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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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どうやら転換期なんでしょうか?。。。


ゲロ吐きそうですけど新幹線の中で更新ですw

こんにちは。

前にも書いた話ですが今年に入ってからサンタメ業者さんの物確電話がホントにさっぱり鳴らなくなりました。(と言っても彼らのルーティンである「物件探してます」って無差別的営業電話はひっきりなしですけどw)

また仲介でもサラリーマン系エンド顧客を持つ仲介さんからの物確もガタ減りし、客付け仲介として生き残るには融資付けがよほどの腕前じゃないと存続すら怪しくなって来た感もあります。

ただ今時融資付けが上手い仲介さんってことは融資も正攻法ではなくほぼ法律スレスレの手法で融資付けやってるはずなので最終的にはそこで買ったお客さんは「債務超過大家」として銀行からマークされるでしょうしどこかでパタッと買い進められなくなりますからどのみちいつかは消えて行くはずです。(昨日の話じゃないけど本来であればここは「消えて行く」と断言したいのですがかわいそうなのであくまでも「消えて行くはず(じゃね?w)」とさせていただきます)

そんな暗い話ばかり書いてると「不動産投資もそろそろオワコンですね」とか思う人も多いんじゃないかと思いますが、、、

実はこんな局面でもまだまだ景気良く買って行く人は多いんですw

確かに前みたいに年収700万以上の融資が組みやすいサラリーマン系の人は買いに来なくなりましたが今年に入っていわゆるCtoBと言われる売買が盛んになっているようで最近は銀行系仲介さんも銀行顧客ではなく単なる仕入れ系業者さんの買い付けをポンポン入れてくるようになりましたw(「もうウチの銀行の資産家なんて人も不動産買えなくなっちゃいましたからねー」と今ではすっかり見切りをつけせっせと仕入れ系業者周りして仲介やってるそうですw)

と言ってもこの仕入れ系業者さん、、
基本は買い取り転売なのですが、サンタメ取引のように登記無しで売り捌くのではなくちゃんと登記して自社購入後、あちこちに金を掛けて手を入れて高く売れれば売るし売れなければそのまま長期保有を目論んでいるので最近は買い目線がエンドさんかそれ以上なんです。。。

「え?プロである不動産業者が買うのになんで素人投資家目線より買値が高いの?」
って思うかもしれませんが大抵この手の業者さんって普通のサラリーマン系メガ大家さんなんかより担保余力のある物件を大量に保有している関係で金利めちゃめちゃ安く、融資の評価が低くてもフルローンで融資が引けちゃうんです。(えぇ、、気がつかないうちに仲介業者は一般客から業者に営業先を転換してますよw)

あと、なんで今物件高騰期に買うのかと言うとちょうどサラリーマン系大家さんが物件を買えなくなって来たので「これからは不動産価格も値が下がるだろう」と見越してる銀行(サラッと書いてますがこの「銀行」って部分が重要ですw)をうまくごまかし、またまだまだ低金利のフルローン組めるタイミングなので「手金無しで買えるなら立退き費用と解体費が貯まるまで保有してそのうちなんかできるタイミングまで温めておこう」とエンド値くらいでも平気で買っていくのですがこれもバカみたいに安い金利だからなせる技。。

この手の業者さんって利回りとかCFよりも将来的に更地にして違う事業モデルにブラッシュアップ出来る能力があるので(所有権を持てば弁護士抜きで立退き出来ますからねーw)金利が安く引ければ将来的には物件で得られたであろうCFよりも遥かに大きい利益をぶっこ抜くことが可能です。(一般の買い取り転売だとせいぜい2割抜ければ御の字ですが何年も保有して利ざやを稼ぎながら転売だとするので4割くらい抜けることもよくあります)

ちょうどあれです。。
地上げとかでなんでこんなちっぽけなクズ地を坪1億なんかで買うんだろうって思ってた物件があれよあれよと言う間に坪3億で売れちゃうみたいなもんですww(えぇ、、宅建業者はこういう切った張ったをして付加価値をあげることが出来るんです)

またそろそろあれほど活況だった不動産仲介にも陰りが見えて来てますので不安定な仲介業だけで固定費を賄うには少々リスキーにもなって来てます。

そう考えると「将来的になんか出来そうな物件は多少高くても買っておけ(どうせ手金いらないんだしw)」ってなりずっと晒しモノだった物件でも久しぶりにレインズで物件探しを再開した業者さんにとってはお宝の山にも見えちゃうわけです。

事実、今年に入ってからこの手の引き合いが増えて来て買い付け見るとほぼ知ってる業者さんの名前ばっかりですからそろそろ本気で潮目が変わって来た気がします。。

恐らくですが一般の不動産投資家さんにとっては初めての経験だと思うのでこんな局面ではどのように動いたらいいのかわからない人も多いかと思いますがこんな話もブログで織り交ぜて書いていきますので読んでみてください。。(明らかに今年の展開は去年と全然変わって来てますよ)


ということでそろそろ新大阪に着きそうですので本日はこの辺で。。




そろそろ酸っぱい溶液が喉まで上がって来たんじゃんw