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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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急募!10万円以上のコンサルさん教えてくださいw


今週も張り切ってポチってくださいw

こんにちは。

先週、ほぼ書き逃げ状態の「暁のピンポイント作戦」。。。

全国に推定5万人くらいはいるであろう新築区分難民の方の希望の星になるべく動き出したプロジェクトですが、やっぱりワタクシが想像していた通りの展開になりそうです。。(と言ってもこれ、一定の条件があるので成功事例は少なくなりそうですがワタクシの理論通りっぽいのでやっぱりこの作戦使えそうですw)

また、この作戦、、
よくよく考えたらワタクシなんぞにいちいち相談しなくてもオーナー自力でも出来そうなので実証実験が成功したらやり方をそのうち公開します。

と言ってもブログで書くとそのノウハウを初心者相手から金取って販売するやつがいそうなのでこれは実際に新築区分を掴まされて困ってる人にだけ教えます。(お金は取りませんが、門仲で売ってる「ひとつよしなに」って小判焼きのせんべいが最近の一番のお気に入りなのでワタクシへのお礼はこれにしてくださいww)

と、そんな初心者相手に不動産に関する様々な情報を売ってる人って前々からいましたが、前々から書いてる通り最近は業者だけじゃなく大家さんが業者化したり大家塾を通じたコンサル等で課金する人が増えてます。

数年前であればこの手の話って高額と言ってもせいぜい30万前後だったのですが、年間100万円を超すものも珍しくないそうでこれって恐らくですが、巷で良質な物件が無くなってきたことの裏返しではないかと思います。(やはりいい物件が欲しければこのくらいのことしないとライバルを出し抜けないってことでしょうw)

ただあれです。
我々プロの業者があらゆるルートを駆使してもなかなか見つからない良質な物件がそんなたくさん世に転がってるはずもありません。

これもあくまでも想像で、
初心者から見たらまともに見える物件を「超お買い得」「完全未公開」「あなただけに買って欲しい」とかうまいこと言われて掴まされちゃうんじゃないかと思いますが、これだけ低利回りでしか物件が出回ってない状態なので多少利回りが高く見えちゃうとついついその気になってしまうのも仕方のない事です。。

また立地が良くて築年数もそんなに古くもなく、常に満室経営が出来てる物件に至っては誰でも買えちゃうのでそもそも安く売られることもありませんから最近の大家さんは知恵を絞って全空物件やそうそう埋まりそうもない超築古物件に己のノウハウをブチ込み見事再生させて運用しているそうですが、このノウハウも融資が出てたちょっと前なら再現出来たかもしれないけど(見事物件再生させて出口でス〇ガ融資をぶち込んでサンタメ業者に卸す戦術で大儲け出来た昔が懐かしいです。。。)それが実際に出来る人ってのも少数民族でしかありません。(そういう特殊能力を持ってる人だけが大儲け出来る時代になってしまったんですねー)

また世相的に地方のフルローン融資が不可になって来てる現状を鑑みるとこれらの有料情報ネタも昔流行ったパチンコのゴトネタのように数週間単位でホールに対策されて情報を入手する頃にはまったく使えない攻略法として出回るんじゃないかと。。。(最初は数百万単位で取引されてた情報が最後はインチキくせー闇情報サイトなんてとこで1000円で売られてるパターン、、よくありましたっけw)

そうは言っても高額な授業料を取るわけですから企画する側もそんな再現性の無い情報に課金すればたちまち「金返せ」と被害者団体が発足しちゃうのでそんな騒ぎにならないよう十分な対策を練ってるはずです。(前にも書きましたが返金保証とか言っておきながら「課題をこなせば返金」とか言い出して無理ゲー強いる戦術もいまだに有効だし、対価に見合わなくともメールの一つでも返してしまえば「労務の提供はきちんとしてますよ」と言い張るくらい朝飯前ですからw)

ワタクシ思うに不動産投資で成功するには
①始める時期・・・物件価格が安い時期
②その時の融資世相・・・多少違法建築であってもゆるゆるに融資が出ちゃう時期
③プレーヤーの数・・・融資を受けられる人が少ない時期

の3条件下で
①土地勘があるエリアの理解が出来てる(家賃相場以外に賃貸動線も理解していること)
②ボったくられないリノベ知識がある
③長期保有してもへこたれない根性

という資質があって
「他人の嘘が嘘だとわかる人」「素人から買って素人に売り逃げ出来る」ことが最低限な条件ではないかと思います。(この人格でプロファイルすると相当性格の悪そうな人になっちゃいますけどw)

そう思うと実際に不動産投資で成功出来る人ってほんの一握りしかいないってことになるのですが、実際はそもそも不動産投資を始められる人はそもそも所得がそれなりの人が多いので多少失敗してもリカバリー出来ちゃう人が多く、今、ギリギリ運営で低空飛行運営しか出来てない人であってもほとんどの人が今からでもこの要件を満たす努力をすれば今以上に莫大な利益を叩き出すことが出来るはずです。

しかしながら、今の時期にいつ来るのかすらよくわからない「物件価格が安い時期」なんて待ってられるわけもなく「多少違法建築であってもゆるゆるに融資が出ちゃう時期」なんて時期も過ぎてしまったし、せいぜい「融資を受けられる人が少ない時期」でしかない今は「出口戦略」なんて考えずに長期保有でCFをガッツリ稼ぐと腹を括るしか無いんじゃないかと思います。

「攻めるも投資」、「待つのも投資」と考えると今の時期は「待つのも投資」ってところにいるはずなので本来であれば10年周期程度で物件価格が上下する不動産価格を考えても力(知力と資金力)を蓄えておく時期ではないかと思いますが次回の不動産価格暴落局面は間違いなく非宅建業者が保有する物件で今までに無かった崩壊現象が起こるはずです。

ワタクシが予想している崩壊過程は「数億単位で融資を受けている方のCF崩壊による物件放出」がこれらの事象の序曲になると思うのですが、これは
①貸室が満室にならない
②満室になっても賃料下落で返済資金が足りない
③修繕費用が想像以上に掛かり物件の維持が出来なくなった

あたりで起こるものと考えてます。

賃貸経営能力が高い人であればこんなの楽勝で乗り切れると思いますが世の大多数の大家さんにこの能力があるとも思えませんから今以上に融資が厳しくなれば真綿で首が締まるようなスピードで呼吸が止まるはずであと1年か2年くらいでこの現象が起こるのではないかと見ています。(最低限換金出来そうな評価以上に融資を受けてる物件の末路ってホントこんなものなんです)

そんな人を冷たく見放しちゃいけないと思って高額な大家コンサルがあるならそれこそ「100万と言わず儲かった分の半分くらいくれ」と言ってもバチは当たらない気もしますが(こらこらww)、、、

恐らく、「このままじゃCFダダ下がりになるからもっと物件を買いましょう(ちょっとグレーですけど素敵な手法があります)」とか「脱税節税スキームを駆使してCFを温存しましょう」とか「不動産投資は儲かりませんから違う投資もやりましょう」とか言い出してさらに追い討ちを掛けるんじゃないでしょうか?(そして最後の決め台詞は「投資は自己責任ですから」に100円賭けときますw)

ただあれです。
これらの話、、全てが何事にも疑り深いワタクシの妄想かもしれません。(「ホント、世の中コソ泥ばっかりじゃん」と世間をまったく信用してないのってワタクシだけかもしれません)

なので本日はこのブログを読んでる人で「年間10万円以上のコンサル代を支払ってる(または払っていた)」と言う方の真の生情報を募集します。

以下のテンプレを作りましたのでご利用ください。。
①大家塾、またはコンサル名称
②主催者
③年会費
④主な支援・学習内容
⑤入会経緯(誰からの紹介とか何見て入会したか等)
⑥入会することで得したこと
⑦逆に損したこと
⑧特に言いたいこと(高い授業料だったか?、安い授業料だったか?等)


寄せられた情報の中で「この人は高額なフィーを取ってるけど内容的に元を取り返せるくらいお得だから入った方がいいな」と思う塾、コンサルがあるようでしたらワタクシの独りよがりな勘違いと言うことで、お詫びの記しとしてワタクシのブログで公開して「狼旅団認定優良コンサル」としてブログ横のサイドバーで無料広告まで出しちゃいますww(昔あった「お宝なんちゃらブロガー」ってやつのパクリですw)


えぇ、、
そんな広告を一切出したことがないこの狼ブログ経由ですので集客力の大幅アップ間違いなしですよw
(狼ブログ経由の入会者が増えてもワタクシ、キックバックとか貰いませんのでご安心くださいw)


ホントにあったらどうしよう、、、なんじゃん(汗w