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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ブレるブレないの話。。。


最近また雨続きですがもしかして松岡修造がまた海外に出かけてるんですか?w

こんにちは。

明日日曜日は衆議院選挙があるわけですが、当初は破竹の勢いで与党をひっくり返すんじゃないかと思われていた希望の党が小池さんの排除発言以降、急失速してしまい、このまま行くと明日の夜8時からの選挙速報冒頭で「自民圧勝300議席獲得!」というテロップが流れるんじゃないかと思います。(例によってワタクシ、池上無双目当てのテレ東でこの瞬間に立ち会う予定ですw)

また都内を歩いてても希望の党の候補者を見る目が明らかに変わってますし、都議会選挙の時の「打倒自民」という民意の勢いなんて欠片も無くなってしまったのでこの小池さんの発言、、後々まで尾を引きそうです。。

さて、そんな希望の党に「踏み絵」まで踏んで民進党から移籍した候補者の人達ですが、これは誰がどう見ても「民進党の看板じゃ当選出来ないので小池旋風に乗っかるんじゃん」なんてパターンだったのではなかったかと思います。(ワタクシの目には「ほほう、、改宗してでも国会議員になりたいんですか?」としか見えません

その希望の党から「オマエラ入れちゃうとまんま民進党だと批判されるからヤダ」と合流を拒否られてヤケクソで立ち上げた立憲民主がお涙頂戴とまさかの躍進となり、今じゃ泥船状態の小池旋風にうっかり乗っかって窮地に立ってしまったこの移籍組の人はまさに忸怩(じくじ)たる思いでしょう。。。(と言うことで本日のブログ、単にこの「忸怩」って言葉を使いたくてネタにしたと白状したところで話を進めますw

この国会議員という職業ですが、
ワタクシも商売柄この仕事を生業にしてる方に知り合いも多くその手の苦労話はしょっちゅう聞かされます。

中でも一番よくボヤかれるのは「地元対策」絡みの話で、やはり国会議員たるもの集票の糧をなる地元に足を向けて寝るわけにはいかないようです。(「誰だか知らないやつの葬式に行ってうっかり名前を間違えちゃったよw」なんて話もよく飛び出しますw

当たり前ですが国会議員であることと国会議員じゃなくなるとでの落差たるやハンパじゃないそうで選挙ともなればそれこそどんな手段を使ってでも当選しないと意味がないそうですが今回の踏み絵からの移籍騒動もこういう背景があってのこと。(踏み絵どころか針の山を踏み越えてでも当選しないとただの人でしかないですからw)

そう考えるとこうやってあちこちにブレるのは仕方ないにしてもブレるなら先々までしっかり読み切った上でブレないと「策士策に溺れる」なんて話になっちゃいます。(溺れないように他人を押しのけてまで捕まった浮き輪に穴が開いていたじゃシャレになりませんw)

さて、そんなブレるって話で思い出しましたが、
この不動産投資業界を見渡すと昔から情報商材やらなにやら怪しい商売を次々と考えだしてそれなりに利益を叩き出してる方がいまだにいらっしゃいます。(一部は儲かってるフリしてるだけという未確認情報ありw)

ネットでそんな人達の評判を見ると「これは詐欺商材」だの「信用しない方がいい」なんて文字が躍ってますが、そんな評判を逐一ネットでチェック入れてるであろうこれらの方、、そんな評判なんてどこ吹く風のごとく一切気にすることなく、また、ブレることなくこの道を突っ走っていらっしゃいますw(しかも堂々と顔出しまでされてせっせとPRするところなんてワタクシには到底マネできることではございませんw)

我々の業界の格言でも「裏の取れない嘘はバレない」とか「同じ嘘を何度も付き続けるとそれがホントになる」なんてのがありますが(土曜日に書くブログってなんか不思議とこういうことを気兼ねなく書けちゃいますw)、、、

ここまで自信を持っていつものクソ長いランディングページとかでPRされちゃうと「嘘っぽいけどこれってホントかもしれない・・」と勘違いしちゃう可能性もゼロじゃありません。。(言うなればこのゼロじゃないって部分を寄せ集めると高濃縮されたカモが収集出来ちゃいますからこの積み重ねのために心を鬼にして嘘をつき続けているものと思慮されますw)

そんな彼らにこの情報ビジネスを教えてる人(お一人100万くらいで教えてくれるそうです)にそもそものビジネスモデルを教えた人ってのがワタクシの知り合いにいるのですがその教義に中に「他人から自分のやってることについてどんなに非難されても絶対に反応しない(そんなのをいちいち相手をするから金持ちになれないんだ)」とか「自分がやってることが一番正しいと信じること」なんてのがあるそうで確かにそこがこのビジネスの肝であればここがブレてしまっては元も子もありません。

そういう教義らしきものを信じて邁進してる人ってのは強いもので表向きでは絶対にブレないので弱音すら吐きませんw(ウラでは言ってるのかもしれませんがすでに失敗するなんて疑いすら持たないくらいにマインドセットが完了してますからきっと歯を食いしばって外では吐かないようにしてるはずです)

こう言う人の怖いところは本人に「他人を騙してるって認識が薄い」こと。。
そのビジネスに疑いを一切持ってませんから本人がつく「自信を持った嘘」がホントっぽく聞こえちゃうのでここで引っ掛からないように注意していただきたいのですが、投資の業界ではこの「ブレずにつく自信を持った嘘」ってのが多いですからどう考えても「サルでも出来る投資なら俺のところには来るはずがない」と思っていただきたいのが正直なところです。(最近また手を替え品を替え自分も被害者だと言いつつ裏で紹介料をせしめて知らん顔してる奴がいますよww)

と、この話、、
実名を挙げて具体的に騙されない対策をネチネチと解説するのが次回の福岡セミナーなのですが(ま、実名と言っても当日関係者が潜伏してる可能性もあるので多少は〇で伏字しますけどねw)近日中に開催されるであろう少人数制のオオカミカフェでも同じ試みをやってみようと考えてます。(少人数であれば誰に話したか覚えていられるしw)

実は本日、その会場になる可能性のある代々木某所のカフェ物件(平たく言うと母うっちー様の新築物件ですw)を先行して見せていただいたのですが、とりあえず一回15人くらいは収容できそうなので年内はここ借りてカフェをやってみようと思ってます。(場所代が掛かるのでお一人2000円くらい払っていただけると3時間くらいはワタクシの辻説法聞いたり団員同士でワイワイ遊べる仕様になってますw)

一度に15名くらいが定員なのでこれを2部制にするとか、普段滅多にやらない「平日の夜の狼イベント」としてもやるとかいろいろバリエーションが出来そうなので団員様におかれましては一度くらいはご参加ください、(特にまた一度も会ったことのない団員様、参勤交代するくらいの気持ちで一度くらい顔見せてくださいw)


母様の話では11月に入ったら貸せそうと言うことなので日程が決まったらご案内します。


と言うことで今日明日は超大型台風が日本を直撃するそうなので皆様、
ホント、お気をつけて週末をお過ごしください。




最後にポチもお忘れなくなんじゃんw

YA-YA-YA-! D東建託がやって来たw


昨日は派手に飲み過ぎてしまい2人揃って目がウサギみたいになってますw

こんにちは。

週末の金曜日の不動産屋ってのは土日の現地案内に向けての物件確認電話が多く、昨日も書いたように我々、3件ほぼ同時の契約を抱えてる手前(しかも一件はどうやっても今日中に重説が仕上がりそうもない契約だってのにどうしても明日契約したいってうるさいしw)てんてこまい。。。

そんなてんてこまいのオフィスにアポなしでヤツが飛び込んできました。。。


えぇ、、こいつらですw
(プライバシーを考慮してモザイク加工しました)


最初から社名を名乗れば「帰ってください」(「結構です」とか「間に合ってます」とよりこれが一番効きますw)で済んだのですが、

聞きなれないながらも物件付近にある管理会社名らしき名前をゴニョゴニョっと名乗りつつ

「御社で保有されている中央線某所のマンションについて2、3お聞きしたいことがある(命令調)」

とか言うのでワタクシ、てっきりウチのレジが近隣にご迷惑をお掛けしてしまったのではないかと心配になり、、
ついついオートロックを開けてしまった次第。。。(今思えばこれが間違いの元でした)

狼「ささ、、外は寒いですからとりあえずお上がりください(平身低頭)」

ワタクシ、
なにか粗相があっちゃいけねーと客用の高いスリッパ出して応接室にお招きしたわけですが、、、

「実はワタクシ、、こういうものでして・・・」

と例の赤い会社ロゴの入った名刺を見た瞬間、、「ん?もしかしてワタクシ、、騙された?」と思いましたよ。。。

一度建物内に侵入を許してしまえばそう簡単に帰らないのが彼らの粘り腰。。(言い換えればこの粘り腰の強さがこの会社の売り上げに多大な貢献をしているわけでございます

ほぼ一方的に約20分続いたプレゼンを聞く限り、、彼の言いたいことは
「御社保有の中央線某所の物件、、築30年に近いのでそろそろ建て替えしませんか?」
ってことなんでしょうけど、

絶賛満室運営中で手出しもほとんどなく一気に5部屋空いても一気に5部屋決まるウチの旗艦的チャリンチャリン物件を取り壊し、なぜわざわざ建築費がクソ高いオマエラの会社で一から建て直さないといけないんでしょうか?もしかして昨日の元賃借人にあの後、妙にムカついて「じゃ、全額敷金から差っ引いて振り込むから裁判起こすなら起こしてみろよ」と啖呵切ってしまった件の罰ゲームってことでしょうか?

と、ワタクシが一気にまくし立ててもお構いなしに攻撃は続きます。。

「いや、そうは申されますが、今は史上稀に見る低金利が続き、また新築需要も旺盛です。残存年数から行ってそろそろ減価償却も切れるころでしょうから御社の場合、建て替えるなら今しかないですよ!」

・・・

・・・

いや、
我々、この物件は擦り切れて使い物にならなくなるまで使い倒す気満々で買ってますから余計なお世話です。。。(だって前の売り主様が「こんなとこまで直しますか?」ってとこまで過剰フルリノベしてたから買ったんですもんw)


と、普通の営業マンであればここまで言えば「あ、こいつら絶対オチねーな」と思ってそそくさと帰るものなのですが、、、

この営業、、ここからさらに驚異の粘り腰を見せますwwww



「あー、、建物に思い入れ激しい人って皆さん、そうおっしゃるんですよw。。いいですか?不動産経営と言うのはそういう思い入れが一番危険なんですよ!!(わかります?)」


・・・

・・・

そういや昨日の元入居者と戦ったときもこちらの言動を揚げ足取られて追い込まれちゃいましたけど、、
ワタクシ、本日も揚げ足取られて早くもクロージング営業を喰らってる気がします。。。(一瞬、ワタクシが間違ってるんじゃないかって思ったじゃんw)

しかし、、
よくよく考えてみたらあれです。
あの物件の築古っぷりをチェックされて謄本あげられて中央線から山手線乗り継いでウチの会社にわざわざ経費掛けて狙い撃ちしてやって来るくらいですから訪問前に入念に準備してるわけで我々の言動に対して揚げ足取って追い込むくらいワケない話なのかもしれません。。。

と考えると、
ウチの物件のある中央線某所の築古物件は絨毯爆撃で謄本をあげられ個別にプレゼン資料を作成され片っ端狙い撃ちでオーナー宅に殴り込んでいるんじゃないでしょうか?

うーん、、
今までは野っぱらみたいなところの土地を見つけては地主に片っ端、絨毯爆撃営業してるだけだと思ってたらいつの間にか都内でもこんな営業してたんですね。。。(さすが上場企業だけあって抜け目のなさは天下一品でございます


と、そんな気合の入った営業マンなので我々、以下の条件を満たせば言うとおりに建物壊して御社で新築やっても構いませんと伝えて今日のところはお帰りいただきました。

条件
まだ残債が死ぬほど残ってるので立ち退き費用、解体費、建築費、残債の土地代合わせて利回り計算で8.5%以上(あ、無茶すぎる要求なので利回りがあくまでも表面利回りでいいですからねw)



・・・

・・・

この営業マン、、
そう言ったらすごく喜んで帰りましたけど、、、

会社に戻って今日の戦果を上司に報告したらこいつ思いっきりぶん殴られるんだろうなー。。。。(「オマエ、それはバカにされてんだよ!!」とか言われたりしてww)




アパマン条例ブッチの9㎡の部屋を40戸くらいぶち込んだプランをドヤ顔で持ってきそうな気もするんじゃんw

退去時の炎上問題w。。。


まずはお知らせです。

福岡のセミナーのお振込みが始まりましたが、、ワタクシから送るはずの確認メールはまだ一通も発送出来てません。。(言い訳がましいですけど月内契約3件抱えてちょっと泣きそうなんですw)

と言うことで、時間を見て順次発送しますので今しばらくお待ちください。。


改めましてこんにちは。

先日、2部屋がほぼ同時に退去になったウチのレジ。。

この退去部屋ですが、前回のお茶会で使った部屋と同じ間取りの3階の部屋で、特に3階の部屋はウチのレジでは一番間取りがよく賃料も一番高い部屋。(高いって言っても15万くらいなので大して自慢にもなりませんがw)

幸い、退去時期が良かったのと(DINKS仕様ってなぜか9月がツボなんですw)お茶会で使った同じ間取りの部屋の入居時期を無理矢理ずらしてモデルルーム風に開放したのが良かったのか、、とにかく原状回復してる最中に3階も申し込みが入り今月になってみれば結局どっちの部屋も埋まりました。(なんか綱渡りでしたが埋まってしまえばこっちのもんですw)

そんな3階の部屋の前入居者の方と今になって敷金精算で揉めてます。。。

ウチの場合、退去立ち合いくらいは自社でやるのですが、たった一年くらいしか住んでない部屋なのに部屋は荒れ放題。。(エアコンなんて一度も掃除してねーから埃だらけだし風呂もキッチンもなんかドロドロしたモノが溜まってます。。。)

ベランダには大量のゴミ袋が積まれていてチラッと中を見るとビンも缶も生ゴミも洋服もとにかく何もかもが一緒に入ってます。

「もしかして以前のゴミの分別が出来てなかったのってこいつらじゃねーの?」

立ち会った我々、、益々疑念を抱きながらの退去立ち合いだったのですが、、、

あれ?

なんか部屋のクロスをホチキスで留めたように仕上がってる部分があるじゃないですか?

何だろうと思ってホチキスを外したら、、びろーんってクロスが剥がれてしまいました。

状況からして窓からの雨がそのまま侵入してクロスをビロビロにしちゃったんでしょう。。(ってかホチキス留めでごまかすなよww)

たった一年でここまで部屋を汚すのもあれですが、実は我々、、、
「この入居者は退去時に絶対こうなるんだろうなー」と若干予想が出来てました。(だから珍しく退去立ち合いを2人でやったんですけどw)

と言うのもこの入居者、、
属性はそこそこ高いのですが(一部上場勤続で年収も4桁)申し込み時から怪しい雰囲気があり、入れちゃうとめんどくさそうだから断るかどうか悩んだ方なんです。。(いわゆるマイルール系の方です)

口座振替にでもしてくれればいいのですがそれが面倒だと毎回銀行振り込みで家賃を振り込む方で、その家賃の振り込みも毎回プチ遅れを繰り返し、催促すると「今遠くに出ているので戻ったら振り込む」だの「キャッシュカードが壊れたとので振り込み出来なかった」だのいちいち言い訳し、普段から大量のビニール傘を立て掛けられた玄関を見るといつも「あー、、やっぱり属性だけで入れちゃダメだったんだなー」とホント、後悔してました。。(部屋の中はきっとスラム化してるに違いないってオーラ全開でした)

なのでこの方が退去となった時は退去を嘆くより安堵感の方が若干大きかったのですが、
一年間、部屋の中を掃除すらしたことがない形跡の部屋を見たのもあり少々強めに
「あ、このクロスの剥がれは窓開けっぱなしにでもしないと剥がれるわけもないので入居者さんの善管義務違反と言うことでこの分は敷金から差っ引きますよ(微おこ)」
と申し上げてしまいました。。。

それでも貸主の弱みと言うか例の東京ルールの関係で入居者が悪いにしても法的には貸主側にも費用負担が出てきます。

また我々の思惑通り退去してくれるってこともあるので全額請求じゃなく居住年数の割合(ウチの場合6年住んでくれたら基本全額貸主負担で清算するので今回の場合、入居者1:貸主5の割合です)で計算して21000円ほど請求となりました。

あと掃除費用は平米単価できちっと清算するのでその費用3万程度と合わせて5万ちょいを預かった敷金から差っ引いて清算書を作り郵送したら「この請求は理不尽だ!」といきなり例の都庁の宅建指導課に駆け込んだ模様。。。。

最近の宅建指導課、、
いちいちこんな話を真面目に取りあうことも無く「んー、、こういうのは弁護士に相談した方がいいですよ」とアドバイスするケースが多いらしく、、それを鵜呑みにした前入居者、、言われた通りに弁護士に相談したようで、朝方、その弁護士からウチの会社に電話が来ましたwww

本来、弁護士さんってこういう状況だと書面とかでいきなりドカーンと内容証明みたいなの送ってくるんですが、相談が相談だけにいろいろ困ってる模様で、意味合い的には「なんかこんな相談が来ちゃったんですけど、、どうします?」みたいな電話でした。。w

「どうします?」って言われてもこちらからしたら最大限譲歩してこんな請求で済ましてるわけだし、退去立ち合いの時に「このくらい掛かるけど大丈夫ですか?(大丈夫ですか?って聞く金額でもないですけどw)」と確認したし、退去に立ち会ったご主人は落ち度を認めて退去確認書にサインした話なのでそれをひっくり返すってのはオトナのすることじゃない気がします。

とは言え大した金額じゃないし次の入居者も決まっているので「じゃ、掃除代だけでいいですよ」と請求を諦めたのですが、、、、

今さっき、その奥様から「そんな簡単に諦める請求なんて元々インチキな請求じゃないのか?」と再度クレームを受けました。。。(えぇ、、なんかこういう追い討ち喰らうと涙が出てきます。。。)

これっておそらく、、
本来、貸主負担になるところを「素人の借主を騙して吹っ掛けてきた」と勘違いしてるんじゃないかと思うのですが、、、
こうなって一度炎上してしまうと納得してもらうのも一苦労です。。。(ってかワタクシ、、一体どこでボタンを掛け間違ってしまったのでしょうか?泣)


と言うことで本日は経験豊富な皆様からお知恵を拝借いたしたくお願いする次第であります。。。(ってかこういうのってどうやってあしらえばいいのよ。。。とw)


ちなみにですが、、この前入居者さん、、

「じゃ、清掃代も要らないです、、、(小声)」
なんて言おうものなら

「そんな簡単に諦める請求じゃそもそも清掃代もインチキな請求なんじゃないのか?(炎)」
と切り返してくる気満々でございます。。。



寝た子を起こすってこういうことなんじゃんw(え?違う?ww)

マイノリティーとマジョリティー


ブログ書いてたら久しぶりに麻雀やりたくなりましたw

こんにちは。

先日、募集してわずか7分で貰い手(買うわけじゃないので買い手とは表記しませんw)が決まった例の富山の物件。。。。

あのあと本物件に重大な欠陥が見つかり話自体がオジャンになりそうなのでご報告致します。。。

そもそも我々、
売主様より物件の売却依頼された際、現地にも行かずに現調は貰い主様自ら行っていただき仲介にも入らず当事者間で契約書だけ交わしてさっさと終わらせてしまおうとGoogleマップで場所を特定し謄本をあげて資料を作り欲しい人を募ったわけですが、、

本日、片道一時間掛けて現調に飛んでくれたクレイジーな方から驚きの報告が上がってきました。。。


ぷるりんこー♪


「あ、オオカミさん、、今さっき現地に着いたんですけど、、、、、、



土地はあっても肝心の建物が見当たらないんですーーーー。。。」(泣きのギター演奏中)




え?



なになになに?







た、建物が無いってどういうことだよ。。。。。。。(そんな当方、食事中)


で、ポールさんから送られてきた写真を見たのですが、、、

あれ?


こっちの建物どころかすでに隣の家も無くなっとるやないけーーーwww(しかもポールさんの報告では防波堤に打ち寄せられる波がこの付近まで飛んでくる危険な状態だそうです。。)


と言うことでワタクシ、慌てて売主さんに電話したのですが、、

売り主さん、、こんなこと言ってました。







「えぇ、、建物はとても古くて使えるシロモノでもないし、建物をそのままにしておくと迷惑になると思って先週、こちらで解体屋さんに頼んで更地にして貰ったんです」

・・・・


・・・・




それ、、、早く言ってよーんw


なんかあれです。
ワタクシ、この不動産投資業界に長居し過ぎて本来の土地の価値で判断する不動産屋魂がいつの間にかどんな建物でも土地に載ってる方が価値があるというマイノリティーに近い状態になってましたwwww(不動産屋って基本的に更地に価値があると思ってるんですってw)

場所的に建物が無い更地の土地では今から何か建物を建てないといけないし、ここに新築賃貸物件を建てても家賃に反映される可能性はほぼゼロですのでこのまま話を進めるわけにもいかずわざわざ仕事放り出して現調に行ってくれたポールさんに合わす顔もございません。。。


取り急ぎ、、誠意だけは見せておきますw

と言うことでポールさんにはお詫びの印として例の新潟の雀荘「小峠」で開催される予定の「狼旅団炎の麻雀大会@越後旅情編」にお招きし、ワタクシ自ら親倍3回フリコミでご容赦いただければと思います。。。。(えぇ、ワタクシ、、誠意を持って振り込ませていただきます。。)


ただ、あれです。
ポールさんってここからが凄いんです。

普通、こんな目に遭わせたら「やい、オオカミ、、てめーのせいで貴重な時間を無駄にしちゃったじゃねーかよ!!」と激おこになってもおかしくないところ、、、

「あ、オオカミさん、、せっかくなので隣近所にピンポン攻撃して駐車場とかで貰ってくれないか声掛けてみますね」

なんてダメになった土地のことまで考えてくれるじゃないですか?wwww(ワタクシ、、思わず惚れてしまいましたww)


と言うことでポールさん、、



その麻雀大会に同行するであろうエスパー君とヒゲの旦那と瓦の神様からも親倍フリコミさせていただきます。。。(なので頑張って半チャン一回で親倍4回テンパってくださいw)


と、話は戻ってその後、ポールさんが早速、近隣を回って声を掛けてくれたそうなのですが、、、

いきなり最初の一軒目で意味もなくブチ切れられたそうです。。。(単に「隣の土地の件で、、」って言っただけで容赦のない罵声飛んできたそうです)

ポールさんの話によればこの辺は海側の限りなく限界集落らしく、現地に降り立った瞬間、なんとも言えない排他的雰囲気がプンプンしてた模様で、もしかすると建物があっても賃貸経営なんてハナから無理だったかもしれないとのこと。。(うーん、、こういう雰囲気、ワタクシが現調して察することが出来たんでしょうか?ww)


と言うことで、今回の話、、
総合的に考えて転進するしかないって結論に達しました。。。 (ま、建物が無い時点で結論は出てましたけど。。。)

あと、今回の最大のミスは謄本あげたときに普通に土地、建物の謄本が取れたのでワタクシ、、てっきり土地建物売買だとばっかり思って売主さんに確認取らなかったのが原因なのですが、本物件は建物を壊して更地にしてしまえば価値がほぼゼロになるってのになんで自腹までして建物壊しちゃったんでしょうか?

その辺をよくよく売り主さんに聞いてみたら、、なんてことありません。
別に相談した不動産屋が「こんなボロ家じゃ更地にしないと売れないよ」って言ったからだそうなんです。。。

よくある話で、普通の不動産屋さんって30坪くらいの古家付き建物を見ると用途を戸建て用地か駐車場って考えちゃうので「上物は壊した方が売りやすい」っていう傾向があるんですが、今回の物件はそのセオリー通りにするとたちまち価値が無くなると思ってなかった模様です。。(何度も言いますけど不動産屋的にはその考え方がマジョリティーですw)

またポールさんの話によれば近隣は空き地だらけで空き駐車場も多数あり、土地としての価値もないので少なくともここに戸建てを建てるとか駐車場で運用するって道はほぼありません。。。

そう考えれば建物を残しておいてポールさんのようなクレイジーマインドの降臨を待つってのが正しかった気がするのですが、、現調を途中で断念して逃げるように引き返してきたポールさんの話によれば、、、


「富山でも初めて感じたくらいのヤバイ雰囲気を感じました(だって近隣の家回ったら全部の家が在宅なのにさっき怒鳴った人以外全員が居留守使って窓越しにこっち見てるんすよww)」

・・・・

・・・・

えぇ、、ワタクシ、
今回の話を機に、頼まれた物件はどんなに遠くても現調させていただきます。。(やっぱ現調って大事だなと今さらながら思った次第であります、、、)




ったく、、現調で手を抜くからこんなことになるんじゃんw

家賃保証切れクライシス。。。


今日は金曜かと思ってたらまだ火曜日でしたwww

こんにちは。

9月に入ったくらいからちょっと増えてきている相談で、
「サンタメ売買で買った物件の家賃保証期間が切れてしまい自力で募集してみたが埋まる目途も立たずこのままだと返済自体に穴が開きそうだ」
というのがあります。

実はこれ、
時期的に今から1年~2年くらい前に買ったサンタメ物件あたりで起きてるクライシス(危機)で、買う時に家賃保証(大抵は1年ですがクソ高く買ってると稀に2年の保証付きw)が付加されていて買ってしばらくの間は空き室があろうとも売り主から空室分の家賃補てんもあり見た目は順風満帆に見えますが、、、

実際の話、売り主である業者はその保証期間をしのぎ切れば空室責任の負担は無くなるし、更にヒドイ業者になると埋めるための対策を一切施さずに保証期間満了時まで家賃保証の支払いだけで耐え続け(ま、耐えるって言ってもそのお金は元々フカした融資で買主からわからないように先払いで巻き上げてるので別に耐えてるわけでもないですけど)期間満了すれば「あとは自力で満室経営してね」と放り出されるケースがほとんどです。

また、買主からしたら「ま、1年あれば空室保証の部屋もなんだかんだいって埋まるでしょw」と考えてるフシもあることが多いので買う時には結構この部分を楽観視しがちですが、そもそも論ですが、買ったときに埋まっていない部屋であれば何か問題があって埋まってないことが多くそこに気が付いていない買主である現オーナーは自力募集に切り替わった時のあまりの申し込みの少なさに唖然とするはずです。(普通、売主って少しでも高く売ろうと部屋を限りなく満室にしたがる傾向があるのでそれでも空室が多い物件ってのは何か問題があるから埋まってないことが多いんです)

これで埋まらない原因がわかり多少費用を掛けてでも埋める余力でもあればいいのですが、サンタメで買ってる人って案外手元資金に余裕がない傾向があるので資金的につぎ込めず小手先での空室対策に終始してしまいがち。。

だからって賃料を下げて募集ってのは返済のことを考えると厳しい話なので結局にっちもさっちもいかずになってしまうのですが、相談された人にまずお話しするのは「とにかく現状打破するために埋まらない根本的な原因を見つけてください」ってことに尽きます。。

物事には必ず原因があるもので端的に言えばその原因を見つければいいのですが、空室続きで心に余裕がないとその原因を確かめないうちにあれこれ同時に対策してしまい、結局根本的な原因はなんだったのかわからないまま解決らしき道に辿り着いてしまい問題解決が出来ていないってことも多いのでここは必ず根本的にダメな原因を見つけないとダメです。(物件の欠点らしきことを最初の売り主からヒアリングできてればいいのですが、いかんせんサンタメ取引なのでそもそもの売り主と会えないのが痛いところです)

その原因ですが、大抵の場合、「無茶な賃料設定による需要不足」か「そもそも賃貸需要が無いのでいくら家賃を下げても埋まらない」のどちらかです。。(えぇ、、どんなバカ仲介に仲介依頼してもここさえちゃんとしてれば埋まるものですから原因はほぼオーナー側にあるもんですw)

と、一言で片付けてしまうとさっき書いたことは何なんだとなってしまうので対策を考えますが、結論として考えられることは
①金利の引き下げ交渉
②借り換え
③売却

のどれかになると思います。(ま、埋まるような素敵リノベして家賃を地域の適正相場に落とすなんて話、、きっと絵に描いた餅でしかないですから)

サンタメ購入して売り場合、大抵が金利の高い銀行での資金調達でしょうから①が出来れば返済金額も下がるので家賃を地域適正賃料に下げるだけで埋まる可能性はありますが、昨今の金融機関はそうそう金利の引き下げに応じてはくれません。(ましてや「なーに、、借入して一年すれば1%くらい楽勝で下がりますよ」ってセールストークが効いてたのって今から2年くらい前の話だし)

②の借り換えですが、そもそも担保価値より多く融資を引っ張ってるケースがほとんどなので借り換え先の金融機関が見つからずこのパターンは今ではほぼ瞬殺されるはずだし銀行によっては繰り上げ返済手数料で数百万取られてしまうのでその分も借り入れするとなるとあまりに非現実的な話ですからここはこれ以上語る必要もないでしょう。。

と言うことで結局③の売却で誰か違う人にババを引かせる道しか無くなってくるのですが、一度物件評価以上の融資を引いている以上、次回物件が買える人は自己資金を積まないといけないことがほとんどです。

となると問題は「そこまでして新しい買主が欲しがる物件なのかどうか?」が売却ではものすごく問われる点になってきます。

ワタクシ、この手の相談があると現地に飛び、その物件の長所と欠点を探り出し、売却が前提であればどこをどう直せば手金持った買主(言い方悪いですが、まさにカモがネギ背負ってやって来るかのように見えますww)が思わず手を出してしまうかまで持って行っちゃいますが、大抵の場合、いつもの「石貼り戦術」で解決することが多いですw(予算100万程度掛けると2000万高く売れるってあれですw)

また売る際に空室がたくさんあるといろいろ嫌疑が生じます。
この空室に関しては「空室」だからいけないのであってここは「申込審査中」として、さもすぐにでも埋まりそうな雰囲気を装い、「なーに、、たまたま退去が出ただけで誰でもいいんだったらいつでも埋まるのよw」という演出を施します。。(結果、空室の状態でも「なんか保証人が不完全だったから断っちゃいました」とか適当なこと言っとけば素人さんは気が付きませんw)

物件案内の時ですが遠方だと我々もいちいち立ち合い出来ないので相手仲介さん単独になることが多いです。
しかし相手仲介さんだって成約出来るものなら成約したいはずなので買主さんには申し訳ないですが、こちらの味方になって貰います。(えぇ、、大抵の場合、仲介手数料に目がくらみ、こちらの味方になってくれますw)

案内時にお願いすることは「物件の長所になることは熱心に説明してもらう(事実だろうと憶測だろうと全部ですw)」と、「短所についてはその短所になる場所に立ち止まらずスルーする」と言うことを徹底して貰います。

外壁や廊下などのクラックってRCの場合大した影響になることは無いのですが素人の人ってまずこのクラックを探そうとするので予めクラックがありそうなところは通らずに物件全体を見て回れるルートを策定し案内してもらうのも細かいことですが結構有効な手段です。(空室の部屋を見せる時は小奇麗にしておくのはもちろんですが「この程度のリフォームでも充分埋まる」と仲介さんにアピールさせるのも小技の一つですww)

そしてさらに大事なことは「さも他にも検討してる客が存在してる」と言うことを暗に匂わして貰うこと。。。。(ベタなやり方ですがこれって今でも十分通用するんですww)

手金を積んでくる人で多い傾向なのですが、
「買おうと思って指値したら高値客に取られてしまった」→「買付け順位の差で買えなかった」→「満額一番手で買付け入れたけど売りやめになってしまった」なんて道を辿り、お金はあるけどなかなか物件が買えないって焦り気味になってる人が多いんです。

こういうお客さんは最終的に欲しい利回りより低くなっても「ここで贅沢言ってるといつまでも買えないしなー」と思って多少予算オーバーな物件でも最終的に買いに走る傾向があるのですが、こんな神様みたいなお客さんは銀行系の仲介さんからよく出てきます。

なのでこれらの客付け業者様から物確があったらどんなバカそうな物言いであってもひたすら丁寧に対応してお客さんが逃げないようにするのも元付けの常識です。(逆にポータル経由っぽい業者の物確なんざガチャ切りでも充分ですw

と、ここまで書けば明日からこの手の相談が減りそうな気がするのですが、、、
やっぱり心配なのでもう一つだけやり方を書いておきますw

この手法、、実際にウチの団員さんが実践して成果があったので書いちゃいますが、、
実は最近問題になりつつある「一物件一法人」のやり方の応用で事実上、借り換えちゃうんですww

と言っても一人の個人がたくさんの法人こさえて物件を買うという話ではないので特段、問題がある話じゃないのですが、要するに個人で借りてた融資を〇〇〇〇に売買して融資を付け変えちゃうという荒業ですw。(但し一定の条件を満たさないと出来ないですがツボに嵌ると絶大な効果がありますw)

詳細にブログで書くとワタクシの人格が疑われちゃうのでこのくらいにしておきますが、多少融資に知識がある方であればどんな不動産屋でも出来ることなので(ってかこのレベルの融資スキルが無い不動産屋なんてクソだと思いますけどw)気になる方は馴染みの仲介さんにでも聞いてみてください。(ちなみにワタクシはこの手法に手を貸す気は無いのでワタクシに相談しないようにお願いしますw)

ただ、このクライシスなお話し。。
一連のサンタメ取引が下火になってきた今くらいから徐々に増えて行くことが予想されるので(家賃保証の期限がそろそろ切れる人が続出するでしょうから)保有に耐えきれなくなった人から順番に売り出されるかもしれません。

融資が先に細くなって不動産投資業界がダメになるのか?
それとも
これらの人がパニック売りを始めて不動産投資業界がダメになるのか?


どちらが先になるのかはワタクシにもわかりませんが、この家賃保証切れクライシス、、、
ここ数年で例の「一物件一法人」に並んで深刻な問題になるはずなので手金持ってる人が不動産投資マーケットからいなくなる前に手を打っておいた方が良いのかもしれません。。。(そう考えると不動産投資ってやっぱり弱肉強食な世界なんじゃないかと思います。。。)



おふざけ無しでブログ書くと疲れるんじゃんw