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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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腐ったミカンの方程式。。。


本日、さらにうまい棒が100本ほど追加で届きましたw

こんにちは。

昨日ブログで書いた関西セミナーの件、、
コメント欄を見ると誰も何も言ってないのに「セミナーって団員限定なんですよね。。。」みたいなことを書いてる人がいましたが、狼セミナーは基本的に不動産のお勉強がしたい人のためのオープン企画なので別に団員じゃなくても大丈夫です(但し、冷やかし目的でやってきて「こんなの馴れ合いじゃねーかよww」とか捨て台詞残して途中退席して目立とうとするバカとか懇親会で我を見失うほど飲みまくり周りに迷惑掛けるバカとか「聞いた話は墓場まで」って言ってんのにセミナーの模様をSNSとかで実況するバカとかこっそり録音してその内容をドヤ顔で不動産投資本とかで書いちゃうバカとかは来たくても抽選で外れてしまった方から見たらホント迷惑以外のナニモノでもないので「よし、俺様もいっちょ申し込んじゃおうかな」なんて気を起こさないでください)


さて、話は変わりますが、今年の賃貸繁忙期戦線。。

いつもであれば一つ二つ、、いや、、三つ四つくらいは退去予告が入り、酷いのになると2月末くらいに「3末退去で、、w」なんて退去予告が入るのが恒例のウチのレジ。。。

なぜか今年は今まで一つも退去予告が入ることなく推移してこのまま行くと退去無しで繁忙期を終えることが出来るんじゃないかと思い始めてます。。(なんてことをブログネタにした瞬間に退去予告が怒涛のように入るのもお約束パターンではありますがw)

そんなウチのレジで一人だけ少々問題児な入居様がいらっしゃいます。

この入居者様
基本的に家賃は毎回一週間から半月程度のプチ遅れでこちらから賃料督促をするとやれ「地方に出張中で振り込めない」とか「キャッシュカードが破損して振り込めない」とか「友達に振り込み依頼したら使い込まれた」とか逃げまくるので怒りの頂点に達したウチのエスパー君が自宅を強襲して回収したことなんて一度や二度ではありません。。(強襲して回収してなければ毎回プチ滞納どこじゃなかったですw)

加えてゴミ出しがとにかくいい加減で基本、燃えるゴミと燃えないゴミの区別が出来ません。
あまりにひどいのでそのゴミ袋に「きちんと分別出来ないと清掃局が持って行ってくれないので」と手紙を貼り付け部屋の前に戻したところ、分別し直すどころかそのゴミ袋の上に更に分別不能なゴミを詰め、最初のゴミ袋の上からもう一袋ゴミ袋を作成し収集時間には早すぎる夜11時にゴミ置き場に置かれ打ちひしがれたことも一度や二度ではございません。。。

さらにひどいのは宅配ボックス。。
ウチの宅配ボックスは13区画あるのですがいつまでも宅配された荷物を出してくれないもんですから段々と区画を占拠され最終的にはゴルフバッグが入る長い区画にAmazonのどうでもいいレターパックが入っていたこともあり「宅配ボックスがあなたの荷物で占領されているので回収してください」とお願いしても一向に受け取らず最終的にあちこちに入ってた食品が腐り始め宅配ボックスの扉から見たことも無い色した液体が異臭を放ちながら垂れてたこともあります。。(一瞬、死体遺棄事件かと思いました)

あと入居時の契約書には「単身住まい」と書かれていましたが最近、どう見ても同居人らしき男性が敷地内にタバコの吸い殻を捨て始め注意すると「チッ」と舌打ちして一旦は拾うのですが翌朝その吸い殻の本数がさらに増えてます。。。(しかも足で踏んづけて消してるためタイルがタバコの灰で真っ黒になってます)

恐らくですがこの居住者、、
退去する局面になったら部屋の粗大ごみも燃えるゴミと一緒に出しそうな予感がするのですが、それ以前に今の部屋の中も相当荒れ放題(ヤニ部屋も含む)になってるんじゃないでしょうか?(エスパー君の予想では「あのカップル、、エアコンのフィルター掃除どころかお風呂掃除する習慣なんて絶対ないですよ」と断言しておりました)

とは言え、、この程度の問題ありな入居者なんて全国どこでもいそうですから
「遅れてもちゃんと家賃も入ってくるわけだし警察沙汰になるような不良入居者でもないんだからそんなの気にし過ぎだよ」
とも言われるか気もしますがウチのレジ、、前にもブログでも書きましたが、、入居者の問題で神経を削られるのが一番イヤだったこともありこのレジを企画する段階からそういう入居者を申し込み段階で排除する方針で企画していて常に同じような属性の方でコロニーを形成していただき住みやすい環境を維持出来れば住人同士の揉め事もなくなり結果的に退去する確率が落ち、原状回復とかでの費用負担が少なくなるんじゃね?と考えて設計してます。(しかもそういう人同士のコロニーだと部屋もきれいに使ってくれるのでずっと善循環で部屋が回ってくれるんです)

そう思ってるところにこういう入居者が存在すると他の居住者から見てこの入居者がとても異質に見えるらしくこの前なんか最初から住んでる入居者ご夫婦から「あの腐ったミカンみたいなの追い出してくれませんか?」と言われる始末です。。。


俺は腐ったミカンなんかじゃねーw

ちなみにこの入居者を強引に押し込んで来た仲介さんはすでにこの会社を辞めてしまってるためどうにも出来ませんし、今から追い出してくれと言われてもまだ追い出しに必要な決定的事由が無いのでこっちから積極的に追い出すのは難しく(滞納があっても家を強襲してインターホンを30分も鳴らせば渋々でも家賃を払ってくれるので決め手に欠けます)最終的な策は「相手に次回更新する気力を無くさせる」って極めて消極的なことくらいしか思いつきません。(昔地上げやってた時みたいな共用部のインフラを全部止めるとか汚物を撒くとかお経を唱えるとか大音響で軍歌を歌うなんてことはさすがに出来ませんからw)

と言うことで次回の契約更新までにいろいろ思いつく策を考えてみることにしたのですが、、ここはやはり更新内容で「更新すると手間や費用が結構掛かる」ってのを理解させるってのが一番かなと思います。(今回初めての更新なのでいきなり難題吹っ掛ける戦略です)

例えばですが、
①更新3か月前なんて更新するかどうか考える時間をたっぷり与える
②更新費用1か月、保険費用、その他諸経費で20万以上掛かるように見せる
③近隣相場より安く貸していると難癖付けて更新時に賃料の値上げをアピールする
④どう見ても居住者が増えているのでそこについて契約違反なので是正しろと言いつつ態度の悪い彼氏について属性を明らかにさせる(勤務先から年収まで洗いざらい聞き出します)
⑤ゴミ出し、宅配ボックスを正しく使いますと誓約させる確約書を書かせる
⑥実際には出来ないけど脅し意味も含めて「滞納したら契約解除されても文句言いません」的な覚書にサインさせる

あたりでしょうか?

それに加えて過去、散々契約違反スレスレなことを繰り返してたので「⑦連帯保証人の増員」なんてのを更新条件に付けて揺さぶったらあの吸い殻で「チッ」と舌打ちした彼氏みたいなヤツが「なんかこのマンション、、大家がうぜーから他に引っ越そうぜ」とか言い出すかもしれません。

借家法の関係で退去する気が無い居住者を追い出すのって大変なのでこんな作戦を実行しても成功する確率も低いでしょうが今後のことを考えるとこの更新のタイミングしか追い出せない気がするのでとりあえずこれを実行してみようかと思います。。。


さて、
逆にこんなことありませんか?

「更新手続きのご案内の手紙を送ったら逆に退去予告が返って来たでござるw」(寝た子を起こすと時としてこう言うことが起こるんですw)

最近は、賃貸物件の供給過剰から競争力の無い賃貸物件がゼロゼロ物件政策を進めてる関係で「退去予告が入ったのでどこに引っ越すのか聞いたら近所の新築物件だった」なんて笑えない話があるのですが、ワタクシ、こういう寝た子が起きないよう更新のご案内通知は出来るだけ出さないようにしつつ出しても更新期限ギリギリ(1か月ギリギリのとこw)で告知するようにしてます。(オーナー側には「入居者に期間満了の更新案内を書面で送付しなければいけない」なんて義務も無いですからw)

ついでに言うとそんな最悪なタイミングで退去通知出されたら「あ、もしよければ更新料免除しますよ」とか言って更新費用を軽減させて無理やりにでも更新させちゃいます。(ウチは業者なので更新事務手続き費用も免除しちゃうし最悪、火災保険料もこっちで負担しちゃいますw)

あとたまにですがお抱えの管理会社が相手に考える隙を与えるかのような3か月前なんてタイミングで案内を出してしまいわざと退去させて退去時の原状回復費用のピンハネと再募集時の入居仲介手数料、引っ越し屋や保険屋、果ては消火器の費用のキックバック奪取を目論むなんてことがあります。(しかも新しい引っ越し先の賃貸物件の仲介もやっちゃうので更新事務手数料の何倍も儲かるんですw)

これだとせっかく長期で住んでくれてる善良な入居者まで追い出してしまうことになるので気を付けていただきたいのですが、これの危険サインは「退去理由」と「次の引っ越し先」です。。

転勤とか結婚などで今の物件に住むことが出来なくなったということであれば諦めるしかないのですが時々この「退去理由」と「次の転居先」を聞くと極めて近所でこっちと似たような物件だけどゼロゼロ物件だったりすることがあります。

引っ越しってかなりの労力が掛かりますからそこまでして近所の類似物件に引っ越すってときは大抵今の物件に何か起きてるはずなので一度でもそういう傾向が見えたら管理会社を疑うか自分の物件に何か妙なことが起きてると疑ってください。

あとこれは前にあったのですが、
とあるオーナ所有の賃貸物件のポストに近所の新築賃貸物件の募集チラシが入っていて「今こっちに引っ越すと引っ越し費用は弊社で負担します」なんて極めて費用負担を少なく見せて借り換えを促す営業をしていた業者さんがいました。(しかも敷金礼金ゼロゼロどころか仲介手数料も掛かりません、、だってwww)

今までは業者さんに広告料を払っていればなんとかなってた話がこんな形でひっくり返されるようなスタンスが常用化されてしまうと賃貸業界も更なる戦国時代となってしまい最終的にはそんなスタンスが勃発したエリアでは猛烈な賃下げ合戦にもなりかねません。(都内の城南地区某所でも数年前こんな事件がホントにあって賃料相場がいきなり1万円ダウンしたんです)

えぇ、、
これから更に深刻化するであろう賃貸物件の過剰供給時代なだけに常にこんなバカみたいなことが起こる可能性は常に頭に入れて置いていただけると幸いです。。。


逆にせっかく建てた新築物件で入居状況が思わしくないって時、、、

このポスティング作戦、、、使えませんかね?www(近隣の大家から刺されること必至ですがw)


だからってこれをレ○パとかD東とかがやりだしたら恐ろしいことになるんじゃんw