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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼道場の申し込み状況の件。。。


祝日もポチをお忘れなくw

こんにちは。

本日は第2回の狼カフェ改め狼道場の日ですが、第2回と明後日開催の第3回まではあっという間に席が埋まりました。

しかし、、
さすがにワタクシとまだ一度も会ったことが無いという団員さんも少なくなってるようで12月の開催分はこの「一度も会ったことない縛り」を付けるとどちらの回も10人にすら達しません。。。(特に12月16日は悲惨な状態ですw)

と言うことでこのままだとホントに3回やっただけでお蔵入りになる危険性が増しますので12月以降はこの縛りを若干緩和して「狼と会ったことはあるけどお話ししたことが無い」という条件に変更して再募集します。(と言っても先日12月分の応募してくれた方は優先的にご案内します)

またそろそろ常連組から「いつになったら俺ら常連組に門戸を開くのか?」とクレームに近いメールも飛んで来始めていますので年明け以降はこの会場以外の別枠でもうちょっと広いところも用意して開催しますのでお待ちください。。(現在、新橋の40人規模のスペースで交渉してますw)

と言うことでいつものテンプレです。

①狼旅団の団員であること
②日々、ちゃんとポチってる自覚があること
③会場まで迷子にならずに来れる人
④お酒飲んで酔い潰れても自力でなんとか出来る人
⑤会ったことはあるけど声掛けたことすらない←今回の変更点w
の条件を満たすことが前提の方で、

①お名前
②団員番号(わからなければ団員申し込み時のお名前)
③連絡先メールアドレス
④携帯電話番号
⑤何系の大家さんor何系を目指してる大家さん予備軍か
⑥参加希望日(12月16日・12月20日で)
第一希望
第二希望
をご記入いただきお申込みください。
※コメント欄は公開設定でもこちらでは一切ブログ反映させませんのでご安心してコメント欄に書き込んでくださいw)

ちなみに現在の申し込み状況ですが、、
12月16日(土)分・・・4名
12月20日(水)分・・・10名
となってます。(この申し込み状況、、めちゃめちゃ寒いですw)

この狼道場、、
やってみたら意外に面白いので出来ることなら続けていきたいワタクシ、、
企画倒れになるかならないかはある意味、参加者の皆さんに掛かってると言っても過言じゃありませんので空気を汲んでいただけると幸いでございます。。w




このままだと寒風吹くデパートの屋上で一人で漫才やってるお笑い芸人と化しそうなんじゃんw

THE かぼしゃ作戦。。。


本日も少々長文でございますw

こんにちは。

昨日のブログネタを書いた直後から、
「このマルチみたいな不動産塾って〇〇のことですか?」とか「これって〇〇さんのこと書いてんですよね?」と特定の方を名指ししたご質問が殺到しましたが、、、

ワタクシ、ブログで実名挙げてコメント欄で不毛な論争とかしたくないのでその手のご質問へのご回答はご遠慮させていただきます。(ってかどのみち誰の事なのかなんて時間が経てばわかるはずだしw

と、そんなご質問とは別に、、
現在、すでに賃貸経営が赤字になって苦しんでる方からのメールも多数飛んできました。。

この苦しんでる方からのメールですが、
①地方物件を4.5%銀行の融資で購入
②シングル系の部屋数の多いRC物件をフルローンで購入
③買った当時は売主の家賃保証があったけど1年経ったので補償が切れた
④広告費3か月突っ込んでも仲介さんが決めてくれない
⑤仲介さんからは3か月ぽっちの広告料じゃ優先できない
⑥そんなことより埋めて欲しけりゃリフォームをもっとちゃんとやれ

という道を辿りにっちもさっちもいかなくなったというお悩みがほとんどで4.5%で借りてるとド赤字なので借り換え先を変えるか、売却を検討しているという内容でした。

一時期出来た4.5%銀行からり〇なへの強引な借り換えが出来た時代であれば買った値段以上で売却も可能でしたが、さすがにり〇なも地方物件のヤバさに気が付き基本的に相当な資産を抱えてる人以外への融資はストップしてますので借り換えとなるとホント、住民票を物件の空き部屋にでも移して地場の地銀、信金を回る以外にないんじゃないかと思います。

ただ、この借り換え作戦はそろそろ万策果てるはずなので出るあてのない融資のために金融機関を回るのでしたら腹括って今の空室状態を改善させる方が早道。(これがセミナーとかで言ってる「保有する耐性」ってやつです)

えぇ、、
昨日のshikonさんも言ってましたが長期で資金を借りる不動産賃貸業での一番のリスクは、

×  『物件の値段が下がること』 でなく

〇  『想定以上に家賃が下がること』

〇  『想定以上に空室率があがること』

ですのでこのリスクを早い段階で克服するのが一番手っ取り早い解決法です。

と言っても、フルローンで物件を買って間もない人はそれほどCFも積みあがってないので家賃を下げないようなリノベ資金が脆弱です。

また、恐らくですが毎月の返済資金すら赤字になってる人が多いのでリノベ資金どころか空室を埋める際の募集経費すらままならず原状回復費なんて予算も捻出出来ず、そういう雰囲気を察した売り主である業者さんもそろそろ手を引こうとしている時期でもあります。(買主さんが支払った売買代金に一年分の家賃保証経費は予算計上していますがそれ以上の手出しは赤字になるので業者さんも一年をめどにフェードアウトしようと目論んでることが多いんです)

と、ここで一つ考えていただきたいのは、その売り主さんである業者さん、、

買ったときに管理契約も引き受けていませんか?(売って養分吸うだけじゃなく売ってからも養分吸う作戦です)

この場合、買主さんであるあなたと実際に募集を手掛けている地方の仲介さんとの間にこの売り主業者が一枚噛んでることになるのですが、こういうケースだと地方の仲介さんに賃貸客付けを丸投げしている可能性が高いです。

そのくせ、売り主さんはその地方の業者さんと買主さんが直接連絡を取りあうのを嫌がる傾向があるのですが、これって要するに売り主の業者が管理費をピンハネして残りで客付けしているからであってそれがバレるとなにかと都合が悪いからなんです。

当然、こんなワンクッションが入っていればダイレクト感を感じない地元業者は客付けなんか優先するはずも無いし場合によっては「ここをこう直してこのくらいの家賃であれば埋める自信がありますよ」なんて話も耳に入ってこないかもしれません。

こうなると地元の仲介さんから見ると「会ったこともない買主の物件だし、よくわからねー東京の管理会社にピンハネされてあとは丸投げじゃやってらんねーよな」と直接管理委託されてるお客さんの物件を優先したくなるのも自然の理。。

まずは自分の物件がこんな粗末な扱いを受けてはいないかのご確認をしてください。。(「管理会社と直接連絡しないで必ずこちらに電話ください」と売り主に言われてるとすればこの可能性が高いです)

それに該当していない人ですが、、この場合、
そもそも賃貸需要が薄いか家賃が相場より高くなってる可能性が高いです。(だからって現行賃料を維持するために100万単位のリノベをやるとホントに死にますので間違ってもここからの追証は不可です)

地元管理会社が必死になって客付けしても埋まらない以上、
これは一種の危機とお考えいただき最悪の事態を想定した動きが必要になります。(だって売り逃げ出来るチャンスが無いんですから仕方ないんです)

名前を付けるとしたら、、、そうですね、、

「かぼちゃ作戦」とでもしましょうか?

例えばですが、毎月の返済額は決まってると思いますが、不動産投資での甘いCF生活なんて呑気なことは一切考えずに「返済するには最低いくらの賃料設定であればいいか?」と考え、家賃設定を下げてしまうんです。(かぼちゃと名付けてますがここで笑ったりしないようにお願いしますw

但し、この下げ幅は近隣と比較して「埋まるか埋まらないかギリギリよりちょっと下」がポイントです。
下げなくていいところまで家賃を下げても意味がありませんから「どこまで下げればギリギリ埋まるか?」を考え目先のCFなんか考えずにまず埋めることを最優先します。(家賃が高いままだとまた繁忙期逃しちゃいますのでここは完璧に割り切ってください)

その際、多少イライラするとは思いますが、学生中心のマンションであれば入居時期が3月末からであっても今からAO入試目当ての生徒に対して青田買い的賃貸契約を締結し、とにかく新学期には満室になってるようにします。

一度学生が入ってしまうと入ってる生徒の評判でその生徒が卒業したあとでも紹介で入ってくれる可能性も浮上しますので(安くて住みやすいって印象が広がればこっちのもんなのですが、、、)「賃料発生日がそんな先じゃダメ」なんて悠長なこと言わずにしてください。(そんなこと言うとたちまち地場業者は違う物件を案内しちゃいますよ)

ただあれです。
返済ギリギリの賃料収入では固定資産税とかそのほかの費用が捻出できなくなります。

こういう時、ホント、にっちもさっちもいかなくなりますが、ここでやって欲しいのはご家族への「最後通牒」です。

4.5%銀行から融資を受けているということは就労属性が高いわけですから貯金は出来ていないにしても生活自体はさほど困窮しているわけでもないはずです。

と言うことでその高いであろうエンゲル係数をバッサリ切り捨てる覚悟をご家族に通知してください。

こんなこと書くのってホント、嫌なのですが、
これが出来れば恐らく不足するであろう物件経費が家計から補えますので物件を保有する耐性が上がります。

ご家族は「不動産投資を通じて潤沢なCF」と思ってるかもしれませんがもはやそんな悠長な夢を見てると足元ごとすくわれて家庭そのものが崩壊するって危機感を持ってください。(今、この危機感を持ってればあとから出てくる手遅れ気味な危機感持ったやつより有利に立ちます)

「えー、、買って一年もしないうちにこんな立場を覚悟しなくちゃいけねーのかよww」
と思うかもしれませんが、、

フルローンで埋まる見込みのない物件を買うってのはこういう覚悟が必要なんです。(生活がキツクないうちからこういう覚悟しておくとイザと言う時、威力は倍増しますw)


株などの損切りと違って不動産投資は融資を受けていることが多いので返済に問題が生じると第三者(要するに債権者)が強制的に家庭のエンゲル係数を削りにきます。

他人に削れと言われる時期まで来ちゃうとほぼ間に合わなくなるし相当みじめな思いを強いられるのでそんな事態になる遥か前に自分の手で削るって感覚でいれば少なくともホントの危機的事態が回避出来るはずです。

前々からブログで書いていた「不動産価格は金融機関の融資情勢で決まる」と言う話は実際に不動産融資が弱くなってきたときに初めて理解できるんじゃないかと思いますが、買い進むことによって資産規模を急拡大させてきた人たちにとってはこれからが正念場ですのでホント、ぼちぼち腹括ってください。。

実際の話ですがこの危機感、、
リーマンショックの時にこうやって腹括ってた買取系業者はことごとく生き残り、最後の最後まで自分の最後を想像出来なかった業者さんは跡形もなく消えました。

備えあれば憂いなしではないですが、今の時点でもご家族も多少なりとも巻き込んでるはずだし、そのご家族の協力さえあればそんな難しい話でも無いので今のうちに勇気をもってご家族にお話ししてみてください。

いつも思うことですがこういう時、現実逃避したり逃げ出すようではそもそも投資なんか向いてないし現実を正面から見て分析出来れば更なる知恵も浮かんできます。

幸い、昨今は地方投資の領域で全空状態だろうが安価で満室に出来る人のブログもあるし、そういう人は連絡すれば自分のやってることくらい教えてくれるものです。(ワタクシの経験ではこういう人って結構「教え魔」であることが多いですw

と言うことでブログランキングで空室対策にめっぽう強い方にお願いですが、
もし、そういう人がブログのメール経由とかで駆け込んで来たら親切に教えてあげていただけると幸いです。。。(えぇ、、お代は出世払いってことでお願いしますw)




狼なんかよりもっといい知恵持ってる人がいそうな気がするんじゃんw

5年後のあなたへ・・・。


今日は久々のクソ長い記事になりますw

こんにちは。

ブログランキングを徘徊して面白い記事を発見したのでシェアする意味でも本日のブログネタとしてご紹介します。(えぇ、、決して褒め殺しされたからではございませんw)

「地方高利回り不動産コンサルタントが増殖するカラクリ」

ここ数年で流行りのスキームの自費出版で書籍出して名前を売り、ちょこちょこセミナーに出だしたなーと思ってたら突如高額塾を始めコンサルなどを経て子飼いの不動産屋から出された地方物件を会員に買わせ、コンサルフィー以外でも課金しちゃうという不動産投資初心者を嵌めこむ黄金スキームをされている方からしたらこのブログネタは耳が痛いんじゃないかと思います。(ま、もちろん商売ですからなにをやろうと自由ですが、失敗した人のケツまでちゃんと拭いてくれないとそういう難民みたいな人がウチに駆け込んできますので高額なフィー取ってコンサルやってるならそこまでの責任は果たしていただきたいと思ってるだけですw)

さて、そんなブログを書かれてるshikonさんと言う方、、
不動産投資も都内で新築物件をいくつも仕込み、それ以外にも結構多額に物件投資されてますが、株式や金融取引の方がそれよりも多く(雰囲気的には数億単位のもう一桁多いとこで勝負してる気がしますw)本来であれば悠々自適に生きててもおかしくないのですが、金融系の人にありがちな「石橋を叩いて渡る」って言葉が典型的に似合う人でどんだけ儲かってても絶対軽口なんか叩きそうもない方です。(そういや、団員にもう一人、Wさんとおっしゃる「金儲け舐めんなよ」と顔は笑ってても目は笑ってない方がいらっしゃいますが、ワタクシから見るとこのお二人、、並べるとまるで双子のようですw)

このshikonさんのブログ記事を読んでワタクシも思いますが、最近、この手の大家上がりの不動産コンサルタントさんが初心者大家さんにうまく溶け込み知らないうちに仲間に引き込み自分の金儲けの片棒として仕立て上げ初心者大家さんが気が付かないことをいいことに自分の金儲けの広告塔として利用しているケースが目につきます。

そんなコンサルタントさんの心理というか、、「なぜ儲かって左うちわなのにわざわざセミリタイアしたところから再び儲けの現場に舞い戻って小銭稼ぎをするのか?」というカラクリについて書いてくれてますが、shikonさんがおっしゃる通り、物件を買い進めて家賃収入がべらぼうに増えたところで数年経ってその不動産経営が行き詰まり将来に不安を覚えてセミリタイアの世界から現世に舞い戻ってくるって話、、まんざら嘘でもないようです。。。(早い人だと2年くらいで舞い戻ってくるそうなw)

そんなカラクリについてはshikonさんのブログに丁寧に書かれているので読んでいただければお分かりになると思いますが、問題なのはそういう話だとまったく気づかずに知らないうちにそういうエセ的コンサルと組んじゃってる配下の人達です。(目安はAmazonキャンペーンの時に☆5つの提灯記事書いてる人達あたりでしょうか?w

恐らくですがこれらの配下の人達、、
「この人についていけば何かおこぼれがあるかもしんない」という目先の欲ではなく、「この人はお金儲けに精通しているので純粋に信用しても大丈夫」と思ってる人がほとんどじゃないかと思うのですが、何年か経ってそのエセコンサルさんが本性をあらわし始めると、大抵の場合、他の大家さん達から「そいつの取り巻き衆」というレッテルを貼られ「そんなことにも気が付かない情弱な奴だなー」と思われるのと同時に「あいつも共犯者」として信用がガタ落ちになります。(そういう方に「あのーオオカミさんですか?」と聞かれることがあり、「いえ、違います」と答えるようになりましたが、、やはり顔バレしてなくて良かったなーと思ってますw)

よくワタクシがセミナーとかで言ってる「目利きの話」なんて話もこの部分も含めてお話ししていますが、一度信用を失ってしまうとこの狭い大家業界ではあっという間にその悪い噂が広まってしまい噂レベルならまだいいですが大家業界と言うのは尾ひれがついてあることないこと噂になってしまうのであっちこっちの大家イベントに顔を出せば出すほど泥沼化し、最終的には「あいつは気を付けた方がいいよー」とか言われて誰からも相手にされなくなってしまうことがあります。

と言っても大家業界なんていろいろな派閥がありますから悪い噂のたっていない居心地のいい派閥を見つけてそこで情報交換してればそんな噂も聞こえて来ず、気にもなりませんが、困ったことにその手の人は自分がそういう人間だと見られているのに気が付いていない人が多くいつまでもあっちこっちの大家派閥に首を突っ込み続け、そこでいかに自分のメンターが素晴らしいかを説いてしまい、最終的には周りの大家さんからすっかり信用を無くしてしまい、「ガヤ芸人」のごとく参加しているけど存在感の薄い存在と化してしまうことが多いようです。

そんな首謀者であるエセコンサルさんを信じて徒党を組んでしまったために受ける弊害がまさにこれで小銭欲しさに自滅するエセコンサルさんは自業自得なのでいいですが気が付かずにこの手の配下に組み込まれた人の将来を考えるとモノ悲しいものがあります。(後になって「だって信用してたんだもん」って言ってる人が多いですが一度失った信用を取り戻すのは容易ではないんです)

さて、
そんな配下の人達があっちこっちで言葉巧みに塾への入会を勧誘して「自分が払った会費を回収しよう」と目論んでる人がいるとかいないとかまさに不動産塾にもマルチの風を吹き込んでる人がいると噂されてる昨今、、更に下層にいる不動産投資予備軍の人がこの毒牙に引っ掛かってるそうです。

狼ブログを過去ログから読んでる人からしたらそんなベタな話に騙されてる人がいるってこと自体、嘘っぽい話に聞こえるかと思いますが、「自己資金をチマチマ貯めて築古戸建てや全空物件を鬼差しで買って自力でリノベして貸すのが確実だよ」まるで出家して何十年も山に籠る修行僧みたいな荒行を強いるより、「自己資金ゼロでたった一年で家賃収入〇億になる方法を教えます」って言いつつ「情報は金で買った方が手っ取り早い」と説いた方が聞き心地も良く今風の若者からしたら断然こっちに乗っかりたくなるものです。

また不動産投資って面白いもので、世に出てくるほとんどの話が「成功体験」であり「失敗した人の体験」ってのはほとんど出回りません。

ま、自分が不動産投資に失敗してリカバリータイムに突入してるってときに外部に情報発信してる時間なんてあるわけもないですから当然なのですが、その成功体験、、、実際に高額な費用を支払って聞いてきた人から実際にヒアリングしたところ、ほとんどの事例は過去の融資じゃぶじゃぶ時代の話だったりで今風にアレンジするとほぼ再現性がありません。(そう考えると初期の頃のSMBCを使って光速投資やってた人はほとんどが今、左うちわのはずですw)

だからなんでしょう。。
最近のこの手のスキームでは「再現性あるスキームです」と情報発信するようになり「あ、再現性があるなら大丈夫w」と安易に信じ、更に「返金保証あり」と畳みかけられると「ダメならお金返して貰えばいいや」と後になって「返金に応じますから以下の課題をクリアしてください」というコテコテの無理ゲーを強いられ被害者の会すら結成出来ないようにするこれらのスキーム、、

高額な取引が行われる不動産投資の業界では目下無敵のスキームではないかと思ってしまいます。(ってかこんな大家同士で共喰いしてるクソみてーなビジネスで成功者ヅラされても困るってもんですけどww)

ワタクシ、そういうビジネスに虫唾が走るとここ数年間、ブログを通じて「そんなのに引っ掛かってるといつまでも儲かんねーよ」と啓蒙してきたつもりですが、このブログだけで発信してるレベルではほとんどの不動産投資家に届くことも無いんじゃないかと思います。(こんなマイノリティー的ブログじゃ読んでる人もそんな多くもないしw)

ただ、いつかそういうスキームに引っ掛かりそこから這い出そうとネガティブキーワードをパソコンにぶち込みなにかの弾みでこの狼ブログを発見するんじゃないかと思うのですが、恐らくその時には時すでに遅しになってるんじゃないかとも思います。

そんな人が何年先にこのブログの存在に気付くのかわかりませんが、今日はそれが今から5年後と想定して「5年後のあなたへ」という話を書いて本日のブログは終了です。


5年後のあなたへ

こんにちは。

今日の日付は2017年11月21日。

日経株価は22500円と行ったり来たりしてる状況でもしかすると株価は更に値上がりして下手すると30000円突破するんじゃないかと言われてる経済情勢で、世界に目を向けるとドイツのメルケル首相が連立に失敗しそうだしイギリスのEU離脱もなんとなく不透明、またアメリカと北朝鮮はどこまで本気なのかさっぱり読めず中国は国外投資にシフトし始め数年でアメリカとホントに二大強国として君臨するんじゃないかと言われ始めています。

そんな過去のブログ記事を読んでるってことはあなたも不動産投資でなにか想定外のアクシデントに見舞われその解決法を探ってるうちにこのブログを発見し、「こんなブログがあるならもっと早く気付いてれば良かった」と思ってるかもしれませんね。。(大丈夫です、このブログの読者はみなさんあなたと同じような気持ちでこのブログに辿り着いてますからw)

ところで5年後の今、
国内や世界の経済情勢はどんな感じですか?

ワタクシの予想ではオリンピックの一年前くらいから国内の景気もなんとなく悪くなり始めてきたわりに世界の景気の良さに引っ張られてあまり変わってないんじゃないかと思ってますが不動産投資に関してはインバウンドの流入目当てのアテが外れて賃料収入が下がり始めて買った当時の利回りを維持するなんて夢のまた夢なんて時期に差し掛かってる予感がします。

あとそろそろ平成初期の年代の物件も大規模修繕の時期を遥かに過ぎた頃でしょうから訳の分からない壊れ方をする建物を抱えて業者から相見積を取ってどこが安いか検討している時期ではないかと思います。

あとは雇用の問題で5年前よりも貧富の差が激しくなりお金を持ってない人で「とことん持ってないって人」が築年数の古い賃料の安い物件に移動している時期ではないかとも思いますのでそういうとことんお金を持ってない人の長期滞納と生活保護者の高齢化で孤独死との戦いに明け暮れる人も多くなってるんじゃないでしょうか?

また、当時あなたに「今不動産を始めないでいつ始めるの?」と「行動しないと始まらない」とか「成功者の教えを聞け」と説いていた人は「いや、、投資は自己責任ですから」と捨て台詞を残して連絡の取れない状況になってませんか?

さて、このブログを5年後に読めているということはワタクシがまだ生存しているか、ワタクシがこのブログを遺しておいたかのどちらかだと思うのですが、もし今、不動産投資でご苦労されているのであればこのブログのコメント欄にメアドと困ってることを書いておいてください。

ワタクシが5年後に生きていれば何らかの解決法を書いて折り返しお返事します。

また、ワタクシからの返事が無ければ「ブログは残っているけどもうブログを書いてないのでコメント欄も読んでいない」、、、か、すでに死んでる可能性が大ですw(それかすでに不動産屋を廃業しているってのもあり得ますねw)

そういう場合は、東京築古組という大家団体を訪ねてください。

この築古組ですが、5年前はワタクシがやってた狼旅団の団員の含有率が高く(当時の川村組長も団員だったくらいですからw)恐らく5年後の今でも真面目に大家活動されてる方の応援をしているはずです。(但し、新組長あたりがご〇書房あたりで本を出してたらここを訪ねちゃダメですw

そこを訪ねてみると恐らくですが、ほとんどの方がメガ大家として成功しているはずなので誰に聞いても親切にあなたの悩みを解決してくれるはずです。

あとはワタクシのブログリンクにあるブログ主に直接連絡を取ってみるのもアリです。
ワタクシのブログリンク先は基本的に狼旅団の活動をバックアップしてくれている人ばかりで全員が団員か元団員なはずです。

彼らの大多数がメガ大家として君臨しているはずですので誰に質問をぶつけても必ず返事が来るはずです。(ってかきっとメチャメチャ儲かってんでしょうから相談くらい乗ってあげて下さいねw)

ワタクシ思うに、、
不動産の問題で解決できない問題は無いと思ってます。

今、どんな諸問題を抱えてるか知りませんが不動産投資を始めようと思ったきっかけは今いるあなたの家族のためだと思いますのでそんな家族の前で自暴自棄にならず冷静に解決の道を探ってください。

何度も言いますが不動産の問題って解決出来ない問題なんてありません。

ちなみにですがそういう弱った局面になると決まって「ではその物件を売って楽になりましょう」ってけしかけてくるヤツがあなたに言い寄ってくるはずです。

不動産投資で売るという出口戦略は間違ってはいませんが、損切りで売るという局面で積極的にそうけしかけてくるヤツは間違いなくあなたの味方ではございません。

そういう「目利き」を旅団では何年も団員に教えてきたつもりなので団員であればまず「売らずに解決する方法」を考えてくれます。
また売らずに解決できなければ「出来るだけ高く部屋を埋める方法」を教えてくれ、そこから「どういうターゲットがこの物件をクソ高く買うか?」を伝授してくれます。

5年後の融資情勢はさすがにワタクシにもわかりませんが、
5年後も不動産投資をあまり知らないけどやたらお金を持ってて不動産投資とやらをやってみたいって人は一定多数存在してるはずですからそこに売りつける手立て(団員であれば大抵「石張り作戦」くらい知ってるので「なに?それ?」って聞いてみてくださいw)を教えて貰い少なくともプラスマイナスゼロで逃げ切ってください。

えぇ、、不動産投資ではプラスマイナスゼロであっても勝ちは勝ちですw(負けなければまた再勝負出来るじゃないですか?ww)



あ、そうそう。。。

それともう一つ大事なことで、、

「不動産は素人から買って素人に売る」という言葉があります。


ウチの団員であれば知らない奴はいないってくらいの格言ですが、このあたりを今いる団員にきちんと教えて貰えば今、あなたが抱えてる問題のほとんどが解決出来るんじゃないかと思います。


え?

なになに?

問題は金融機関から早期に金返せって言われてることなんですか?


大丈夫です。。

金融機関はお金を返さなくたってあなたの命までは奪いませんからwwww(そういう時は開き直るに限りますw)




・・・・


・・・・


最後になりますが、

ワタクシから返事が来ないので仕方なく5年前の団員を探し出して相談しようって思ってる人に一つだけご注意しておきます。

5年前の今頃、ワタクシ、ブログやセミナーを通じてこんなことを布教してました。

「旅団的にはこういうエセコンサルさんが恥も外聞もなく体張って集客してきた貴重な養分みたいな人が先のことなんか考えずに購入した物件をいつ苦しくなって安く手離すのか虎視眈々と狙う立場なんですからですからそういう人があなたの元を訪ねてきたら優しく接しつつ容赦なく背後からガブッ、、、ですよ」、、、、と。(あと、「他人なんか絶対信用しちゃだめですよ」とも教えてた記憶あり。。。。)




いや、もう儲かって儲かって仕方ない時期だからさすがにそこまで鬼じゃない気もするんじゃんw

狼カフェのお話し。。。(と、12月分の募集のご案内)


クソ寒くて会社に来る気にもなれませんw

こんにちは。

先週の土曜日は告知の通り、狼カフェの日だったわけですが、本日は今後、この企画を続けて行くかどうするかの検討も含め、振り返ってみたいと思います。

この狼カフェですが、一度に呼べる人数が15人程度と狼系イベントでは極めて少人数開催なため、普段の100名超えイベントと違い来てる人全員の顔を見ながらお話が出来るし、カフェ3時間+飲み会6時間(と考えるともはやこの企画、、カフェはおまけイベントな気がしますw)の都合9時間ぶっ通しで時間共有することになるのでワタクシからすると参加した人が普段悩んでることをワタクシに何でも聞けて悩みもほぼ消化出来、土曜日の場合、最後の方になると「狼としゃべるのもそろそろ飽きた」と思えるくらいお腹いっぱいになったんじゃないかと思います。(最初はやっと狼さんに会えた―って顔してる人が多かったけど最後は寝ちゃうやつまでいたしwww)

さらにワタクシから言わせていただくとレジュメを作らずにしゃべれるので多少アドリブは必要ですが話をしだすと結構気持ちいいことに気が付きました。(レジュメだと文書に残るので実名挙げて悪口も言えませんがこれだと好きな時に思いついたことが言えるのでセミナーやるよりストレス発散になることがわかりましたよw

しかも事前にどんな人が参加するのかがわかってるので15人の人が退屈しないようなネタをあらかじめ仕込むことが出来、また最初は皆さん初顔合わせになるパターンですが会場の構成が「囲みテーブル」なため、開始1時間くらい過ぎて休憩を挟む頃になると無秩序な教室みたいになりワイワイガヤガヤと私語が増え、最後は皆さんすごく仲良くなって帰るという好循環になることも判明しました。(ワタクシ、普段孤独になりがちな大家業を営む人同士がイベントを通じて横の繋がりをたくさん作って欲しくてこの手のイベント開催しているのでこういう好循環は非常にに嬉しい限りですw)

ただあれです。
不満ではありませんが今後狼カフェを開催するにあたり問題点が無いわけでもありません。

今回の狼カフェで「これって大丈夫かなー」と心配したことがあるのですが、、、とりあえずこの看板を見てください。



物件オーナーでもある母様に作っていただいた「狼カフェ」看板ですw

実はこれ、
物件が代々木なんておしゃれなとこにあるもんだからこんなカフェ看板を出すと通りすがりのおしゃれな女子が「あら、こんなところに隠れ家的なカフェが出来たんだー」としきりにスマホで写真を取られインスタにアップされてる模様なんです。。。(しかも「店内」が満席に見えちゃうので「きっと有名なカフェに違いない」と勘違いされてずっと外からシゲシゲと見られるんです)


恐らくですが「カフェ」って表記をやめれば済む話だと思うので次回からの狼カフェですが名前を改め「狼道場」とややオトコっぽい表記にしておきますのでご了承ください。。。(もー、、外からの視線とカフェだと勘違いして一般の人がドア開けて乱入してきそうなので気が散って困るんですw)

そんな「狼カフェ改め狼道場」ですが、、、来月12月は普段通り土曜日も開催しますが初の試みとして平日開催(夜の19時から22時の3時間で飲み会無しプラン)も挑戦してみます。(土日は休めなくていけないって人も多そうなので試験的にやってみます)

と言うことで12月ですが、
・12月16日(土)13:30~16:30(その後の飲み会は17時~20時まで)
・12月20日(水)19:00~22:00(飲み会無しでそのまま解散)

の2回開催になります。

どちらも定員は15名ですのでいつものように
①狼旅団の団員であること
②日々、ちゃんとポチってる自覚があること
③会場まで迷子にならずに来れる人
④お酒飲んで酔い潰れても自力でなんとか出来る人
⑤まだ一度もワタクシの顔を見たことが無い人

の条件を満たすことが前提の方で、

①お名前
②団員番号(わからなければ団員申し込み時のお名前)
③連絡先メールアドレス
④携帯電話番号
⑤何系の大家さんor何系を目指してる予備軍か>
⑥参加希望日(12月16日・12月20日で)
第一希望
第二希望

をご記入いただきお申込みください。
※コメント欄は公開設定でもこちらでは一切ブログ反映させませんのでご安心してコメント欄に書き込んでくださいw)

ただどちらも最低興行人数10名に達しない場合は中止にしますので予めご了承ください。

それともう一つお知らせがあります。
今週開催予定の狼道場ですが、近隣に17時からやってる居酒屋を発見したので道場の営業時間を先週同様30分繰り上げさせていただくことになりました。(当初は14時開店としてましたがやっぱり13:30~16:30の方が使い勝手がいいんです)

と言うことで、11月23日(祝)と11月25日(土)はいずれも13:30開店―16:30閉店となりますのでよろしくお願いします。


最後になりますが、別に名前が狼道場に変わってもカフェであることには変わりませんので次回もスタバで仕込んだコーヒーとお茶菓子等でおもてなしはさせていただきますw(そこはどうぞご安心ください)



12月23日開催も一瞬考えたけどさすがにクリスマスと重なって集まる気がしないので12月は2回だけなんじゃんw

水と油の関係(ブログ連載1800回に寄せてw)


数えたら今日でブログ連載1800回目でしたw

こんにちは。

昨日のブログで書いた「こんな物件がこんな利回りで欲しいぞ」シリーズ。。。

ちょろっとブログで書いたつもりが一晩で86通もの方からコメントやメールをいただき正直、「世の中の大家さん、、やっぱり物件買えてないんだなー」ということを改めて実感しました。。

ただ驚いたのは今回名乗りを挙げた人全員が自力で融資を付けることが出来そうな人ばかりで昨今のサラリーマン大家さん全盛のこの時代に相当根性入ってる方がこのブログを見ているんだなとも実感ですw(「そんなの当たり前じゃん」と思ってるでしょうけど意外と自力で融資付けられる人って少ないんですよ)

とりあえずこれだけ物件を買える人がいるってことがわかったので来週の火曜日、、
この欲しいリストを頭に叩き込んでドヤ顔にて昨日の事件屋系不動産屋さんと対峙してきます。(ちなみにその日は焼肉になると思うのですが、この事件屋さん、、「えーっと、、とりあえず特上タン塩5人前、特上カルビ10人前、特上ロース10人前な」ってオーダーするタイプの方でございます。。

さて、そんなネタを書いてて思ったのですが、確かに買いたい人がたくさんいるってのはわかりました。

しかし、、しかしです。。
これだけ買いたいって人がいて逆に「物件を売りたい」って方ってどのくらいいるんでしょう?

と言うのもワタクシ、
最近ずっと思ってたのですが、去年一昨年と比較すると売り出されてる物件数が明らかに減少しています。

想像するに融資の蛇口が締まってきたので「どうせ買った値段より高く売れないからなー」とか「売却しちゃうと多額の利益が出ちゃうってのに買い替え用の物件が無い今、なんで売らなきゃいけないの?(5年前以前に物件買ってる人ほどこういうこと言いそうですw)」なんて人が増えてきて売却物件の数が減って来てるんじゃないかと思います。

そんな理由からなのか、最近、買い取り業者さんがウチの会社に電話して来て「売値の半値以下で買える物件はないか?」無理ゲーみたいな話を持ち掛けてくるのですが、電話してくる彼らからしたら「1000本架電すれば一つくらいあるんじゃね?」と思ってるんでしょうけど、とにかく最近の売り物件不足はある意味、不動産会社が淘汰される時代の前触れかもしれません。(さすがに売る物件が無ければ手数料収入が入って来ませんから)

と、同時にワタクシに売却依頼として飛んでくる依頼数も去年と比較するとかなり激減していているのですが、
ワタクシなりにその原因を考えてみると・・・
①もっと買い増したいんだから今なんかに売るわけないでしょw
②銀行融資がキツクなってきて売り出しても買ったときの値段じゃ売れそうにないから保有してんだよw
③いや、オマエ頼むと売れるまで何年掛かるかわかんねーから他社に頼んでんだよwww

のどれかじゃないかと思います。。(③が意外に多そうで怖いですw)

そう思うと我々もそのうち業界から淘汰される日が来るんじゃないかと思いますが、、今日でワタクシのブログも通算1800連載となったことを鑑みるとせめてあと200回はブログを書き切ってから淘汰されたいものですwww(ここまで来たら2000回までブログ書いてみたいですからw)

といういろいろな大人の事情を含みつつ、売りたい物件があるか?ないか?についてお聞きして本日のブログは終了です。

今日はこんなテンプレを作りましたのでこちらをご利用ください。。
①売りたい物件の種類(木造・S造・RC造)
②物件の年齢
③売りたい理由
④いつまでに売りたいか
⑤売った後の戦略(他の投資に回すとか等)
⑥その他(特に売りたいって人は売りたい物件のスペックをご記入ください)


なお、昨日は連絡先をお聞きしましたが、売りたい物件を聞く場合個人情報の問題も出てくるのでそこについては任意とさせていただきます。(なんかそこまで根掘り葉掘り聞いちゃったら商売丸出しっぽくてイヤなんですw)

また昨日の買いたい人と今日の売りたいって人とマッチングするようでしたら成約させようとワタクシ、、努力してみますが、、

売りたい方はクソ高く
買いたい方はクソ安く


ってスタンスでしょうからこのブログを読んでる人同士では間違ってもあり得ないんじゃないかと。。。。w(まさに水と油の関係ですから昨日の買いたい人の依頼は事件屋系だけにしておきますw)




と言うことで今から明日の狼カフェのお菓子を包む作業に取り掛かるんじゃんw