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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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満額買付の信頼性。。。


祝日でも月曜なので更新しますw

こんにちは。

よく欲しい物件があって買う気になって買付け入れようとする場面で、
こっちはいろいろ考えて指値入れて買付け入れるパターンが多いと思います。

そんな指値付きの買付けを入れてはみたけど後から飛んでくる「満額買付け(しかもなぜか大抵「現金」だったりしますw)に駆逐されてる方が最近増えてるようです。(「買付け玉砕」って話は大体この手の話じゃないかとw)

実は最近ウチにもこの満額買付がちょくちょく飛んで来るのですが、、この満額買付、、、
とにかく信頼性に欠けるんです。。。w(ここ2ヶ月のデータで見るとヤクルトの勝率を下回ってますww)

当たり前なのですが、買う側ってよほど欲しい物件以外では安く感じなければ満額買付なんて入れてこないし利回り計算で買う投資物件に関しては素人さんほど「挨拶代わりの10%指値」をしたがる傾向が強いのでこの満額買付、、買主さんじゃない人が裏で絵を描いているんじゃないかとワタクシ、、いつも睨んでます。。

実際問題、この満額買付が入る条件ってのは以下の通り
①レインズに掲載して3日以内
②見た目に利回りが相場並み
③1億未満の低ロット
④どこの業者でも融資付けしやすいイメージ
⑤物件のツラが良い

ま、要するに業者が先走って「先に物件を押さえてじっくり客付けしよう」って戦術の一環で買主を煽ってこんな営業トークで買付け書かせているんじゃないかと思います。。

「買付けなんて強制力がある書類じゃ無いですからとりあえず買付け入れて買付け順位1位をゲットしてゆっくり考えましょう」

賃貸物件でもよくある「いくつも物件仮押さえして最後に気に入らない物件を全部断る」って大家にとってはとても恐ろしい荒技の売買版なのですが、これって売買仲介に慣れてないブツ元業者だと
①満額買付けが出て大喜びで契約準備
②途中、なぜか買主仲介と連絡が取りにくくなる
③「あの物件、、買主さんが突然買わないって言い出したんです」とか言い出す
④契約できると思って売り出し止めたブツ元、右往左往。。。
⑤もうちょっと指値が出来るなら再度検討します
⑥売り出し空白期間があったことで売主さんも弱気になり指値に応じて売買
⑦買い側仲介さん最終的に契約成立してウマーーーーw
ってな流れにマンマと嵌められた挙句、「契約書にサンタメ取引を明記してくれ」とか言われてしまうパターンで契約させられる可能性が急浮上して来るもんです。(指値が通ったから中間省略出来るじゃんってノリで急に買主変更してきたりするんですw)

我々、こういう騙し買付けで売り止めさせられ買い側仲介に振り回されないよう(振り回されると売却活動が2ヶ月くらいストップするので売主さんにすごく迷惑が掛かるんです)お金が見えない客の買付けは受け取りません。(受け取っても「決済ベースなので買付け順位は変動しますよ」と脅しておきますw)

と言っても相手仲介さんが単にヒアリング不足で本当はスッゲー金持ちなんだけどそれに気付いてないってパターンも時々あるので我々が相手仲介に質問をブツけて本当に買うのか?の雰囲気を把握しようとします。

我々、ここで「とある2つの質問」相手仲介さんにぶつけるのですが、

この2つの質問で我々、
①客の属性
②お客の買う気の激アツ度数
③本当に買えるか否か?
④買主の性格(揉める客か否か?)
⑤相手仲介さんのスキルと性格(嘘つきタイプか?バカタイプか?w)
まではなんとなく見抜いちゃいます。

ちなみにさっきの7打数ノーヒットの満額買付けもこの質問をことごとくぶつけていてどれもこれも「とにかく買付け入れて物件押さえましょう」って雰囲気の買付けだと勘付いてこっち売り止めにしないで契約準備進めていたのですが、全てが全て途中でやれ「買主の親が亡くなって買う気が無くなった」だの「最終的に検討したら収支が合わなかった」だの「銀行に融資年数が思ったほど伸びなかった」だのと逃げられ挙句、「あと◯◯◯万指値が通れば他にも欲しい客がいます」とか言い出してさらに客付けで引っ張る気満々でしたwww

この傾向ですが、やはり売り出し物件は最近、増えてはいますが、どれもこれもありえない売り出し利回りなため、仲介から見たら買主候補に出せるような物件が皆無になり少しでも利回りがよく見える物件だけを狙って客付してしてるが故にこんな売り方になったんじゃないかと思います。。

となるとこの話、裏を返すと
他から満額買付が入ったからと言って簡単に諦めないで「状況が変わったら教えてくれ」と物件を追いかけ回し続けた方がいいんじゃないかと。。(前にもこの話書きましたが、前以上にこの傾向が顕著なので改めて書かせていただきますw)

特に売値が数千万円台の物件、、
ここ最近の動きを見てると満額買付け入れて来るのが素人臭のする奴ばっかりなので意外に買付け撤回する確率が高いように見えます。(だってこの人達ってみんなレントロールなんか一切見ないで満額買付け入れて来ますからwwww)

もちろん確率論的な話なので全部が全部そうだとは言いませんが、
満額買付入れて来る人の心理をちょっと考えるとなんとなくその傾向が前よりも高くなってるには間違いないと思うのでとにかく「後から来た買主が満額で買付入れて来ました」と聞かされたら諦めずにドアをノックし続けてください。(「ウチは取り壊さずにこの物件使い倒します」なんてのを買付に入れとくと効果はさらに増しますw)

と言うことでこれからワタクシ、、
同業者数人で連れ立って「アウトレイジ最終章」を見に行くので今日のブログはこの辺で終了です。(アウトレイジのセリフの言い回しが我々業者にはすごく役に立つのでお勉強会も兼ねてますww)




ってか登場人物全員が悪人ってとこが我々の業界と同じでツボるんじゃんw