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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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融資が付かなくなってきた今の時期にありがちなこと


ぶっちぎりで優勝する予定が11年ぶりのBクラスでございますw


こんにちは。

実質的に今日から10月に突入したわけですが、10月に入るということは金融機関の四半期が終わり、また新しい四半期が始まることを意味します。

あちこちの業者さんの声を聞くと今回の6月から9月までの四半期はさほど融資が盛り上がることなくひたすら否決の連発で契約してもなかなか融資が通らず苦労したというとこが多かったそうですが、10月に入れば気分一新、ゆるゆると融資の扉が開くんじゃないかと密かに願ってます。(ってか月末にあちこちの金融機関に聞いて回ったら期を跨げばいいことあんじゃね的意見が多かったですから今度の四半期はいいことありそうですw)

ただ融資が出にくくなってるのは事実なので金融機関から少しでも属性を高く見て貰うべく、「お金は無くても不動産投資スキルは高いのよ」ってとこを見せる努力だけは怠らないようお願いします。(何言ってるかわかんねー人はひろ*さんのブログをよーく読んで何が必要なのかを学んでくださいw)

さて、こんな融資が出にくい時期ですが、
我々不動産業者はこんな時期でも売り上げ目標に変化はございません。(いや、むしろ前年比よりアップさせないといけませんw)

と言うのも我々不動産業界はここんとこの好景気で人員増強を図った会社が多く、また、「儲かる業界」と認識されて新規に参入してくる業者もそこそこ増えていて、業界全体の人口も増えてます。

ただ、今の時期、買いたい層は横ばいかちょっと下がり気味なためいくら新規プレーヤーが増えたとはいえ、実質的に融資が弱くなってることも災いして「買いたいけど買えない」状態が続いてます。

これが続くと不動産屋も売り上げが上がらなくなり、これからアゲアゲ状態だと確信してせっかく社員を増やした業者さんはその社員の固定費がかさむのでなんとしてでも売買機会を増やすか、賃貸部門とか管理部門を増強するかして粗利を稼がなくてはなりません。(しかも稼げねーやつほど会社に居座るので無駄な固定費は増大するばかり。。。)

と、こんな相関関係から起こり得るのは、リピーター客の確保です。

リピーターと言えば聞こえがいいですが要するに何が言いたいかと言うと、
「一度引っ掛かった素人客をもう一度嵌めこむ」ってことです。。。

ご存知の通り投資系不動産屋から見て最大のカモ客不動産投資初心者なのですが、物件を買い増すにしたがい、いろいろ知恵もついてしまい最初は不動産初心者だった人も年数が経つにつれて経験値をどんどん上げてしまい二度と悪徳系業者には引っ掛からなくなっちゃいます。(妙な物件掴まされたけど詐欺とも言えないしなーって思ってる人多いんじゃないかとw

しかし、中には「物件数はやたら増えてるけどまだまだ初心者」って人も少なくありません。(買った物件に埋設されてる地雷が運よく爆発しなかったとかまだ出口局面じゃないので実際にいくらで売れるのかまで考えたことが無い人など)

今、どこの不動産屋も躍起になって抱えようとしてるのはまさにこの「初心者系リピート客」であり、さらに言わせていだくと、これに「年収1000万以上」なんてオプションが付いた「初心者系リピート客」な属性の人は早くこの領域から脱出しないと今後、この手の業者さんの養分(いつも言ってることですが社員を増やすってことは固定費がメチャメチャ増えるんですw)として召し抱えられてしまうことでしょう。。

実際、ネットでの広告を見てみると出来るだけ初心者っぽい属性を狙い撃ちしたセミナーや勉強会(または教材)が目立ち、間違っても中級、上級者向けの無料セミナーや勉強会は皆無です。。

ま、そんなレアなとこ狙い撃ちしたところで下手すると教える側の業者より不動産投資スキルが高い投資家ばっかりで「ん?オマエ、なんか間違ったこと口走ってね?ww」とツッコミと入れられてしまうし、いくら物件出しても「とりあえず半値で買付け通るなら検討してやってもいいぞ」とか言われちゃうので集客する側からするとデメリットばかりで少しも良いことがありません。

で、この初心者系リピート集客ですが、
我々不動産業者は、顧客の保有物件を見ればなんとなくその投資家さんのスキルがわかるのでうっかり持ってる物件についてしゃべったりしただけで初心者度数がわかってしまいます。

また、社会属性(年収、勤続年数、勤務先の規模)がわかれば「この客はどのくらい融資を引っ張れるか?」なんて簡単に計算出来ちゃうのでこの二つの要素が悪意ある不動産屋に知れればあっという間に養分顧客名簿に載り、スキルを上げない限り何回も「融資が通りそうな物件」だけを出されて引っ掛かってしまいます。(スキルが上がるとどんな物件紹介メールが届いても自信を持ってゴミ箱行きに出来るようになるのですが初心者さんほどつい、業者さんに物確しちゃうものです)

そんな悪意ある業者さんかどうかを見極める方法として挙げるとすれば、
「投資不動産専門の業者でありながら新築区分投資がいかに儲からないかを語ろうとする業者」かどうかのチェックです。。。

「は?何を今さら、、w」
って思う人が多いと思いますが、
これって非常によく出来ていて、この「新築投区分資は儲からない」ってフレーズに「え?そうなの?」とか「あー、確かに新築区分は儲からないから投資対象から外さないとなー」なんて真面目に反応する時点で「カモ客フィルター」に引っ掛かってる初心者なのでこの層だけを上手に拾いたい業者にとってはこのフレーズは魔法のフレーズでもあるんです。。(ちなみに中級、上級クラスの人はこのフレーズを見つけた瞬間、軽く読み飛ばしちゃいますw)

不動産投資を志す際に、結構この「新築区分の不動産投資」を勧められた方も多いと思いますがここの失敗事例をフォーカスしてくる投資系不動産屋は、そんな低レベルなとこを基準に「儲かる不動産」と「儲かる不動産」を線引きしてくるし、下手すると「これ以外の投資であれば我々の言うことさえ聞いてれば必ず儲かる」なんて流れに持って行こうとします。(都内で新築賃貸併用住宅が儲かるなんてやつとか、一戸建て建ててそれをシェアに魔改造する投資とか、クズ土地に無理やり狭い部屋の木造アパート建てて「新築なので10年くらいは全く手が掛からない究極の投資です」とか言ってるやつとかw)

あとこれに付随して、手持ち資金が無いフルローン、オーバーローンタイプだと融資自体が組みにくいのでセミナー募集時に参加条件として「手持ち資金1000万以上とか本業年収1000万以上な」んて募集条件が付いてるパターンが最近増えてますが、これもある種のフィルターです。(融資が通らない客を集めても仕方ないのでここにもフィルター掛けておくんです)

こうやって知らず知らずに業者が設定したフィルターをクリアして迷い込み知らず知らずのうちにカモ客の道まっしぐらになっていく人が最近増えているのでもう一つ注意して欲しいことを挙げておきます。

それは初心者の人ってもは基礎から学びたがる傾向があり、業者さんが初心者向けに教えますってイベントがあると思わず参加したくなっちゃうってことです。(ま、初心者向けの比較的易しいセミナーとなると「まずはここから学ぼう」って考える人が多いですから)

よく「業者の無料セミナーは集客目的だ」と書いてる人は多いですが、単にたくさん集客する必要もなく、特に最近は募集人員3人とかやたら少人数に絞ったセミナーや勉強会が多いってことについてはあまり触れらていません。

ワタクシもセミナーをやったことがあるのでわかりますが一人あたり会費で3000円取るとして80人くらい集まらないとセミナー上の収支は赤字になっちゃいます。(ウチの場合、会場費が高いので100人くらいが損益分岐点ですw)

また一気に80人も集めてしまうとその参加者の中に業者が紛れ込んだり、妙に知恵のついてる不動産投資家がいたりしてせっかく洗脳したくてもそいつらが邪魔してうまく洗脳できないことがあります。(またセミナー中寝てるやつも多いのでそういうチェックも出来ませんw)

これが少人数であれば参加者全員の挙動をチェックできるし、会場費も安く借りられるし、邪魔も入りにくいので洗脳もしやすいです。

そんなセミナーを平日、休日問わず頻繁に開催すれば募集要項の段階で上手に初心者フィルターを仕込んでおくだけで効率よく「初心者フィルターに引っ掛かった年収1000万以上のカモ客」を集めることが出来ます。

この手法を取ると一人あたり1億の収益物件を嵌めこむだけで片手手数料300万ゲット出来ますので「こいつら毎回少人数セミナーばっかりやってるけど、、儲かるのかよ?」と心配するエスパー君よりたくさん稼ぐことが出来ちゃうわけですw

また宅建業者じゃなくてもこの手のセミナーで集客した初心者に懇意にしてる業者経由(こいつらこういう時、「私の信頼できる業者から物件出して貰いましょう」って言ってますが、実際はキックバックがあるから懇意になってるだけですけどねw)で物件を出して来ますが、彼らも最初の入り口は凄くハードルの低い「新築区分は絶対儲かりません」ってとこから入ってくる傾向があります。

これはこれで上手なトラップがあって、

例えば、
①融資が比較的組みやすい新築区分投資って実は儲からないんですよ
②実は私も最初、そういう不動産を買ってしまって一家離散、自己破産しそうになりました。
③でもとある方法をメンターから教わって今ではメガ大家です
④私と同じ目に遭う人が一人でも減るようこんなセミナーやりますので来てください

ってな流れで仕掛けてきます。

そんなセミナーに行けば最後に「あなたも毎日が休日な経済的自由を目指しましょう」と感動の大団円で終わりまるでやくざ映画を見た帰り道にありがちな「誰でもいいからケンカ売りたくなっちゃう状態」に似たような興奮状態になることがあります。(この興奮したタイミングでさらにアップグレードされた高額塾に嵌めこむのが彼らの手法ですが、最終的には懇意な提携業者によってクソ物件まで嵌めこまれてしまいますw)

ホント、皆さん、面白いくらいにまずこの「新築区分投資をdisるところ」「但し年収1000万以上w」から入るのでこのフレーズが登場した時点でフィルター掛け作業が始まってると思っていただいて間違いないかと思いますが、何より忘れないでいただきたいのは我々不動産屋は景気が良かろうが悪かろうが、融資がジャブジャブだろうがシオシオだろうが売り上げをあげ続けないといけない点です。。(しかも毎年右肩上がりじゃないと給料も上がらないんですw)

それには手っ取り早く、かつ、確実に売り上げを上げないといけないってことですので当然、投資家の弱いところを狙うのが当然だとお考え下さい。。。(だからとにかく早いとここの初心者リピートゾーンからの脱却してくださいって言ってんですよww)



ここから脱却するだけで不動産投資で失敗する確率が半減するはずなんじゃんw