プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
01 | 2018/02 | 03
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 - - -
検索フォーム

祝賀ムードいっぱいな一日。。。


神戸セミナーの当選メールを先日一斉にメールでお送りしましたのでご確認くださいw(なお、迷惑メールホルダーにも届いてない方は申し訳ありませんが今回は落選です。。)

こんにちは。

本日は2月20日。。
我々狼旅団にとってこの2月20日はあの東京築古組の組長であらせられる川村組長のご生誕記念日と言うことで


朝の大規模な軍事パレードに始まり


夜のちょうちん行列などなど

それはそれは祝賀ムードいっぱいな一日になるのですが、、、、

過去ログを振り返ってみると組長には3年前の誕生日にひどい目に遭わされた記述が残っててそれ読んだら軽い吐き気が襲ってきました。。。w(ってか大のオトナが3年も前の話をいつまで根に持ってるのよ、、、とw)

そんな川村組長ですが、コトあるごとに言ってることで「不動産投資を舐めんなよ!」ってのがあります。(酒に酔うと必ずと言っていいほどこのセリフが飛び出します)

組長は元某大手勤務の債券トレーダーでもあるのでマクロ経済にはかなり精通していて今後の世界の金融情勢についてもかなり突っ込んだ予測をしている一方、不動産投資の経歴も長く基本的に「自主管理が究極の不動産投資スタイル」と位置付けてらっしゃるので管理業者を太らせ投資家がやせ細っていくような投資スタイルは好きではないし世の不動産投資家が一方的にやせ細っていくようなことをしてるやつには常に敵対心を持ってます。(だからでしょうか、川村組長、、先日ウチの会社に遊びに来た時もかなり肥えられておりましたw

また、「今の不動産相場」についても以前から警鐘を鳴らしているだけでなく「そうなる前にどんな自衛策を取ればいいのか」を築古組組員以外の投資家にもセミナーを通じて啓蒙しています。(この川村さん、、そういうとこで課金してくる妙な高額商材系のバカと違って一切課金せずに包み隠さず教えてくれるところがオトコ前ですw)

そんな男気があるからこそ酒に酔うとブクブクと溺れて沈んでいくようなキャラであっても周囲から慕われるんじゃないかと思いますがワタクシもこの川村さんの考え方をリスペクトして世の大家さんのためになるようなことをこれからも発信していきたいと思ってます。。(但し、酒に酔うくだりのあたりはマネしませんけどねw

さて、川村さんをそこそこ持ち上げたところで次にいきますが、
例のかぼちゃ案件で朝日新聞様が他紙が書かないようなことを連日ビシビシ報じております。

そんな朝日様の記事で気になる時期があったので共有させていただきます。

「スルガ銀、融資実態調査へ 不払い、新たに2社 シェアハウス投資問題」


実はこのシェアハウス問題、、
かぼちゃ以外にも数社オーナーへの支払いを減額したりストップしてる業者がいるのですが、その融資もほぼスルガ銀行が独占でやってます。

ちょっと経験のある不動産投資家であればこんなスキームに乗っかるわけもないので少なくともこのブログ読んでる人で今回の被害に遭った方なんていないと思いますからここについては論じませんが、問題は「スルガ銀、融資実態調査へ」と言う部分。。。

要するにスルガ銀行がこのシェアハウス融資で不正な手続きで融資があったのかなかったのかをオーナーへの直接アンケートを通じて社内調査に乗り出すって話なのですが、、、

我々から言わせていただくとスルガを舞台にしたマシマシ融資でシェアハウスに対する比率なんかよりも今までに中古のRCやS造物件のフルローン系、オーバーローン系でのサンタメ契約で融資実行した案件全部に対して買った物件オーナーにアンケートを打診したら大惨事になるんじゃないか?と生ぬるく想像しております(だってそういう不正しないとそもそもこれらのサンタメ取引自体がほぼ成り立たないしw)

よもやそんな銀行内の膿を銀行自ら世間に晒すはずもないのでそこまでの社内調査なんてしないとは思いますが、この朝日新聞様の連日の記事を見てるとその辺までビシビシすっぱ抜きそうな予感もするので今後の報道にはワタクシ、非常に注視しております。。(朝日みたいな全国紙であまり記事になり過ぎるとそれ読んだ超党派や野党の議員とかが人気取りで政府に正しちゃうかもしれないのでそうなるとあれだけスルガスキームを褒めたたえた今の金融庁長官が国会に引きずり出される可能性だって無くはないですよ

また、去年くらいからこの手の買主のエビデンスを改ざんして融資を引っ張った業者のうち銀行から捕捉された業者は出入り禁止となっていて賢い業者さんあたりだと社名や役員を変えた新会社を作り再取引きしようと目論んだりしてるし、銀行側もそんな不正を許さないと思ったのか、最近は融資に対するハードルを引き上げたりエビデンスチェックも融資担当者が写メで撮ったものを本部に送り「誰がエビデンスをチェックしたか?」まで厳格にチェックされてるようでこれが原因でここ最近、「なんか融資が厳しくなったねー」と言われてる一因(ってかこれが最大の要因じゃねーの?wwとワタクシは睨んでますがw)でもあります。

要するにあれです。
今の不動産の高騰化の原因の大半は言うまでもなく日銀の金融緩和による「中小企業に運転資金貸すくらいなら不動産投資に貸した方がマシ」という昨今の各銀行の融資姿勢もありますが、実際は一番高い評価を素早く出してくれてたスルガ様がこの流れを作っていただけの話でそれに追従するかのように耐用年数超え上等と今までに金融庁の融資姿勢に異議を唱えた西武信金さん、また木造アパートの分野で築古でも耐用年数越えのフルローンを実行してくれた静銀さん、あとはオリックスさん、SBJさんなどの積極的なフルローン融資姿勢によるところが非常に大きいってことです。

ただフルローンと言ってもどこの銀行、信金さんも「ウチはフルローン出しますよ」と言ってるわけもなく結局、各金融機関のなんとなく漂う「融資残高伸ばしたいけど、、わかるよね?」という微妙な空気を読んだ各業者さんが「あの金融機関はこうやるとフルローンが付くぞ」と知り実際より高い価格の売買契約書を銀行に見せてレントロールの利回りの整合性を取るために賃貸契約書までも改ざんし、手金2割と言われれば預金残高を偽造し、年収が低いと言われれば年収証明を偽造しその結果完成した「(不正に)融資が付く物件」「融資が付きそうな属性のお客に嵌めこむ作業」してるだけに過ぎません。(特に「年収が低い人でも物件はまだ買えます」なんてアナウンスしてる業者さんあたりg、、、以下略w)

また、これに買主が加担しているケースや、買主自らが預金残高を偽造して銀行から融資を不正に引いているって話も昨日今日始まった話でもなく、ケースバイケースではありますが売主、介在する業者、買主、銀行の誰かしらの企てで不正な融資実行されてる現実を朝日さんはもうちょっと知っていただき、また、実はこの不正融資はシェアだけの話ではないと認識いただけると幸いなのですが、決して今回の不正融資が銀行側だけが主導でやってるわけではないということも現場の声として耳に入れていただきたいところです。

だって、今回のかぼちゃ事件を含むシェアハウス事件、、
スマート社とスルガでわいわいやってますけどこの間に入ってフィーを得ていた業者の名前がほとんど出てこないじゃないですか?ww(ここを実名挙げて叩かないとホント、裁判やろうが刑事事件にしようが全部うやむやになっちゃいますよw)

そんな業者の実名ですが、、
幸いにも当時このシェアハウスの無料セミナーを開催してカモ集めにいそしんでいた業者さんのセミナー告知がいまだに楽○さんに残されています。(あ、そういやこの○待さん、、過去にこんなセミナー募集広告載せておきながら最近は手のひら返しで「かぼちゃとスルガ叩きのコラム」書いてますが商売とはいえ上場会社のすることじゃないですねw

朝日様に於かれましてはそんなところもくまなくチェックしていただき今回の事件の全容を暴いていただき不動産投資で損する人を一人でも減らしていただきたいところでございます。。。(ついでに言うと今でも物確の時点で「御社は二重売契出来ますか?」だの「買付けの前に賃貸契約書の原本まるごと送ってくれませんか」だのと無警戒で聞いてくる素人感丸出しな港区の某不動産仲介業者にもメスを入れて入れていただくとなお可ですw)


・・・


・・・


なんて感じで実名挙げてブログで書くと3年前に受けた川村さんの出来事もスッキリしてくるのは気のせいでしょうか?www(えぇ、、書いてるうちに気分がスッキリしてきましたよw)




ただ心無し、一気に敵が増えた気もするんじゃんw

こんな坪80万なんてのもありますw


土日は泊りで温泉麻雀三昧でしたw

こんにちは。

先日のブログで新築RCで坪82万(杭、外構含む)なんて話を書きましたが同じように坪80万の施工単価で大規模リノベした木造アパートの話を今日はブログネタにさせていただきます。

と書くと、
「え?新築RCで坪82万なんて爆安新築物件と木造リノベ物件の坪80万とをなんで比較するのよ?」
なんて言われそうなのですが、

実はこの木造リノベ物件、、、
坪80万で出来てる時点で爆安なんです。。。

ちなみに今回の木造リノベ物件ですが、イメージはこんな感じです。


よくある萎びた築40年経過の三点ユニット木賃アパートですw

ここまで古い物件なので一般の投資家であれば「リノベなんかしないで更地にして建て替える方が安くね?」とか「今ならまだフルローン引っ張れる最後の客層がいるんだから適当にお化粧直しして売り逃げちゃえばいいじゃん」なんて思う人も多いかと思いますが、このオーナーさんの発想はひと味違います。

と言うのもこのオーナーさん、、
すでに本物件の銀行借り入れはとっくに返済済みで仮に高値で売ってしまっても売却益からの課税が半端なく(取得費用も40年前の価格なので例の5%ルール適用物件でございますw)また、今売って高額な売却益が出来たところで次に買える物件は今の物件相場からすると割高になるのは確実。(バブル当時2000万のマンションが4000万で売れて売却益が出たところで4000万で買うマンションは2000万当時の金銭的価値じゃないってのをよーくご理解してらっしゃいますw)

また、40年前当時の建築基準法で建てられてる物件なので部屋数も今と比べて格段に多く、これを今の建築基準法で建ててしまえば今の床面積は確保出来ず、アパマン条例まで適用されてしまえば部屋数も少なくなり結局は新築に建て替えてしまうと実入りが少なくなるという事態に直面します。(お金を掛けて新築して実入りが減るというのは理不尽な話ですw)

と言いつつも一度は売却を考えワタクシも相談されたことがあるのですが当時から「追い出して更地にして新築するか」、「追い出してリノベするか」、「追い出しが芳しく無かったら土地建物ごと売却するか」の3パターンで考えていたようで、幸い、追い出しが順調に進みそうだったので出した結論が「今の状態で大規模リノベした方が儲かるんじゃね?」って結論になりほぼ新築に近い大規模リノベーション「○残しで」、、と表記するといろいろ弊害が出そうなのでこんな表現にしますw)でまた擦り切れるまで使うということになり夏くらいから手壊しで建物を解体し工事に着手しました。

この手壊し解体ですが、壊さない部分と壊さないといけない部分を図面無しで慎重にならないといけないため費用も含め結構手間暇が掛かります。

またこのオーナーさん、、
築40年と言うことをかなり意識されていて今回の大規模リノベでは耐震化工事も同時にやろうとするので当然その費用もオンされるのですが、すでに土地建物の返済が終わってると言う強みもあり、坪80万の施工費用を掛けたところで完成利回りは15%を軽く超えてしまいます。。

恐らく同じ仕様で新築やれば建築単価も下がるのですがそれだと床面積が減り、利回りもさほど期待できない上に、現行の建築基準法の様々な縛りを受け思ったような部屋が出来ない可能性を考えると多少グレーではありますがこの手の大規模リノベーションの方がお得と判断するのはやはりこのオーナーの不動投資歴の長さがなせる技でもあります。

ただあれです。
現行の間取り(18㎡三点ユニットの狭小部屋)で大規模リノベしても入居対象者はそれなりの人しか申し込んで来ないだろうというと予測されることもあり、今回はちょっと凝ったコンセプトハウスにしてるのも木造なのに坪80万ということにも繋がってます。(普通に今の間取りでやってれば坪50万くらいで楽勝に出来てるんじゃないかと思いますがこの坪単価30万差が何年後かに効いてくるのもこのオーナーさん、、ワタクシがいちいち説明しなくても良く熟知してましたw)

そんなコンセプトですが、、
今回の肝は「猫飼い専用住宅」。。


猫違いですがうまい画像が見つからなかったのでご容赦をw

ワタクシ、常々思うことでよく「ペット共生住宅」を企画する人で「そもそもペットを部屋で飼ったことがある人」と「飼ったことが無い人」では完成後の部屋の使い勝手で大きな違いが出てしまい「ペット可で企画したのに申し込みどころか案内すら入らない」という事態を喰らって途方に暮れちゃう方がよくいます。

ワタクシも犬を飼ってるのでわかりますが、賃貸住居で動物を飼うということは人間とペット両方が「安心、安全、清潔」の3拍子揃った物件であればあるほど物件に競争力が増し、更にハマると人気物件として君臨出来、「人気物件ゆえ、常に空室待ち」なんて嬉しい事態になります。

このオーナーも自宅でかなり長期間猫を飼育されているので(ちなみに今の猫で四代目だそうですw)「猫を飼う上でここが便利じゃないとダメ」って部分はきちんと押さえています。

例えば、猫を飼う上で一番面倒でもある「猫砂問題」。。
トイレで使う猫砂は結構頻繁に入れ替えするので買主はマメに猫砂を購入する必要があるのですが宅配とかでいちいち配達して貰うにしても宅配ボックスでは部屋まで搬入するのも一苦労になることもあります。(猫砂って女性が持つと結構重い荷物です)

なので猫砂は宅配ボックスではなく部屋のドアまで配達してもらえるよういろいろ工夫するのですがこのオーナーは外構で建物全体を囲いで覆い、エントランスを簡易オートロックにして留守であっても部屋のドア前に配達して貰っても大丈夫なようにしました。


これがあるかないかで建物全体の雰囲気が違いますw

また部屋の中も猫を飼育する前提でいろいろ工夫してます。


例えばこんな洗面台

実際にはあまり猫を洗うなんてことないんでしょうけど猫を飼う前提で内見しに来た人への訴求力は強そうに見えちゃう洗面台が付いてます。(しかも猫飼いで一番邪魔になりそうな猫トイレは洗面台に下に格納出来るようにしてあります)

あとは間取りです。。

本来であればこの物件、一階と二階が別々の部屋だったのですが全部の部屋を階段で繋ぎ、長屋風に仕上げてます。


これだと猫の移動が平面だけでなく上下移動可能になり行動範囲も広くなりますw


ここに人間も住みやすいように窓ガラスはペアガラス


階段もうまい具合に配置されてます




さらに窓も汎用窓ではなくこんな窓にしてます

細かいところですが部屋を決めるのは猫ではなくあくまでも飼い主が決めるので「あ、ここならウチの猫ちゃん飼うのにいいかも」と思わせるのは賃貸ペット可物件では必須な条件。。


ちなみに猫物件と言うことでこんなカワイイオブジェが付いてますが、


こんなとこをLED化させる気の利いた演出してますw

なのでワタクシ、ペット可物件を企画するなら一度くらいは実際にペットを飼って部屋の使い勝手を研究することをお勧めします。

さて、
先ほど、一階と二階別々と書きましたが、これだと二階の玄関ドアの処理に悩む人も多いんじゃないかと思います。(せいぜいドアを潰して窓つけるくらいしか思い浮かばないワタクシですw)

ところがこのオーナー、、
この元二階通路だった部分にベランダを配置して出入りを可能にしています。


小さいですがこれで洗濯物の外干しが可能になりましたw

出入り用の窓もちょっと高価なタイプを導入し、


これなら猫が外に逃げ出すことなく換気も可能になり、ペット共生物件でありがちだった「換気不良による動物臭」も解決出来るでしょう。(換気扇回したくらいじゃ消えないのが動物臭ですw)

あとは木造住宅でウィークポイントと言われる防音性や断熱性も今のリノベ技術ではかなりのレベルまで低減出来るのでそこもきっちり補強しておりまた一階、二階で一世帯が使うことで上下の騒音で悩むこともなく居住性能は格段に上がってます。

この後、更に猫が住みやすいようにキャットタワーや猫が自由に動けるよう棚やら何やらが装備されるようですが更に特筆すべきはこれです。。。


なんとハンモックフックを装備して飼い主まで夢気分になる装備が付いてましたwww

当然、こんな物件ですので通常のペット可物件と比較すると家賃も割高設定になるのですがオーナーいわく、「生活ギリギリな入居者が猫を飼うって属性だと家賃滞納や生活そのものが荒れる可能性が高いのである程度高い賃料払える属性が入居ターゲットにしないとダメ」と言うことであえてちょっとデザイナーズ感を物件に漂させて「生活ギリギリ入居者を排除したい戦術」を駆使していました。(この戦術、ウチのレジでもやってる戦術ですが部屋荒れリスクと滞納リスクが格段に低下するので大助かりでございますw)

ただあれです。。
ここまで素敵物件であっても多少問題があります。。

最大の問題は、、
あまりに特殊な方向性なコンセプトゆえに普通に募集すると単に家賃が高い木造アパートに見えちゃう点。。。(えぇ、、suumoに掲載すると「単なる築40年の」「単なるペット可の」「単なる木造アパート」に見えちゃうんです。。)

この手の「ちょっと特殊なコンセプト物件(賃貸業界ではこのペット共生物件って広告表現が難しいんです)」なので単に賃貸ポータルに募集広告を掲載してもなかなか人気に火が付きません。(昔、団員でバイク共生物件を作ったところ誰も内見すら来ないというひどい目にあったやつもおりましたw

なのでこの手の物件は賃貸物件としてではなく「こんな素敵物件があるんです」と賃貸ポータル以外に専門誌や口コミで広げていく必要があります。

ホント、この最後のひと手間を掛けるノウハウが無いといくらコンセプト賃貸を企画したところで「単なるモノ好き物件」と思われちゃう物件が出来てしまうのでご注意ください。

ちなみにこのオーナーさん、、
物件企画段階から仲介さんや専門誌にコンタクトを取り下準備を始めていたみたいですでにそこそこ反響もある模様。。(ま、これならワタクシが単身で猫飼ってたら住みたいって思うしなーw)

またこれも賃貸で大事なことですが、
自分の建てた賃貸物件に「自分がその賃貸属性になりきったとして他の近隣ライバル物件と比較しても住みたいか?」と思うか思えないか考えるってのは今後の入居を占う重要なことですので常に借主目線ってのは養っておかねばいけないスキルだってのは言うまでもありません。。。(山間の13㎡+ロフト狭小アパート(家具付きw)や、かぼちゃハウス買わされて騙されたやつに言って聞かせたいセリフですが、、可哀そうなので黙っておきます

と言うことで先週からいろいろな角度のコンセプト賃貸ネタを書いてみましたが参考になれば幸いです。。



そう考えるとまだまだやれそうなことってたくさんありそうなんじゃんw

なにーーーー?坪単82万5000円だと?wwww


今日は他人様のブログを流用した手抜き記事でございますw

こんにちは。

どうでもいい話で、
前々からワタクシのブログの左サイドバナーに伝説の某K氏の婚活バナーってのがありました。。。(白黒写真だったので「これ、遺影じゃねーの?ww」と言われてたバナーですw)

約3年くらい貼りっぱなしにしてたところ、ご本人から
「ワタクシが結婚出来ないのって狼さんのバナーが原因かもしれないので外してくれ」
とクレームに近い依頼を受け渋々外したワタクシですが、

今日もいつものようにブログを徘徊していたところ、、「坪単価82.5万という興味をそそる文字列を発見してブログチェックしにいったらやっぱりこの某K氏のブログでしたw(彼の場合、必ず法床表記するのですぐわかるんですw)

しかし、、あれです、、
あのかぼちゃ畑が木造シェアハウスで坪単価120万以上だって時代にどうやったら都内RCを新築して坪82万なんかで出来るんでしょうね。。(しかも杭・外構含んでのこのお値段ですよw)

と言うことでワタクシ、、そのカラクリをいろいろ考えてみました。
①RCと言っておきながら実は木造w
②それ以前に外側しか出来てないハリボテw
③その支払った坪82万円のお金はあくまでも最初の一回目の支払い分w
④11階建てで建てると言っときながら実は5階建てw
⑤朝起きたら「坪82万で建てる」って夢だったwwww
(この夢、、ワタクシ実際に見たことありますw)

・・・

・・・

うーん、、
羽生君のショートプログラム見ながら考えてるとこんなつまんないことしか思い浮かびません。。。
(同時に2つのことが出来ないワタクシです、、)

幸い、今回も見学会をやるそうなのでワタクシも実際にこの目で見てこのカラクリの真偽を確かめてきます。。

と言うことでそんな見学会のご案内です。(彼のブログから引用します)
↓↓
☆日時:2018年3月10日(土)13:00~16:30

☆場所:東京都台東区(申込みルールを守って、お申込み頂いた方に、4営業日以内に詳細ご連絡します。)

☆内覧できる方:
①住所・氏名・携帯番号・当日、身分証を提示できる方
(前回開催で、120人の参加者の中で、路上駐車、敷地内に勝手に駐車、爆音での運転、敷地周囲での喫煙、たむろして話し込む等の行為で、
施主様に、ご迷惑をお掛けしたので、それを防止する目的です。)。
②マンション周囲に、たむろしない、禁止事項・マナーを守って下さる方。
③マンション建設をご検討の方、マンション建設に関わる不動産業、士業、建設業の方。

☆受付:管理会社ルームキューブの内覧するマンションの1階新店舗にて受付を致します。
身分証を提示を頂いたら、受付済の目印をお渡ししますので、それを持って、内覧して頂きます。

☆内覧費用:無料

☆厳守すべき禁止事項:
①マンション周辺に、たむろし、話し込む事(話がしたい場合は、建物内か、1階ルームキューブ店舗内でお話し下さい。)
②路上駐車
③建物内、及び、敷地周辺での喫煙
④車を吹かして運転する事
⑤建物に傷をつけること、意図的に汚すこと(2月16日時点で、29部屋中28部屋入居が確定し、即入居が開始するため、傷をつける行為は、注意して下さい。)。
⑥ネットワークビジネスの営業行為
⑦他社を不快にさせる行為
⑧嫌がる相手への営業行為(業界に関わる方の節度を持った営業行為は許可しますが、一切の関係責任は負いません。)
お施主様に特別に許可を受けて、開催するので、上記の禁止事項やルール・マナーは
必ず守って下さい。


☆懇親会:
日時:2018年3月10日(土)17:30~2・3時間程度
浅草橋、又は浅草等の居酒屋で人数に応じて、コース予約し、ご連絡メールを差し上げます。
(会場の関係で最大100人程度となると思います。)
☆懇親会の参加費用:5000円程度(この予算で居酒屋のコースを予約します。)
前回は、60-70人の大家様、不動産関係者、士業の方の大懇親会となり、大変盛り上がりましたので是非ご参加下さい。

☆申込み方法:
こちらのURLから、住所・氏名・携帯番号を記入の上、
「内覧会希望」と記載の上、お申し込みください。懇親会も参加する場合は、その旨を記載ください。
お申し込みはこちらです
※ご友人やご家族と一緒に内覧する場合も、必ず全員分の、住所・氏名・携帯番号をメールください。

なお、当日、見学会が終わって懇親会までの間、外でたむろしてると怒られそうなのでご希望の方数名でワタクシと近所の昭和の雰囲気漂う純喫茶に移動して本物件についてのディスカッションや不動産よもやま話で盛り上がろうと思ってます。当日、会場で会った人数名でやりますので現地でワタクシを見掛けたらお声掛けください。(但し、純喫茶が見つからなかった場合、近所の昼間からやってる場末な居酒屋でのゼロ次会に変更の可能性ありw)

と言うことで、ワタクシ、
見学会の告知をブログで書いたので懇親会の飲み代がタダになりましたwww(そうでもなきゃこんな広告出すわけねーだろww


そう安心してると酔ったK氏から「あれ?狼さん、飲み代まだ貰ってませんけど」と結局、飲み代回収されちゃうのもお約束なんじゃんw

不動産川柳リターンズw


本日は最後にブログポチ講座がございますw

こんにちは。

最近、ネットのニュース引用ばかりで申し訳ないのですが、昼間またネットニュース見てたら「今年のサラリーマン川柳」なるものが発表されてました。

そう言えばこの狼ブログでも何年か前にそれをパクって「不動産川柳」なる企画をやったことがありました。。(これ読むと不動産投資業界の当時のトレンドが垣間見えてきますw)

と言うことで本日も午前中、FBで団員に声掛けして川柳を考えて貰いましたので順次公開します。


まずは今一番旬な話題な「かぼちゃ系」で一句。。。

「夢を抱き 乗ったかぼちゃは 火の車」(いきなりw)

【解説】
この一句、実は旅団でも随一と言われる虫も殺さない清楚系女子大家さんから送られてきた一句なのですが、さすが団員だけあって血も涙もない一句ですね。。(これだけ被害者が涙目になってるってのになんて一句ですかwww)

この一句、、もはや解説の必要も無いと思いますので次行きます。。(と言うことで朝日さん、、各方面から恨まれそうなのでこれは記事にしないでくださいねw)

「不動産 買った瞬間 負動産」

【解説】
ここ数年の不動産高騰期に業者から「これ積算伸びるのでフルいけますよw」と言われて日本橋に本店がある銀行に出向き決済した方も多いんじゃないかと思いますが、今、その物件が実は担保割れになってることに気が付いてない人が多いんじゃないか?と憂う一句です。(つまりそれは「金利下げを狙った借り換え」すら出来なくなってることを意味します)

実際、マーケットで売られてる物件を見ると前に5000万くらい安く売ってた物件がサンタメ契約で転がされクソ高い売値で再売りされてますが、、、

恐らくそのクソ高値で奇跡的に売り切ったとしても返済元本ギリギリなんじゃないかと。。。(一体アナタは業者からいくらで掴まされてるのか、、、とw)

・・・

・・・

はい、

次行きます。。

「買いたくて 優柔不断な エア大家」

【解説】
この一句、、「不動産投資を始めたい」とあちこちのセミナー回りしているうちに「一体何買ったら正しいのよ」という迷宮に迷い込みいつまで経っても買えずに苦しみもがいてる様を映した一句ではありますが、、

結果的にこの優柔不断さが今のクソ高い物件に手を出さずに済んだってことでもありますのでその優柔不断さは「一生の宝物」として今後もお大切になさってください。。(なんでも鑑定団の中島誠之介風w)


次行きます。

「金持ちに なったつもりが 貧乏人」

【解説】
昔のキャピタルゲイン重視の不動産投資からキャッシュフロー重視が主流の昨今の不動産投資ですが、目先のキャッシュフローだけで物件を掴んでしまい確かにお金はどんどん入って来るけどそれ以上のスピードでお金が消えて行くって人が最近増えているそうです。

人間、やっぱり一度引き上げたエンゲル係数を下げるのも嫌でしょうし、周りから成功大家と言われるようになるとなんとなく金遣いも荒くなってしまうのも仕方ない部分。。(だからって支払う税金分くらいは残しておかないと翌年ホント苦労しますよ。。。)

あとやたら借金の額だけは一人前なんですけど手残りが少ないってのを買った物件の家賃保証の期間が過ぎたあたりで気が付く人も多いそうです。

買って埋まる物件であれば業者もわざわざ身銭切って家賃保証なんてしませんし、なぜこっちが頼んでもいない家賃保証を業者である売り主がニコニコ顔で提案して来たのか?・・・

えぇ、、そこに気が付かないといずれケツの穴の毛まで全部抜かれちゃいますよw(銀行の融資条件で「てめーらが家賃保証しねーとカネ貸さねーぞw」って言われてるんですよw)

・・・

・・・

はい、次行きます。。

「羽振りよく 知ったふりして カネ集め」

【解説】
そういや類似な一句で

「本出版 amazon特典 カモ集め」

ってのも届きましたが、要するにこれ、、不動産投資本を出版してそれを使ってカモ集めてお金にしようって輩が企む戦術の一句でございます。

これらの方、、大抵ものすごい羽振りが良くリア充っぽくイメージをSNSやブログでアピールしてるのですが実際の話を聞くと結構火の車だったりしてるらしく、起死回生に本を出してカモ集め、、、と考えて本を出すと言っても文章を考えたり知ってるノウハウが薄かったり、実はそんなに不動産の知識が無いって人も著者の中に結構含まれているそうです。

そういう人が本を出す特によく使うスゴ技としてあるのが「対談音声をそのまま活字化」です。。(ひどい奴になると前半の1/3以外は全部対談音声の文字起こしなんてのもいますw)

そして最後のページ付近になるとなぜか自分のところへの囲い込みっぽい記述になりそこで読んだ人に心のうちを見透かされてしまってるパターンが多く、出版時に行う例のAmazonキャンペーンも見てると痛々しさを感じてしまうほどです。。

またそんな著者のAmazon書評を見ると☆5つで評価する人と☆1つで酷評する人にきれいにわかれることがあるのですが、本を出したい人はあらかじめセミナーやメルマガで集めた信者さん達に「Amazonキャンペーンやります」とか言って10冊買うとセミナー招待、20冊買うと有料相談が無料、100冊買うと筆者と豪華ディナー、、、みたいなことを始め「Amazon書評で☆5つ評価してくれた方は更なるスペシャルサービス」なんて特典を付けて一気にAmazonランキング1位を取り箔付けしようと目論みます。

著者の応援団みたいな人はいわゆる「サクラコメント」として「史上稀にみる良書」「目からうろこの一冊です」なんておべんちゃらコメントをぶち込んできますが実際本を買って読むと、、「は?なんじゃこりゃ?」って薄っぺらな内容なのが多く、「本の中身ではなく本を出すことに意義がある(キリッ」ってオーラ全開な著者ほどAmazon書評は☆1つと☆5つに激しく分かれます。(しまいにはそこのコメント欄で信者とアンチで激しい論争が繰り広げられてます)

また最近がその評価を恐れてAmazon評価の反映無し(だって書評で悪く書かれたらカモが集まらねーじゃんw)って著者も出現し始めていますのでこの不動産投資業界の闇の部分、、更に深まる様相を秘めています。。。


そんな有名著者の話と言えばこんな一句が届きました。。

「大家塾 講師の物件 競売へ」

【解説】
なにやら新聞の見出しっぽいこの一句、団員からのタレコミなのですが、、
最近、どこかの大家塾で講師をやってる人でてめーの物件が競売で売られそうになってる人がいるようですね。。(しかもそれをひた隠しにして相変わらず塾生を募集してるとかしてないとかw)

前回の川柳ネタの時とは違った意味のトレンド(ちなみに前回の時のトレンドは大家塾開いて塾生にてめーの物件を売りつけるなんてやつでしたw)になるんじゃないかと思いノミネートしましたが次回の不動産川柳ではどんなトレンドになるんでしょうね?ww(ちなみにワタクシが想定している次回開催時の季語は「自己破産」ではないかと。。。w

さて、、
これ以外にもわずか半日でたくさんの渾身の一句が届いております。。
ここからは解説抜きで一気に書きますが、、
このブログ読んでる人って前回よりもさらに磨きが掛ったようにネガティブになってる気がしてワタクシ、、ホント、責任を痛感しております。。。(皆さん、、ホント、ごめんなさい。。。)

「未公開 レインズ載ってる 物件じゃん」

「同僚に 不動産投資 言えません」

「ボロ物件 セルフリフォーム ボロ物件」

「借金を 資産と言っては いけないYO」

「売却後 退去連発 冷や汗決済」

「ドヤ顔の タイムラインは 胡散くせ」

「商材屋 口先だけの しょぼいやつ」

「おは養分 他力本願 地獄まで」

「コンサルの 魔法の呪文は 自己責任」

「オリックス スルガ静銀 SBJ」

「あなただけ 同じマイソク 何回目」

「高すぎる 物件ばっかり 見飽きたよ」

「メガ大家 マックも買えない キャッシュフロー」

「コンサルフィー 払って無くなる 自己資金」

「4.5 後悔するのは 申告後」

(個人的には下から二段目がウケましたw)


さて、

最後にワタクシから読者の方に一句読ませていただき本日のブログは終了とさせていただきます。。

【オオカミ魂の一句】
「ブログポチ 24時間 1分後」

・・・

・・・

【解説】
「面白いから一日に何回もポチしてます」とか「まとめ読みして全部の記事にポチしてます」とか「100万回ポチしました」とか言う人がたまにいますが、、ブログポチのルールはこれですので今日はまずこれを頭に叩き込んでいただけると幸いです。。(だから間違って押されそうな「いいね」ボタンまで消してるんですw)



じゃないとポチは全く反映されないんじゃんw

狭小賃貸あれこれ。。。


ん?今年は届くチョコが少ないぞwwww

こんにちは。

今日のITメディアオンラインの記事で気になる記事を発見したので本日はこれをブログネタにします。

まずはこの記事をお読み下さい。
「6畳弱の狭い物件に、住みたい人が殺到している理由」

記事を読むと冒頭で3つの部屋割りを比較してますが、要約すると「6畳を切る間取りであっても狭小賃貸でも立地さえ間違えなければ競争力ある物件が新築出来る」ってことなのですが、確かにこの記事の物件、、いろいろ苦心した部屋割りでよく出来てます。。

これで家賃さえ安く設定出来れば近隣のワンルーム物件よりこっちを選ぶ人もいそうなのでワタクシも思わず、「うーん、、これはよく考えてるなー」と膝を叩いてしまいました。

事実、この会社には連日投資家が相談にやって来てるそうで土地選びさえ間違えなければ都内のいいとこでも新築利回り7%くらいは軽いんじゃないでしょうか?

・・・

・・・

さて、
ここまでは普通の不動産ブログでも書きそうな話ですが、ここは狼ブログ。。

この先はちょっとオオカミ流に掘り下げてみます。(と言っても別に批判的なこと書くつもりはございませんw)

本物件を見てまず思ったのは先日ブログで酷評した狭小アパートとこの物件の違いです。。

先日のブログの物件と今日のブログの物件、、
どちらも6畳弱の部屋にややムリ目な間取りをぶっこんでますがワタクシには天と地ほど違うなと思うことがあります。

それは前者がとりあえず物件が建てばどこでもいいやって思う場所に建ってて、後者は建てた後もちゃんと部屋が埋まるか考え抜いてると思えるような場所に建ってる点。。。

不動産投資物件ですから新築したはいいけどその後きちんと部屋が埋まりその後安定的に運用出来なければおっかなくて長期ローンなんて組めたものではないですが、ワタクシの目に後者は前者と比較してその後のことまで考えているように見えます。

これはあくまでの想像ですが、
前者は神奈川県の建築条例を調べあげてこのエリアを狙い、かつ、利回りが高く見えるように部屋を細かく切って新築した、、、で、後者は「やっぱ狭小賃貸はハンデキャップがあるので勤務先と住居が近いってやつが住みたくなるような物件を企画しよう」とあらかじめ賃貸層のターゲットを決めて企画しているように見えます。

だからといってここ読んでる人が後者の会社の投資セミナーに行って養分になりなさいって言ってるわけではありません。

えぇ、、
ここ読んでる読者でしたらこの事例をよーーく研究して自力でパクればいいんじゃないかと思うんです。。(不動産投資の分野に於いて「パクリは文化」ですからw)

どこをパクればいいかと言えばまずはこの間取りのコンセプト。。
狭小ながらも住む人の動線や居住性を結構極限まで考え抜いてる間取りなんじゃないかと思うこの間取り。。(ってかこれだけ狭小だとこれ以外に思いつかないって側面もありますがw)

湯気が出るであろうシャワールームを居室から一番遠いところまで離し、よくあるワンルーム物件と同じようにキッチンも廊下と同期するようにぶち込み水回りが居住スペースに干渉しないように考えています。

次に建物の最低限のサイズ。
玄関ドアにしても洗濯パンにしてもキッチンにしても最低限度のサイズがあるのでこれがきちんと入るか?、また、それを部屋に入れるにあたり部屋の寸法の最低限度はいくつなのか?がわからなければ上棟してから内装に入った段階で荒井注のカラオケ屋状態になっちゃいます。(※この話、、きっと50歳超えの人しか知らないと思いますが昔ドリフの荒井注がカラオケ屋を開店しようとして完成物件にカラオケ機器を搬入しようとしたら寸法違いでカラオケ機器がまったく入らなかったという伝説があるんです)

ま、これは設計段階でこの間取り図を見せれば設計屋さんがうまい事突っ込んでくれるはずなのでそこからギリギリまでぜい肉をそぎ落とす作業だけになるはずですがw

また、記事にもあるようにここまで間取りが行き着くまでに結構苦労したんじゃないかと思いますがこれで近隣家賃と3万違えばこれだけ狭小であっても競争力はそこそこあるんじゃないかと思います。

また立地面で考えると都内23区であれば職場と極めて近い環境が維持でき、最近は住むところにそんなお金を掛けたくないって人も多いですから「普段は朝から遅い時間まで会社で仕事するんだから多少狭くてもせめて自宅は会社から近いところにしたい」というニーズにもそこそこハマる気がします。

と言うことで土地探しですが、、、ここは戦後からの「古(いにしえ)の借地」が残ってそうな道路がやたら狭く古い戸建てばっかりが立ち並ぶまるで時代の波から取り残されてしまったようなエリアで物色します。

例えば、新宿区。。
新宿区といっても高層ビルやブランド店などが立ち並ぶエリアもあれば昭和の地上げでも誰も足を踏み入れずに古い木造家屋が立ち並ぶエリアもありここではスミフ様がよく「再建築不可」とか「借地」なんて物件で出してくるエリアを狙います。(大抵、そんなエリアの住所を狙ってるとお望みの土地が古家付きで登場するもんです)
そう考えると神楽坂周辺のちょっと崖から落っこちいるあたりなんかも狙い目です。
ここも表通りはそこそこいい感じのお店が多いエリアですがちょっと裏に入ると信じられないような昭和の光景が飛び込んできますw

この他にも港区あたりだと意外に麻布十番でしょうか。。。
ここも駅から近いところだとちょっとセレブな商店街があるのですがちょっと後ろのお寺がたくさんあるような場所はいまだにトタン葺きの超築古戸建てなんかがあってそのあたりで底地、借地別建てで決済できるような土地は「セレブな街麻布十番」でありながら格安で手に入る土地が時々出てきます。(権利関係が複雑なことが多く、決済までの道のりは険しいですがうまく買えると買った瞬間に含み益が乗ってることが多いですw)

こんなそこそこ人気駅でありながらちょっと裏に入るとモロ昭和の面影って場所は都内の人気駅でもまだまだ点在しているので都内の地図を頭に叩き込んでそれらしい地名での売り物件が出てきたらとにかく見に行く習慣をつければわざわざ郊外なんかに出て行かなくても狭小アパートを建てるにふさわしい土地が見つかるはずです。(えぇ、、中野区、千代田区、品川区などでもこの手の土地って結構残ってますよ)

また恐らくですが今回パクる物件は東京都の建築基準法を考えても床面積100㎡以下の二階建て家屋になるんじゃないかと思います。(この程度であれば防火地区だろうと平気で木造家屋が建てられますから欲張って億超え巨大物件を建てないようにww)

さて、
そんなわけでなんとなく間取りなどの企画も見えてきて、建てるエリアも見えて来たので出口についても考えてみます。(え?どこに建ててもらうか?なんてのは木造なんですから自力で探してくださいってw)

言うまでもなく本物件は新築木造物件ですので投資物件としての賞味期間は約10年程度ではないかと思います。
ローンは30年とか35年で組むにしても骨の髄までしゃぶり尽くして最後まで完走しようという方以外はどこかで出口戦略を図り利益確定させたいところ。。(それ以前に5年の短期売却税の喪が明ける頃を見計らっての売却ってのも視野に入れることもお忘れなくw)

そうなると木造物件は新築から約10年くらいの時間軸でなんとなく老朽化が始まり近隣の新築物件より確実に競争力が落ちるあたりで売却を模索します。(都内の物件の場合、築10年って買い側からしたらまだ「築浅」に見えるものですw)

この際、それなりの融資が付くあてが無ければ現金客に思いきり指値されるなんてことになるのでなんとしても融資が付く状態で出口を迎えたいものです。

また少しでも高く売るのも大事な出口戦略ですのでその際、安価なお化粧直し程度のリノベを施して売り出すって作業も発生します。

そんなもろもろを考えるとこの話、、設計段階である程度方向性を決めておく必要があります。

例えば外壁、、
よくあるサイディングなんてのが安価でいいのですが出来れば鋼板系の素材を外壁にして経年劣化が目立たないようにしておいた方がいいと思います。(最近だとガリバリウム鋼板なんてのがございます)

水回りなんかも経年劣化すると交換作業が出てくるのでこれも建てる際に交換作業が楽に出来るようにしておくとなにやるにしても安上がりです。

と、まるでこれやれば儲かる的なことばかり書いてますが、欠点も無いわけではありません。

確かに新築して3~5年くらいはコンセプトの良さげなので空室率も低いんじゃないかと思いますが、これが爆発的にヒットするなんてことになれば大手業者もここを狙って参入してくるかもしれません。

また今は不動産高騰期ですので土地代も高く、こんな狭小物件でも企画しないと利回りが稼げないなんて時期ですが、これが昨日のブログネタみたいな事件が発端で融資が止まれば出口を失った投資家さんが所有物件を投げ売りしたりマンション不景気か何かが始まってしまい都内の土地が値下がりする可能性もあります。

そうなるとわざわざこんな狭小賃貸でなくても普通の25㎡クラスの賃貸物件くらいを近隣で建てられちゃうかもしれません。(すぐ隣とかに建てられると結構泣きますw)

築5年の6畳弱の間取りの物件と新築25㎡の間取りの物件がほぼ家賃が同じであればどっちが勝つかなんて一目瞭然ですが、やはり狭小賃貸ってのはその後の賃貸マーケット次第で変わってしまうリスクってのも頭に入れておかなければいけないと思います。

と、本日は思いつくまま適当に書いてみましたが今日の話で「オマエ、ここが違うぞ」とか「これはこうするともっといいかもよ」なんてご意見があればコメント欄に書きこんでください。。(えぇ、、なにしろワタクシ、、東京都の建築条例すらロク考えずに一方的に書いてるだけですからwww)


あ、そうそう、、
言い忘れてましたが、、

新築やるのはいいですけど大した賃貸リスクがない新築のうちに面倒だからと管理会社にぶん投げとかしちゃだめですよw(新築なんて早々滅多に問題も起きませんからここも出来るだけ自力運営できるようにしてください)



これも銭ゲバ道の第一歩なんじゃんw