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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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土地建物の按分の話。。。


まずはここをクリックでございますw


こんにちは。

先日書いたブログネタで「売り主=高く売りたい」、「買主=安く買いたい」の関連でもう一つ、売り主買い主で丁々発止する事柄があります。


それは売買時における土地建物の価格案分。。。

最近の物件売買は内税表示(要するに消費税コミコミでいくらって売り方してるってこと)なので売主が消費税課税業者であればこの消費税額を決めておく必要があります。

ただ土地には消費税が掛からないので消費税を算出しようとすると土地と建物で価格案分することになるのですが、
大抵の場合、
売主=建物価格を出来るだけ安くして消費税の支払いを少なくしたい
買主=建物価格を出来るだけ高くして減価償却できる金額を増やしたい

というベクトルが働くので売買条件を揉む際に、ここでまた売主側と買主側でこの建物価格を巡って揉めることがあるんです。

建物価格が6000万程度でも消費税は480万ですから下手すると我々がいただく仲介手数料より高いなんてこともあり得ます。

なので消費税還付とかいろいろ手立てはありますが、売り主側としてはこの出費は出来るだけ避けたいと考える方がほとんどです。。

しかし、買主さんは出来るだけ減価償却を取りたいので建物価格を限界まで上乗せしようと考えます。

となると今回の1億の物件は
売主・・・土地価格9000万、建物価格1000万希望(消費税は80万円)
買主・・・土地価格1000万、建物価格9000万希望(消費税720万ww)

なんて売値は同じ1億でありながら中身が極端な価格差になる可能性もあり、そうならないためにも我々、「固定資産税の土地建物案分」を和解策として「ここは公平を期すために固都税の案分でやりましょうよ」と持ち掛けます。(この話は売買交渉に入る前に売主、買主の両者に伝えておくと揉めませんw)

しかし、そうは言っても売り主さんも後ろに顧問税理士を抱えてる人も多く、中には「なーに、、税務署に否認されないくらいの数字程度ならこの数字は動かせますよ」とけしかけられてる売り主さん、買い主さんも多いのが実情。。

今回の売り主さんも売買条件を揉んでる過程の段階で「土地建物案分はこのくらいで・・・」と逆に指定されてました。(ままま、、土地90%建物10%とまではいきませんがそれはそれは固都税案分なんて軽くブッチするくらいの無慈悲な案分でございました。。。)

そんな売買交渉も進み、契約・重説の細かい案文のチェックも終わり「じゃ、これで書類全部袋綴じしますねー」と言ったところで書類の訂正依頼が買主さん側から飛んできました。。(エスパー君、袋綴じした段階でお直し指令が飛んでくると軽くキレますw

買い主仲介「えーっと、、あの、、建物価格の件なんですが。。。」

・・・

・・・

あーあ、、

ここにきてこの按分の物言いかよ。。。。

売主さんもこの土地建物按分でOK貰ってる関係で今からここを動かすとなると少々面倒なことになりそうです。(っつーか、このパターン、、絶対揉めるんです。。。)

狼「で、建物価格いくらにしたいのよ(投げやり)」

買い側仲介「いや、、それがですね。。消費税額が高いのでもう少し安くしてくれないでしょうか?」

・・・

・・・

は?



なになに?



今なんて言いました?www


買い側仲介「ですから、、消費税額が高いのでもう少し安くしてくれないかとお願いしてるんです。。」

うーむ、、
消費税を安くするには建物価格を引き下げないと出来ないのでこれは明らかに売り主有利なお話しですけど大丈夫なんでしょうか?。。(なにかこうすることによって買主側になにか凄い裏技でのあるんじゃないかと我々、必死に考えちゃいましたよww)

何度も仲介さんに聞き返したのですが、ホントにそうして欲しいということなので我々、急遽売り主さんに電話しました。

「今から税理士さんに速攻で電話して税務署が否認しない最低限度の建物価格を聞いてくださーーーい!!」(先日、税務調査を喰らった我々、、ここの部分の表現はどうしても慎重になってしまうことをご了承ください。。)

出てきた土地建物按分価格。。
ここじゃ書けませんが最初の価格でもかなり無慈悲な価格でしたのでそこから更に下がった金額だと我々もなんとなく罪悪感を感じてしまう領域の金額に見えてしまいますww。。。。(怖い話なのでここの表現も心無し、小文字対応ですw) 

と、ここで我々考えました。

普通に考えたら買主さんは減価償却を目一杯高く取りたいはずなのになんで逆のこと言うんだろう・・・?

で、我々の結論です。。

あ、そうか!
これってビックカメラとかでテレビとか買う時の値引き交渉と同じみたいに考えてんじゃねーの?ww
(店員さんから「消費税分引きます」とか言われるとなんとなく見かけ上の買値が安くなった気がするもんなーww)

ただあれです。
そうは思ってもこれって買主さんなり買い側仲介さんが減価償却の意味を知ればこの話自体が無かったことになっちゃうかもしれません。。

となると売り主側仲介の我々としてはこの状態のまま契約を締結し、あとで文句言われても「契約書にハンコ押しちゃったんですから今からは変更出来ません」という状態に一刻も早く進める必要があります。(売り主側仲介の我々が買主にわざわざ売り主不利になることをアドバイスするわけにはいきませんから減価償却のことは封印ですw)

と言うことで我々、、
相手の気が変わらないうちに契約書の物件価格の部分を書き直して袋綴じして、「じゃ、午後にもこの書類原本を取りに来てください」と相手仲介さんにお願いしました。。。(仲介さんがこれを持って帰って重説読み合わせしてハンコ押しちゃえばもうこっちのもんですw)

売主さんにコトの顛末を報告すると、、支払うべき消費税が減ったので「減った分でなにか美味しいもの食いに行こうよ」とすでに上機嫌。。。(額にすると銀座の高級すし店で何回食べ放題しても怒られないくらいですから我々もこの買主さんに感謝しないといけませんw)



で、そんなこんなで小一時間くらい経った頃でしょうか?

その日の夕方、重説の読み合わせを買主さんとやるべくその売契・重説原本を買主側仲介さんが取りに来ました。。

こういう時は余計な無駄話することなく書類を渡したら即リリースが基本なので玄関口で書類を渡して速攻で追い返すつもりで出迎えたのですが、、、、

買い側仲介「えーっと、、売契の件なんですが・・実はちょっと訂正箇所があるんです。。。」

・・・

・・・

・・・

なんだよーーーーー!!訂正ってーーー!!!ww(もう絶対大丈夫って言うから袋綴じしちゃったじゃねーかよwww)

聞けばこの仲介さんと買主さん、、
電話での書面摺合せで売買金額のところを「上から何段目」とか「下から何段目」とか言ってたらしく実際に下げて欲しかったのはなんと「土地価格」だった模様です。。。。(ってか何億もする話なんだからそういうやり方で確認してんじゃねーよwww)

うーん、、
ヤバイ、、これは非常にヤバイ事態でございます。。。。

なにがヤバいって、、あれです。。
ここから土地・建物価格を逆方向に持って行くとなると売り主様は消費税負担が激増してしまい激怒するでしょうし、本来建物価格を安くしたいって条件は最初から出てた話なのでここから「買主様のご意向で土地価格を減らして建物価格を増やしたい」なんてどの口で言えばいいのよって話ですww(しかも買主様はこの期に及んで固都税按分より建物価格上げてくれなんて恐ろしいコト言ってるみたいですw)

結局、この話、最終的に「最初の売り主案(当初のまだちょい無慈悲なくらいの建物価格w)以外ならこの契約は無かったことにしましょう」と買主仲介を揺さぶって無理やりこの条件を飲ませて契約しちゃったのですが、、、

今になって思えばこれってやっぱり正直に消費税を下げると買主がどうなるかくらいちゃんと説明しとけば良かったかもしれませんね。。。。(そんなことわざわざ相手に教える義理はありませんけどこういう間抜けな話だとわかってればアドバイスくらい出来たのにって感じです、、、)

いつも思うことですが、
不動産取引は何千万、何億もする取引ですからこんな土地建物按分の打ち合わせミスなんて些細なことでも数百万単位で損害が出ます。(減価償却ってことなら年間、数万の損ですけどこれって年を追うごとに蓄積するものなのであとで結構効いてきますw)

今の投資家さんレベルだと契約書の文言とかは事前に細かくチェックしてるでしょうけど仲介さんって中身を深く読み込んでないやつもいますのでこういうのを電話だけでやろうとすると時としてこういう伝達ミスが起こります。(だってちゃんと理解してれば電話口で「何行目」って言われても「そこは消費税のとこですからそこ減ると不利になっちゃいますよ」とかくらい言えますもん)

それでも仲介さんってここからでも強引に契約に持って行こうとする傾向がありますから「あ、このままだとヤバイ」と感じたら契約自体を諦める勇気も必要かもしれません。(契約のハンコさえ押さなければ買付け入れてようが逃げ切り可能ですよw)


ま、そうは言ってもこういう仲介さんに限って言うと、、

そういうヤバイ雰囲気をひた隠しにして契約まで突っ走っちゃうんですけどねwww



とは言え、こういうヤバイ雰囲気の奴に限っていい物件持ってくるから困るんじゃんw