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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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学んだ知識は誰にも奪われない。。。


え?明日も雪降るの?ww

こんにちは。

昨日のブログネタ。。

新幹線の中で思いついてダラダラと書いてみましたが、わりとウケが良かったようなのでちょっとだけ続編を書いてみます。

大昔のブログでは触れたかもしれませんが、ワタクシ、
このブログを書くまでサラリーマン大家さんの存在というものを認知していませんでした。(そういう人がいると知ったのはウチのレジの新築の時の越川君飲み会でしたっけw)

と言うのも当時のワタクシの仲介スタイルはBtoB(業者の物件を業者に売る)かCtoB(エンドの持ち物件を業者に売る)でしたので買主はほぼ毎回業者。。

すなわち融資付けで心配することなく決済しに銀行いくと買主の業者がさっさと融資実行の手続きを始めてワタクシは司法書士の後ろで座っていれば勝手に仲介手数料が入ってくるという今と比較したら夢のような取引ばっかりな毎日でした。(今は決済前日にエンド客の団信が否決されたり、買付け入れてきても融資が不調に終わり買付け取り下げしてくるヤツばっかりだしw)

また、業者が買う時には瑕疵担保免責の現状渡しが基本ですので一度売ってしまえば取引自体はそれで集結し、取引終了後の面倒なトラブルも皆無で、、ま、あるとすれば戸建て用地のような最終的に実需層が買う物件の後始末くらい。(えぇ、、戸建て用地だけは最後は素人が買うので売り出す業者さん、、境界やわずか1センチの越境など結構細かい事言って来るんですw)

そんなぬるま湯体質な仲介業務の世界にどっぷり浸かってた仲介さんも当時はとても多く、ワタクシの周りは利幅が出そうな物件(大抵、空きビルとか空き地とかなにか加工すれば爆益になりそうなブツ)ばかりを追っかけるやつばかりだったのですが、いつの間にか発生してたサラリーマン大家さんのフルローンムーブメントに気が付きいち早くサンタメ業者に鞍替えした仲介さんは今ではワタクシと比べ物にならないくらいの利益を上げ、昨年まではこの世の謳歌気分だったはずです。

時が経ち、そんなサラリーマン大家さんにとって素敵な時代であったフルローン全盛時代が終わろうとしている昨今ですが、昨日も書いたように今度はその後釜を自社の資産管理機能を持つ不動産屋さんがこれからの世を牛耳るのではないかと見ています。

自社の資産管理機能を持つ不動産屋、、
要するに自社で投資物件を保有し、水モノである仲介業務での売り上げよりも保有物件で得られるキャッシュで会社が回るという安定収入を持つうえに不動産の知識と経験も豊富な不動産業者という立場ゆえになにをどうやったらお金になるかって部分の嗅覚は半端じゃございませんw(クズ土地だったとこの周りを丹念に地上げしてタワーマンション建てて分譲までする会社もありますがこれは業者だから出来ることでもあります)

ワタクシも最終的な到達点はここと見据えてはいますが、根っからのナマケモノ体質ゆえに夢半ばで歳を取っていくんじゃないかと。。。w(アラフィフな我々、、そこまで頑張れるパワーなんてすでにございませんw)

そんなご時世にサラリーマン大家さん業界を見渡すと、
最近、大家業の傍らで宅建業を取得し、業者系大家として君臨してる人も少なくありません。

大家業が先か?、業者になるのが先か?って議論はさておき、宅建業を持ってる方がいろいろな動きを取りやすいと考えてあとから宅建業登録をしている人が多いと仮定するとこれらの業者系大家さんの今後は今いる自社の資産管理機能を持つ不動産屋と同等の立場になりえる要素がたくさん含まれているのでホント、あと10年くらいするとそんな大家さんがスタンダードになるんじゃないかって気すらします。

またツワモノになると宅建業の法人と非宅建業の法人をうまく使い分け瑕疵担保で苦労しそうな物件は非宅建業の法人で売ったりするなんて人も増えて来てるので(昨日の大阪でそんな話を散々耳にしましたw)サラリーマン大家業も年々進化してそのうちプロの不動産屋さえも追い越す時代が来るんじゃないかとさえ思ってます。

と言うのもプロの宅建業者さんって案外、日々の業務に追われて自社物件のPMやBMを外注化する傾向があり、保有物件の管理についてはあまり詳しくないってとこも結構多いんです。

えぇ、、
トライ&エラーを繰り返し力を付けてきたサラリーマン大家さんもここ数年でかなり増えているのでそういう人がさらに台頭してくるともはやどっちがプロなんだかわからなくなる局面もあり得るんじゃないでしょうか?。。。(と昨日、エレベーターをぶっ壊されて大忙しだったとこに乱入させていただいたM様の言ってたことを軽く受け売りしてみましたw)

実はこの強大な力を持つ自社の資産管理機能を持つ不動産屋と叩き上げのサラリーマン大家さんとでは将来に渡り決定的な違いがあるんです。。(単に苦労している度合いが違うってレベルじゃないですよw)

そんな難しい話じゃないので簡単に書いちゃいますが、
結局、不動産屋って歯車な社員とかが専門知識を個別に持ち合わせているので一つのチカラになった時だけすごいエネルギーを発するんです。。(こういう時の不動産屋さんは手が付けられませんw)

しかし、一旦歯車のコマが外れてしまうとたちどころに機能不全になり今まで出来てたことが急に出来なくなって最悪は間違った方向に進んでしまい会社自体が危うくなっていくんです。

ワタクシ、そういう轟沈する不動産屋をいくつも見てきましたが大抵の場合、有能な社員が「これなら自力でやった方が儲かるじゃん」と考えて独立していき前の会社で培ったノウハウをフル活用して前いた会社が一気に傾く、、、ってパターンです。

それに引き換え、サラリーマン大家さんの強みは「すべて自分で経験していること」なので社員が抜けることによって起こる「歯車が欠ける」って可能性が低く、あとauのCMじゃないですが「学んだ知識は誰にも奪われない」ものです。

またすべての決定権を持つものこのサラリーマン大家である人一人ですからなにをやるにしても決定が早く、いちいち上司の顔色見て稟議書を出して許可を貰ってる不動産屋だとレスポンスも違います。

そう思うとどんなに辛くても自主管理で物件をずっと保有していた方や、なんでも一人で凌いできた大家さんあたり当然、凄まじい経験値のはずですから最初は出来なくてもこの自主管理なりなんでも一人で決めて行くってのをやってくるってのはとても重要なんじゃないかと思います。(忙しかったりめんどくさくて出来なければ出来ることから少しづつコツコツやっていけばいいと思います)

今まで何があろうと丸投げが基本だったワタクシがこんなことを言い出すのってちょっとおかしい気もするのですが、
ちょっとづつ動いてた潮目が一気に変わりそうな今こそそういうことも考えて行かないと生き残れないって気がするんです。。。(えぇ、、昨日の夜、M氏にPM,AMの話をされて帰りの夜行バスの中でずっと考えちゃったんですw)

こういう話ってノウハウがある話でもないので「こうするといいですよ」とか「こんな方法があるんです」ってのはありませんが、ここ数年で急速に力を付けて来てる大家さんも多いのでそういう人と仲良くなっていろいろ質問すれば見えてくることもかなり多いはずです。(ってかワタクシ、いろんな大家さんと親しいですけどLANケーブルを300m入りの箱で在庫持ちしている人を初めて見ましたよww)

ホント、月並みで申し訳ないですが不動産投資を「業」として捉えるか?「投資」と捉えるか?あたりでも全然違うのでこんな潮目変わりの時期はちょっと真剣に悩んでみてもいいかもしれませんね。。。。



但し、夜行バスなんかでうっかり考えこんじゃうとSAでの休憩時間とかでバスに置いて行かれそうになるので注意なんじゃんw