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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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なに?人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番だと?www


ガキの頃にロクなモノ食ってなかったヤツは花粉症になりにくいってホントですか?ww
(そんなワタクシ、未だに花粉症とは縁がございません)

こんにちは。

富山の吉川さんが面白い書籍を出版した模様です。。

「人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番! 」
(クリックするとAmazonに飛ばされそのまま購入出来ますww)

吉川さん曰く、「宅建士だって受かって2日くらい登録講習を受ければプロとみなされて宅建士登録も出来るし不動産仲介なんて年に2~3回もやってればお金になるし」と書いてますが、

実際は経営者自体が宅建士なんか持ってなくても近所に住んでる宅建士持ちのパートのおばちゃんでも雇えば不動産業の免許は簡単に取れるので開業に必要な資金(200万くらい)と主たる事務所さえ用意出来れば不動産業者になれちゃいます。

また、不動産売買を始めようと思えば適当にレインズ見て物件を見つけて物件が欲しいって人を探して仲介する「サキモノ業者」であれば今は圧倒的に「物件が欲しい」て人ばっかりですから在庫とか元付になんかならなくても余裕で商売出来ます。

しかも不動産売買では一度で貰える仲介手数料がそこそこデカいので何か月かに一度売買が成約すれば食っていくのに困りません。

そんなワタクシ、いつも思うのは、
大家さんとして不動産投資の経験をバンバン積んでる人ならその勢いで不動産屋もなればいいのにってこと。(親分、、聞こえますかー?ww)

本業がサラリーマンで本業年収もタプタプで「いや、俺は会社から窓際に追いやられても既得権益だと思って居座る」っていうなら別ですが、投資物件が増えてCFも潤沢になってきて「会社辞めて自由な時間を手に入れられる」ってレベルになってきたら南の島とかで頭の中を真っ白にしてぷかぷか浮かぶより宅建業者にでもなってちょっとは仕事した方がいいんじゃないかと思います。(不動産業って結構頭は使うのでボケ防止に役立つし、何より死ぬまで働けますw)

なぜかと言うとこの不動産業、、、
吉川さんがおっしゃるように楽して稼げる職業だからです。(実際にやってるワタクシが言うんだから間違いございませんw)

ちなみにワタクシの現在の業務内容と業務時間は?と聞かれればこんな感じです。

「ワタクシのとある一日」
7時半   起床
8時  朝ごはんと犬の散歩
9時  出勤
9時半 出社
10時  業務開始 エスパー君と雑談兼業務会議(大抵、不動産の話題は出ずw)
11時
↓   ・ブログ書いたり読者相談に乗ったりで時間をつぶす
↓   ・気になる物件があればエスパー君運転のクルマで現調(帰りに3時のおやつを仕入れる)
↓   ・来社する業者対応と言う名の業者との雑談兼ブログネタ探し(ついでにランチタイム)
↓   ・物確電話取ったりして仕事してる風を装う
15時  もぐもぐタイム(ここでさっき買ってきたおやつ食べます)  
↓   ・ギターの練習したりエスパー君にちょっかい出して時間をつぶす
↓   ・そして「仕事の邪魔するな!」と怒鳴られ罰としてパシリ対応
↓   ・夜の飲み会メンバー集めのための架電業務   
18時    なんとなく業務終了
18時10分  そそくさと転送電話に切り替え本日の飲み会会場へ出撃
18時15分  飲み会開始
22時  飲み会終了(但し、盛り上がってしまうと更に延長となり気が付けば朝なんてこともたまにありw)
23時  帰宅 夕食を食ったのち犬の散歩
深夜1時  就寝


ま、こんな生活習慣だからデブが解消しないのですが(そういや、タイムスケジュールに「運動」らしきものが全くない事に今気づきましたw)あまり外に出ないおかげで紫外線にすらほとんど当たらない我々、、すでにアラフィフ超えた身であってもお肌はつやつやですw(紫外線に当たらないモヤシみたいな生活を続けてると老けないってホントですよw)

こんなタイムテーブルであればわざわざセミリタイアなんかしなくても年中セミリタイア状態ですから不動産会社と称した事務所に顔を出してれば奥様から「会社辞めたと思ったらずっと家にいて迷惑」とも言われませんし、会社で自由な時間を過ごすことも可能です。(しかも一日中不動産のことに触れてるので新しい情報にもいち早く触れることが可能になり不動産好きな方にとってはパラダイスにもなりえますw)

そう書くと「狼っていつ仕事してんだよww」って思うかもしれませんが、
実は不動産屋ってこうやってないと楽して儲からないんです。。。(えぇ、、ワタクシだってホントは外に出てバリバリ働きたいんですけどそんなことやるとなぜか儲からなくなっちゃうんです)

なぜならば不動産投資というモノは基本、お金を持ってるか社会属性が高い人でお金を借りることが出来る人が出来るビジネスで、そういう人はいつもスーツ着てあくせく働いてる人より「なんだかこいつは仕事もしないでゴルフ行ったり飲んでばっかりだけどなんで儲かっているんだ?」って見える方が儲かってるように見えるんです。。。(逆説的に言うと、ゴルフやったり飲んでばっかり出来るのはあくせく働かなくても商売になってるからだって思うものですからw)

事実、ワタクシの場合、大抵の情報は飲んだり遊んだりしてる人からの方がいい話が入ってきますし、逆に足を使った営業スタイルで得た情報にまともな情報はほぼありません。(なんかこっちから攻めると足元見られちゃうんです)

これは情報を出す相手も「こいつに情報出して金になるのかな?」って思うからで「いつ仕事してるんだかわからない」って見えてもいい年こいて固定費の掛かりそうな山手線沿線の事務所を10年以上使ってると「あー、、こんなとこで毎月家賃払って不動産屋やってんだからなんだかよくわからないけど何かで儲かってんだなー」って思い込むものなんです。。。(えぇ、、それがネズミ講であっても商材ビジネスであっても相手にはわかりませんからw)

そこまで行き着くと「狼さん、、この物件なんですけどどう思います?」なんてレアな物件情報が連日届くようになるし面白いことにこっちからいちいち相手先に出向かなくても勝手に相手が気を遣ってこっちに来てくれるようになるんです。(と言っても昨今はいくらレアな情報でもクソ高いのばっかりなので買えないし仲介にも出せないという悪循環でごさいますw

ただ、いつまでもこうやって「儲かってる風」を装ってるだけだと相手もすぐに勘付くので時々、仲介業務を本気でやったり、前にも書いた通り、不動産屋は月末の最後の金曜日の午前中、、決済をやってるように見せておかないと「やっぱりあいつは単なるヒマな業者」と見なされて客足も遠のいて行きますのでここで大事なことを挙げるとすれば、、
①「えー、、いつも暇だよー」と言いつつもたまには「あ、今は忙しいから折り返す」とか演技する
②「今からそっち行っていい?」と聞かれてもたとえ真っ白なスケジュール帳であっても分刻みなスケジュールが入ってるように演技する
③月末最後の金曜日の午前中は絶対に電話に出ない(うっかり電話に出てしまっても「あ、ごめん、、今決済中だから」と演技する)

ってとこでしょうか?

まだ吉川先生の本を読んでないのでわかりませんがさすがにこの3か条は書いていないと思うのでこんなのも加味しつつお読みいただけるとさらに楽しく読めるんじゃないかと思います。。

あと、付け加えて言うならば
確かに不動産業って実際は開業は簡単だし「客付けレベル」であれば最近はネット環境を駆使してすぐに儲けることが出来ます。
しかし、長く続けようと思うと「信用」ってのがどうしても必要でせっかくやってきたお客さんに信用を無くすようなことをすればそのお客さんは静かに消えて行き、気が付けば焼き畑的不動産業者状態になり常に何か動いていないと仕事がやって来ないという悪循環に陥ります。(しかも一度ここに陥ると噂が噂を呼んでしまいなかなか這い上がれなくなっちゃうんです)

また大家さんから不動産業者さんになった人で多いのが妙な不動産コンサル化で例えば、不動産業者になってレインズを自由に使えるようになったのをいいことにそのレインズのパスワードをコンサルで集めた顧客に3000円で売りつけるなんてことやるとたちまちレインズの中の人に見つかりお目玉喰らうこともあります。(「不動産屋しか見れない物件情報がたくさん載ってます」なんて言ってパスワード売るんだそうですが、一週間くらい見てるとあまりにやる気の無い物件ばかりでこっちまでやる気が失せるのもレインズですからそんな話に騙されないでください

と言うことでこの辺さえしっかりマスターして開業出来れば投資家時代には出来なかった「他人もの売買」や「一区画を2つ3つに区切っての反復販売」、さらに「サンタメスキームを使った転売売り」なんてことも出来るようになるので「なんか毎月毎月家賃貰って銀行に金返すのがバカバカしくなっちゃうなー」なんて思うようになってくるはずです。(あと不動産屋やってる方がブログネタがたくさん貯まるのでネタには困らなくなるというおまけつきです)

しかしそうなるには不動産投資で安定した家賃収入があってこそ出来ることですので不動産投資に失敗して起死回生の策として不動産業者を目指すって人であればこの吉川先生の今回の本は読まない方がいいのでは・・・と思いつつ、本日のブログは終了です。。。(あ、嘘です、、みんなたくさん買ってくださいw)



と、Amazonに注文しようとしたらいきなり在庫切れとか言われてブチ切れなんじゃんw

石橋を叩いて壊す話。。。。(若干かぼちゃ被害者に捧ぐ)


昨日のネタがすこぶる評判悪くて涙目ですw

こんにちは。

世間では連日「森友問題」の報道で揺れておりますが、不動産投資家の方に於かれましては例の「かぼちゃ問題」の方が関心あるんじゃないかと思います。

ただ森友問題の報道の方が激しすぎてかぼちゃ問題の報道が小さくなってるため本日15日、「スルガに乗り込んで金消契約すら白紙にしてやる」と原発系弁護士が意気込んで突撃する記事もあまり派手に報道されておりません。。(それか、たかだか700人程度の素人投資家が欲かいて騙された案件だから「自業自得だろ」と思われているかのどっちか

このかぼちゃ問題、、
「原発をふっ飛ばして放射能をまき散らして実際に深刻な被害が出た事案」「騙されたとはいえ、お金が欲しくて契約書にサインしてしまった人を助ける事案」として捉えると玉虫色な契約とは言え、書面上ではきちんと契約書を交わしてお金を貸し付けたスルガを共同正犯に仕立てあげるのは少々無理があるんじゃないかと思うのであまり無理難題を押し付けてスルガを刺激しないようどこかで落としどころ(例えば金利を極限まで下げつつ超長期の返済とか)を見つけてとっとと解決の道に進んだ方がいいのではないか?、、と思います。

えぇ、、
どんな泣き言を言おうが不動産融資の世界では圧倒的に貸し付けた側が有利なんですから。。。
(貸し手側が開き直ってその気になればちゃっちゃと敗戦処理されちゃうんですよ)

ちなみに今回のかぼちゃ問題の舞台になってるシェア物件。。
最初の方に出来てたやつはまだ多少立地がいいのでうまくいけばまだまだ運営も可能ですが、サンタメ末期のここ2年くらいで新築した物件は当時からの土地の高値が影響しておよそシェアハウスとしての運営自体に赤信号が点灯しそうな場所に建ってるケースが目立ちます。

また、かぼちゃ物件にはリビングが存在しない物件が多いので民泊・簡易宿屋が住居地域での営業が難しくなってきたことを考慮すると「社員寮」みたいな使い方くらいしか活路が見いだせなくなってます。(ただこの社員寮、、家賃の指値が半端ない模様で貸しても毎月の返済額には届かないそうです)

そんなことを考えるといつまでも保有していたところでお金を生む物件として期待出来るわけもないですから現実的なことを考えると競売・任売を通して売り払い残債をコツコツ返すかサービサー法を活用して更に減額(スルガの身内サービサーが年収1000万もある高属性のサラリーマンに対してそれを許してくれるかかどうかは別として)で出来るだけ傷口を広げない政策が有効なんじゃないかと思いますが、、、

どうも最近、このスルガ被害者を囲い込んで任売を仕向けてる方がいらっしゃるそうですね。。。。

と、ワタクシ、最近この任売物件を扱うことが無くなったので最近の任売事情に詳しくなく間違ってるかもしれませんが、昨今の金融機関は任売過程の交渉事がめんどくさい(しかも任売だと債務者に金が残るように業者が仕向けるので任売自体がなかなか成立しない)ので「競売の方がレインズ価格より高く売れる可能性が高い」競売でさっさと売ってしまおうとする金融機関が多いと耳にします。

ワタクシもリーマンショック直後にはこの任売業務に手を染めてましたが、任売だと仲介手数料以外にも結構フィーが残るので一時期は競売情報の公告を見ては債務者にDMを送り付け「諦めるのはまだ早いですよ(涙)」なんて小芝居打って債務者を口説くなんてことをやります。(「大丈夫、ワタクシはあなたの味方です」なんて歯の浮くようなセリフを吐きつつ裏で買主側と繋がって両方からまんべんなくフィーを貰ってた業者さんも多かったんじゃないかと)

債務者の人もメリットが無ければわざわざこんな面倒な交渉を通じて任売なんか応じてくれませんからワタクシ、、それに応えるかのように連日、金融機関と切った張ったの交渉で債務者に少しでも金が残るように頑張ってましたが、ここ数年は物件高騰期になり任売なんかやらなくても競売で高く売れることを知った金融機関がほとんどの物件を競売に流すようになりワタクシの生きる糧は無くなりこの任売事業からは撤収。。

しかも近年はわざわざ競売になんか掛けなくても一般投資家がじゃぶじゃぶに緩くなった不動産ローンを活用してクソ高く買っていくもんだからアットホームから定期的に届く「競売物件情報」もページが薄いこと薄いこと。。w(ホント、残りカスみたいな物件しか競売で売りに出ないし、そんな物件でも直前に取り下げになるしw)

しかし、ここ数か月の融資縮小の気配を感じ取ると、今後は競売物件も増えそうなのでこの任売事業に期待をする業者さんも多いんでしょう。。。(何度も言いますが任売物件を扱うのって買い取り再販まで考えると結構美味しんですw)

えぇ、、
この前もどこかの動画系コンサルさんが「かぼちゃでコケた人の物件を底値でさらうなんて美味しいじゃないですかww」なんて堂々と言いつつ笑顔で会員を募集してましたからwww
仲良く高そうなワイン飲みながら対談してましたが、その片割れの人、、そのワインでなにかやらかした人ではなかったかと、、、

しかも今度の相手は「不動産投資の右も東もわからないうちにあっという間にクソ物件を掴まされた高属性な人達」だけにこれらのインチキくせ―コンサルさんにとっては格好の獲物に見えてるはずです。

今回のかぼちゃ被害者の方で弁護士に早期解決を依頼してる方も多いと思いますが、
その間にも「なにか画期的な解決方法があるかもしれない」と連日ネット上を徘徊しいろいろ情報収集図り「どの情報が正しいか?」または「どの情報が自分にとって一番有益か?」を天秤に掛けてる人もいるんじゃないかとも思います。

そういう方に敢えてブログで書いておきますが、
①何だろうと思ってクリックしたらやたらダラダラとクソ長いランディングページに飛ばされた
②読んでるうちに動画ページに飛ばされた
③今ならまだ間に合うとかいいつつ焦らせて会員登録を促される
④会員登録を終えると違うページ飛ばされ更に違う会員登録まで促される
⑤登録した瞬間にそのメールアドレスに妙なメールが増える

なんてタイプのサイトは結局のところあなたにとってなんのメリットもないってことを覚えておいてください。(あと「30日間返金保証」とか「満足いただけない場合は返金」とも書いてますが一度お金を振り込むと返金作業で無理難題を吹っ掛けられて取り戻すのは非常に困難になります)

さて、ワタクシ、
このかぼちゃ事案を調べるためにTwitterをよく徘徊するのですがそこを徘徊しているとこのかぼちゃの被害者さんがいろいろ書き込みをしています。(恐らく情報共有を呼び掛けているんじゃないかと思います)

不動産投資の世界では自らのプライドの高さからか「自らの失敗を世間に晒すのは恥」と言う概念が強く、また、失敗してる最中にブログなんて書けるはずもありませんからどこの不動産ブログを探しても「ワタクシ、こうやったら不動産投資で大失敗しました」なんてブログは滅多にお目に掛かれないのですが(大抵が「借金の額」を「資産」と勘違いしてるブログかブログを通じてカモ客を探そうってブログだったりします)、、、

現在、Twitter上では少しでも正しい情報を得ようと自らの恥をさらけ出してでも戦う意思を見せている被害者の方が諦めることなくツィートしています。(あまり乱入すると悪いので黙ってウォッチしてますが読むと皆さん、ホントに強い精神力をお持ちだと言うのがわかります)

と言うことでかぼちゃ被害者の方に申し上げますが、
一度Twitterで「かぼちゃ シェアハウス」「スマートハウス 被害者」「スルガ 被害者」なんてハッシュタグでそれらの被害者の方を探し出来るだけ横の繋がりをたくさん持つようにしてください。(なんか様子をうかがうと700人くらいいるはずの被害者のうち300人くらいしか実際に動いてないようにも見えるので心配なワタクシです)

えぇ、、
不動産投資ってこの横の繋がりがあればあるほどノウハウが集まりやすく別にお金なんて払わなくても親切に教えてくれる人も多いです。


ただ、先ほどのように何でもかんでも繋がろうとすると間違った方向のやつに引っ掛かり解決の道が遠くもなるのでここだけはホント注意しながら周りの空気を読んで行動してください。。


また、繰り返しで申し訳ないですが
今回のかぼちゃの被害者を世間では
「不動産投資の右も東もわからないうちにあっという間にクソ物件を掴まされた高属性な人達」
と見ています。

こういう人たちに対し、親切な人であればほぼボランティアでいろいろ教えてくれますが悪意がある人であればそこにつけ込んで更にお金にしようと企むはずですから今度はもう騙されないようにしてください。(恐らくですがかぼちゃ被害者の人って人を安易に信用し過ぎるところに難があるはずです)

ちなみにこの狼ブログでの「いろはのい」「他人を見たら泥棒と思え(すなわち「すべてのことは疑うところかは始める」ですw)」ですが、せっかくこんなネガティブブログに迷い込んできたわけですから今日はこれだけでも覚えて帰ってくださいw

えぇ、、ここさえ押さえていれば不動産投資なんて半分成功したようなものですよw(ウラは取れてませんがw)



「石橋を叩いて壊す」とも言うんじゃんw

昨日の話の続編。。(とキナ臭いコンサルさんの話)


3月の今頃になって「今月決済出来る物件ありませんか?」って物確されても困るんですw

こんにちは。

昨日の新築ネタが少々ウケたみたいなので本日も懲りずに続編書きます。

新築物件を建てようと土地を探してると仲介さんからよくプラン付きの土地(35年分の収支計算書付きww)なんて話が来るんじゃないかと思います。

ちゃんと設計した人が役所の建築指導課に行き、丁々発止の果てに出来てる図面ならそれでもいいのですが大抵の場合、土地を販売するための雑なプラン図であることが多く、その図面を信じて新築するとほとんどの場合、不満の残る物件として完成してしまいます。(「不満」ならまだマシですが大抵の場合、「遺恨」も残りますw)

なぜこんなことが起こるかと言うと土地売りしたい不動産屋さんは「出来るだけ新築時の利回りが高くないとこの土地は買ってくれないだろう」と思うからであり、そのために多少実現不可能なことでも図面に反映してしまいその図面を見た買主さんがその気になって土地を買って新築してしまい希望する床面積の物件が出来ないわりに追加工事の費用が発生し、建築代金が上がったわりに床面積の少ない物件が完成し「てめーら、話が違うだろ!!ww」と遺恨になってしまうんです。

この原因はいろいろあるのですが最大の原因は買主側のチェック不足。。

ワタクシが新築やった時はとにかく利回り計算なんか後回しで設計段階から「この土地でどうやって最大限の容積消化をするか」ばっかり考えてましたが(特にウチの土地は建ぺい/容積が50/100の土地でしたから地下の容積緩和まで使っていかにして最大容積を取るかまで考えてましたよw)この容積消化以外にもどんな部屋が出来るかまでくまなくチェックしそこまで計算し尽くしておもむろに想定賃料を弾き出しそこで初めて利回り計算してどれだけ収益が入るのか見てました。

また、希望の収益に達しなければ何度も設計士とやり合い「ここを2センチズラせばこうなるんじゃね?」と言えば「いや、ここ2センチ動かすとこっちが足りなくなるから無理」と返されつつも「じゃ、ここがダメならその先のこれを1センチづつ詰めれば合計2センチになるじゃん」と切り返し「じゃ、その話を建築指導課に持ち込んで戦ってみます」なんて作業を何十回も繰り返しホント気の遠くなる作業ではありますが容積がちゃんと消化出来てないと結局賃料は伸びませんから当時のワタクシ、、とにかく執念の炎をメラメラ燃やし戦ってました。

なぜならば投資不動産の分母になる数字がこの床面積でありこの床面積が小さいと無理に家賃を上げる羽目になり最終的に「想定賃料」ではなく「空想賃料」だったというオチになっちゃうからです。(新築物件やるときに「ギリギリの高賃料設定じゃないと返済を含めた収支が辛うじて合わない」なんて計画でやるとあとで苦労しちゃいますよw)

また計画通りに床面積を容積率一杯に確保出来たとしてもその部屋が「人間がまともな生活を営むのに適しているか?」という条件をクリアできなければ賃貸面積は広いけど賃料が伸びないってことにもなるのでワタクシ、新築計画を企てるのであればこの2点は嫌になるほどチェックしていただきたいと思います。(ってかこの2点さえ守ってればどんな新築でも負けは無いはずです)

と言うことで一旦まとめます。
新築物件での負けない条件
①容積消化は充分か?
②その部屋はちゃんと住める部屋なのか?


と、容積の方は設計士さんが様々な法律をかいくぐって形にしていくのですが、出来る設計士さんだとこっちが「とにかく容積目一杯使えるのを考えて」と言い続けると何度でも建築指導課に出向いてくれて戦ってくれます。(役所の人と「そりゃオマエ、、法的解釈の違いだろ?ww」なんて感じで戦ってくれるのでこんな設計士さんに出くわしたら報酬も多めに払ってあげてくださいw)

しかしHM系の設計士さんだと社内規格のモジュールなどの影響で「ウチの規格だとこれが限界」とか言うし、収益物件の経験が低い設計士さんであれば最初から「こんなの無理」って言うし、役所とケンカ慣れしてない設計士さんだと「役所の見解がこうなので無理」と最初から弱腰であることが多いです。

と言うことでこの設計士さんを選定する場合は「容積目一杯でやりたい」と説き、それに応えてくれる熱き設計士さんを選択することが重要になってきます。(ちなみにこの手の設計士、、知り合いの大家さんとかで容積目一杯で建ててる人の設計士さんがそんなタイプだったりするので物件見学会でそんな容積目一杯で建ってる物件を見掛けたらその大家さんに猛アタックしてその設計士さんを紹介して貰ってくださいw)

次に部屋の方ですが、これは自分の目と足をフル活用していろいろな物件を見て回ることが早道です。
特にその新築をやろうとしてるエリアの他物件チェックは最重要で、「どんな部屋を企画すると埋まるのか?」ってのは近隣業者への家賃聞き込みなんかより先にやるべき話です。(何度も言いますがこの近隣業者への家賃ヒアリング、そもそも不動産屋は金にしたいってベクトルが強いので「近所で新築やるので家賃調査に来ました」なんて言おうものなら「その物件の管理と賃貸の媒介が欲しい」と考えるのが普通で「ウチならこのくらいで募集出来ますよ」なんて高めの賃料設定されてそれを真に受けて収支組んじゃってにっちもさっちも行かなくなるってケースが多発しておりますw)

そんな想いで他物件をチェックしても似たような間取りで似たような家賃ばっかり出てくるのでちょっと見ただけで「うん、このエリアの賃料相場はこのくらい」とそこでチェックをやめてしまう人が多いので注意しておきますが、恐らくその賃料って単なるポータルサイトの募集賃料じゃないでしょうか?

ポータルサイトの募集賃料ってのはあくまでも大家さんの「希望価格」に過ぎませんし、それがいつポータルサイトに登場していつ広告から消えたか?ってのがすごく重要です。

最近はおとり広告自体が厳しくなったので成約次第速攻で広告降ろさないと違反になる関係でこのチェックがしやすくなってますので少なくともライバルになるであろう物件は単にスマホで眺めているだけじゃなくちゃんと記録を取って例えばですが、

○○マンション210号室
広告掲載日 ○月○日
広告消滅日 ○月○日
募集価格 ○万円
成約価格○万円(※ウチはレインズが見れたので成約価格がわかるんです)
賃貸面積 ○㎡
間取り図
設備
なんて形で保存しておいてこれを新築物件が完成するまで断片的でも構わないのでひたすらチェックするくらいはやりましょう。(ワタクシ、この作業を設計段階から竣工までの1年半、、ずっとやってました)

こんな作業をやってるとどんな部屋だとすぐに埋まりどんな部屋だと決まりにくいかが一目瞭然だし設計時には気が付かなかった自分の物件の弱点が見えて来ますがワタクシの場合、ライバル物件で空室があれば賃貸の内見を装い見に行って実物で裏付けまで取ってました。(恐らくですがこれさえやってれば高額な空室コンサルを雇用する必要もなくなりますw)

さて、
そんな新築時の話から離れて今度は中古物件でこの容積を考えてみたいのですが、不動産投資で一番に見るべきものと聞かれるとほとんどの投資家さんは条件反射のように「利回り」を見るんじゃないかと思います。

何度も言いますがあの利回りってのは家賃設定を動かしてしまえばいかようにも動かせるので悪い仲介さんになると「こんな賃料じゃ埋まらねーよ」って家賃でも「いやいや、、近隣で成約事例があるから大丈夫w」なんて言ってお高め設定して利回りを出来るだけ高く見せようとします。(しかもこの成約事例にだけ頼る業者さん、、ほぼ100%その物件を生で見てませんw)

特にいわゆる下駄ばき物件(1階が店舗事務所なんて非住居物件)だと1階賃料を高めに設定しやすくそんな1階部分が募集中なんてパターンだと立地的にどう考えても物販、飲食が入らないってとこでも飲食店並みの家賃設定で想定賃料を組み込まれてしまうことがよくあります。

これに嵌ると例え、「物件資料でいくら容積率をちゃんと消化してるか?」をチェックしても肝心の「正確な賃料」がわからず結局さきほどの「妄想利回り(あれ?さっきは「空想」って言いましたっけ?w)」でローンを組む羽目になり後々地獄を味わうことになります。

また、中古物件を買う時に「先々はこの物件を解体して新築やりたい」って思う人もいるんじゃないかと思います。

そんな時に注意して貰いたいのが「今建ってる中古物件と同じ容積のものが新築時に出来るのか?」、、、です。

その中古物件を買う時に銀行融資を受けているケースがほとんどで、「銀行が融資してくれたんだから遵法性はそこそこ大丈夫でしょ?」と思うかもしれませんが築40年も経てば建築基準法も変わってるので法的に緩くなった部分もあるかもしれませんが困ったことに共同住宅は悪法とも言われてる「アパートマンション条例」に影響である程度部屋数が増えるとメチャメチャ厳しい制限を受けることがあります。

例えば40年前の新築当初は12㎡の部屋を24部屋、、、なんて木造アパートを建てるのはOKでしたが、今はこんな物件の企画はほぼ出来ません。(今の条例に照らし合わせると25㎡クラスの部屋を12部屋なんてパターンでしょうか?)

となると広い床面積の部屋中心の総戸数の少ない物件になってしまうわけで昨日ブログで書いた「貸し部屋は小さければ小さいほど賃料収入比率が上がる理論」を考えると好ましいことではありません。

新築で新たに多額の借金を背負うわりに賃料収入がさほど期待出来ないとなるとわざわざ今住んでる住人に立ち退き料払ってまで追い出す労力も無駄になるし、設計士のケツを叩いて「とにかく容積目一杯で建ててください」と言ったところで期待する利回りも達しない可能性の方が高くなります。

しかし、今後、中古物件の劣化率を考えると平成4年くらいまでの物件が多かった関係でどれもこれも築30年超え近くなり新築物件に建て替えなんて話も増えてくると思います。

そう考えると今度はこの新築マーケットで暗躍する輩も増えてくることは容易に想像出来ますので妙な話に引っ掛からないでいただきたいところですが、最近、また様々な手法で新築系に誘導するかのような集客してる業者も増えているようです。(どの業者とは断定的に書きませんが現在、ワタクシ、、3社ほどロックオンして鋭意監視中ですw)

また、大家あがりのキナ臭い不動産コンサルさんも新しい儲け口をばかりに喰いついてくる予兆もあるので(なにやら仮想通貨の金儲けに乗り遅れたやつがこの手のビジネスに目を向けつつあるようですw)そんなやつに喰いつかれそうになった方、、


ぜひワタクシまで固有名詞を含めたチクりの一報をお願いしますww(いただいた情報はブログ読者様と共有させていただきますw)



総戸数4戸の新築アパート企画しただけで新築コンサルとは片腹痛いんじゃんw

新築絡みの相談。。。


熊本から使徒がやって来たので本日は手短な更新になりますw

こんにちは。

最近、よく来る相談で新築絡みの相談が増えてます。

恐らく、
「中古物件買うより新築の方が今のニーズにあった間取りが入れられる」
とか
「新築の方がフルローンが出やすい」
とか
「中古で利回り7%なら新築で7%の方が得なんじゃないか」
ってあたりを考えて新築物件にシフトしてるんじゃないかと思うのですが、その際にほとんどの方がメールに土地のマイソク図面を添付して「この土地を買って新築物件を建てようと思うのですが狼さんのご意見求む」ってな感じで届きます。

ワタクシ、そういう相談が嫌いじゃないので仕事が忙しかろうとついつい読み込むのですが大抵、「この土地だと収支合わないだろうなー」ってパターンになります。

このパターン、、
ほとんどの場合、土地を価格で探してくるパターンに多いのですが、例えば都内で「土地で2000万以下」なんて価格を絞った探し方で物件を探してると「確かに土地値としては安いけど思ったものが建たない」とか「そもそも賃貸需要が弱いエリア」の土地しか見つからないはずです。(あと出てくるのって中央線沿線の寺借地くらいでしょうか)

ちなみにこの条件で物件検索すると都内23区であれば荒川区、墨田区、江戸川区、足立区あたりか良くて中央線沿線の寺借地くらいの土地が出てくるはずで道路付けも極狭な二項道路(幅員も4m以下どころか2m台だったりします)で隣の建物とかなり接近して「この土地買ってどこからどうやって工事車両入れるのよ?」って土地が見つかります。(前にも書きましたが道路幅員が4m以下だと大規模火災発生時には消防からも高確率で見捨てられます)

また現地に行くと周囲は古い木造住宅が建ち並びここで「ここで新築建てますんでw」なんて下手にタオル持参であいさつに行ったらクソめんどくさそうな住人が登場して「嫌がらせしてきそう度数80%」くらいのオーラを醸し出してる場合も多く、工事を強行しようものなら土地は安く仕込めたけどあれこれ邪魔が入って結局、建物で割高になってしまった、、、なんて話も良く聞きます。(窓の位置をズラせだのゴミ置き場はここじゃダメだの日が当たらないから建て方を変更しろだのホントうるせーってのw)

そう思うと、この手の相談では
①土地を総額で見るのではなく坪単価で見て高い安いをチェック
②最大でどこまで容積が使えるかを入念にチェック
③その最大容積が賃貸面積にきちんと反映できるかチェック
④間取りが不利な間取りにならないかチェック
⑤近隣は集合住宅建てても怒らないかチェック
⑥そもそもそこに希望の収益物件を建てたら埋まるのかチェック

なんて話をするのですが、

それに当て嵌めていくと恐らく都内23区で安価で建てられるところは相当少ないんじゃないかと思います。(ホント、容積を消化しきれないから安くなってる土地が多いので単に土地値が安いからと飛びついちゃダメなんです)

なので最近、城東地区の賃貸需要がヤバイところに無理やりボリュームを突っ込んだ木造アパートを建てようって人が増えてるんじゃないかと思うのですが、見積もり取った建築代金の折り合いの悪さからさらに競合物件が多くて新築の段階から賃下げ合戦に参加しないといけなくなるような1Kタイプの物件を建ててしまい当初の計画利回りからダウンしちゃって建った瞬間に出口を探すなんてことになってる人が多くなってます。(売らないにしても新築時から広告費出さないと埋まらない新築物件じゃ先行き怪しいですよ)

新築で建てた瞬間に出口戦略では融資してくれた銀行に対して顔向け出来ないでしょうし(しかもちゃんと金利や返済回数についてもネゴしてるもんですから当時の融資担当さん、、これで「売却するので一括返却します」なんて言ったらきっと上司にしこたま怒鳴られるんじゃないかと。。)残債がまだ少しも減ってない状態で「総取得費用より高く売りたい」と言われても今の融資情勢ではそうそう買い手も見つかるわけもないのでそういう人には「とにかく今の家賃を下げずに収支がゼロでもいいので保有し続けて」と説きますが、それでも連日、ワタクシのメールボックスには土地の添付ファイル付きの相談メールが矢のように飛んできます。(で、ワタクシ、そういう相談が嫌いじゃないので仕事が忙しかろうとついt、、、(以下ループw))

先日も某団員が会社に来た時にお話ししたことで「一種単価」ってのがあるのですが、新築をやる気があるのでしたらまずこの一種単価について学んでいただき今の建築費事情から逆算して「一種いくらで土地を買えば採算があうのか?」を考えていただければと思います。(確か一種単価についてはセミナーでも散々しゃべってるし過去ログのどこかでも触れてるはずなので各自、復習していただければ幸いです)

ちなみにワタクシ、現在都内のどこかで新築物件は出来ないかと土地探しに明け暮れてますが(この期に及んでもまだ銀行が金貸してくれるって言ってる関係でその舌の根が乾かないうちに探さないとなんですww)そんなワタクシの希望一種単価はどんなに頑張っても75万。。。

一種単価が75万ってことは容積200%丸々入る土地で坪単価は150万ってことなので多少余力を残した容積率300%くらいで道路付け係数で0.4の住居専用地域じゃなく道路係数0.6で計算出来る準工業とか近隣商業系みたいな土地じゃないと難しいものがあります。(希望は近隣にファミリーマンションが立ち並ぶ準工業なんてやつなんですけど、、最近はそんな都合のいい物件はまずありません)

しかもバリバリ商業地域だと防火規制もうるさく木造アパートだと床面積100㎡以下なんてオチになるのでどうしてもS造かRCになってしまい、そうなると今度は建築費がベラボーに掛かってしまいます。(土地を安く仕込んでも建築費が高ければ利回りは稼げません)

と言うことでワタクシ、現在、京急沿線の商店街が充実してるところか土地勘のある城北地区、あとは城東地区で限りなく中央区に近いとこで「今は雑多だけど将来的になんかいいことあんじゃね?」ってとこに目を付けているのですが、すでに更地の状態で売ってる物件は実需層を競合してしまい指値すら通らないので上物に価値がないであろう「古屋付き土地」ってのを狙ってます。。。(古屋付き土地って更地より狭く見えるので実需の人って(更地売りと比較すると)案外見落としがちなんです)

あと道路付けですが、これは言うまでもなく4m以上は必須ですが出来ることならやっぱり6m欲しいのが本音、、、。
これは道路幅員で容積が削られることでせっかく安い土地が手に入っても無駄になることがあるから言うのですが、それと同時にその幅員6mをクリアするとあれこれ条件は付きますが「特定道路の容積緩和」が使えて道路幅員での容積制限を緩和することが出来ます。(近隣70m以内に15m道路があれば使える可能性があります)

一般の投資家さんにはまだこの緩和を知らない人が多いですからとりあえずそこそこ容積制限が緩いエリアでマイソクに「道路幅員6m」と書かれてたら「近所に15m幅員の道路はないか?」と探すのもお約束です。

ただこの6m幅員ってのはクルマの出し入れも容易になることから実需層の人気が高く、この実需戸建てとバッティングするので買付け合戦になると負けることが多く、この際は戸建てが建てにくい土地面積(都内だと30坪超えるあたりから1億クラスになるので30坪から二つに切れなくなるような土地が狙い目です)を狙います。

と、あれこれ書くとまだまだ書かなきゃいけないことが山ほど出て来そうなのこのくらいにしておきますがとりあえず新築の物件を建てたいと思ってる人は最低限このくらいは頭に入れておくと他のライバルを出し抜ける、、、かもしれません。。(少なくとも土地値が安いからと手当たり次第に建築屋にボリューム依頼して顰蹙買うことは無くなるかとw)

こんな話、最近書いていなかったのでご希望の方がいればまた続編書きます。


今日はこれから飲み会なのでブログ書く時間が足りなかったんじゃんw

営業電話と現況有姿の関係。。。。


印紙税、、ホントに法案通らない気がしてきましたw

こんにちは。

ウチの会社、、
いつも言ってることですが土日はお休みです。。

と言っても相手の仲介さんにとっては一切関係ない話で、うちが土日で休んでいようとお構いなしに物確してきます。

そういう時のためにうちでは電話自体を転送電話にしてるので24時間356日物確電話を取り逃すことはないのですが、
それは同時にどうでもいい電話まで応対する羽目にもなるってことです。。

このどうでもいい電話の大半がこちらにはなんの得することも無い一方的な営業電話なのですが、慣れてくると最初の2秒くらいでその手の電話かどうか見分けることが出来るようになります。

そんなワタクシがどこで見分けるかと言うと「電話を掛けさせられてる感いっぱいな雰囲気」。。。
架電業務って掛ける側からすると上司にほぼ命令されて電話を掛けさせられてるはずなのでこっちが電話を取った瞬間、なにやら安堵めいた雰囲気を感じます。(「あー、、電話に出てくれた」って感じです)

そこで一瞬、ちゃんと喋らないと電話を切られるって思うのか、必ずと言っていいほど妙な間が空くんです。(一息飲み込むみたいな雰囲気です)

恐らく、これ相手が電話に出たことであらかじめ用意されたマニュアルに目を落とし一気にしゃべろうとするからなんでしょうけどワタクシ、この妙な間を感じただけで「ん?これって営業電話?」と聞き返します。

そう切り返すと「そうです」って素直に認めるヤツも多いですが中には「営業電話でがなくご案内の電話です」なんて小理屈を言うやつも少なくありません。

どっちにしてもウチにはなんのメリットもない電話なので「あー、、ごめん、、営業電話ならこっちは用事もないから」と無慈悲に電話を切るのですが、ワタクシの経験ではこういうだけでテレアポ特有の「リダイヤル攻撃」は防ぐことが出来ます。(「あー!?てめーなんで勝手に電話切ってんだよ!」と逆ギレされる危険もこう応答すると回避出来るはずです)

昨今、また賑やかになってきた新築区分のテレアポ攻撃を喰らってる人はご参考いただければ幸いでございます。。。(ま、区分売りの営業であれば「ワタクシ、自営業ですけど買えますか?」って言うだけで相手から切られちゃうんですけどねw)

さて、そんな営業電話に紛れて最近、やたら買取系業者さんの営業電話も増えていてここのところ土日はこの手の電話だけで数十本掛かってくるようになりました。(前年度の同時期での当社比5割増ですw)

買取業者さんも昨今の不動産投資業界の動向がおかしくなって来てるのを理解してるからなんでしょうけど昔みたいに不動産業者の名簿を片っ端架電するような効率の悪い仕事をするより「レインズに物件載せてる業者=元付業者=他にも物件を売り主から預かってる率が高い」と言う理屈でレインズに名前が載ってる業者だけを狙い撃ちで架電するようになったんでしょう。。

なので土日は仲介さんからの物確電話よりも遥かにこの手の買い取り業者系の電話が増えました。

ただこの買取系業者さん、、
ウチがレインズで売り出してる物件には興味が無くひたすら「御社でまだレインズに載せてない物件はないか?」と聞いてきます。(「えー?そんなこと言ってなんか隠し持ってるでしょ?」みたいな雰囲気で聞いてくるのがムカつきますw)

ウチの場合、レインズに載せてない物件はまだ現調が完全に終わってないので売り出し前か「クソ高値で買ってくれそうな客はいないか?」と水面下で知り合いの業者経由で打診してるかのどちらかなので少なくとも買取業者さんが安値で買えるような物件はありません。(未公開という名でマイソク無しで水面下売りすると時にクソ高い値で買ってくれるお客さんも多いんですw)

それでも彼らは昨今の不動産価格の小暴落を織り込んでて指値が出来そうな物件をひたすら物色してますから今度はウチのレインズ掲載物件で「価格変更は無いか?」と聞いてきます。

こんな電話が増えてきたということは紛れもなく不動産価格が下落傾向にあるということなのですが、都内近郊の物件はまだ買いたいお客さんも多いのでそうそう値崩れすることもなくまだ彼ら買取業者さんの出番でもありません。(東京、埼玉、神奈川、千葉の物件はまだ融資が出るので手金さえあればまだまだ買いたい人も多いんです)

しかし、買い取り業者さんって融資の枠がある関係で買えるものが無いからと仕入れ枠を開けるわけにもいかず結局高値でも買いに来る局面ってのがあります。

実はワタクシ、今狙ってるのがここで毎週物確して来る買取系の業者さんのリストを作りいわゆる「お腹を空かせている業者」を見分けてるのですが、近々上場を考えてるなんて買取業者だと単に売り上げを上げるために無理買いしてくることも多く、タイミング的には今上場の足場を作っておかないといけない局面でもあるのでそんな空腹系買い取り業者はどこか?とチェック入れてます。

ちなみにですが、、
前にオ○○○ーセが上場するとか騒いでいた時もワタクシ、この作戦で都内下町界隈の借地の戸建て物件を何戸も買って貰いましたが、、、今だから言っちゃいますけど売った物件の中に「隣の家の軒先で首吊り自殺があった案件」ってのも現況渡しの瑕疵担保免責で売ってしまいましたw(だって買主さんが「売りだす時に困るから重説に妙なこと書くんじゃねーよ」って言うんですもんw)

本来であれば隣地の物件の話なので重説に書く必要もない話なのですが、本物件は連棟長屋式。。
売った後その家と売り物件を切り離すという工程があった関係で隣の家のこともきちんと書いておかないといけない話なのですが、「そんなの重説に書いたら仕入れ管理部から買い取り却下されちゃうからやめてw」と仕入れ担当に懇願されてヤバイことはなにも書かずに売った次第ですが、、

先日、とある用事のついでにその物件を見に行ったら何事も無かったかのように普通に戸建てが新築されてて幸せそうな家族が住んでましたが、、隣の長屋の半分の無人の家はそのままで引き戸式の玄関からなにやら人のような気配もして「うーん、、いろいろな意味で今でも現況有姿の状態ですねw」と感慨深いものがありました。。。(どうでもいいですけど玄関先でわざわざ首を吊るって近隣に恨みがあってやるそうですw

さて、そんな話には全く関係ありませんが、
今日は朝から例の「書き換え問題」で国会が荒れてます。

ワタクシの場合、「書くと後々買い主が迷惑を被るので書かなかった」というオチでしたが、こっちは「余計なことを書いて整合性が合わなくなったから書き換えた」ってオチなので、、ホント、ワタクシレベルが言うことでもありませんが、我々不動産屋特有の逃げ道の「都合の悪いことは最初から書かない」ってやってれば防げた話なのかもしれません。。。

そんな我々、、
契約書や重説を作る時、、あとで契約当事者の両方から矢が飛んで来ないようにあれこれ防御策として都合の悪いことを全部書いてアリバイ作りをしようともするのですが、「これ書くとホントに誰も買ってくれなくなる」って場面になると書くかどうしようか悩んでしまう人も多いようで、頭のいい不動産屋は最初から備考欄を白紙にして「そもそも特記事項なんて言葉は知りません」みたいなやり方をしてくる業者さんも多いです。(売買物件でここが白紙ってのは知識がないのか知識が無いフリしてるかのどっちかですから)

今回の書き換え事件が国政にどんな影響が出るのか不透明なだけに財務省も余計なことしやがってと思う投資家さんも多いんじゃないかと思いますが、これに端を発して内閣総辞職なんてことになったりアベノミクスが終焉を迎えてしまうようだとかぼちゃ事件以外にややこしいファクターも増えてしまうので更に不動産投資業界の行く末に暗雲が垂れ込めてきます。

そう思うともう少しなんとか出来なかったのかなと思ったりもしますが、ワタクシ、個人的に言わせていただくとこれに端を発して土日の買い取り業者の物確電話がさらに激増して土日休みが無くなってしまうんじゃないかというのが一番危惧するところであります。。(えぇ、ワタクシクラスはそんなマクロなことよりも目先のことの方が重要なんですってww)



いっそ水曜休みにした方がいい気がするんじゃんw