プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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追跡調査の話。。。


退去立ち合いに行ったらゴミだらけで倒れそうになりましたw

こんにちは。

売買の仲介業務は何も問題が無ければ売っておしまいってことが多いのですが、客付け側の仲介さんは売ってからもいろいろ残務作業が残っていて簡単にはおしまいにはなりません。(毎回売っておしまいなパターンだったら我々、給料半分でも構いませんw)

よくある話では物件の引き継ぎ業務なんかがずっと尾を引いてしまいズルズルと一年くらい残務処理が終わらずなんてことが多く、、かと言ってそこを疎かにすると「ちゃんと手数料払ったんだから責任持ってくれ」と買主に迫られるのでイヤイヤながらでもきちんと処理しないとダメなんです。

こんな感じでズルズルと引き継ぎ業務が続くと大抵の場合、「あの仲介はトロい」、「仕事が出来ない」、挙句は「騙された(コラコラw)」とクレームに発展することが多いのでとにかく売買契約ではどの仲介さんもこのよう出来る事なら厭戦ムードを醸し出すことなく決済の時にピシャッと終わらそうと考えるものです。

さて、そんな売買が無事に終わり引渡しも完了となりその後、一切クレームも無くまさに「売っておしまい状態」な物件に対して我々、、実は追跡調査なるものを密かに実施しています。

ま、追跡といってもわざわざ売った物件に足を運ぶわけでもなく、何を追跡するかと言えば、売った後の入居状況と募集賃料の変動です。。

うちの会社で売り出す物件のほとんどが「今が一番高く売れる時期だから無慈悲な高値で売りましょう」って物件なので当然ながらほぼ満室状態での売り出しになります。

また、多少空室がある物件であれば買主にわからないようにいろいろ細工して、さも部屋が埋まってる状態を演出し、「この物件は空室で苦労する事は無いんですよ」という雰囲気を醸し出して売り出しますが(ま、この方法論はいつもセミナーで喋ってる事なので端折ります)それ以前に最近は売主さんの満室スキルが高い人が多いので最近はそんな小細工しなくてもそれなりにお客が付きます。(ホント、皆様のスキルが高くて我々かなり楽させていただいておりますw)

そんな水面下での裏工作があるので見た目は満室っぽく見えるのですが、やはりオーナーチェンジした後はオーナーの手が離れるし場合によっては今まで付き合ってた管理会社やプロパン会社までも管理費とかシガラミ等で変更されることがあり、今までは普通に埋まってた物件がみるみる空室だらけになり物件自体がスラム化する、、、なんてことがよくあるんです。

特に怖いのはサンタメ契約で売った物件。。
このサンタメ物件は実の売主と実の買主が顔を合わせる機会がゼロなので新オーナーは中間業者(サンタメではここが売主になるんです)経由のマタ聞きで物件についての細かい情報を入手して買ってます。

中間業者が細かく売主からヒアリング出来てれば「あ、これ、、管理会社変えちゃうと死ぬなーw」とか考えますので昔から客付けやってた管理会社を単に「管理費5%だと収支が合わないから」とか「ウチで使ってる管理会社の方が相性がいい」なんて理由で決済当日に無理矢理切り替えるなんて暴挙に出てその後一切旧管理会社の協力を得られず空室が埋まらなくなる、、なんてことがよく起こり、広告費を引き上げて仲介さんにハッパを掛けたところで「今度のオーナーは広告費を弾んでくれる」なんて印象が先行しちゃうと、、こうなります。

「多額の広告費を突っ込むって事はこの物件、、埋まりにくい物件なんだろーな(仲介の心の声)」

仲介さんのモチベーションを上げる目的であるこの広告費を弾むという事には異論はありませんが、他の方法でも埋まる可能性があった物件で広告費頼みの客付けしちゃうと賃貸業者ってのは埋まらない物件、、と認識することが多いので(それかカモオーナーだという認識w)物件固有のクセみたいなものは仲介経由でも必ず聞いておいて欲しい部分です。

だからこそ決済当日の引き継ぎを通じて買う物件の細かい特性を理解する必要があるのですが最近の買主さんは買うところでひとつの区切りをつけちゃう傾向があるので(いつも言いますが不動産投資とは物件を買うのが目的じゃなくて安定的に運営することが本来の目的ですよw)気をつけていただきたいのですが、、、

話は戻って
去年、一昨年くらいにウチで売った物件のうち先日、3件ほど追跡調査を実施しました。。(売却時の守秘義務があるので詳しくは書けませんが)

1件目
埼玉某所のRC(平成築のそこそこ巨大なタイプ)
9月末現在、、ファミリー35部屋中9部屋募集中

2件目
横浜某所のRC(新耐震のワンルームタイプ)
9月末現在、、21部屋中7部屋募集中(特に1階は売却時より賃料5000円ダウンで募集中)

3件目
埼玉某所のS造レジ(新交通なんとかって駅徒歩20分なんですがどうやらオーバーローン出たそうですw)
9末現在、、、三点ユニットワンルーム24部屋中11部屋募集中


・・・・


・・・・

1件目と2件目はそこそこ自己資金がある人が買って行ったそうなのでなんとかなってると思いますが、、、
問題は3件目の人、、

えぇ、、
一番手の人が団信で落ちて融資がダメになって急遽振り替えられた人だけにまさに幸運と不運は紙一重なんだと実感します。。。(まるでキャンセル待ちの便の飛行機に運良く乗れたけどその飛行機が墜落しちゃった、、、みたいな感じです)

ワタクシの記憶では売った当時はこんなにダダ空きではなかったのでここ一年くらいで一気に空室になったんだと思いますが、、今になって思えばこれってやっぱりどの物件も当時のオーナーの満室スキルだけで回ってたってことなんでしょう。。(近隣にライバル物件とかが出来たのかもしれないので一概には言えませんけど)

これで買った人にもそんな満室スキルがあればなんてことない話なんですが、「なんでこの物件が満室状態でいられるのか?(特に駅から遠い物件や築古物件ほどその理由を知る必要があります)」ってとこをよく調べておかないとこんな目に遭うんじゃないかと思います。(意外にこの角度から物件見る人が少ない気がするので敢えて書いておきます)

しかしサンタメ契約で物件を買うと売主になる中間業者が管理もフィーになるって理由でコントロールしようとします。

しかも地方であればこの管理を一旦引き受けて地元業者にマージン抜いて丸投げするパターンも多いので、こと、こんな空室問題を抱えそうな物件を買う時は買った後の管理をどうするかを具体的かつ、真剣に考え抜いた上に買っていただきたいと思います。

ちなみにですが、
最初のオーナー(真の売主のこと)に物件について細かいことをいろいろ聞きたいって人は多いのですがまだ契約するか本決まりしてない状態ではあまり教えたがりません。(正直になんでもペラペラ話すと買ってくれなくなるかもしれませんからw)

とは言え、相手仲介にそれとなく聞くと彼らはそれなりに現調して調べ尽くしている関係でこっちの仲介さんの腕次第では結構聞き取れちゃうんです。

だからといってあれこれしつこく質問すると嫌がられるのでポイントを絞って質問するのが一番有効な方法でそのポイントですが直接的に「なんでこんな辺鄙なとこでも埋まるんですか?」と聞くのではなく「とても上手な運営っぷりですけど何か秘訣でもあるんですか?」と相手の努力を褒めたたえるかのように質問をぶつけると、、、あら不思議。。

こっちが聞いてもいないことまで喜んで教えてくれることが多いんです。(さらにうまくいくと売買終わった後もなんでも聞いてくださいと連絡先まで教えてくれますw)

こういう言葉の使い分け一つでも聞けそうも無い情報が聞けたりするので物件買う時は聞きたいことをうまく台本化しておくだけでなく自分がどう聞かれたら教えたくなるかってのも考えたうえで質問を作るといいと思います。

ちなみによくある質問でこんなのがあります。

「ところで今回の物件の売却理由はなんですか?」

恐らくどこかの不動産投資本で指値する際の常套句かなにかで「これは必ず聞け」とか書いてあるからみんな寄ってたかって聞いてくる質問なんじゃないかと思いますが、、こんなのいくら聞いてもマトモな返事が返って来ません。(ウチだとハンを押したように「資産の入れ替えです」と答えて次に飛んでくるであろう大幅な指値を警戒しますw)

こんなのにまともな返事を期待しても無意味なのでそんな質問する時間があるなら
・普段どうやって募集掛けているんですか?(具体的な方法)
・空室から原状回復までの期間を掛けてる費用(多額に費用掛けなくてもどこまで掛ければ埋まるかがわかります)
・いつもどこまで原状回復してるのか?(意外にシンプルなリフォームで埋まることもあるんです)
・募集時にどういう人を断ってどういう人を入れてるか(誰でも構わず入れてるかわかります)

なんて感じで自分がその物件を保有した際の実戦的な部屋の埋め方を質問した方が遥かに得です。

えぇ、、こんな質問をぶつけて妙な答えが返って来れば「ははーん、、こいつ売り出しするために無理やり部屋を埋めてるなーw」なんてことが見えてくるのでそこでもこの物件を買うか買わないかの判断が出来ちゃいますよw


と、本来であればもっと書きたいことがたくさん出て来そうですが
ワタクシ、これから野暮用で出掛けないといけないので今日はこの辺で終了です。。


皆さま、、良い週末をお過ごしください。



と言うことでまた来週なんじゃんw

昨日のブログネタの続き。。。


最初に言っておきますが、今日のブログの後半はやっつけ記事でございますw

こんにちは。

まずは昨日のブログの件の続報から。。

結論から先に書くと、、

我々売り主側にとっては一番最悪な結果になりました。。。。(えぇ、、売り主さんも「なんだよ、、ぬか喜びさせんなよ」と少々ご立腹でした)

結局、あれから業者さんが買主さんを猛説得した模様で(たぶん一部で恫喝まがいなことがあったものと推測されます。。)買主ご本人は決済には来なかったようですが、当初通りのサンタメ決済であっという間に終了と言う流れになり、正直昨日の話は一体なんだったんだってことになっちゃいました。。(買主さんからしたらやはり違約の額がデカいので断り切れなかったんでしょうか)

ま、売り主さんにとっては最悪な事態とはいえ、今となっては「まぁまぁ、、とにかく無事に決済出来たんだから、、、」とワタクシ、売主さんにも言いたかったのですが、当の売り主さんからしたら決済が飛んだ方が遥かに儲かってた話なので決済代金が銀行口座に着金した瞬間、とても微妙な表情になり、なんとも気まずい空気が流れました。(司法書士さんも「なんで無事に決済終わったのにそんなしかめっ面してんの?」って怪訝な顔してたしw)

えぇ、、仲介業者として本来通りの結果を出したってのにワタクシ、一緒に昼飯食ってるときも「すみませんすみません」って謝り倒したのって今回が初めてではないでしょうか?

と、ブログ的になにも面白い結末にもならず(と言うか、ワタクシ、すでに決済が飛ぶもんだと思って夕べは先行してこの顛末記に下書きまで書いてたのに。。。。)きっと読者の方も肩透かしみたいな感じで今日のブログを読んでいるんじゃないかと思いますが、このサンタメ取引、、やればやるほど奥深いモノがあるってことだけはご理解ください。(えぇ、、ホント、取引一つ取っても毎回スリリングな展開と様々な利害関係者の人間模様が刹那に交錯するんですw)

そんな利害関係者の人間模様が刹那的に交錯すると言えば、、
国会でも衆議院が解散して「自分だけは議員から一般人にはなりたくない」と言わんばかりに様々な生き残り戦術を駆使している方がたくさんいらっしゃるようです。

確かに、国会議員の身分から落ちてしまえば誰からも先生と呼ばれなくなるし、チヤホヤされなくなるし、きっとワタクシもブログを書くのをやめてしまえば似たような境遇になるでしょうからとても他人事には聞こえません。。(ワタクシなんざブログやめてしまえばホント、ただの不動産屋のデブなおっちゃんですからw)

とは言え、ワタクシの場合は日々、大した話でも無いことをさも大げさに、かつ、薄ーく薄くー引き伸ばして文字数だけをフカしたブログを黙って書いてればそれなりにチヤホヤだけはされるのでいいですが、彼ら国会議員は選挙によってのみ身分を保証されてるわけですから一旦解散となると次はどうなるかは民意次第。。(このハゲ―って言っただけで次回は選んで貰えないんですから国会議員のイメージ戦略って大事ですねw)

今回の解散総選挙では自民圧勝と言われてたとこに例の東京都知事が乱入して場を引っ掻き回し始めたもんだから一気に話が動いてしまい、場合によっては新党に吸収合併された方々がまた政権に付いちゃうんじゃないかって予感もします。

そうなれば今の株価もドドーンと下がるはずですから不動産投資家にとっては乱世の時代になりまたもや買い場が訪れる可能性がありこれを期待している人も多いんじゃないかと思います。

とは言え、我々不動産業者は今の株高でお金持ちがたくさん増えるし、日銀が現政権の意向を汲み取って金融緩和をジャブジャブやっててくれたおかげで銀行融資がユルユルになりそれに伴い、不動産の売買取引が活発になってくれた関係で激しく儲かりまさにしばらくぶりのこの世の春でした。(ソースは先日飲んだ業者の社長w)

こんな相関関係があるおかげで我々宅建業者は現政権を応援して引き続き、市中にお金がジャブジャブな状態を続けて欲しいと思う人が多いはずですし、今の北朝鮮リスクを考えると東日本大震災でオロオロしてしまった旧民進党政権に逆戻りというのはご勘弁していただきたいところ。。(中国漁船に体当たりされても「コツンと当たっただけ」とか言う人や「ガソリンをプールに貯めとけ」とか言っちゃう人が北朝鮮に何か言えるとは思えないんです)

と言っても我々国民が出来ることは選挙で1票入れるくらいしか出来ませんから最終的には大衆の民意がすべてを決めることになり、メディア戦略が上手い人や、民衆ウケのいい人がいる党が今の時代は圧倒的に有利な展開に持ち込めます。

そんなこんなで今回、非自民が政権を取ればどうなるか?、また自民が今まで通り政権が維持できればどうなるか?ってのはわかると思いますが、不動産投資家たるもの、この話がどっちに転んでも不動産的に儲け損なわないように今のうちからそちらのパターンになっても慌てずに手を打てるようにしていただきたいと思います。

例えばですが、ワタクシの場合、
まさかの自民党下野なんてことになれば今までは物件を売る側でしたが、ちょっとだけ客付け側にもシフトします。(要するに物件を買いたいって人に客付け業務も始めます)

これは今まで高くて仲介する気にもなれなかった物件が安くなる可能性が出てくるからで、物件が安くなればワタクシも安心して物件紹介可能になるので最近、封印してた狼旅団通〇大家も復活出来ちゃいますw

また銀行融資も確かに属性を見極めて融資を絞って来てるので買える人は少なくなるとは思いますが、昨今の不動産投資ブームが終わるわけでも無く買いたい需要は急激に無くなることはないでしょう。

また、自民党が過半数を取ったとなれば基本は現行通りの営業スタンスで続けます。
ただ、今回は自民党も今までのような圧倒的勝利とはいかないでしょうから多少金融政策も動くと考えて、今まで仲介一辺倒だったとこに買い取り転売業務をくっつける準備を始めます。

これはあくまでもワタクシの勘なのですが、
自民党は今回、消費税の使い道を政策に入れてきた関係で若い世代にもお金を配分しようとしてます。

これが今の高齢者にとっては少なからず動揺が走るはずなので今の高齢者が何らかの形で動きがあると睨んでいるんです。

それがお金を今まで以上に溜め込んで不安定な老後に備えるのかどうなるのかはわかりませんが福祉政策に何らかの変化が生じれば不動産を持つ高齢者にもなんらかの変化が生じるはず。。(例の2022年問題とかが重なると妙な化学反応しそうな気がするんですw)

ワタクシ、経済学に疎いのでそんな勘でしかモノを言えませんが政権が動けば(動かなくても独裁的政治にならなければ)必ず大衆の目を気にして弱者救済の政策を取ってくるのが今の日本です。(じゃないとまた政権が揺らいじゃいますからw)

こういう時って決まってお金持ち優遇をやめろ的な動きになるので資産家の高齢者は何らかの形で影響を受けると予測して買い取り転売にも力を入れようかな、、、ってすごい安易なレベルなのですがそんなことを考えてます。

不動産投資でもいろいろな投資パターンがあると思うのですが時の政権が変わったり弱くなったりするといつのも情報の歪みが生じたりして思わぬ投資パターンが生まれることが多いので常にこうなったらこんなこと出来ないかなと仮説立てて考えてると思うわぬ儲け話にぶち当たることが多いです。

と言うことで今回の解散総選挙、、
どちらが勝っても盤石な体制で不動産投資が継続出来るよう絶えず日々の情報に注視してどちらにも動けるように準備だけは怠らないようにしていてください。

ただあれです。。
今回の総選挙のオチって
民進、希望合併

希望圧勝・自民公明過半数割れ

希望、まさかの自民公明と連立政権自立ww

小池さん総理大臣で圧倒的保守政権

憲法改正www
なんて話だったらワタクシ、、大コケですけどw

・・・・

・・・・・

さて、、

偉そうに普段書かない政治の話なんかを書いてみましたが、、、

本日はホントに決済が飛ぶと決めつけて今日のブログネタをまったく準備していなかった関係で苦し紛れに慣れないネタを書いてしまっただけの話なので後半部分は読み飛ばしてくれても構いませんwww(本来であればこんな政治ネタ書く予定じゃなかったんだってwww)




たぶん、今日は最初の5行目あたりで読み逃げされてるっぽいんじゃんw

サンタメ黙示録。。。。


ブログ点数が1万点超えたので今日はちょっとだけ毒吐かせていだたきますw


こんにちは。

ワタクシ、ここのところブログ上ではさもヒマな風を装って記事を書いてますが、、

実はとある物件の決済を明日に控え本日も大揉めに揉めています。。。(まるで水面下で足をバタつかせてる白鳥のようですw)


と言うのもこの決済、、先々週に一度飛ばされ(サンタメエンド客が「この金額で買うと大損する」と知り、しっぽまいて逃げ出した説が濃厚ですw)そのサンタメ業者から「一週間で違う客付けるのでなんとか決済させて欲しい」と懇願されたことが今回の騒動の原因なのですが、、、

一週間後に無理やり付けてきたお客さんも同様に逃げ出した模様です。。。(はっきりとは言いませんが銀行融資は通ってるみたいなのでそれ以外に考えられません)

こちとら買主はあくまでもこのサンタメ業者であってサンタメエンド客が飛ぼうが何しようが我々には一切関係なく、明日決済出来なければ容赦なく違約にしてやろうと虎視眈々と狙っておりますので逃げ出すのは一向に構わないのですが、、(一度決済飛ばされたので我々、用心のために前回の決済延期の際に「次飛ばしたら即日違約にすっからな!」という覚書を交わしておりますw)この違約ってのは実際に取り立てるのは非常に難しく裁判沙汰にして判決で勝ったところで取り立てるのは我々だし、相手に資産が無ければそこで終了なので相手が「会社の看板が無くなるのは困る」というそこそこ名の通ったデカい会社じゃないと効きません。(弱小系業者だと偽装倒産させて終わりにされちゃうのでw)

幸い、今回の会社はその「会社の看板が無くなると困る系」なので違約となればきっちり払うか、サンタメではなく自社買取りの道を選ぶと計算して「苦渋の決断をするフリして」決済延期を認めましたが、相手業者の担当くんからするとどちらの選択もあり得ない選択なので(そんな選択をしたらこの担当くん、、社内で相当な迫害に遭うはずですw)今のところなにがなんでも明日決済するしか道はありません。

ちなみに今回、決済飛ばした際の違約は6400万。。

正直言わせていただくと、売り主にとってはこの決済を飛ばして違約にして今どき流行ってる一旦リセットして契約を破棄、そして売り出しを再開した方がメリットが大きいので当の売り主様も「このまま違約に出来ませんかねーw」と言い出し始めておりまして、、、、そんな売り主様の希望を鑑みると我々もどちらかと言うと明日の決済が無事に飛ばせるほうに考えがシフトしております。。。

ちなみにこんな感じで契約しておきながら決済出来ずに違約となるとその違約でせしめた6400万の中から本来の仲介手数料が貰えちゃうのですが(不動産仲介業務は原則的に契約が成立した時点で報酬が発生するので決済なんかしなくてもお金になるんです)、今回の場合、物件売らずに6000万もの大金が入ってくるので我々も堂々と手数料をいただけるうえに、もう一度再販させて貰えるという「一粒で二度美味しい」状態。。。(いつも片手仲介しかやってない我々からすると久しぶりの確変タイムですw)

えぇ、、相手業者様には大変不謹慎で申し訳ないのですが、今日の午前中、雨が降りしきる中、いつもの大黒天にお参りして「決済飛べー飛べ―」とお祈りさせていただきましたよ。(どうでもいいけど大黒天の中の人が「オマエラいつもこんなお願いばっかりじゃんw」とご立腹しそうな話です)

ただ、これもビジネスだし、我々、売主様が儲かるように考えているだけなのでちっとも心は痛みません。(ってかそもそも違約覚悟で融資特約無しの契約書にサインした相手業者が悪いんだしw)

そうは言いつつも最初から違約ありきで話をすると相手から恨まれるので昨日まではさも「決済出来なかったら我々も困るんです!」となにがなんでも決済しましょうって風な態度を取ってましたが、、、今朝になっても相変わらず決済延期のお願いを懇願してくるので「約束は約束ですから」と非情の違約モードに切り替え、一気に違約金回収モードになってますが、問題なのはここからなんです。。

と言うのも相手業者のことですから、今回は決済を嫌がるサンタメエンドの買主を力ずくでも説得して明日の決済の場に引きずり出す予感がするんです。。。

これって逆の目で見るとこのサンタメエンド客も融資承認後の違約解約なのでこの業者に対して違約金が発生するはずだしそこは業者もよくわかってて「決済飛ばすとアナタが違約になるんですよ」なんてくらい言って無理矢理でも決済させようとするはずですから最終的には明日何事も無かったかのように決済しちゃうんじゃないかって気がします。。

そうなると今から明日の決済に向けて急激に作業が増えてしまい下手すると徹夜作業になる可能性も浮上してきます。。

そんなどっち転びするかわからない状態で結果を待つもの辛いですが、取り敢えず、徹夜作業は嫌なので明日予定通りに決済するという「最悪の事態」を想定して引き続き決済準備を続行する我々です。。。(業者たるもの常に「最悪の事態」を想定して仕事しないといけませんからw)

ただあれです。
我々、常に最悪の事態は想定していますが、出来ることならそうなりたくもないので本日はこのブログを通して「明日、神奈川某所でスルメ融資で32000万の物件を決済させられそうな方」「もしかしたらこのブログの愛読者ではないか?」と仮定して一言言わせていただきます。。

えぇ、、
あなたの決断、、恐らく間違ってないと思いますよww
(仲介業者としては最低な発言なので斜線引いておきますw)

とは言え、やっぱり違約があると資産規模によっては逃げられない可能性があるし、相手が強硬に迫ってきたら決済するしかないので一概には言えませんが、何をどう考えてもウチから出した物件をサンタメ取引で買うとたとえ一年間家賃保証が付いていようがほぼ即死しますので最後まで抵抗してみてください。。(たぶん後にも先にも「決済するな」とブログで書いちゃう仲介業者はワタクシくらいじゃないかって気がしますがw、、、


・・・

・・・・

あ、そうそう。。。

そういや、ウチの団員で「違約金の女王」と呼ばれる超美人大家さん(本人のチカラ強い希望でデカ文字フォント赤文字指定となっております)がいるのですがこの超美人大家さん、、

ひとつの物件で3回契約後の違約解約を喰らい、4回目の契約で見事売り切りましたが、、
気が付けば3回の違約金だけほぼ物件価格に到達しててしまい、元値の2倍の利益になってしまったそうですwww

こう考えると不動産売買でキャピタルゲインを得る方法っていろいろあるもんだなと思いますが、
この違約解約を駆使して儲けるってのはホント難しいので良い子のみんなは決してマネしないでください。(違約金を回収できるのって展開と運次第なんですw)



今日のブログネタ、、いくなんでも踏み込み過ぎな気がするんじゃんw

水曜日の来訪者。。。


またもや10000点モードに突入ですw(だからポチってくださいw)

こんにちは。

本日は水曜日、、、。

毎度のことですが、どこの仲介業者様も休業のようで電話も少ないのですが、こういう時は逆に土日休みの転売系業者さんの電話が多かったりします。

ただ、最近の銀行融資の厳しさゆえ、得意のサンタメ取引も封じられてしまった業者さんが多いのか、最近増えてるのがサンタメ以外の「ちゃんと自社で登記して再販する系の会社」。。。

サンタメ取引であれば登記費用分が安くなるので多少売値が高くても鉛筆舐め舐め無理やり稟議を通して買ってくれるのですが、この「ちゃんと自社で登記する系」は登記費用の増大でどうしても買い取り金額が低くなってしまいます。

なのでウチにこの手の会社から物確があると「買い取りベースだと恐らく値段合わないと思いますよ」とやんわりお断りしちゃうのですが、中には「いや、なんとかお値段が合うようにしますので資料ください」と食い下がってくる業者さんもいらっしゃいます。

そう言われてるとこっちもその男意気に応えるべく大量の物件資料をメールするのですが、大抵の場合、それ以降の返信はありません。。。(ま、いちいち「収支が合わないから見合わせます」とお断りの電話出るのもダルイので返信なんか来ない方がいいのですがw)

そんな中、昨日物確してきた買い取り業者さんで「この売値であれば十分検討出来ます」と豪語する方がいらっしゃいました。

我々、「こんな高値で業者さんが転売用物件で仕入れるはずねーだろ」って自信を持って値付けしてる関係で、こういう風に豪語されると「ま、あれだよな、、大方、昨日今日不動産業界に飛び込んで来た小僧みたいなのが言うセリフだよなーww」と少々小バカにしちゃうのですが、当のご本人(仮にGさんとします)はいたって本気の模様で「いや、弊社は最悪自社保有でも対応できるので多少利回りが低くても問題ないんです」と大風呂敷を広げてきたので我々、この商談を続行することにしました。(可能性がゼロで無ければ我々、その少ない可能性にもBETするんですw)

Gさん「と言うことで一度ご挨拶にお伺いしたいのですが、、、」

ワタクシ、商談がロクに進まないうちにご挨拶に来られても困る派なのでこの手の打ち合わせ好きな奴は嫌なのですが、「最悪は自社保有で」と言われちゃうとそうそう無下にも出来ません。

そんな訳で水曜日の午前中なら暇だからとお越しいただいたわけですが、、
名刺交換の時点で、やっぱり業界経験2か月のヒヨコ系業者(ちなみに前職は塾の講師だったそうです)だと判明。。。

また物件について話を進めるうちにGさんのテンションがみるみるダダ下がりになってきたので(生意気に電卓叩いてましたが、㎡→坪計算で業者が使う「×0.3025」ではなく「3.3」で割り算してたの見てこちらもテンションダダ下がりになっちゃいましたw)「やっぱ、この物件じゃ無理でしょ?」って聞いたら「はぁ、、確かにこれだとちょっと難しいかもしれませんね」とか言い出して結局、この商談はわずか15分で終了。。(どうでもいいけどヒマな水曜じゃなかったらキミに少々苦言を呈するとこでしたよw)

普通ならここで「ではまたの機会に」とか言い残して帰っちゃうものなのですが、このGさん、、あまり早く帰ると上司にでも怒られちゃうのかなかなか帰ろうとしません。。

Gさん「ところで御社では他にもご紹介いただける物件お持ちじゃないでしょうか?」

・・・

・・・

一般のお客様にご紹介出来そうな物件は無くは無いですけど、、
さっきの物件が無理なら他の物件はもっと無理だと思いますよ。。。。(何度も言いますけど我々、他の物件も自信を持って値付けしてますからw。。。)

「御社が仕入れベースで安く仕入れたいのはわかるんですけど、、こんな売値でも買ってくれる一般の投資家さんも多いので無理して安く売る必要もないんです」

ワタクシ、心の中で「もー、、ウゼーからいい加減帰ってくれよー」と思いつつやんわりお断りしているのですが、このGさん、、あまり早く帰ると上司にでも怒られちゃうのかやっぱりなかなか帰ろうとしません。。

このままだと午前中が全部潰れるくらい居座る予感がしたので「あ、この後またお客が来るので、、、」と強制退場を促したのですが、このGさん(これって漢字で書くと爺さんになっちゃいますねw)、「このままだと今月も仕入れゼロなんですよ」とか言い出しました。。

昨今のご時世じゃ転売物件を仕入れるのも一苦労ですからそうこぼしたくなる気持ちもわかるのですが、、我々にそんな弱音を吐くくらいなら、、

①この物件を無理やりにでも仕入れる(上司が納得する稟議書書けば問題ないはずです)

②上司に面と向かって「うるせーなー、、そんな文句ばっか言うならてめーで探せよ」と開き直る(意外に言ってみたら上司も「なんかわかんないけど、、オマエは見込みがある」とか言い出したりしてww)

③この業界は向いてないと早々と見切りをつける(ってかまだ名前も覚えて貰ってない時期でしょうからチャンスですよw)


の3択でお願いしたいところでございます。(だってそんな話、、我々に愚痴られてもホント、、迷惑だってwww)

ただあれです。
今の時期はホントに仕入れは厳しいですから数か月仕入れられないからと言って会社も簡単には首切ることも無いでしょうし、この業界、、やる気さえあればなんとかなるもんです。(特に転売系なんだからそんな頭使わなくt、、(以下略))

と言うことでここで会ったのも何かの縁です。。

物件は無いけど何かの足しになればと思いワタクシ、いつもセミナーで話してる物件仕入れの基礎と考え方(あと、「業者は3.3で割り算しちゃダメよ」と諭しつつw)を軽く講釈垂れて追い返しましたが、、、

たぶんこの業界でこのGさんと再会することは無いだろうなー。。。(だってなんか素質なさそうなオーラ全開でしたもんw)

ワタクシ、いつも思うのですが、
仮にも不動産屋の名刺を出すなら入社1か月だろうがなんだろうがもうちょっとプロっぽく振舞っていただきたいと思うんです。。(いきなり名刺交換で「まだ右も左もわかりませんがよろしくお願いします」って挨拶されたら怖くて仕事任せらんねーしw)

そういや最近、物確電話とかでも「〇〇不動産です」って電話掛けてきて業者らしからぬ素人っぽい質問とかされることが多いのですが、、、まさかこれでエンドのお客さん相手に商売してるってことないですよね?

ワタクシだってまだまだ修行中の身なのでそんなエラそうなことは言えませんが、あちこちの大家さんイベントに顔出してると、今の投資家さんの方がプロっぽく見えることが多いだけに(ホント、最近の一般の投資家さんってやってることが業者と変わらねーしw)少々危機感すら感じてしまう今日この頃でございます。。。。



どっちがプロなのかわからなくなっちゃうんじゃんw

一斉蜂起の話。。。。


ルマンドアイスの在庫、、あと2本ですw

こんにちは。

今週から狼旅団電話相談室をパワーアップしたところ、結構、相談の電話が掛かってくるようになり「なんだやっぱこういう風に言わないと電話できないんだなー」と思ってたのですが、それ以外にも「なんか電話が掛けやすくなった」と従来の団員さんの相談ではない電話も増えてます。

その相談ではない電話なのですが俗にいう世間話みたいなものが多く、「昨日のルマンドアイスはホントに美味かったのか?(送ってきた人へのポジショントークじゃないのか?)」とか「内閣解散で株価はどうなるのか?(そんなのワタクシに聞いても無駄ってもんですww)」など正直どうでもいい話が多いです。(それでもそんな電話に付き合ってしまうワタクシ、、要するに今週はヒマなんですw)

そんな中でワタクシ、世間話系の電話主に「どうでもいいけどなんかブログネタになる話とかねーのかよ?」って情報のバーター取引に持ち込むのですが、さっき掛かってきた団員さんの電話、、、結構面白かったので今日はこれをネタにさせていただきます。

先日、この団員さんの物件のとある部屋の空室に入居申し込みが入ったそうなのですが、
この空室は2LDKの部屋でエアコンはキッチンとリビングの2台装備。。

居室のエアコンはリビングからでも届くので装備してないそうなのですが今度の入居者が「居室にもエアコン入れたい」と言うことで入居前にエアコンを付けるべく内覧に来たそうなのですが、どうも原状回復の過程で業者さんが誤って部屋のクロス交換の際にそのエアコン配管の穴を塞いでしまった模様で部屋から見るとどこに配管の穴が開いてるのかわからなくなったそうです。

で、そのオーナー自ら現地に行き、そのエアコン穴の位置をカッターナイフでザクザクと探したそうなのですが、穴を発見してコジッたところ、、、、、壁の向こうになにやら妙な気配を察知したそうです。

このオーナーさん、、
こういうのには結構慣れているらしく「もしかしたら外の配管穴からネズミとかハクビシンとかが入り込んで出れなくなったのかな」と思ったそうで内壁からその壁をコンコン叩いてみたそうです。

しかし、、何の反応も無いので気のせいかと思って再度、クロスをカッターナイフでコジッたところ、、

その穴からハチが顔を出したそうなんです。。。(情報によればなんか、、こう、、ニョキって感じで一匹だけ顔をのぞかせたような状態って言えばわかりやすいでしょうか?w)


我々、法的に言うと不法占有ってやつですか?w

で、このオーナーさん、、
とっさに今、何が起きて、今後どんな展開になるか瞬時にわかったようで、そのクロスを抉る作業は中断、、速攻でその場を逃げ出したそうなんですが、、、時すでに遅しとはこのことを言うんでしょう。。

えぇ、、
木造アパートの壁と壁の隙間ではすでにハチの巣を突いたかのように大変な騒ぎになってたそうで、壁の隙間にいた推定数千匹のニホンミツバチが壁裏で一斉に蜂起し始め、逃げ場を無くしたこのニホンミツバチ軍団が一斉に外部のエアコン穴から出撃し始めたそうです
。。。
(どうでもいいですけどこれスズメバチだったら新聞沙汰になってたんじゃね?ww)

さらに部屋側で切り裂いたクロスの隙間からも大量のハチが出撃し始め、部屋の中にも侵入、、。

まさか壁と壁の隙間にニホンミツバチが巣を作ってたなんて想像もしていなかったオーナー、、
命カラガラ避難したそうですが、その避難の途中に首スジを刺されたようでアナフィラキシーショックを心配して速攻で病院に急行したそうです。。(聞くところによればすでに2回ほどハチに刺されているので2ストライクだった模様ですw)

「ってか、こんな大都会東京でまさかハチが巣を作ってるなんて誰も想像出来ねーだろwww」

オーナーさん、、電話ではそうおっしゃってましたが、実は大都会のど真ん中、、新宿区在住のワタクシ、

すでに3回ほど家に蜂の巣を作られてその度に駆除してきました。。(そもそもハチなんて空飛べますから巣を作ろうと思えばどこでも作れるもんですってww)

結局、壁裏にどの程度のハチに巣を創作されてるかまだわからないそうなのですが、駆除会社の人に聞いたら、
「壁の隙間が見事に巣箱みたいになってるようだから効率よくハチミツ取れそうですねww」
、、、とか言われて少々、、涙目になってましたww。(個人的にはワタクシ、ここでツボりましたww)


ちなみにワタクシ的にはこんなイメージですw

最近、外来種のせいで絶滅寸前だったこのニホンミツバチ、、
こんなところでも大量発生してることを考えるとまだまだ安泰なのかもしれませんが、結局このオーナー物件、、
一度壁をぶち壊してハチの巣を除去しないといけないためせっかくの申し込みを断りその入居希望者には他社経由で違う物件を紹介したそうで、、そこそこ大損こいただけでなく、

せっかく新品のクロス貼ったのに全部無駄になっただけでなく石膏ボードレベルからやり直しになってしまいまさに「泣きっ面にハチ」とはこのことを言うんでしょうねーwww(ワタクシ、今日はここで笑いを取りにいきますw)

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えーっと、、、

と言うことで、ここで教訓です。。

「エアコン配管の穴は外からもちゃんと塞いでおきましょう。。。」

ホント、これってエアコンの穴さえ塞いでおけばなんてことなかった話なので全国の空き室を持ってるオーナーさん、、スズメバチが壁裏に巣を作る前にこの穴は塞いでおいてくださいね。。。(スズメバチなんかに巣を作られたらホント、エライことになりますよ)



今日の話もこの教訓の一行だけ書けばいい話だった気がするんじゃんw