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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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家賃保証切れクライシス。。。


今日は金曜かと思ってたらまだ火曜日でしたwww

こんにちは。

9月に入ったくらいからちょっと増えてきている相談で、
「サンタメ売買で買った物件の家賃保証期間が切れてしまい自力で募集してみたが埋まる目途も立たずこのままだと返済自体に穴が開きそうだ」
というのがあります。

実はこれ、
時期的に今から1年~2年くらい前に買ったサンタメ物件あたりで起きてるクライシス(危機)で、買う時に家賃保証(大抵は1年ですがクソ高く買ってると稀に2年の保証付きw)が付加されていて買ってしばらくの間は空き室があろうとも売り主から空室分の家賃補てんもあり見た目は順風満帆に見えますが、、、

実際の話、売り主である業者はその保証期間をしのぎ切れば空室責任の負担は無くなるし、更にヒドイ業者になると埋めるための対策を一切施さずに保証期間満了時まで家賃保証の支払いだけで耐え続け(ま、耐えるって言ってもそのお金は元々フカした融資で買主からわからないように先払いで巻き上げてるので別に耐えてるわけでもないですけど)期間満了すれば「あとは自力で満室経営してね」と放り出されるケースがほとんどです。

また、買主からしたら「ま、1年あれば空室保証の部屋もなんだかんだいって埋まるでしょw」と考えてるフシもあることが多いので買う時には結構この部分を楽観視しがちですが、そもそも論ですが、買ったときに埋まっていない部屋であれば何か問題があって埋まってないことが多くそこに気が付いていない買主である現オーナーは自力募集に切り替わった時のあまりの申し込みの少なさに唖然とするはずです。(普通、売主って少しでも高く売ろうと部屋を限りなく満室にしたがる傾向があるのでそれでも空室が多い物件ってのは何か問題があるから埋まってないことが多いんです)

これで埋まらない原因がわかり多少費用を掛けてでも埋める余力でもあればいいのですが、サンタメで買ってる人って案外手元資金に余裕がない傾向があるので資金的につぎ込めず小手先での空室対策に終始してしまいがち。。

だからって賃料を下げて募集ってのは返済のことを考えると厳しい話なので結局にっちもさっちもいかずになってしまうのですが、相談された人にまずお話しするのは「とにかく現状打破するために埋まらない根本的な原因を見つけてください」ってことに尽きます。。

物事には必ず原因があるもので端的に言えばその原因を見つければいいのですが、空室続きで心に余裕がないとその原因を確かめないうちにあれこれ同時に対策してしまい、結局根本的な原因はなんだったのかわからないまま解決らしき道に辿り着いてしまい問題解決が出来ていないってことも多いのでここは必ず根本的にダメな原因を見つけないとダメです。(物件の欠点らしきことを最初の売り主からヒアリングできてればいいのですが、いかんせんサンタメ取引なのでそもそもの売り主と会えないのが痛いところです)

その原因ですが、大抵の場合、「無茶な賃料設定による需要不足」か「そもそも賃貸需要が無いのでいくら家賃を下げても埋まらない」のどちらかです。。(えぇ、、どんなバカ仲介に仲介依頼してもここさえちゃんとしてれば埋まるものですから原因はほぼオーナー側にあるもんですw)

と、一言で片付けてしまうとさっき書いたことは何なんだとなってしまうので対策を考えますが、結論として考えられることは
①金利の引き下げ交渉
②借り換え
③売却

のどれかになると思います。(ま、埋まるような素敵リノベして家賃を地域の適正相場に落とすなんて話、、きっと絵に描いた餅でしかないですから)

サンタメ購入して売り場合、大抵が金利の高い銀行での資金調達でしょうから①が出来れば返済金額も下がるので家賃を地域適正賃料に下げるだけで埋まる可能性はありますが、昨今の金融機関はそうそう金利の引き下げに応じてはくれません。(ましてや「なーに、、借入して一年すれば1%くらい楽勝で下がりますよ」ってセールストークが効いてたのって今から2年くらい前の話だし)

②の借り換えですが、そもそも担保価値より多く融資を引っ張ってるケースがほとんどなので借り換え先の金融機関が見つからずこのパターンは今ではほぼ瞬殺されるはずだし銀行によっては繰り上げ返済手数料で数百万取られてしまうのでその分も借り入れするとなるとあまりに非現実的な話ですからここはこれ以上語る必要もないでしょう。。

と言うことで結局③の売却で誰か違う人にババを引かせる道しか無くなってくるのですが、一度物件評価以上の融資を引いている以上、次回物件が買える人は自己資金を積まないといけないことがほとんどです。

となると問題は「そこまでして新しい買主が欲しがる物件なのかどうか?」が売却ではものすごく問われる点になってきます。

ワタクシ、この手の相談があると現地に飛び、その物件の長所と欠点を探り出し、売却が前提であればどこをどう直せば手金持った買主(言い方悪いですが、まさにカモがネギ背負ってやって来るかのように見えますww)が思わず手を出してしまうかまで持って行っちゃいますが、大抵の場合、いつもの「石貼り戦術」で解決することが多いですw(予算100万程度掛けると2000万高く売れるってあれですw)

また売る際に空室がたくさんあるといろいろ嫌疑が生じます。
この空室に関しては「空室」だからいけないのであってここは「申込審査中」として、さもすぐにでも埋まりそうな雰囲気を装い、「なーに、、たまたま退去が出ただけで誰でもいいんだったらいつでも埋まるのよw」という演出を施します。。(結果、空室の状態でも「なんか保証人が不完全だったから断っちゃいました」とか適当なこと言っとけば素人さんは気が付きませんw)

物件案内の時ですが遠方だと我々もいちいち立ち合い出来ないので相手仲介さん単独になることが多いです。
しかし相手仲介さんだって成約出来るものなら成約したいはずなので買主さんには申し訳ないですが、こちらの味方になって貰います。(えぇ、、大抵の場合、仲介手数料に目がくらみ、こちらの味方になってくれますw)

案内時にお願いすることは「物件の長所になることは熱心に説明してもらう(事実だろうと憶測だろうと全部ですw)」と、「短所についてはその短所になる場所に立ち止まらずスルーする」と言うことを徹底して貰います。

外壁や廊下などのクラックってRCの場合大した影響になることは無いのですが素人の人ってまずこのクラックを探そうとするので予めクラックがありそうなところは通らずに物件全体を見て回れるルートを策定し案内してもらうのも細かいことですが結構有効な手段です。(空室の部屋を見せる時は小奇麗にしておくのはもちろんですが「この程度のリフォームでも充分埋まる」と仲介さんにアピールさせるのも小技の一つですww)

そしてさらに大事なことは「さも他にも検討してる客が存在してる」と言うことを暗に匂わして貰うこと。。。。(ベタなやり方ですがこれって今でも十分通用するんですww)

手金を積んでくる人で多い傾向なのですが、
「買おうと思って指値したら高値客に取られてしまった」→「買付け順位の差で買えなかった」→「満額一番手で買付け入れたけど売りやめになってしまった」なんて道を辿り、お金はあるけどなかなか物件が買えないって焦り気味になってる人が多いんです。

こういうお客さんは最終的に欲しい利回りより低くなっても「ここで贅沢言ってるといつまでも買えないしなー」と思って多少予算オーバーな物件でも最終的に買いに走る傾向があるのですが、こんな神様みたいなお客さんは銀行系の仲介さんからよく出てきます。

なのでこれらの客付け業者様から物確があったらどんなバカそうな物言いであってもひたすら丁寧に対応してお客さんが逃げないようにするのも元付けの常識です。(逆にポータル経由っぽい業者の物確なんざガチャ切りでも充分ですw

と、ここまで書けば明日からこの手の相談が減りそうな気がするのですが、、、
やっぱり心配なのでもう一つだけやり方を書いておきますw

この手法、、実際にウチの団員さんが実践して成果があったので書いちゃいますが、、
実は最近問題になりつつある「一物件一法人」のやり方の応用で事実上、借り換えちゃうんですww

と言っても一人の個人がたくさんの法人こさえて物件を買うという話ではないので特段、問題がある話じゃないのですが、要するに個人で借りてた融資を〇〇〇〇に売買して融資を付け変えちゃうという荒業ですw。(但し一定の条件を満たさないと出来ないですがツボに嵌ると絶大な効果がありますw)

詳細にブログで書くとワタクシの人格が疑われちゃうのでこのくらいにしておきますが、多少融資に知識がある方であればどんな不動産屋でも出来ることなので(ってかこのレベルの融資スキルが無い不動産屋なんてクソだと思いますけどw)気になる方は馴染みの仲介さんにでも聞いてみてください。(ちなみにワタクシはこの手法に手を貸す気は無いのでワタクシに相談しないようにお願いしますw)

ただ、このクライシスなお話し。。
一連のサンタメ取引が下火になってきた今くらいから徐々に増えて行くことが予想されるので(家賃保証の期限がそろそろ切れる人が続出するでしょうから)保有に耐えきれなくなった人から順番に売り出されるかもしれません。

融資が先に細くなって不動産投資業界がダメになるのか?
それとも
これらの人がパニック売りを始めて不動産投資業界がダメになるのか?


どちらが先になるのかはワタクシにもわかりませんが、この家賃保証切れクライシス、、、
ここ数年で例の「一物件一法人」に並んで深刻な問題になるはずなので手金持ってる人が不動産投資マーケットからいなくなる前に手を打っておいた方が良いのかもしれません。。。(そう考えると不動産投資ってやっぱり弱肉強食な世界なんじゃないかと思います。。。)



おふざけ無しでブログ書くと疲れるんじゃんw