可・借地などのキワモノ物件が届くようになるはずですｗ）

だからと言って毎回こればっかり会話に盛り込むと「なんか最近、売主が飛んで契約がご破算になる客ばっかだなー」と疑われるので多少改変して話して欲しいのですが、ブツ元業者ってのはそういう遠回しな話からいろいろ推測して「このお客はどんなタイプのお客さんなんだろう」と推理しながら話を聞いてることが多いのでさりげなく・遠回しに「俺って余裕しゃくしゃくな不動産投資やってんだよねー」と言う部分をチラ見させてこっちのペースに引きずり込むってのが他人を出し抜いていい物件を買うって要素になるんじゃないかと思う次第です。。

そう考えるとこの「ブツ元を欺く世間話」って他にも結構あるんじゃないかと思いますが、これって要するに不動産屋から見て「この人はウチの会社に利益をもたらしてくれるお客様」だと思わせることなので売り物件が出たからと業者に電話して単に物件の詳細を聞くだけではなくこっちのアピールを「嫌みの無い程度に会話に織り交ぜる」と言うコミュニケーション能力がとても重要になります。（あまり言い過ぎると自慢に聞こえて逆にムカつきますｗ）

ただあれです、、

いくらブツ元に「資金力がある」とか吹聴して買付けが通った途端、「ではこれから何件も金融機関回ります」なんて言うと一発で信用無くしちゃいますのでここの整合性だけはおかしくならないようにしてくださいねｗ



ウソは最後までつき通せばホントの話になるんじゃんｗ

不動産セミナーあれこれ。。

3末に入って会社のガスストーブを撤去するかどうかで大揉め中ですｗ

こんにちは。

神戸のセミナーが今週末だってこともあり、今日は不動産セミナーについてあれこれ書いてみます。

不動産セミナー、、
そう聞くと不動産投資初心者の方はあちこちのセミナーに出没して貪欲に知識を吸収したいって思うのでしょうけど、セミナーを主催する側には何らかのメリット（大抵、金銭的メリットですｗ）があって開催しています。

その主催者側のメリットに嵌らなければどこのセミナーにも積極参加していただきどんな話であっても貪欲に聞いて欲しいのですが、セミナーでは大抵、「我田引水」な話をされちゃうので話を聞いているうちにすっかりその気にさせられて挙句、セミナー後の個別相談会なんかで個人情報をブッこ抜かれ最終的にカモリストに名を連ねてしまい後日、その個人情報を使われ、いいようにされてしまうことになります。

そんなセミナーで多いのが「不動産業者主催の不動産セミナー」なのですが、参加費も無料だし、行けばきれいなお姉ちゃんが受付やってて話の内容もなんかこう「やる気」にさせてくれる極めて耳心地のいい話のオンパレードでリスクについてはあまり話さないように工夫しています。

これを不動産初心者の人が聞いてしまえばその気にならない方がおかしいってものでそんなセミナーをハシゴしてるうちに恐らく「自分にあった投資スタイル」なんてものが確立されていくはずです。

実は怖いのはここで、
不動産セミナーに入り浸ってるうちに自分が不動産経験者のような気分になり「机上の知識だけは一人前」って気分になり「不動産投資を始める前提」という「とにかく物件を買わなきゃ始まらない」っていわゆる「買いたい病」に罹ってしまうんです。。

この買いたい病、、
一度罹るとなかなか治らないもので、誰がどう見ても「今はまだ買い時じゃねーだろｗｗ」って時でもなんか適当な屁理屈を付けて買いに走ります。

またそれを正当化しようとして同じ「買いたい病」の人とくっ付き始め「なんで今買うの？バカなの？」と忠告する人を敬遠し始めます。

理由は簡単です。
すでにご本人はいろいろな不動産セミナーに参加してそこそこ知識武装は出来てるし、その頃には今では再現性は薄いですが成功者の事例ばっかり耳にしちゃってるのでまさか自分が失敗するなんて思ってませんから。。

またそんな成功者の体験談を聞いちゃうと「成功者の億単位に借り入れ」にも免疫が出来始めている頃でしょうから最初の一歩で購入しようとしている数千万単位の借り入れなんて借金だとも思いません。（毎月家賃が入って来るんだから返済で苦しむなんてありえないと思ってるはずだし、なにより空室対策に関しては書籍もたくさん販売されてる関係でほぼセミプロレベルのスキルになってるはずですから）

そんなところに「フルローンの融資が付く物件があります（しかも一年間は家賃保証が付きます）」なんて業者からの嵌めこみ営業を喰らえばどうなるか？

えぇ、、
その物件が億単位の物件であろうと躊躇することなく買おうとするはずです。。

だって、本物件、
買えば一年間は家賃保証が付くしその一年のうちにいろいろ勉強して埋める術を身に付ければ毎月CFレベルで数100万単位の不労所得が入ってくるんですもん。。。（そんな投資家がまだウヨウヨいるもんだから3月の末になってもサンタメ業者がこぞって物確してくるんです）

そうこうしてるうちに一度嵌めこみに成功した不動産屋さんはその人の融資属性を見ながら枠いっぱいの融資が組めそうな物件を再度嵌め込んでくるはずです。（ス○ガがあれだから今の旬は西○信金って業者さん、、口々に言ってますよｗ）

ただ、この不動産セミナーですが、
単に「行けば騙されるに決まってる」と思っちゃいけません。。

確かに騙し討ちするセミナーばっかりなのは事実ですが、
最初から「どこで騙しに掛かるか？」さえ知っていればなんてことないからです。

例えばですが、最近一番多いパターンが「一番最初に不安を煽ってくる」ってパターン。。

不動産投資で自己破産するって簡単なように見えても昨今はインカムゲインが主体な投資になってる関係で自己破産する方が極めれレアなケースだってのに初っ端から「自己破産」「一家離散」なんてフレーズで不動産投資そのものをけん制してくるセミナーは危険度が高いです。

なぜかと言うと、
不動産投資で老後の蓄えなんて気持ちで入ってくる初心者に「不動産投資は大抵の人が失敗し、自己破産します」なんて言えば思考回路が停止してしまい、守りに入ってしまうことが多いんです。。

守りに入るとどうなるかと言うと「じゃあ、自己破産しない方法ってなんなの？」と考えるようになり、そう提言してくれた人をメンターだと思っちゃうんです。。。（本来はそこで「自己破産するくらいなら手を出すのはやめておこう」と考えて欲しいのですが「買いたい病」の人はそうは思わないものなんですｗ）、

そこで「自己破産するのは新築区分に手を出すことです」とか「かぼちゃの件はずっと警告し続けてました」とか取って付けたようなセリフを吐かれると「あー、、要するに新築区分とか妙なシェアハウスに手を出さなければ大丈夫なんだ」と思うようになり「投資基準さえ守っていれば大丈夫」なんて関数電卓で叩き出した分母のまったく決まってない数値で35年の収支計画を出され「さすがプロ」なんて思いこんじゃうのが関の山なのですが、これらのセミナー講師、、

大抵の場合決まったようにこう言います。

「いいですか？不動産業者はそもそも大家業なんてやったこともないのですからそんなやつの言ってること信じちゃいけませんｗ」

ここまで畳みかけられると不動産初心者の人はほぼ思考回路が停止しちゃうはずでそうなるともう他の人の意見なんて聞くわけもなくその人をメンターと信じてとことん付いていくはずです。

恐らくその手のメンターを信じて突き進むと今だと「家賃が高く取れそうな場所での新築投資」か「ちょっと駅から遠い全空物件だけどリノベも全部監修してやるから買え」なんて言われて地方の築古アパートあたりを勧められるはずですが、そんなのを勧められる頃には「これが自分に一番合った不動産投資スキームだ」と思うようになってるはずなのでこの次元に達するともはや洗脳を解くのは不可能な状態になります。

セミナー主催者も年々、知恵がついて来ていて最初に「非合法な手法ではありません」とか「悪徳業者に騙されないようにしましょう」なんて先手をうって「いつのセミナーは悪徳でもなく騙しもありません」とアピールしようとしますが、そもそも不動産セミナーをボランティアでやるほどお金が余ってるわけでも無いしヒマでもありません。（なによりわざわざポータルに広告費を払ってまで集客する無料セミナーなんざなにやるかくらいわかるはずですｗ）

と、ここさえ押さえておけばどんな騙し系のセミナーであっても自由自在に参加してノウハウだけを持って帰ることが出来るはずでそんな知識武装をしたのちに大家さん主催の見学会に出没してこっそりノウハウを奪ったりメシ奢るなり贈り物するなりして仲良くなって友達の輪をどんどん広げていけばいいだけなんです。（しかも大家同士の飲み会なり集まりは大抵数千円単位の割り勘ですｗ）

こんなのを一年くらい続けて行けばなんとなく自分に合いそうな投資方針も見えてくるし何より身に付く実力が段違いに変わってきます。

その合間に業者主催の無料セミナーとかに顔を出して
「そこに参加してる人で知り合いがいるかいないか？」
を確認するといいです。

えぇ、、
こんなことどこの書籍にも書いてないと思いますが、、
大家の集まりに行って覚えた顔がそのセミナーに行ったら誰もいなかったなんて場合、そのセミナーはクソセミナーであることが多いんですｗｗｗ（また知ってる顔でも「こいつは大家レベル低そうだなー」と思うやつが最前列なんかに陣取ってたらそのセミナーもクソであること多しですｗ）

これをワタクシ、「カナリア戦術」と名付けていますが（カナリアって空気の悪いとこだとすぐ死んじゃうので毒ガステロとかでよく動員されているんですｗ）スキルが高い不動産投資家さんほどそういうセミナーの目利きが利くのでそういう投資家さんが行くようなセミナーを狙って参加するのがいいんじゃないかと思います。。

ただあれです。。

そういうスキルの高い不動産投資家ばっかりのとこに出没してうっかり「買いたい病」を露呈してしまうと、


「あ？なんで今買うの？バカなの？」


と詰められる可能性も高いのでくれぐれもご注意ください。。。



ま、要するに先人の話を聞けってことなんじゃんｗ