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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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狼旅団の「鶯谷」推しの件。。。。


ささ、週末ですのでご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースで気になる記事を発見したのでネタにします。

「住みたい街」武蔵小杉、駅の混雑「相当危険な状態」

要するに人気駅上位でもある武蔵小杉駅があまりの人気過熱ぶりに交通インフラが追い付かず駅から人が溢れ始めてる、、とのことですが確かに、都心に出てくる時に使うJR線は長距離電車ゆえに本数がそれほど多くなくひとたびダイヤが乱れると悲惨なことになります。(ホームドアもまだ未設置な駅が多いので結構事故もあるそうです)

だからと言ってこの住みたい街上位の武蔵小杉駅は東京都に隣接している川崎国の駅なのでいずれこの交通インフラの立ち遅れも整備されるでしょうから記事に書かれていたこれから新規に分譲レジが6棟建とうとも問題ないでしょう。(と考えると不動産ってやっぱ場所が大事です)

そんな東京都に隣接してる市町村ですが、いずれも現在、都内通勤通学者のベッドタウンとして栄えています。

過去にあった都心からちょっと郊外の坂がやたら多い団地とかのニュータウンとかと違い、高齢化で世代が変わっても交通の利便性から考えるとこのエリアが廃れる可能性はほぼゼロなので分譲レジだけでなく賃貸物件として保有するのは間違いではないかと思います。

また幸いにして、都内と比較して土地値も安く、さらに幸いしているのは家賃が東京都の外れあたりと比較しても賃料差が少なく今後はもっと人口も増えるでしょうから生活インフラも更に発展してもっと住みやすい街に変貌するものとも思います。

さて、そんな感じで東京都と隣接するエリアもこのままいくと土地値も上がるでしょうし、それを当て込んで物件を購入する人が増えて供給が増えてしまい賃料が横ばいから下落に転じる可能性も否定できません。

そう考えると不動産投資でありがちな「都心は土地値も高くて買えないから外へ外へ」と言う流れに拍車が掛かるかもしれませんがそんな流れに乗ってしまうと最終的に国道16号線の外側まで追いやられ土地値も安いけど家賃も安い(その代わり物件価格が安いから利回りが高い)という正とも負ともわからない妙なスパイラルに陥る可能性が出てきます。

と言っても都心近郊に住んでる人がみんな都心に通勤通学するはずもないので投資物件購入で外に外にと広がっていくことについて異論はありませんがその前に、、都心の山手線隣接駅でもまだ土地が上がってないエリアの存在について考えてみます。

関東に住んでいる人ならこの駅がどこだかすぐわかると思いますが、山手線隣接駅であれば荒川区と台東区を通る山手線駅の「鶯谷」、「日暮里」、「西日暮里」の線路の外側です。

特に一番の不人気駅と言われる「鶯谷駅」。。。
どこの駅でも家賃が高い山手線の駅でもダントツの不人気ぶりを誇る駅がこの「鶯谷駅」なのですが、、、

この鶯谷。。。

降りた方はわかると思いますが改札を出た瞬間なんとも言えない昭和のオーラと線路ギリギリに建ち並ぶラブホテル群と道路の狭さに「こんなとこで子供育てられるかよwww」って感覚に襲われるはずです。。(ちなみにこの駅は例の吉原〇ープ街のお迎え駅でもあり、夕刻になるとそのお迎えクルマを待つ風貌の冴えないおっちゃんたちのたまり場とも化してるので子供のランドセル姿が全く似合わない町でもありますw

とは言え、この鶯谷駅の改札を出て毎年ほおずき市で賑わう言問通りを過ぎると昭和の色はまだ漂ってますが古くからの味わい深い街並みと無茶なデベさんが果敢に建築したファミリーレジが増えてきたのでそこそこ住みやすい環境にはなってます。

と言うことは駅周辺のいかがわしい環境さえ我慢すればわりと「住みやすく」かつ「通いやすい」駅と捉えることも出来(ちなみに鶯谷駅のホームはいつ乗り降りしてもガラガラですw)、今は恐ろしいくらいの不人気っぷりですがそのうちこの駅も人気駅の仲間入りするかもしれません。(ま、駅前の雰囲気を考えるとそれなりに苦難の道な気もしますけどw)

それと比較すると鶯谷の隣とその隣の駅の「日暮里」と「西日暮里」駅も昔はそこそこ不人気駅でしたがこの両駅は月日を掛けて駅前の再開発や舎人線のような新交通が出来て人口が増えつつあり、山手線沿線駅としての不人気駅を返上するところまで来ています。(西日暮里なんて町全体がグレーっぽい雰囲気でしたが駅前再開発でタワマンが建って雰囲気がすごく変わっちゃいました)

そんな訳でワタクシ、郊外に向けて物件購入を進める前にまずこの鶯谷駅周辺で土地探しをして欲しいのですが、線路の内側は文京区に隣接しそうなので土地値が高く、投資にはあまりに不向きです。(ボロい物件が立ち並んでるのに土地代だけで坪300なんてプライスが付いてるところが多いのがこの線路の内側です)

そこで線路の外側になるのですが、鶯谷駅の線路外側は台東区に属するところが多く、この台東区ですが都内では非常に珍しい商業地域ばっかりの区です。


区のほとんどが見事なまでの真っ赤かな商業地域でございますw

すなわち、土地値のわりに容積がガンガン食える場所が多いってことなのですが、このエリアは昔から非住居系のビルばっかりでこのビル群が所有者の高齢化に伴って役に立たない建物と化しつつあります。


こんなイメージが台東区です

こんな物件が今後ちょくちょく売りに出てくる可能性が高いので台東区は要チェックなのは言うまでもなく、今後はこのエリアは住居系建築物が増えると思いますので生活インフラも次第に整ってくるでしょう。

ただ注意して欲しいのは同じ台東区でも山手線沿線じゃない浅草橋(JR総武線)、蔵前橋(都営大江戸線)などの駅周辺で昔から安い掘り出し物的物件が多数出ていて23区でありながらその割安感で思わず買ってしまった人もいるかと思うのですが、、、

将来性を考えると山手線駅表示の方が確実に人気があるので今は超不人気な鶯谷ですがここから歩いて10分くらいの場所までは10年くらいでそこそこ変貌を遂げるはずなのでここを重点的に狙ってください。

あと、リーマンショックの前後でこの界隈でファンド屋さんが土地を買い漁りワンルームの区分レジを大量に供給していた時期がありました。

それらの物件はまだ築10年くらいなので売値的になんだか割安感があり、思わず買いたくなっちゃう衝動に駆られますが、こっちは完全スルーでお願いします。(どれもこれも当時のマンション条例に準拠して建てちゃったもんだから25㎡前後の部屋ばっかりになりそれの供給過多で賃料の値崩れが始まってますよw)

ただあれです。。
まだ不人気な鶯谷なので将来性が見えてくるには駅前の雑多な雰囲気のせいでまだまだ月日が掛かるはずです。(どこでもそうですが駅前に広いスペースが作れそうもないとこってのは地権者も多いので再開発もままならないのでなかなか発展しないんです)

そんな気の遠くなる賭けに乗っかれる人だけお試しください。。。

また今回は都内の事例としてこの鶯谷を取り上げましたが東京以外でもこんなエアポケットみたいなエリアが存在するはずなので「そういや鶯谷みたいなところ、、うちにもあるぞ」って方がいたらワタクシにご一報ください。。




と言うことで今日のコメント欄は鶯谷絡みの風俗ネタぶち込んだコメントは全部非公開にするんじゃんw