FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
12 | 2018/01 | 02
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -
検索フォーム

明けない夜は無いって話、、。


ノートパソコンのキーボードが壊れたので自力で直そうと分解したら元に戻らなくなっちゃいましたw

こんにちは。

先日、読者様から相談がありその相談について回答したところ以下のメールが届きました。(但し、どうでもいい部分は小文字にしておくので読み飛ばしてくださいw)

--------------ここから本文
おおかみ様

わざわざご丁寧な返信を頂きまして有難う御座います!
憧れのおおかみ様よりの返信にちょっと震えています。

拝読させて頂きまして、やはりご自身の利益だけを求めている方ではないと分かって感動致しました!
こんなにも丁寧に、私の為に時間を使って下さって感謝しかありません。

頂戴しましたアドバイスに従いまして、ぐっと堪えて1年勉強致します!
おおかみ様がセミナーをされる際には絶対に参加したいので機会がありましたら宜しくお願い致します!
ブログ最新話も更新毎に読むようにします。


大変恐縮なのですが、もう一つ質問宜しいでしょうか。
知人が不動産投資を考えている、しているのですが、以下の2件の内容となっています。

その1
賃貸併用住宅を新築する
銀行から住宅ローンで融資を引く
実際は全て賃貸に出す
住民票や大家用ポストを用意して銀行の目をかわす


これを何回か繰り返して売却益を出しまた家賃所得を上げた所で1棟物にチャレンジするという事なのですが、犯罪じゃないの?としか思えず心配です。

その2
23区内駅徒歩10分以内の新築ワンルームマンション投資
サブリースですでに4件買っており、大体1%~2%くらいまでで銀行融資を受けているようです
こちらも、おおかみ様のブログを読む限り嵌ってるんじゃないかと心配です。


私に出来る事は無いかもしれませんが、嵌められてしまっている様でしたら少しでもアドバイスをしてあげたいと思っております。
お忙しいと思いますので、可能でしたらご返信をお願い致します。

--------------ここまで本文

どちらの質問もよくある質問ですね。。(えぇ、、この手の質問、、月に10通くらいは飛んでくる質問でございます。。。)

これをメールでご本人様だけに返信すると「答えたいことが山ほどあるので長文で返信しないといけない」ってことと「そんなことやってるとブログ更新の時間が少なくなる」という問題が起こるので「あ、ならその質問の回答をブログで書けばいいじゃん(月に10通飛んでくるこの手の質問も来なくなるかもしれないしw)」と思いついて今日のブログネタにさせていただきますが、、、

なかなか回答しがいのあるご相談でございます。。。。w(と言うことで遠慮なくネチネチを回答させていただきますw)

まず質問その1です。
要するにこれってどこかで賃貸併用住宅を投資のセミナーかなんかを受講してすっかりその気になっちゃってるお友達の話しなんじゃないかと思いますが、たった4行の文章の裏にはこんなことが秘められています。

賃貸併用住宅を新築する
①投資アパートだと融資が引きにくいのでオーナーが住むという企画モノで融資を引きやすくする
②企画した業者が新築工事出来るので利幅が大きい(しかもその後の管理契約まで取れると一粒で二度美味しいw)
③賃貸併用なんかに喰いつくくらいの初心者だから騙しやすい(多少見積もりモリモリでも気が付かないw)

銀行から住宅ローンで融資を引く

①オーナーが住むタイプなので住宅ローン金利で投資物件が建てられる(えぇ、、不動産投資ローンの金利と比較したら爆安です)
②但し投資物件なのに住宅ローン融資で金を引っ張る関係で銀行にバレると一括返済を求められる危険がある
 
実際は全て賃貸に出す
①賃貸併用の要件である半分自己使用って部分まで賃貸に回して高利回りを狙う
②床面積の50%部分を一括で一部屋にすると賃料が低くなるので竣工後、魔改造して自己使用部分の50%を細かく区切る(1世帯なのを3世帯くらいに区切る)

住民票や大家用ポストを用意して銀行の目をかわす
①住宅ローンなのでオーナーが実際に住んでないとシャレにならない
②銀行は時々この住所目がけて郵便物を送りオーナーが住んでるか確認してくる
③それを防ぐために大家用ポストを置き、郵便物がちゃんと届くようにする
④また半年くらいこの住所に住民票を移し居住してるように見せかける

この相談者の方がご指摘の通り、この手法はかなりグレーな部分が多いのでワタクシもこんな友人がいたら一言二言アドバイスしたくなるものですが、正直、このお友達は相談者の方が止めたところでガンガン行動に移すんじゃないかと思います。(だって銀行の追跡回避の術まで業者に授けられてますからめちゃめちゃやる気満々になってるはずですもんw)

また、どの程度の親しさなのかわかりませんが、単に会社の同僚とか学生時代の同窓生レベルの友人であればアドバイスしたところで「不動産のこともロクにわからない奴に言われたかねーよ(そもそも俺様はオマエと違ってあちこちの不動産セミナーに行って勉強してんだぜw)」と言われるのがオチですし、他人の不幸は蜜の味と言われるこの不動産業界では「こういう人が不動産投資に失敗し、そんな失敗した友人の相談に乗るふりしてその物件を安く引き取り自分が大儲けする(うーん、まさに弱肉強食ですねww)」という戦術を取ってこそ一人前の不動産投資家。。。(こう書くと「とてもいい人なオオカミ様」がいかに悪い事ばっかり目論んでるかおわかりいただけるかと思いますw)

ちなみに一般人であればこのケースだと「そんな銀行騙して万一、一括返済とかになったらヤベーじゃん」くらいしか言えないと思いますがそんなのは売りつけたい業者がきっちり対策を取ってくるはずなので当人にはまったく効きません。(「大丈夫だよ、、住民票も移すし、管理会社もこの会社がやってくれるからバレねーよ」って返されるはずですからw)

と言うことでここはあとになって失敗して「そうだ、あいつに相談してみよう」と思わせるように仕向けるのが吉かと思います。

例えばですが、こんな手段で賃貸併用住宅を建てるとあとで売却して換金する際に「用途違反」での出口喪失ってのがあります。

賃貸併用住宅を建てると謄本の用途欄には恐らく「居宅・共同住宅」と書かれるはずなのですが、実態は全部「共同住宅」ですから本物件を売却する際に買い手の銀行から「ん?これって用途違反じゃないですか?」と問われて融資金額を減額されるとか最悪、融資不可(ゼロ回答)なんてケースが想定されます。(実は最近この手の物件の売れ行きが悪くなってきたのってどうもこれらしいです)

こうなると投資物件(共同住宅)としての融資は不可になるだけでなく賃貸併用で売ろうにも買った人が住めない状態になってるので買い手が少なくなり最終的には「投資物件としても売れず、実需用物件としても売れず」なんて事態になりいくら利回りが高くても希望金額では売れなくなる可能性が出てきます。

この状態が投資物件では一番危険なパターンで最終的には「じゃ、その邪魔な建物を取り壊して新築するから土地値で買いますよ」と戸建て分譲業者に買い叩かれ「それじゃ残債も消せないから売れずに保有」→「空室増」の悪循環に陥るわけです。(新築物件の一番家賃が高い時期は新築後2年ですがそれ以降はほぼ確実に家賃が下がるだろうし新築当初から手金無しで融資組んじゃったために原状回復費用を捻出できないくらいの低空飛行で維持しているとさらに家賃はガンガン下がりますw)

恐らくこういうアドバイスを出来る人はその人の友達の周りではかなり少ないのでこんなちょっと高度っぽく聞こえるアドバイスをしておき、この友人が失敗した時に「ほら、だから謄本の用途欄には気を付けろって言ったじゃんww」と傷口に塩を塗るように責め立てるとこういう人はあなたが「不動産に詳しいヤツ」と認識し掛かってるご友人から再度相談を受け「じゃ、仕方ないから俺様が引き取ってやるよ(但し、こんな物件だからそんな高くは買えないけどねw)」とこちらペースで話を進めることが出来たりします。(コツはちょっと小難しいことを先に言っておき相手の記憶に「この人は不動産に詳しい人」と植え付けることですw)

そんな賃貸併用住宅、、
自分で最初から土地でも持ってれば面白い投資かもしれませんが土地から仕込んで新築でやるとなると今どきはかなり不利な戦いを強いられますのでもしそんな手法でやろうと考えているようでしたらこんな感じでアドバイスしてあげてくださいw(そもそもこんな手法で売却益を出して一棟モノにチャレンジなんて片腹痛い話ですけどねーw)


次は質問その②です

その2
23区内駅徒歩10分以内の新築ワンルームマンション投資
サブリースですでに4件買っており、大体1%~2%くらいまでで銀行融資を受けているようです
こちらも、おおかみ様のブログを読む限り嵌ってるんじゃないかと心配です。


このご質問にも隠された事項があるのですが、それは「大体、1%~2%」って部分。。
想像するにこれって物件によっては「住宅ローン」で融資を組み2戸目~4戸目は住宅ローンが組めないのでアパートローンみたいなので融資を受けてるんじゃないかと思います。

このパターンはこのご友人がこの業者にロックオンされた段階で「お、こいつ多頭飼い(不動産投資では多棟買いっていいますけどw)出来そうじゃんw」と認識されることが多く、信用情報などを上手に駆使し、
① 住宅ローン+家賃保証付きで区分レジを契約
② ①の物件の引き渡し前にアパートローンでもう一戸契約
③ ①と②を同日で決済(信用情報に反映されるのは1か月後くらいなので同時決済で1戸しか買ってないように見せかける)
④ 頃合い見てもう1~2戸をアパートローンかセカンドハウスローンで買わせるw

なんて感じで物件を掴ませていることも多いです。

この場合、すでに物件を買ってしまっている以上、相談者の方がこの友人にどんなアドバイスをしても救える術も無いしさすがに4つも持てば自分がやらかしてしまったことくらい認識してるはずでもあるのでむしろどんなアドバイスも相手の傷に塩を塗り込むことになってしまいます。(「騙されたことくらいもうわかってるよ」とウザそうな顔されるだけです)

と言うことでこっちの人にはせめてワタクシのブログの存在くらいを教えてあげてみてはいかがでしょうか?(とか書いてしまってその友人がワタクシに相談してくるのは困るけどwww

なにしろこの新築投資はそのうち法律で禁止されるんじゃないかと思うくらいの騙し商品。。(保険や年金替わりなんて真っ赤な嘘でございますし返済終了後は家賃が丸々入ってくるなんて言ってますがその前に35年融資の完走も困難を極めますw)

それをすでに4つも買ってしまってますからとにかく現状家賃から絶対下がらないような同意工夫を施し、その傷を埋めるような違う投資を作り出し、決して本業収入で穴埋めするのではなく違う副業で得た収入でこの新築区分の損失を補てんするようにすればいつかは返済も進みかなり遠回りにはなりますがなんとかなると思います。

不動産投資って一番最初の入り口を間違えるとあらぬ方向に持って行かれそれをリカバリーするのは結構時間が掛かるものです。
これを「損したから」と短期間でリカバリーしようとして無茶なことをやらかして更に傷口を広げてしまう人が多いですからとにもかくにも「返済は時間が経てばそれなりに進むもの」と位置づけ、慌てて傷口を塞ごうとしないようにと優しくアドバイスしてあげてください。



えぇ、、

「明けない夜は無い」って言うじゃないですか・・・・。




お、最後は思わずホロリとさせる締め方が出来た気がするんじゃんw