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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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銭ゲバ大家への道(The road to ZANIGEBA)...


オリンピックに夢中になり過ぎてマツコの夜更かし見るの忘れてしまいましたw

こんにちは。

例のかぼちゃ問題、、(ってかここの読者でこの問題に関心があるやつが何人いるのか不安になってきましたww)

やっと不正融資が横行していたと全国紙でも派手に書き出したので売主、仲介業者、それに付随するコンサル会社などへの風当たりも強くなりこの一件が社会問題化するのも時間の問題となってきました。

ただその記事を読むとあたかも当時のスマートライフ社が不正を主導してたことで「買主は知らなかった」とありますが、我々業者から言わせていただくとそんなレアな事例の方が少なく買主も「手金無しで融資が出るならやってみよう」って思った方の方が多いんじゃないかと思います。(ま、もちろんスマートライフが買主を焚きつけたって事実に間違いは無いと思いますけどね)

なぜかと言えば、このス○ガ利用を目論む顧客層は年収が多いわりに貯金が少ない人が多く、「このまま今の仕事続けてるうちはいいけど何かあればヤバイので副収入になるものを探そう」と考えて不動産投資を思いつく人が多く、「手金無しで年間100万も残るならやらなきゃ損」と億単位の物件を残債が減りにくい高金利での長期返済ローンを組んでしまい空室が増え始めて「あ、もしかしてこれって騙されてる?」と気が付くパターンがほとんどだからです。。(逆に業者は「金利の低い今が買い時です。なーに、、多少利回りが低くても低金利分でカバー出来ますよ」なんて常套句で接近してきますw)

しかも困ったことにここから短期間で億単位の物件を買い増してしまいこんな借金地獄を「金融資産○億」なんて持ち上げる奴が増えちゃったもんだからそんなのに感化されてしまえば危機感なんて全く持つわけもなく「資産も増えたしCFの増えたのでそろそろセミリタイアしちゃおうかな」と早々に本業をやめて最悪時の返済原資まで放棄しちゃおうとさえします。(しかもこういう人って会社辞めたのを金融機関に申告もせずまたは辞めるギリギリにも今の属性を使って新規の物件買っちゃったりします)

もちろん全員がそういうわけでもないですが、そう考えると必ずしも買主様が一方的な被害者ではないと言えなくもなく最終的にはなにも証拠を残さない金融機関がむしろ被害者だという流れになっちゃう可能性もなくはありません。(金融機関ってのはこういうときの為に証拠になるような書類を一切残さないんです)

ちなみに不動産会社の金融機関へのエビデンスの偽造ですが、少なくともワタクシがブログを書き始めた2011年には普通に横行していて当時は二重売契と預金通帳の残高偽造いうほぼ私文書偽造みたいな手法が主流でした。(参考までに当時のブログを発掘してきましたが当時のワタクシ、、こんなこと書くとあちこちから叩かれるんじゃないかと思いひたすら○○○の伏字ラッシュで書いてましたw)

それがいつの間にか「覚書による条件変更」というやや合法に見える手法になり、やがてレントロールの賃料水増しで利回りが上がってるように見せかけるようになり最終的にはパソコンでのプログラム操作で融資残高を増額させ一物件一法人スキームまで進化しそんないろいろな手法を覚えて独り立ちしていった個々の仲介さんが新しい会社を作りそこでシェアハウスを利用したス○ガスキームを開発しこれが今になって表面化したって話です。

また、不動産投資は融資ありきですからプレーヤーからしたら「フルローンで融資が出るなら買ってしまいたい」という方向に向かうでしょうし、不動産業者かしたら「買ってくれるお客がいるなら無理やりでも融資を通したい」って方向に向かうし、金融機関も「融資残高が増えるならなんとかうまくやります」って方向に向かいますからこの手の不正融資の最大の被害者はこの金融機関の株を買ってる株主なんじゃねーのって気がするのは決してワタクシだけではないはずです。(ちなみにエスパー君はこの問題が発覚する遥か前の株価2500円の頃から空売りを仕掛けてた模様ですw

ただ今回、一方的に損害を喰らうのは買主である素人オーナーさん達なのでマスコミはここを弱者だとして記事を書くんでしょうけどそんな記事を読んで戦々恐々としている人は他にもたくさんいるって話はどこからも聞こえてきません。。

例えば今日のケンビヤコラムでコラムを書いていたジェービルさんの記事を見るとシェアハウスで似たようなことやって客を飛ばした(あるいは今まさに飛ばし中)の業者も複数存在しているし、融資した金融機関も実はこのス○ガさんだけではありません。(かぼちゃ以外にもまだあるし、ス○ガさん以外にもこの手の融資に加担してた金融機関もいます)

また、金融機関に提出するエビデンスの偽造を組織的にやってた大家塾の存在もあるし、手金を実際に見せろと言われて困ってる買主さんに2週間で何%なんて金利を取って見せ金用口座にお金を振り込んで利益を上げてた仲介もいるし、なによりサンタメ取引ではそもそもエビ偽造しないとフルローンだのオーバーだのなんて融資が通るわけもないですからもし金融機関が「ウチは一切関与してない」って話であれば融資審査があまりに杜撰だったってことにもなります。

また最近はフルローン、オーバーローンが付きにくいところに目を付けたエセコンサルが「その足りない資金の調達先を紹介するので紹介料くれ」とメルマガを通じて商売を目論んでるようですが、そもそもそれやると資金を持ってると信じて融資する銀行を欺くだけでなくそっちの返済もあるので結局、何かあれば一瞬で運営が立ち行かなくなる可能性があります。(ま、そんな時にでもお金貸してくれればいいですけどどうせそういう時にはもう知らんぷりするつもりでしょ?ww)

そう考えるとワタクシ、
「この手金無しで始められる不動産投資って部分にメスを入れる必要があるのでは?」、、、とも思いますがそれやって誰も得する人はいませんから結局この話、、すべてが闇に葬られて一番弱い素人プレーヤーだけが一方的に損害を喰らうってオチになりそうです。(一部で金融機関も訴えてやるとか言ってるオーナーもいるそうですが、、そんな暇があったら家族に土下座してこれから起こることを真摯に説明して一家団結をはかる方が正解です)

これを「投資は自己責任」って言葉で片付けるのがこの不動産投資の世界での厳しい戒律なのですが、物件を売りたい側はこんなとこまで教えて物件は売りませんし、買いたい側は頭ではわかってるんでしょうけど「俺に限っては無関係な話」と相手にもしてくれません。。(こんなこと言っちゃあれですけどこの手の属性の人ってプライドが高いのか他人から間違いを指摘されるのすごく嫌がりますから

それでもこんな物件高騰期だってにも関わらず「フルローンで買える物件あります」ってアナウンスする業者さんや「フルローンで買える物件が欲しい」と言ってるプレーヤーさんも多いので言わせていただきますが、今、物件を買える人って相当選ばれし勇者のみじゃないかと思います。

例えばですが
4年前から新築物件を建てたいと道路付けの良さげな商業地の平屋物件を取得し4年でたっぷり償却を取り、時間を掛けて平屋の住人をタダ同然で追い出しその間にじっくり時間を掛けて容積を目いっぱい消化出来る建物を設計し、またまた時間をたっぷりかけて安く建築してくれそうな業者を探し出しそこに賃貸付けに有利な1月上旬完成を厳守させ、完成したあとも敷地に少しでも空地があれば「ここを原チャリ置き場にすれば2万儲かるな」と多少原チャリのタイヤが道路にはみ出しても貸そうとする銭ゲバっぷり全開な不動産投資家さんなんて人。。(ちなみに狼旅団ではこの「銭ゲバ」と呼ばれて一人前ですw)

この大家さん、、実在する大家さんなのですがこの方、そんな物件がいつ出てきてもいいように寝る間を惜しんで物件探しに明け暮れています。(正直ワタクシがやってる物件探しなんてレベルとは全く次元が違いますw)

で、物件が出てきたら速攻で現地に飛び、どんな風に料理すれば最大限の収益をあげられそうか瞬時に判断し、それが間違ってないかを確認するためどんな時間であろうとワタクシに電話で聞いてきます。(ただそんな素敵物件滅多に無いですから掛かってくると言っても年に数回ですけどw)

あとは
全空であろうがオンボロだろうが誰も手を出しそうもない物件だろうがその人の目にはキレイにリノベされて満室になって見える人。。。(えぇ、、ボールが止まって見える、、みたいな人ですw)

こういう人は決まってA案がだめならB案なんて何パターンも収益パターンが見えているので間違っても一つのパターンがコケたら終わってしまうリビングの無いシェアハウスなんか間違っても手を出しませんし買ったときの値段より売値が安くなりそうな物件なんて絶対手を出さないものです。

とは言え、単に物件を買うってとこまで出来る人は未だにたくさんいるはずです。

そういう方にしつこく言いますが、
不動産投資は買うのが目的ではなく買ってから安定的に収益をあげてその先のキャピタルを得るか朽ち果てるまで保有する気でCFを積むかのどっちかですので目先の想定CFだけを見て物件を買おうというのは危険極まりないことだとご認識下さい。



と、今日はかなり調子に乗って辛辣なことをズラズラと書いちゃいましたが、、
ワタクシから「オマエってホント、、銭ゲバ大家だなーww」と罵倒される人が今後たくさん輩出されることを期待しつつ本日のブログは終了です。。。(繰り返しになりますがそう呼ばれてウチでは一人前ですからww)



ちなみに最終形は「オマエってホント、血も涙もない銭ゲバ大家だなーww」なんじゃんw