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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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滞納リスクあれこれ。。。


結局、花見っていつが見頃なのよww

こんにちは。

不動産投資業を営む人にとっての二大リスクとも言われるのが「空室」「滞納」ではないかと思います。(もっとリスクはたくさんありますが今日のブログの進行上、この二つをリスクと絞って進行させていただきますw)

そんなことを考えていてふと思ったのですが、
前者の「空室」に対する対策ってのはたくさんあるんじゃないかと思いますが、後者の「滞納」に対する対策(特に滞納されてからではなく滞納されない対策)というのはあまり世に出回ってない気がします。

これって恐らく、昨今は「家賃保証会社」が発達し滞納状態になったとしてもこの家賃保証会社からの保証があるからだと思うのですが、保証会社によっては3か月過ぎると家賃保証が立ち退きが終了次第支払われるとか(支払い留保)、滞納3か月以降の賃料は保証の対象外なんてのもあり、しかも「申し込み人が保証会社を通らないって人でも受け入れないと自分の物件が埋まらないって人」だと無理矢理連帯保証人を立てて貰うか最悪は連帯保証人無しなんて契約で入居させる羽目にもなりこの家賃保証会社が使えないとなると「滞納」に対してほぼ無力になる可能性が出てきます。

そんな家賃保証が受けられなかったのか連帯保証人が機能しなかったのかはわかりませんが先日、こんな裁判の判決が出ました。

「鍵穴ふさいで家賃滞納の住民「追い出し」、家財道具処分…大家に慰謝料支払い命令」
(ポチるといつものようにリンク先に飛びます)

要するに家賃を3か月滞納した入居者が4か月目の滞納になった途端に大家さんが入居者の部屋の鍵に蓋をして利用できないようにして強制的に追い出しを掛けた結果、逆に入居者から訴えられ最終的に大家さんが敗訴し慰謝料として180万請求されることになっちゃいました。

大家さんからしたら滞納一か月目、二か月目、三か月目と毎月のように催促していたと思うし、直前になっても「いついつまでに家賃を払ってください」と督促していたはずで「相当期間の催促」をしたにも関わらず支払って貰えずに「じゃ、もう出て行ってくれ」となって鍵穴を塞いでしまい、その後、部屋の荷物を処分しちゃったために「精神的苦痛」とか言われてそこまでも慰謝料となってしまいましたが、今の日本の借家法は圧倒的に借りる側が優位なのでこの鍵穴を塞いで、、というのは借主にいかなる理由があってもやってはいけないことです。(しかもこれでこの判決文がほぼ判例として機能しますので今後は鍵穴を塞いで追い出したりするとほぼ裁判で負けることになります)

この借家法、、
原点は昔の地主が貧乏小作人に家を貸していたという発想で出来ているので「大家=お金持ち」、「賃借人=貧乏」という図式にっていて「大家はお金持ちなんだから家賃が払えないからって貧乏な借家人をさっさと追い出すのはダメ」という概念の法律のせいで借家人が強くなっているのですが、、、

今どきはそんな地主系金満大家さんよりもサラリーマン系負債超過大家さんの方が比率的に高くなってますから個人的かつ厳しい意見ですがやはり滞納する賃借人は「食い逃げ=無銭飲食で逮捕」と同じ扱いにしてもいいんじゃないかとさえ思います。(おそらく「滞納=逮捕」とすれば家賃なんかよりタバコや飲み代やスマホの代金を優先するクソガキに対して相当な抑止力になると思うんですけど無銭飲食と違って最初はお金持ったはずなのでやっぱり難しいですかねー?)

と、そんな滞納対策として以前にウチの団員が言ってたことでこんなのがありました。

「ドアのカギ穴を塞いで締め出すのがダメなら部屋のドアを取っ払っちゃえばいいんじゃね?」(板橋区在住 ○ロノス様)


ま、要するにこういうことですw

ワタクシも一瞬、「この作戦、、画期的じゃね?」とも思いましたが
万一、その間に部屋の荷物が無くなれば「ドアを外した大家のせいだ」と責められてしまうのでいまいち実用性がありません。(そこで別の団員からも「じゃ、取っ払うのではなくドアを金属製から段ボール製にしたらどうか?」ってご意見が寄せられましたが、、それも雨に弱いので却下ですw)

と、ちょっと話が脱線してしまいましたが、
大家さんの滞納賃料ってのは税法上、未収の家賃として売り上げ計上される関係でたとえ滞納で入金が無くても課税対象になり家賃が貰えなくてもきっちり課税されてしまいます。(貰ってない家賃でも課税されてしまうのも不動産投資でのリスクなんです)

税務署にこれを売り掛け損金として認めて貰うにも相当な理由が無ければ否認される可能性もありそう考えるとやはり滞納は深刻な害悪でしかありません。(まさに踏んだり蹴ったりでございますのでやはりドアのカギを交換して滞納者を締め出すくらいは認めて欲しいものです。。

それはそうとそんな滞納の話を書いてて思い出したのですが、
例のかぼちゃの被害者の人って賃貸形式がサブリースってことは今の家賃未収って「滞納」と同じなんですよね?

となると毎月100%満室で保証されているサブリース契約書がある以上、その相当額(スルガに金返して毎月30万くらい残る賃収)分の家賃収入としてこれを未収で計上するんでしょうか?(なんかドえらい課税されちゃうんじゃねーの?)

当然、そんなサブリースなんてあてに出来ないのでさっさと解約して別の管理会社に委任してる人も多いのでそんな人も少ないと思いますが、その際、かぼちゃ側から「合意解約するなら当社に損害賠償請求しない」なんて条項があったはずなのでその合意解約をしないでいる人も多いと聞きます。(弁護士さんが「この合意解約にはハンコ押すな」とか言ってた気がします)

当事者じゃないのでワタクシには詳細はわかりませんが仮にこれが家賃の未収として税務処理しないといけないなんて場合、現時点はともかく支払い停止になる前の数か月分の未収分は課税対象とか言われるんじゃないでしょうか?(と言うことで税務に詳しい人の降臨を待ちますw)

そう考えるとサブリース契約で全室満室補償って話も支払いが止まれば違う形のリスクまで背負わないといけなくなるわけでやっぱりこの滞納ってのは極悪以外のナニモノでもございません。(と言うことで議員立法とかで「滞納=即逮捕」を、、、以下略w)

と言うことで恒例の週末のお題として
「あ、俺様は滞納対策としてこんなことやってるよ」
って話をお聞かせいただけないでしょうか?

あ、そうそう

もちろん合法・非合法問わずですので何卒宜しくお願いします。(狼ブログは多少非合法なことでもOKですw)

ちなみに我々が最近やって効果が高かったのは滞納者の部屋のインターホン1000本ノックでした。。。1000本ノックしながら滞納者の携帯にも1000本架電すると効果が倍増しますw


こういうのって大抵、非合法の方が効果が高いらしいんじゃんw

本物件の決済時期は平成30年4月6日(金)午前11時とします。。。


先に言っときますが今日のブログ、、アップするのやめようかホント、悩んだネタでございますw

こんにちは。

昨日の「謎な件」。。。

読者の方に投げたはいいですが、結局「これだ」と言う結論にも達せず玉虫色な決着となりました。。(ま、こんなの概要書作ったご本人だってわからないと思いますけどw)

ただこのままだと我々の喉の小骨が取れないのでそれだけを解決すべく、、以下のご意見を採用させていただきました。

4と9が忌み嫌われている時代の築年数のため、
4階が5〇〇号室。5階が6〇〇号室の物件で、部屋号室を価格欄にry…。
2018.03.21 Wed 19:33 | 8時だよ名無しさん | URL | 編集

(そうそう、、この時代の人は縁起担ぎますからねーww)

・・・

・・・

さて、

問題が一つ解決して我々、ひと段落つくかと思いきや、、

本日もまたややこしい話に巻き込まれてしまいました。。。

この話、、
実はウチで売り出してるとある物件での話なのですが、
その物件を現金で買いたいと言う人が現れたんです。。。

と言ってもその物件、、
そんなに高い物件でも無いので「ま、現金のお客がいてもおかしくないなー」とは思ってたのですが、こんな融資が厳しいわりにまだ物件価格が高騰している昨今、正直我々も小躍りして(小太りではございません)その買い付けと待ってました。

で、さっき買い付けが届いたのですが、、、問題はその決済条件。。。

「本物件の決済時期は平成30年4月6日(金)午前11時とします」

ワタクシ、
そこそこ業界での経験値を積んでる自覚はありますが、、
買付け段階で決済日だけじゃなく決済時間を指定されたのは初めてです。。。(と言うことで本日はこの「なぜ決済時間を指定して来たのか」が議題になりますw)

ワタクシもエスパー君もこんな買い付けを見て
「まー、、あれだよ、きっと買主さんが多忙な人(きっと海外を行ったり来たりしてる人)で、その時間しか決済出来ないんじゃねーの?」ってくらいに想像してました。(ってかそうとしか考えられないですw)

なので我々、そこについて特に相手仲介に言及しないで話を進めようとしてたのですが、、ここで重大な問題に気が付きました。。

えぇ、、、
本物件、、例の「行内ルール」で抵当権抹消はどんなに急いでも丸々1か月掛かる、今いろいろな意味で話題になってる某地銀様なんです。(例え、当初に交付された金消契約に「抵当抹消は10営業日」と書かれてようが一切関係なく「いえ、当行のルールで1か月となってます」と言ってくる銀行です)

となると仮に今日契約出来たところで最短の抵当権抹消日は4月22日ですからこの買主さんの希望日での決済は出来ません。。

ワタクシ、ここ一年くらいこの地銀様にこの「一か月ルール」を打ち破るべくチャレンジしたことはありますが一度も成功したことはなく、こればっかりは誰がどうやっても動く話ではないので「すみません、、その4月6日ってのは物理的に無理なんです」と相手仲介さんに電話したのですが、、その仲介さん、、、

「いや、この日、この時間以外には絶対決済出来ないんです!!」
と1ミリも譲ってくれません。。

常日頃からこういう時はあれこれ交渉して落としどころを探り当事者全員がWIN-WINな関係にしてるのですが今回の場合は至極簡単で「買主さんが4月22日以降のご都合のいい日で決済」でいいんじゃないかと思います。(売り主さんもGW前くらいまでに決済出来ればいいって言ってるし)

ってなわけでワタクシ、相手仲介さんに契約から1か月後以降で都合のいい日を聞いて貰おうt、、、、

え?

なになに?

「あくまでもその日、その時間じゃないとダメ」
とまったく譲る気ナッシングですか。。。

うーん、、、
そこまで強硬に決済日を指定されちゃうとその理由が知りたくなっちゃうじゃんwww(もしかして結婚記念日のプレゼントでこの物件を買うとかですか?ww)

と書くとこのブログの読者なら簡単にわかると思うのでサクッと書いちゃいますが、

この買主さんがこの日にこだわる原因は

「風水」でございます。。。(えぇ、、この日、この時間に買わないと災いが降り注ぐんだそうです)

ワタクシ、この「風水系」のお客さんと何度か取引したことがありますが、ここまで細かく指定されたことはありません。。

しかし、今回の買主さん、、相手仲介さんにも「この日、この時間に買えなければ買わない(だから現金で買うんじゃない)」とか言ってるらしく
「と言うことで銀行さんに無理言ってお願いしてもらえないでしょうか?」ってムードで押し切ってきます。。

本来であればこの抵当権を無理やり剥がすチャレンジ、、
やったところで銀行からはケンモホロホロな返事でしょうし、風水だけを信じて物件を買うって人は買ったあと大抵揉めます。(今までの戦績は26打数20安打です)

しかし6回は何事も無かったので今回のワタクシ、ダメ元で銀行に抵当権を4月6日に抹消して貰うべく売り主さんに打診していただきました。(だってどう考えても銀行に譲って貰うしかないじゃないですか?ww)

ただ、あれです。
単に「この日に抹消出来ませんか?」なんて打診したところで軽く追い返されるのが関の山なのでここは「買主さんが風水の関係でこの日じゃないと決済出来ないんです」って言ってくれとお願いして意外性のある理由で攻めることにしました。。(ちなみに売り主さん、、「え?そんなのを俺が言うのかよ?」ってメチャメチャ嫌がってたのは言うまでもありません、、、)


待つこと20分、、

ま、当然ですが銀行の返事はゼロ回答。。(今からだと最短でも4月27日だそうです)

しかもあれです、、。
風水なんて意外性のある理由で攻めていただいたのですが、、「あー、、占いとか風水を理由に期日前の抵当権解除お願いされるのってよくあるんですよ」とか言われたそうです。。(え?なになに?この手法、、もう古いのかよwww)

売り主さん自らお願いしてダメなんですから売り主さんも「これじゃ仕方ないよねー」と諦めてくれたので今回の売買はお流れになりそうですが、、

やはりあれです。。

不動産の最新手法ってあっという間に再現性が無くなっちゃうもんですね。。。(ま、これを最新手法と捉えるかどうかは別としてww)

と言うことでこの「占いや風水を使っての抵当権早期抹消」は今ではすっかり通用しなくなってますのでご注意ください。。(ま、こんな手法が使える時代がホントにあったのかどうかは別としてww)



最後になりますが、先日、吉川先生の書籍を買って「よし、オラも楽して稼げる不動産屋になるんじゃんw」と思った方、、

不動産業では時にこういうドブさらいみたいな仕事もやらなきゃいけませんのでしかと覚えておいてください。(えぇ、、契約の話がどんどん進み契約の前日に「明日押そうと思ってた実印に凶相が出ちゃったので契約は無しでw」とあっさり契約を流されその夜、売り主さんのところに土下座しに行ったワタクシが言うんですから間違いございませんw)



あと契約前日に「物件の横にお墓があってそれだと戦うことになるからダメ」とか意味不明なこと言われて契約が飛んだこともあるんじゃんw(ってか戦うってなんだよww)

読者の方へのお願い。。。


なんですか?この不意打ちみたいな寒さwwww

こんにちは。

更新したつもりが下書き状態になってて少々遅れての更新でございます。。

さて、、
祝日ではございますが、本日は昨日社内で紛糾した問題に決着がつかず読者の方にご検証をお願いいたします。

我々、、普段からネット広告でも物件探しをしているわけですが、、
昨日、そのネット広告でこんな売り物件を発見しました。。


え?
この間取りと年式で601万円とな?wwww


一瞬、「よっぽど凄惨な事件があった大島○る物件なのかな?」とも思いましたが、、、
さすがに大島て○クラスの超凄惨物件であってもこの売値なら余裕で3回は転がせそうな売値。。。(バラバラ殺人があってそのまま部屋で溶けて下の階まで体液が浸透しててもこの売値なら速攻で買っちゃうレベルですw)

念のためレインズでその物件を調べたところ、、、
やはり誤植かなにかで売値を間違えたんでしょう。。


これも


これもみんなほぼエンド価格の3700万円での売り出しになってましたw

と、ここまではよくあることなので「なーに間違えてんだよwww」と物件資料見て茶化して終わるのですが、、

この601万円って数字、、、

一体なんの記入間違いで書かれた数字なんでしょう?


大抵の場合だと
2980万円を29800000万円(要するに2980億円ですw)と書き間違えるとかってパターンや、
100坪だと思って「安いなー、、おいw」と思ったら100㎡だったなんて書き間違えはなんかの根拠があって間違えてるからいいのですが、

この601万ってのは一体なんの書き間違いなのかさっぱり見当がつきません。。。。

最初、「あ、これって601号室と書こうとして金額欄に書いちゃったのかw」とも思いましたが本物件は5階。。(そう思うと「マンション西五反田 500 3DK」の「500」って表記も意味不明ですw)

と言うことでこの601がどこから来てる数字なのかさっぱりわからず我々、、昨日の午後はこれで紛糾してしまい
現在、エスパー君ともケンカ状態にまで発展してしまいましたwwww(ってか「そんなくだらね―ことでケンカしてんじゃねーよ」とか言わないであげてww)

このままだと休み明けの木曜日もエスパー君との関係修復が難しいのでぜひここをお読みの優秀な読者の方に推測していただきたいのですが、、

これってなんの601なんでしょうか?

ちなみにワタクシは本物件の住所が6-1なので「住所の書き間違い説」を主張しているのですが、、

エスパーくんは「不動駅前6分」と「五反田駅10分」のあたりの書き間違えを主張しています。。

ホント、どうでもいい話なのですが、
こういうのってなんらかの解決を見いだせないと先に進めないってことありません?(ワタクシ、こういうのがわからないまま終わらすのってホント嫌なんですw)

あと、過去に作った売り物件情報の数字をそのまま残してしまったなんて説も考えられなくはないですか、、、
それなら「601」ではなく「600」になるはずなのでその説もちょっと薄い気がします。。

またこの図面を作った会社に聞くのが一番早いとも思えるのですが、、
3月の期末を迎えるって時にそんなことをわざわざ電話して聞いたら「あ?単なる誤植だよ!バカ!」とか激おこされて電話を叩き切られてしまう可能性大です。(ってかそれ以前に早とちりなネット客が買い付けをこの会社目がけてバンバン送ってるはずでしょうからそんなところに追い討ちを掛けるのも本意ではございませんw)

ホントはこの話、、
昨日のネタにしようとも思ったのですが不覚にも昨日はすでにブログを書き切ってしまったあとだったので祝日の今日になってしまったわけでせっかくのお休みのところ大変ご迷惑をお掛けしますがなにとぞ我々ののどに刺さった魚の骨を取り除いていただけると幸いです。。。(ちなみにエスパー君に別件でLINEを送っても返事が返ってきませんw)




こんなネタ、とてもじゃないけど平日に書けるネタじゃないんじゃんw

繁忙期末期のドタキャンについて検証してみましたw


なんか、、ナマ綾瀬は○かを紹介して貰えそうで大興奮なワタクシですw(ってSさんがよく見えるように本日は特大フォントでの出オチになりますw)

こんにちは。

今日の大家学さんのブログで「同一物件を3回立て続けにキャンセル喰らった話」がアップされてましたが、、

この繁忙期の最後の方で申し込みキャンセル喰らうともはや殺意しか芽生えないのではないかと思います。。。。

この学さんの物件、、
よくブログでもアップされてる物件で「学さんの英知の塊」みたいな変態的リノベがされていて、申し込みを開始すればほぼ即日に申し込みが入るレベルに仕上がってるにも関わらず、こうも立て続けにキャンセルが続くとなるとワタクシ、その仲介さんのの客付け能力を疑ってしまいます。。。

しかもそういう仲介さんに限って「一番手はウチなんだからウチを優先しろ」と言うやつも多く、優先してあげたはいいけど段々雲行きが怪しくなって結局「お客が消えた(連絡が取れなくなった)」だの言い出しさらに「リベンジさせてくれ」と懇願してきやがりさらに傷口を広げていくというパターン、、、喰らった人も多いんじゃないかと思います。

とは言え、そういうグリップ力の低い仲介さんもいれば超強力グリップ力(要するに一度申込書に記入したら最後、「やっぱやめる」と言っても事務所に監禁して契約するまで帰さないw)を持つ仲介さんもいるので大家さん側からしたら「この仲介さんはどんなタイプの仲介なのか?」を見極めないといけないのも事実。。

また、キャンセルは仲介さんではなく入居希望客側のわがままとか気変わりで起こることなので一概に仲介さんを責めるわけにもいかずこうなってくると大家側からすると強烈なジレンマに襲われてしまうわけです。。(言葉で表現するとすれば「んがーーーー!!」って感じでしょうか?)

とは言え、時期は3月後半の繁忙期がそろそろ終わりを告げる週に差し掛かっているわけですし、内見からの成約パターンは土日であることが多いので今度の土日を逃すと繁忙期期間での成約が益々怪しくなってきますから大家さん側からしたら「もうどうにでもなれーww」って開き直りに近い気持ちになっちゃうのも責めることは出来ません。。(そんなジレンマと開き直りのループは繁忙期の最終週の風物詩でもあります)

そんなドタキャンを防ぐべくいろいろ考えてみたいのですが、これの理想形を求めるとすれば
【お客側】
①一度申し込んだらキャンセルなんて発想が無い(こういう人こそ真のお客様でございますw)
②入居に耐えうる属性(アリバイ会社とか年収ごまかすとかして申し込んで来ないw)


【仲介側】
①お客さん側の①②を見抜ける才能
②契約までの処理能力が早い(処理が遅いとお客に余計なことまで考える時間を与えてしまうのでw)
③一度申込書を書かせたら最後まで力ずくでもクロージング出来る押しの強さ(タイプで言うと例の籠池さんみたいなお人柄w)

なんて条件が重なれば理論上、ドタキャンなんてまず起きないはずです。

これを大家さん側から見ると最初の【お客側】は一切見えて来ませんので少なくとも【仲介側】の①~③をチェック出来ればやはりドタキャンは起こらないはずなので結局、仲介さんの資質が肝心になってくるわけです。。

となると大家さん側がチェックすることが半減するわけですが結局のところ【仲介側】の①さえ見抜ければ確率論ですが、、ドタキャン率は80%以上削減出来るんじゃないでしょうか?(なんか論理的にまとめようとしたわりにアナログ的要素ばっかりが目立ちますが、、構わす先行きますw

そうは言っても繁忙期の仲介さん、、
期末までのノルマを考えると一つの物件にこだわってるわけにもいかず目標はあくまでも月末の売り上げですから正直なところ「いちいちドタキャン客一人くらいの話に構ってられるかよw(文句があるならもう一回客付けしてやるよw)」くらいの気持ちでしかないことも充分予想されます。(特に契約数の足りない仲介さんほど繁忙期最終週は妙に殺気立ってるものです)

えぇ、、
繁忙期の最後の方でこの【仲介側】の①を見抜くのは非常に困難なんです。。。(ここまで話を引っ張っておきながらなんとも面白くない回答で大変申し訳ございません。。。)

なのでいつも言ってることですが
その申込書からそのお客の人とナリを大家さん側で読み解き、チェックする必要があるんです。。(キャンセルがどうのの前に「マイルール」で申込書に記入してくるバカ客なんざ最初から排除しちゃえばいいんですってw)

また、返す刀で仲介さんに「申込書のここに不備があるからちゃんと記入して」と頼んだ際に「チ、うぜーこと言いやがるなー」って微妙な雰囲気を感じ取り、その仲介の出来不出来もチェックしてめんどくさがる仲介も信用できないと判断してバッサリ排除する勇気が必要になってくるんです。(ワタクシ、仲介からちょっとでもうざいって雰囲気を感じたら「あ、オマエ、もうウチに電話してこなくていーよ」って言っちゃいますから)

これはワタクシの経験ですが、
仲介さんって路面店舗であれば常日頃から日常業務以外のウザい仕事にも免疫が出来ていて案外めんどくさがらずになんでもやってくれる傾向があるのですが空中店舗(店舗が1階ではなく上層階にある店舗)であればあるほどなんでもめんどくさがる傾向があり、物件概要送るときに貰う名刺では事務所が何階にあるかをわりとチェック入れてます。

なんでこんな傾向があるのか仮説立てて考えてみたのですが、
①路面店舗
→1)店舗の家賃も高くそうそう簡単に開業できないのでしっかりした経営理念があって資本力があるってことは会社の代表の発想もしっかり社員に行き届いてる(なぜか朝、店舗周辺の道路の掃き掃除なんかも無理やりやらされてる気がしますw)
2)飛び込み営業やくだらねー通行人の道案内や一見客が分け隔てなく飛び込んでくるので常に緊張感があるまた外から常に丸見えであることが多くシャンと座ってる精神力がある
②空中店舗
→1)店舗の家賃が安いので比較的簡単に開業でき、手っ取り早く金にする方法を考える会社の代表が多くその発想がしっかり社員にまで行き届いてしまうw
2)上層階なので集客看板を1階に出さないといけないのですが、そもそも外看板が違法看板になりがちなので普段から違法などの認識が低い(なのでなんとなく社員もそういう「やっちゃえ日産系社員」が雇用されやすいw)
3)空中店舗はお客がネット集客ばかりで通りかかりの人の乱入も少なく大抵の通りがかりの乱入者は会社にとってメリットが無いのを知ってるのでネット客の来店予想時刻以外はダラダラ出来る関係で緊張感が希薄。それに起因して段々社内の士気が落ちることも多く「ま、要するに金稼げばいいんでしょ?」って発想の先輩社員ばかり増えてしまい新入社員にも当然伝染するw

なんて違いがあって社員の質にまで影響が出ているんじゃないかと。。。(ま、空中店舗の社員が全部クソってわけじゃないですがあくまでも傾向として考えるとそんな気がするんです)

ただここで問題になるのは路面店舗だけ相手にしてるとその路面店舗は大手のチェーン店的仲介さんばっかりになっちゃうこと。。。(言いたくないけどミ○ミ○とかで契約するとすげーめんどくさいことになるしw)

大手のチェーン的仲介って出来る仲介と出来ない仲介の差が激しく、出来ない仲介に当たるととことん苦労します。

これもワタクシ、わざとめんどくさいことを頼んでみて「うぜー」って雰囲気を醸し出すかどうかを見てますが傾向としてはやはり「え?そんなこともやるんですか?」ってめんどくさいオーラな雰囲気のやつは大抵ドタキャンをカマしてくることが多いのでそういう奴には「あくまでもうちは契約・入金ベースだから募集止めないよ」って断固一番手を拒否しちゃいます。(ってかそういうやつに限って「一番手はウチですから募集止めろ」て言うもんですw)

これが果たして正しいのかどうかはわかりませんがウチに限って言えばこの作戦を多用するようになってからのドタキャンはほとんどなく滞納しそうな客ってものほぼいません。(ま、部屋数も大したことも無いので偶然そうなってるだけかもしれませんがw)

と、持論をヅラヅラと展開してみましたが、、、
世の先輩大家さんって一体どうやってこの手のドタキャン客対策をやってるのでしょうか?

きっとワタクシなんかよりすごい策を持ってる人がいると思うので良かったら教えてください。。(コメント欄にオープンで書けなければメールでワタクシにコッソリ教えてください。えぇ、、もれなく次回の神戸セミナーでさもワタクシの奥義としてドヤ顔トークで自慢させていただきますww)


このドヤ顔トーク、、セミナーの枠に入ってるので何も無いとセミナーは30分早く終わっちゃうんじゃんw

売却理由の話。。。


冬モノ全部片づけたってのに明後日の最高気温6度ってなんだよwww

こんにちは。

投資物件を売り出すとあちこちから矢のような電話が掛かってくるのですが、その際によく質問されることで「売主の売却理由」ってのがあります。

聞かれ方としては「売り主さんがこの物件を売却する理由を聞きたい」って感じなのですが、どんな売却理由であれ「売り主さん側の資産の入れ替えです」と答える仲介さんが多いはず。(実際、ウチで売買やるときの返事はほぼ100%これですw)

実際の話、売り主さん側からしたらほとんどのケースで「買った値段より高く売れるなら売ろう」ってパターンでしょうし、仮に借金が返せなくなって泣く泣く安価で手放すにしても「首が回らなくなったから売ります」なんてことは言うはずもありません。(そんなこと言おうものならたちまち買い叩かれちゃうかもしれないし)

そうなるといくら売り主に売却理由を聞いたところでまともな答えは期待できないし、買う側で考えないといけなくなりその推理が指値にも影響するわけですからここは必死に推理しないといけません。

この推理が正しいと売り主の足元を見抜くことが出来、駆け引き次第では大幅指値も可能なだけに知りたいって人も多いんじゃないかと思って今日のブログネタにしますが、あくまでもワタクシのやり方しか知りませんのでそこをお含みおきの上読み進んでください。

ワタクシの場合ですが、
売り物件を見つけて「欲しい」、「買いたい」って段階になるとまず見るのが謄本です。

謄本と言うのはその人がいつどうやって買ったのかが赤裸々に載ってる書類ですのでこれを見ずして売却理由を推理することは出来ません。

と、そんなワタクシ、まずチェック入れるのは「その買主の所有権移転時期」「移転理由」。。

大抵の場合、ここは「売買」か「相続」のどちらかになっているんじゃないかと思いますが、一般マーケットで売り出るパターンのほとんどが「売買」になってるはずなのでそっちである前提で話を進めます。(ちなみに「相続」と書かれていた場合もやり方があるのですがそれはまたの機会に書きます)

登記原因欄に「売買」と書かれていた場合、誰かしらから売買契約を経て買ってるわけで次に見るのは「誰から買ったか?」なのですが、ここでも物件が投資物件で物件情報が一般マーケットである場合、「売り主とは全く関係ない第三者」であることが多いです。

実はこの第三者が誰だったのかも重要な情報の一つでこの第三者がなんでこの物件を持ってたのか?とかも次に買った現オーナー(売主)の特性を判断する手掛かりにもなるんです。

例えば
平成3年築の木造アパートが当初の持ち主から平成18年くらいに別の第三者が「売買」で買って融資銀行が八千代銀行とかになってれば当時の八千代はフルローンで貸してるケースが少なかったのである程度手金を入れて買ってることが多くその後、平成20年くらいに今のオーナーが買ってる際にまだ木造融資をしてたスルガ銀行なんかで抵当が組んであったら、、、

地主ー投資家ー投資家って流れで物件が動いたとも判断出来ます。
そういう物件であればなんとなく本物件は何度もネット広告で売られていた物件じゃないかとも推測できるし、そう言うことであれば結構出回り物件だったんじゃないか?とも推測できます。(ネットで過去のキャッシュを洗うと当時の売値なんかも出てきたりしますw)

そんなことを含めて謄本見て「いつの時期に」「どこの銀行で」「いくら借りたか?」をチェックします。

最初の「いつの時期に」って部分でチェックするのを事例を挙げると
①借りた時期の金融機関の融資姿勢(「借りやすい時期だったのか?否か?」「融資がジャブジャブだったのか?否か?」など)
②借りてから何年経過しているか?(「5年経過付近であれば短期売却税の喪明け狙い」とか「10年経過であれば大規模修繕前の高値売却狙い」など)
なんてのがあり、

また、このブログを読んでる人ですからそこに書かれてる銀行名を読めば「この銀行はどんな人を対象に融資する銀行か?」くらいはわかると思いますのでその銀行名と支店名を読み解きこの時点で売主がどんな属性かくらいはわかってくると思います。

例えばですが
①売主の地場の金融機関
→元々融資を受けやすいバックボーンであったか、他の支店にアタックしたら管轄違いで現住所に近い支店で融資実行されたなど
②売主の地場ではない金融機関で投資物件系仲介さんがいかにもぶつけて来そうな金融機関
→「手金無しのフルローンで買ってる」とか「購入時期にもよるが結構無茶な買値で買ってる」など
なんてことも見えてくるんじゃないかと思います。

次に「いくら借りたか?」ですが、この際は売値と抵当権設定額の差に注目します。
いろいろなパターンがあるので全部は書けませんが、
例えば、
抵当設定額 1億円
売値     1億2000万

なんて場合だと今までの融資期間を見て「残債がほとんど減ってない」とか「かなり残債が減ってるから多少指値出来るかなー?」くらいはわかるんじゃないかと思います。(結構、ここ見てそんな想像する人は多いと思います)

あとややこしいのが
抵当設定額 8億円
売値     1億

ってケース。。。

これってこの物件以外にもお金借りてて根抵当権とかでガッツリ紐づいてるタイプですが、、これだと売り主が金持ちなのか借金苦なのかさっぱりわかりませんw(しかもこういうケースって売り主も横柄なのが多いんですw)

またさらにややこしいのが
抵当設定額 ゼロどころか謄本の「乙区」自体が無いw(乙区が無いってことは基本無借金経営ってことです)
売値      1億

ってケース。。。

この手の場合、案外「相続」で売るケースが多いのですが、たまに所有権移転理由が「売買」になってることがあり、この場合全部現金で買ってることがほとんどですから売却理由も指値幅もよくわからなくなっちゃいます。。

こうなると謄本だけでは判断も出来なくなるのですが前者の「抵当8億で売値1億」なんて人は抵当権の乙区が結構荒れていることが多く、荒れていればいるほど金に詰まって売ることが多いです。(ワタクシの経験ですがそういう荒れてる謄本って不動産業以外の領域でお金にどんぶり勘定な人が多い気がします)

また後者はお金に困ってると言うより筋を通すタイプの人が多く買付けの順位なんかも指値が入っても1番手を優先する傾向が強かったりします。(「人間、ゼニカネの問題じゃなく真心なんだよ」とか言われると裏でお金積み増したりしても通用しないんですw)

そんな経験豊富ってわけでもないですが、ワタクシ、売り物件の謄本見るとなんとなくその持ち主の人生みたいなのが透けて見えるタイプなので謄本見ては「こいつはどんなやつなんだろう」ってプロファイルするのも好きですw(これで多少仲介を締めあげて断片的にでも情報が得られればほぼ完ぺきに売主をプロファイル可能ですww)

他にもこの謄本から売主の売却理由を推理する方法はあるのですがブログじゃ書き切れないので次行きますが、、
この謄本以外に現地に行くことで売却理由がわかることがあります。

ちなみにワタクシがチェックするのは物件の管理状態。。

普通、物件を売り場合、出来るだけ安く売りたいって人より出来るだけ高く売りたいってバイアスが掛かるはずです。(ま、中にはどうせいくらで売っても税金で消えるからなんでもいいよなんて人もいますがワタクシ、まだそんな人に会ったことが無いですw)

そうなれば少しでも高く売ろうと努力するものでそう言う気持ちが強い人ほど物件がなんとなく「まとまって」見えます。
この「まとまってる」って話ですが、、
①それなりに掃除とかが行き届いてる
②それなりに修繕して空室を埋めようと努力している
③管理会社の看板とかで「賃貸募集」してるけど複数社の看板が付いてない
④管理会社が定期的に訪問してる形跡がある
⑤共用部がゴチャゴチャしてない(逆に貸し部屋ドア付近にビニール傘だらけになってる部屋がたくさんあるとかヤバイですw)
⑥錆びた自転車とかが置いてない

などで、こうじゃないケースの売り物件って「不動産投資の能力が低い人がオーナー」「不動産投資に関心がない人がオーナー」「性格的に管理能力が希薄」なんて人が多く、こういう物件であれば売却理由は「所有するのが面倒になったから売る」ってケースが結構多いです。

こういう人に合理的な指値なんてしても「うるせーよ」と思われてしまうのが関の山でまた、「なんでもいいからオマエラ高く買えよ」って思う人が多く、こういう時は売主が「なんかこの売値じゃ売れねーのかな?」と思うレベルまで物件が誰にも売れずに残ってないとなかなか指値が効きません。

こういう物件を見つけたら元付仲介さんをこちら側に取り込むべく「両手取引」を持ち掛けると案外売り主さんの「素の売却理由」なんてのが聞けちゃうことが多いので試していただきたいところです。。(「いえね、、売り主さん、、結局なんでも面倒なので売りたいって思ってるんすよw」なんてレアな理由で売ってることが多いですよーw)

あとは取り寄せたレントロールなんかでも売却理由が見えたりすることがあります。
と言ってもこれは極めてレアなケースでしか通用しないのですが、見るべきポイントは原契約と敷金。。。(原契約がわからない人はググってくださいw)

最近の傾向で比較的新しい賃貸契約では敷金が少なく、逆に原契約からの賃貸期間がやたら長くて今の賃料との差があり過ぎる場合、「その物件自体の入居成約率が落ちてて怖くなって売り出した」ってケースが多いです。

こんな時でも仲介さんに売却理由を問い合わせると「本物件は売り主さんの資産の入れ替えが売却理由です(キリ)」なんて言うものなのですが、更に賃貸契約書なんかで入居属性を調べたりすると原契約が長い人は正社員が多く、敷金が無かったりする人はアルバイト、生活保護、、なんてケースになってることがあります。。

この場合、ほぼ高確率で資産の入れ替えなんて話じゃないことが多いのでこういう物件はそれなりに指値しても通ることが多いです。

ただあれです、、
こういう物件は買った側にそれなりのスキルがないと前オーナーと同じ経験をすることになるので注意が必要なのは言うまでもありません。。。。w

と、今日は適当なポイントだけ書いてしまいましたが、これ以外にも「ホントの売却理由がわかる要素」ってのはあちこちに隠れていますのでご自身でもそんなポイントを見つけて駆け引きしていただくと幸いです。(もっと「近隣への聞き込み」とか「融資銀行へのヒアリング」とか「オーナーの住所を調べて自宅に行き、止まってる車からチェックする」なんて話をいろいろ書こうと思ったのですが個々に書くとあまりに細分化されちゃうのでめんどくさくなっちゃいましたw)

最後になりますが、ワタクシが今日のブログネタを通して言いたいことは
物件情報を読み解きその物件の歴史と言うか流れを把握して過去のストーリーを想像するとその物件本来の本質が見えてきてその物件がどんなパフォーマンスで回ってたかわかることでその物件本来の価値が見えてくるってことです。(ワタクシが物件見て「なんか高いなー」「なんか安いんじゃね?これww」って思う判断基準はこんなとこでもあるのでぜひご参考ください。。w)


なんてドヤ顔で書いてみたけど結構当たり前のことばっかな気もするんじゃんw