プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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どうやら転換期なんでしょうか?。。。


ゲロ吐きそうですけど新幹線の中で更新ですw

こんにちは。

前にも書いた話ですが今年に入ってからサンタメ業者さんの物確電話がホントにさっぱり鳴らなくなりました。(と言っても彼らのルーティンである「物件探してます」って無差別的営業電話はひっきりなしですけどw)

また仲介でもサラリーマン系エンド顧客を持つ仲介さんからの物確もガタ減りし、客付け仲介として生き残るには融資付けがよほどの腕前じゃないと存続すら怪しくなって来た感もあります。

ただ今時融資付けが上手い仲介さんってことは融資も正攻法ではなくほぼ法律スレスレの手法で融資付けやってるはずなので最終的にはそこで買ったお客さんは「債務超過大家」として銀行からマークされるでしょうしどこかでパタッと買い進められなくなりますからどのみちいつかは消えて行くはずです。(昨日の話じゃないけど本来であればここは「消えて行く」と断言したいのですがかわいそうなのであくまでも「消えて行くはず(じゃね?w)」とさせていただきます)

そんな暗い話ばかり書いてると「不動産投資もそろそろオワコンですね」とか思う人も多いんじゃないかと思いますが、、、

実はこんな局面でもまだまだ景気良く買って行く人は多いんですw

確かに前みたいに年収700万以上の融資が組みやすいサラリーマン系の人は買いに来なくなりましたが今年に入っていわゆるCtoBと言われる売買が盛んになっているようで最近は銀行系仲介さんも銀行顧客ではなく単なる仕入れ系業者さんの買い付けをポンポン入れてくるようになりましたw(「もうウチの銀行の資産家なんて人も不動産買えなくなっちゃいましたからねー」と今ではすっかり見切りをつけせっせと仕入れ系業者周りして仲介やってるそうですw)

と言ってもこの仕入れ系業者さん、、
基本は買い取り転売なのですが、サンタメ取引のように登記無しで売り捌くのではなくちゃんと登記して自社購入後、あちこちに金を掛けて手を入れて高く売れれば売るし売れなければそのまま長期保有を目論んでいるので最近は買い目線がエンドさんかそれ以上なんです。。。

「え?プロである不動産業者が買うのになんで素人投資家目線より買値が高いの?」
って思うかもしれませんが大抵この手の業者さんって普通のサラリーマン系メガ大家さんなんかより担保余力のある物件を大量に保有している関係で金利めちゃめちゃ安く、融資の評価が低くてもフルローンで融資が引けちゃうんです。(えぇ、、気がつかないうちに仲介業者は一般客から業者に営業先を転換してますよw)

あと、なんで今物件高騰期に買うのかと言うとちょうどサラリーマン系大家さんが物件を買えなくなって来たので「これからは不動産価格も値が下がるだろう」と見越してる銀行(サラッと書いてますがこの「銀行」って部分が重要ですw)をうまくごまかし、またまだまだ低金利のフルローン組めるタイミングなので「手金無しで買えるなら立退き費用と解体費が貯まるまで保有してそのうちなんかできるタイミングまで温めておこう」とエンド値くらいでも平気で買っていくのですがこれもバカみたいに安い金利だからなせる技。。

この手の業者さんって利回りとかCFよりも将来的に更地にして違う事業モデルにブラッシュアップ出来る能力があるので(所有権を持てば弁護士抜きで立退き出来ますからねーw)金利が安く引ければ将来的には物件で得られたであろうCFよりも遥かに大きい利益をぶっこ抜くことが可能です。(一般の買い取り転売だとせいぜい2割抜ければ御の字ですが何年も保有して利ざやを稼ぎながら転売だとするので4割くらい抜けることもよくあります)

ちょうどあれです。。
地上げとかでなんでこんなちっぽけなクズ地を坪1億なんかで買うんだろうって思ってた物件があれよあれよと言う間に坪3億で売れちゃうみたいなもんですww(えぇ、、宅建業者はこういう切った張ったをして付加価値をあげることが出来るんです)

またそろそろあれほど活況だった不動産仲介にも陰りが見えて来てますので不安定な仲介業だけで固定費を賄うには少々リスキーにもなって来てます。

そう考えると「将来的になんか出来そうな物件は多少高くても買っておけ(どうせ手金いらないんだしw)」ってなりずっと晒しモノだった物件でも久しぶりにレインズで物件探しを再開した業者さんにとってはお宝の山にも見えちゃうわけです。

事実、今年に入ってからこの手の引き合いが増えて来て買い付け見るとほぼ知ってる業者さんの名前ばっかりですからそろそろ本気で潮目が変わって来た気がします。。

恐らくですが一般の不動産投資家さんにとっては初めての経験だと思うのでこんな局面ではどのように動いたらいいのかわからない人も多いかと思いますがこんな話もブログで織り交ぜて書いていきますので読んでみてください。。(明らかに今年の展開は去年と全然変わって来てますよ)


ということでそろそろ新大阪に着きそうですので本日はこの辺で。。




そろそろ酸っぱい溶液が喉まで上がって来たんじゃんw

退職のお知らせの話。。。


1000億単位の損害のかぼちゃより580億のネムの方が社会的に盛り上がるのはなぜなんでしょう?w

こんにちは。

先日の団員更新で欠員が出たので昨日臨時で募集した団員募集の件、、
「論文」の提出なんて無茶なことお願いしたのでさぞかし応募も少ないだろうとタカ括ってたワタクシですが、、
結構モノ好きな方が多いみたいで今朝の時点で想定の3倍くらいの応募がありましたwww(朝、メールボックス見たらドバーッて届いてたので慌てて申し込みリンク外しちゃいました)

ただ今回は空いた欠員枠は30枠くらいなので大変申し訳ないのですが今回外れてしまった方は次回の応募の時に再度お申し込みください。(えぇ、、ワタクシが一人でお相手出来るのってどうやっても500人が限度なので団員を一気に増やせないんです。。)

さて、
話は変わりますが、1月も終わりに近づき我々の業界も「退職のお知らせ」なんて連絡が増えています。

この連絡ですが、ちゃんとしている会社は売買の契約などでひと段落したところを見計らって「お世話になりました」と来ることが多いのですが、あまりちゃんとしてない会社だと売買交渉の過程だってのにいきなり担当の社員が変わってしまい引き継ぎくらいちゃんとやってくれてればさほど被害もありませんが全く引き継ぎが出来ていない会社も多く、先日は契約書の文言を巡っていろいろやり合ってる最中に担当が変わってしまい買主だった人まで消えてしまいましたw(ってかこれって買主が消えたことが退職原因なんでしょうか?ww)

長い事この業界を見てて思うのですが、ホントこの業界、一つの会社での定着率に激しくバラつきがあります。

定着率のいい会社って
①給料がそこそこ高いわりに固定給(に軽く歩合が付く)
②休みがちゃんとしていて「俺、ここ2か月くらい休んでないんだよな」って愚痴をこぼされない
③ワタクシに届くメールに深夜に送信した形跡がない

なんてとこが多いのですが

逆に
①給料はそこそこ高いらしいけど歩合給(軽く固定給があって残りの大部分が歩合w)
②「最近子供の寝顔しか見たことがない」とか愚痴をこぼされる
③追客後に物確して来る関係で深夜の3時なんてタイムスタンプのメールが届くw

なんて会社だと金のためならなんでもやりそうだし、お金にならなければ仕事が途中でも放り投げて違う会社に移籍する際に社内の顧客名簿まで持ち出してそうだし、勤務状態があまりに劣悪なので少しでも楽して儲けようと大物狙いに終始し多少無茶な融資でも平気で通してしまい買ったお客さんが大迷惑を被るなんてことになりかねません。(で、売るだけ売って高歩合を稼いだらまた違う業者に飛び込んで同じことを繰り返す、、みたいなw)

そう思うとこれって「辞める」のではなく「逃げ出す」って方が的確な表現な気もするのですがそういう営業スタイルを植え付けられた人ってのは違う会社に移っても同じような営業スタンスになりがちなので結局次の会社でも同じようなことをやり「根無し草」のように業界を彷徨い歩くもの。。

しかしかながらこの手の営業マンってそこそこ知識もあり愛想もなんとなくいいので「お、この担当さん、なんか不動産にも詳しそうだし信頼できるかも」なんて勘違いしちゃいがちになり知らず知らずのうちにクソ物件を掴まされ気が付いたときにその担当さんの携帯に電話したら新担当者が電話に出て(えぇ、、そういう会社ってケータイは会社支給であることが多いんですw)またあらたにクソ物件を掴まされる、、なんてことによくなるようです。

と、こんな話を書くと
「じゃあ、信頼できる不動産屋さんって安定した会社で勤務している奴の方がいいの?」って思うかもしれませんが実はこれ、、そんな簡単な話でもないんです。。。

えぇ、、
固定給が厚く、休日が充実してて深夜残業も無いなんて会社の社員は逆に保守的なやつが多いので出してくる物件もあまり問題がないような保守的な物件が多く価格も結構保守的(利回りも割と平凡w)なのが多いんです。。

となると多少リスクがあっても攻めの姿勢に徹する(いろいろな意味で攻めてくるので投資家側で見極めないとひどい目に遭いますがw)営業マンと多少保守的な要素を持ち合わせてるバランスのいい営業マンを捕まえておかないといけないてことになるのですが、これって相当なまでに人を見る目が無いと出来るものではありません。。

ワタクシも若かりし頃はこれの見極めが出来ずに何度も騙され「こんな野郎とは二度と付き合わねー(がおー!)」と何度も思ったクチですが、ある日、突然、そいつの言ってる言動の端々のフレーズで見抜けるようになり今では一度会って話をすれば「こいつは使える側の人間」「こいつは危ない側の人間」と選別できるようになりました。

そのフレーズですが、、
代表格は「あいまいな表現」である「たぶん」とか「おそらく」とか「こうだじゃないかと思います」ってやつです。

不動産取引って基本的に事実だけを積み重ねていけば最終的に必ず真理に行き着きます。
それを憶測だけで片付けるタイプの人はどこまで行っても全部憶測でしか考えないのでこれが口癖のようにポンポン飛びだしてきます。(ホント、ひどい奴になると終始このフレーズを連発します)

こういう人って経験値だけでなんでもやろうとするんでしょうけど、自分の経験値を上回る事態が起こるとロクに調べもせずに「あ、これはたぶん○○だと思いますよ」って言ってその場を収めようとします。(ここで「こいつ、、すっげー適当に言ってやがるなー」と思えるようであればあなたの不動産スキルは相当高いですよw)

あとになって投資家側が「これってあなたはこう言ってましたけどこんなことが起きてこんなひどいことになっちゃいましたよ」と言っても適当に「たぶん」で発言したことだけに自分がなんて言ってその場を収めたかも覚えていないことが多く、「言った言わない」になり最後に開き直られて「訴えるなら訴えてください」なんて言い出すこともよくあります。

この手のタイプ、、
実は不動産業界では非常に多いタイプでこの手の人の根底にはお客に対して「知らない」って言いたくないってのがあるようです。(なんだかわかりませんが「知らずは恥」だと思ってるフシがありますw)

先日のブログでも「不動産屋さんのタイプで無知が怖い」と書きましたが、実際は無知が怖いのではなく「自分が無知であることを隠そうとする人」が一番怖く、こと不動産取引においてはこの「自分の無知を理解していない(または認めようとしない)」って人が一番厄介です。

あと不動産会社って社内的な営業スタイルは「個人商店」みたいに同僚同士であまり情報交換せずになんでも自力でやろうとするスタイルの会社が結構多いです。

特に歩合が厚い会社に多いのですが、こういう会社だと社員同士の知識の差が歴然と違うので「この会社大きい会社だから社員境域も充実しているだろう」なんて思って取引すると「実は今日の契約が初めての売買取引なんです」ってやつに当たることがあります。

ま、今日が初めてと言っても大手の場合はそれなりに教育も受けているのでそんな激しいヘマはしませんがこれが中小の会社だと「融資が組めるだけで一人前」って風潮があるので不動産取引で最低限やっておかないといけないことをいとも簡単にすっ飛ばし、契約当日に売主、買主に突かれて右往左往する人も多いです。(そんな土壇場の場面でも「たぶん・・・○○だと思います」とか言っちゃうから余計墓穴掘るのよ、、わかる?竹下君www)

こういう仲介さんはそもそも売り上げを上げるだけで精いっぱいな人が多いので不動産投資物件がなんちゃらなんて語る口も持ち合わせていないことが多いですからまずはこのあたりを見極める訓練をしていただき、出来るだけバランスの取れた仲介さんを味方に付けていただきそのあとに昨日の課題の「業者さんに対して何をどうやったらいい物件を出して貰えるか?」を実践していただけるとそこそこいい結果が出ると思います。(やみくもに行動するのではなくこういう戦略を立てて行動した方が間違いなく成功への近道になるはずですw)


と、ズラズラと書いててふと思ったのですが、、
ワタクシのブログを読み返すと見事なまでに「たぶん」とか「おそらく」とか「こうだじゃないかと思います」ってのを連発してます。。

そう考えるとワタクシ、
結構憶測でモノ言う傾向があると同時に案外無知を隠してブログを毎日書いてる気がしてきましたwww


と言うことでワタクシ、
明日明後日の二日間、関西某所の山に籠り修行させていただくため、ブログはお休みさせていただきます。。(とりあえず白装束で滝に打たれて反省してきますw)



新幹線の中でブログ更新出来たら更新するけど新幹線でブログ書くとすぐ気持ち悪くなるから自信ないんじゃんw

狼旅団員募集の件


おかげさまで痛い思いもせずに無事杭打ち完了しましたw

こんにちは。

先週末、いきなり仮想通貨の流失騒ぎがあり、旅団の一年間の予算に相当する約580億円もの仮想通貨が流失しウチの団員でも相当の被害が出たそうです。(たまには景気のいい話で盛ってみますw)

週末の噂では「これで流失したお金は戻ってくるわけないからこりゃ泣き寝入りするしかないな」とほぼ諦めかけていた人も多いんじゃないかと思いますが昨日になって被害に遭った26万人分の損失約460億円分は補てんしますと発表があり胸を撫で下ろした方も多いのではないかと思います。

しかしあれです、、
預金が580億一気に無くなってもこの会社で全額補てんできるだけの財力がある(らしい)ってのも驚きです。。。(日本円できっちり返すとまで豪語してますので二重の驚きです)

ただ、いつそれが実行されるのかは決まってないので手元にお金が戻ってくるまではぬか喜びしないほうがいいかもしれませんね。。。(裁判でいくら勝ったところで回収出来なければ意味が無いのと一緒です)

それに引き換え、例の和服のおっさんやらかぼちゃの中の人。。
この人たちは道義的責任くらいは認めるでしょうけど結局は弁護士入れて徹底的に金銭的な責任回避して嵐が去るのを待つでしょうからもはや裁判起こすだけ無駄な気がします。(こういつらは金を返す返さないの問題ではなく詐欺にさえならなきゃいいだけなのでそこは必死に否定してくるはずです)

また、前者の580億の人がどうやって弁済金を捻出するのかはわかりませんがこの前者は万一資金が流失したときにどうやって危機を回避出来るかってのをあらかじめリスクとして計算していたから出来たのだと思うとして、、後者の和服とかぼちゃの人、、、

恐らくですが自分が考えた素敵な事業に失敗するなんてことを夢にも考えてないでしょうから資金が尽きた時のリスクヘッジが出来ていなかったんじゃないかと思います。(というか失敗して負債を背負っても「自己破産すればいいや」とか「詐欺とか言われなきゃOK」なんてレベルでしか考えていなかった予感がプンプンします)

こういう人って大抵事業の拡大の方だけに目が向いていてまだその商売がうまくいくかいかないかわからないうちに「スキームに間違いはないんだから人さえ増やせば売り上げも増える」と人員を増強し固定費が圧迫され増強した人員がそれなりに利益を生んでくれればいいですが全員が全員そういうわけにもいかず結局会社時代のキャッシュが回らなくなり有能な社員がどんどん辞めて行き気が付けば会社自体が回らなくなり更にお金を生まない構造に陥るものです。

とは言え、会社の代表の人ってなんとなく「ん?もしかしてこれって先々ヤバイことになるんじゃね?」ってことには結構早い段階から気が付いているはずなのですが、会社の規模がデカくなるに従い細かいところまで目が届かなくなり「これだけ社員がいるからなんとかなるはず」なんて盲信したり最終的にどこかに資金援助してもらったり最終的にどこかにこのスキームを身売りして、、、と戦時中の「ソ連が和平に動いてくれるはず」ってのを盲信してた日本政府みたいなことになりがちです。(出来る人はこういう大局観があるからこそ大儲け出来るはずだし負けない戦に持ち込めるものです)

そんなお金儲けの世界ですのでお金を出す側ってのは何かしら自分に利が無ければ出すはずもありませんし、戦時中のソ連だって日本と仲の良い振りこそしてましたがそれは自国の利益を考えてのこと。

途中で「こりゃアメリカと組んだ方が得じゃん」となればあっさり裏切るでしょうからこの「利」というのは投資世界では常に考えておきたいところです。(お金儲けに「情」を挟むとロクなことがないんですw)

と、我々不動産業界を見渡すと大手は除き、中小の不動産屋のほとんどがこれに当て嵌まるんじゃないでしょうか?(一旦会社潰して会社名と代表者変えて明日からまた頑張ればいいやって発想のやつが大半だと思います)

不動産屋さんがいくら「あなたの資産形成のために身を投げ出す覚悟です」なんてオベンチャラ言われても結局それはすべて己の金のためだし、自信を持っていいますがそんなこと本気で考えてくれる人なんているわけもありません。

またよくある話で「不動産投資で失敗したくなければ信頼できる不動産屋を探せ」ってのがありますが、これも紐解くと
①法的に間違いを犯さない業者を探す
②何かあった時には最後まで責任を取ってくれそうな業者を探す
③経験値が高いのはいいけど高すぎる経験値を悪いことに利用してない業者を探す
なんて部分が重要だったりします。(特に③はモストインポータンツですw)

不動産投資をやるには物件買わないと始まりませんから物件供給先の不動産屋の良し悪しで決まることも多いのですがその良し悪しをバカ正直に語るヤツが信頼出来るのではなく取引全体が無難に終わることが出来、その後トラブルにならないよう事前に先回りして対策してくれて万一、なにか問題が起きた時にも敏速に対応して当事者に不利益にならないように最善策を考えてくれる業者さんという前提で「こちらが欲してるお買い得な物件を出してくれる業者さん」って部分は投資家さん自らの信用で引ける方がうまくいきます。(ホント、ここまでアテにしちゃうからコロッと騙されるんだってwww)

と、ちょっと今日の話、
いろいろややこしい部分も多いので端的に書いちゃいますが、要するに「いい物件を出してくれる」って部分は業者を信頼するのではなく業者さんから自分を信頼して貰って出して貰う方が「いい物件」に出会う確率があがるってことです。

さて、
本日は狼旅団の団員の臨時募集の日ですが、その募集に際して「論文」を書いて貰いそれを参考にさせていただこうかと思ってます。

そんな論文の課題ですが、今日のブログの壮大な前フリでもあるネタで
「業者さんに対して何をどうやったらいい物件を出して貰えるか?」
という課題を個々でお考えいただき下記の申し込みリンクにて必須事項ご記入いただくのはもちろん、この課題を「課題記入欄」に埋めていただき送信してください。(必須事項欄が空欄になってる人は落ちます)

また合否判定は「ワタクシが思う答え」で決まるわけでも無く「あ、これはついついいい物件を出したくなっちゃうなー」とか「こういうお客さんだと大事にしたくなっちゃうなー」なんて限りなく理想論に近いけど独創性がある論文を優先して決めますのでそういうウィットな発想にとんだ人を優遇させていただきます。(今回は団員募集枠が少ないので少々小難しい形式にさせていただきますw)


お申し込みはこちらです
(※申し込み多数につき締め切りました 30日8:00)


最後になりますがこの狼旅団、、
こんな苦労までして入っていただいてもさほどメリットも無いので無理して申し込まなくても大丈夫ですよwww


それを言っちゃおしまいなんじゃんw

週末雑感。。。(ブログタイトル考えるの面倒なので適当に付けましたw)


今日は時間が無いのでフォントの加工一切なしでお送りしますw

こんにちは。

昨日のブログで公募した「不動産屋に嘘つかれた人」の件、、。

内容的に面白かった人がいつも飲んでるやつ(cocoyou氏とか江古田島氏とかw)だと単にタダで餃子を食わすことになるので当選者は違う人にしますw(当選者の方に個別にメールしますのでよろしくお願いします)

さて、そんな話をしてるうちに例のかぼちゃの件がテレビなどでも報道され始めました。


なべちゃんのブログにわかりやすい図があったので借用させていただきますw

被害額が被害額なのと、比較的高収入なサラリーマンを狙い撃ちしたって部分が社会的に影響ありそうなので今後は朝の時間帯のワイドショー的な番組でも報道されそうな勢いを感じますが、どこに焦点を置くかで世論の流れが変わってしまうので今後の報道では出来るだけこの商法がいい加減なスキームで成り立っていたのかを洗い出していただきたいところです。(えぇ、、単にシェアハウスとサブリースと金融機関だけの問題として捉えずに本丸にまで手を突っ込んでいただきついでに類似商法やってるやつやサンタメ取引で悪事を働いてたやつも表舞台に引っ張り出して欲しいです)

そんな今回のかぼちゃ系シェアハウス問題もそうですが、不動産投資業界にはまだまだ他にも危険因子がたくさんあって儲かる儲からないという話以前に今まで存在していた会社が突然無くなるってリスクを考えないといけない時期に差し掛かってるようです。

例えばですが、家賃保証会社問題。。
好景気に沸く今の日本ですが、実際のところ一般庶民には好景気の実感があまり無いと耳にします。
ワタクシが思うにこれって儲かってる人はバカみたいに儲かってますが儲かってない人はとことん儲かってないということもありますがバブルの頃に存在していた「中間層」がいなくなり極端に貧富の差が出来てしまったことが原因ではないかと。。。

こういう時の賃貸マーケットって富裕層はどんなところにでも住めますが、そうじゃない人は出来るだけ賃料の安いところに住もうと考えるものです。

幸いにして昨今は築古物件を取り壊すことなくリノベして貸す不動産投資家さんも増えているのでそういう人の受け皿にもなってますがその際に威力を発揮するのは家賃保証会社。。

この家賃保証会社の存在があるからこそ、多少ヤバめの賃借人であっても住まわせることが出来るのですが、最近この保証会社が存在することをいいことに不動産仲介さんが「ヤバめの客でも比較的審査の緩い保証会社で入居審査をパスさせる」ということに手を染めています。

ま、それでも申し込みしてきた人を厳正に審査しているのであれば問題も無いのですが、仲介さんは成約させてナンボの世界ですから「いくらなんでもこいつは無理だろww」って申込者であってもアリバイ会社や審査書類をごまかして審査をパスさせようとする輩も存在します。

ま、それでも家賃保証会社はしっかりしてて滞納者がいてもきちんと機能していれば問題もないのですが、どうも最近、ザルのような審査の影響で家賃滞納者が増えすぎて今の人員では対応しきれず、また滞納家賃の回収業務が正常に機能せず会社の財政面が危うい会社が存在すると耳にしました。

大手の家賃保証会社であれば与信審査もしっかりしてるのでそうそうヤバイお客はお断りしちゃうのですがこれだけ家賃保証会社が増えてしまうと中小の家賃保証会社はだんだんと審査をザル化させて契約数を増やしていかないと会社の屋台骨に影響しちゃう可能性も浮上します。。

それでは本末転倒なのですが業界内で顧客獲得競争が激化すればどうしても起こってしまうのも自然の理。

恐らくですが今後、このような経営状況が悪化していきなり倒産する家賃保証会社も出てくるんじゃないかと思ってます。。

それとは別に最近、競争が激化して収益率が悪化してるんじゃないか?って業種でブロードバンド業界ってのがあります。

よくあるマンション・アパートにネット回線を引いて顧客サービスを充実させましょうって営業攻勢を喰らってる人も多いかと思いますが、この業種は設備や機材の仕入れがあるのでわりと先行的支出が多い業種。。

当然、それに合わせて顧客獲得をして利益を出さなければいけませんがあまりの競合他社が増えすぎてしまい最近、財政的に厳しい会社が存在するようです。

それでもサービス向上させて他社と差別化を図らなければ競争に勝てませんからどうしても先行投資優先になるのも自然の理。

これ以外に社員に支払う給料や事務所の固定費を考えるとこれ以上は耐えられない会社ってのがそろそろ出始めるんじゃないか、、とワタクシ、密かに思い始めています。

今まで毎月そんな費用を支払ってはいたけど突然「今日でお金が尽きたので事業継続は不可能になりました」なんて言われたらオーナーからしたら一大事になることもあるでしょうから今後、今の業者とお付き合いを続けるにしても与信のチェックくらいはしておいた方がいいと思います。

また、そういう会社は知らず知らずのうちに今までいた社員が突然辞めてしまう傾向がありますのでご自身の担当社員がわけもわからずいきなり辞める(または辞めた)という事態に遭遇した場合には「なんで辞めたのか?」と納得のいくまでチェックしてください。(えぇ、、「一身上の都合」なんて言われるのって売買で売却理由を聞いた時の「資産の入れ替えのため」ってのと同義語ですよw)

不動産投資の世界は金融機関の融資が厳しくなってくると急にお金の循環も悪くなるので不動産投資の世界を取り巻いてる会社にも少なからず影響が出ることが多いですから銀行の融資情勢だけをチェックするのではなく普段からお付き合いしてる業者さんの財政状況もチェックしておくことをお忘れなく。。。(仲介さんなんかでもやたらと社員が多くて固定費がデカそうな会社なんてのもいきなり飛びますのでご用心、、、っとw)

これ以外の業種でも融資厳格化に伴い今後財政悪化で飛びそうな会社も結構ありそうですが、
ワタクシ、明日は念願のインプラント治療の最終段階の手術でもある「杭打ち工程(骨にピンを埋め込む儀)」がございますので明日に備えて本日はこれにて失礼します。(前歯がおかしくなってから早一年、、インプラントってホント時間掛かるんですねー。。)



これでやっと「さしすせそ」が言えるようになるんじゃんw

正直不動産。。。


今日は最後の方で企画モノがあるのでポチはここでお願いしますw

こんにちは。

最近、巷で「正直不動産」なる漫画が出ているようです。


ナニワ金融道の不動産版でしょうか?ww

あらすじだけチラ見しましたが要するに普段はウソつきまくって物件を売り捌く社内一のトップセールスマンがとある物件案内先の土地にあった石碑を壊して呪われウソが付けなくなったという設定。。

普段であれば口八丁でお客を煙に巻いて売り捌けたものがウソを付けなくなったことでなんでもバカ正直にしゃべってしまいお客さんがおかんむりになりそこからドタバタ劇を展開する、、、ってな内容。。(全部読んでいないので一部憶測が含まれますw)

とりあえず最初の方は定番のインチキサブリースのネタで地主を騙すところから始まるのですが、、
この地主に儲かりもしないアパートを一気に2棟建てさせ管理は当社におまかせください、、、って話、、

今日もそんな極悪管理会社(都内海沿い某所のカタカナの会社)の相談が来てましたのであながち嘘でも無い話ですねwww地主にアパートマンションを建てさせ建築費で養分を吸い、管理でも養分を吸い、売るとなれば専属専任契約を締結して「管理条件付き」で次の養分を探す会社と言えばわかりやすいでしょうか?w

そのうち例のシェアの問題とかサンタメの問題をネタにしたストーリーが展開されるんじゃないかと思いますが、これ、現役の不動産屋が読むときっと面白くもなんとも思わないんじゃないでしょうか?(こんなベタな嘘ついて物件売ってるやつなんざ20年前に絶滅したよ、、的なw)

事実、Amazonの書評を見ると不動産業者らしき方がいろいろ文句も言ってます。(「原作者が見聞・調査した限定的な知識によるなんちゃって啓蒙マンガだとしか感じることができず、決定的に時間が勿体無いので、読むなら他の読むに値するマンガを読むべきだと思います」とかなり手厳しいこと書かれてます)

ま、あれです。。
同業者のワタクシがこんなこと言うのもあれですが、、

この世の不動産屋の半分でもいいのでもうちょっと正直になってくれれば子供の「なりたい職業ランキング」の3位以内とは言いませんがせめて10位以内くらいには「不動産屋」って名前が入ってくるのではないでしょうか?(そう思ってこのランキング見たら「不動産屋」は100位にも入ってねーじゃんw)

またこれも現実的な話で、ワタクシがまだ駆け出しで怖いもの知らずな若き不動産屋としてブイブイ言わしてた頃、、(今から15年以上前)

子供の授業参観とか運動会にてウチの子供がクラスメイトの親から「○○ちゃんのパパはどんなお仕事してるの?」と聞かれて元気いっぱいに「ふどうちゃんやちゃん」と答えてしまい以降、父兄の集まりの時は妙な疎外感を感じたものです。(目線が合うと騙されるって思われていたんじゃないかと。。。w)

なので中学からは「パパのお仕事はIT系(なぜか当時IT系って言うと市民権が得られたんですw)」と答えるように指導して不動産屋だということはひた隠しにしてますが、そんな経験を踏んでるからこそ、ワタクシ、「お客は絶対騙さない」と決めてそこだけはブレずに生きてきたからこそ今日のワタクシがあると言っても過言じゃありませんw(そりゃあれですよ。。子供に「パパって悪徳なの?(「クラスメイトの山田君が「お前の父ちゃん悪徳不動産屋なんだろ」って言ってたよ」)って真顔で聞かれたら誰しもそうなりますってwww)

で、
確かにAmazonの書評の不動産屋さんの反論意見(今はそんな悪徳なやつは少ないってやつ)の通り、お客様のために真面目に仕事してる不動産屋さんも少なくはないですからこの漫画を読んで「ちょっとこれは違うかなー」とも思いますが(ワタクシもこの漫画は実際の現場の取材不足を感じます)恐らくそんななんでも正直に話す業者さんばっかりになってしまうと売れるものも売れなくなる気もします。

えぇ、、あれなんです。
不動産って必ずしも100%安心って保証出来る物件なんてほとんどなくなにかしら問題を抱えていたり将来もしかしたらこんなヤバイことが起こるかもしれないってものばっかりなんです。(100%安心かどうかは買ってからの運次第でもあるんです)

これは受け取る側の人次第なのですが受け取る人が「これは安心出来ない」と思えばなんでも不安になるし、何も感じない人であれば家が傾いてても「え?ずっと住んでるけど一度も感じたことない(それって鈍感なだけだってww)」って事もあるんです。

売る側からしたら買主さんの「何かあったら爆発炎上する性格か?」まで正確にプロファイル出来るわけでもなく、まして売ったあとにクレーマー化されれば一大事。(売買が終わって数か月後に裁判所で会うなんてお金にもならないことやるのってイヤなんですw)

そんな人かクレームが飛んできても「そんなの重説に書いてあるでしょ?」と追い払えるようにするために重説に細々とネチネチを記載して逃げの一手が打てるようにするんですし、「あ、これは法的に黙ってても大丈夫」と思えば伏せて隠して売ろうとするもんなんです。(要するに「訴えられても大丈夫」or「この客は訴えては来ない」の選別してることが多いんです)

ただ逃げてばかりではあれなので最近の不動産屋さんはきっちり調査していい事も悪いこともちゃんと書面化して伝えるようになってるのは事実ですからこの漫画みたいな人はそうそういないと言ってもいいでしょう。(宅建業法も年々進化してそうそう嘘つけない環境になってます)

でも、、、でもですね。。。
最近はあまり不動産実務に精通していないやつも増えていて本来調査しておかないとダメなことでもロクに調査もしないで物件を売ってるやつも少なくありません。(えぇ、、「嘘をつく」のではなく「そもそも知らない」ってやつです。。)

この無知系仲介さんの怖いところは売る際に何も調べずに物件を売ろうとすること。。
ロクに調べなければ契約書、重説に文字として落とせませんから証拠として残すことが出来ません。

この状態でトラブルが起こると訴える側がなかなか立証出来ないことが多く、「そもそも買う側も見落としているんだからこれは両成敗ですね(はい、和解してw)」と勝ち戦にも関わらす泣き寝入りすることが多いんです。

と言うことで、、
こういう漫画を描くのでしたらこの「無知系」の不動産屋さんってのを題材にすると今の不動産業界の恐怖ってのを実感出来るかと思いますw

あ、そうそう、、
この漫画が世に出てから「この漫画ってオオカミさんが裏で監修してるんですか?」と質問が飛んでくるようになりましたが、、、

ワタクシが監修するのでしたら第一話は例の「ドーピング融資」とか「中古ATMネタ」あたりをぶっこんだ融資ネタになってましたよwしかもサブリースのネタを仕込むならこんなベタな話じゃなくて「なんで管理会社なのに合鍵預かってないの?」などもうちょっと悲しいネタをぶっこんでますw

・・・

・・・

と言うことで今日のコメント欄でのお題は
「今までに不動産屋さんから喰らった嘘(赤裸々編)」です。。(はい、、いつもの読者丸投げ企画でございます。。。)

一番悲しい嘘をつかれた方には来月のワタクシの誕生日に近所の居酒屋で貰える特典でもある「餃子を年齢の数だけプレゼント」に同席出来る権利をプレゼントします。(お店では奢りますが、お店までの交通費は自腹でお願いしますw)



年齢分の餃子なんて一人じゃ食いきれないので誰か助けて欲しいんじゃんw