ワタクシの苦悩がまた増えた模様ですw
ささ、、月末ですから激しくポチってくださいねw
こんにちは。
本日は天下分け目の大一番である日本VSオーストラリア戦がある関係でこの狼ブログのアクセスも極端に落ちるんじゃないかと思いますが、、、めげずに更新します。。
まずは悲しいお知らせです。。
先日来、嫌々引き受けていた例の280部屋の管理の件ですが、、
結局、新しい管理会社も見つからないし未だに前の管理会社から引き継ぎ書類が出て来ない関係であと1か月今の状態が続くことになりました。。。(今日で終わりかと思ってたら昨日の夜、オーナーに懇願されて渋々OKしちゃいました、、、)
ま、ワタクシの苦悩も増えるということになりますのでマイナス面の方が絶対大きいんじゃないかと思いますが、、、。。。(えぇ、、前はなんともなかった携帯への着信に恐怖感すら感じるようになりましたからww)
でもいいです。
オーナーからは「起きた出来事は全部ブログに書いてもいい」って言われましたからwwww(ま、ブログ的には書くことが増えて嬉しい悲鳴なので良しとしますw)
さて、そんな月末ですが、今月を振り返ると不動産投資業界に少なからずの変化を感じました。
まず融資ですが、春先よりは確実に融資が厳しくなってます。
どこでわかるかと言うと、これは売り出し物件への反響です。
去年の今頃であれば、一つ物件を売り出すと仕入れ転売系(登記するやつ)、サンタメ系(登記しないやつ)、一般仲介系とまんべんなく物確があったし、それなりに各系統の業者さんで成約出来てたものが今年の夏はほぼ一般仲介系での成約ばっかりになっちゃいました。
どういうことかと言うと、
要するに手金を持ってる人だけが買えるようになり、フルローンで買いたいって人は融資金額が伸びず買えなくなったということになるのですが、そんなことが影響してか、今月はサンタメ業者さんからの電話はほぼ皆無。。(昼夜関係なくジャンジャン電話が掛かって来てたのに、、、です)
まだニュースとかになってないので未確認ですが、もしかしたらホントにサンタメ政治の終焉を迎える時期がそう遠くない時期にやってくるんじゃないかとさえ思えてきます。
そうなると今までサンタメで融資マシマシで買えてたものが流通しなくなるので実質的に物件価格は値下がりに転じます。
と言ってもその下がり幅は利回りベースで1%ダウンなんてスピードで落ちるのではなくちょっとづつ下がってくるので(まだ高く売れると信じて売り出してる人ってそう簡単には値下げ要請に応じないものです)気が付きにくいですが手金を持ってる人は融資も付きやすく買いやすい状態になりつつあるのでこれからはチャンスが続くんじゃないかと。。。。
ただ、不思議なことが一つあります。
この手金を持って買いに来る人って指値がすごく弱いんです。。(19800万であればせいぜい300万引きの指値くらいで買付け入れてくるんです)
恐らくですが、これって買う目的が利回りより「とにかくお金があるから不動産を買っておこう」って考えで買ってるんじゃないかという動きなんじゃないかと思いますが、それと同時に「大幅指値を入れたら他に持って行かれちゃった」って経験を積んでるので「あまり無茶な指値すると買えなくなる」って恐怖でもあるんじゃないでしょうか?
そんな一般の富裕層の人とか相続目的で売り買いする人が活発なのでここ最近もなんとなく物件の売れ行きがいいのですが、これら富裕層、相続系の人は築古物件を嫌う傾向なのは相変わらずです。
先日も相続系で物件買いたいというお客さんが会社にやって来たので「欲しい物件はどんなのですか?」と聞けば「築3年以内(ホントはまっさらの新築がいいんだけど我慢します)」ってな塩梅。。。
「そんな物件だと売り出し利回りが極端に低いから気に入る物件ってなかなか見つからないかもですよ」とアドバイスしましたが過去に所有していた物件が築古だったためかやたら修繕費が掛かりこれに懲りて「利回りが低くてもいいから築浅物件が欲しい」って流れになっちゃうんでしょうねー。。
ただあれです。
我々業者からすると築10年くらいまでなら築浅と判断しちゃいますw。。
と言うのも、築10年くらいだと流通している物件量が平成初期築の物件と比較すると極端に少ないのでタマ数が少ないという希少性を考慮すると「何言ってんですか?築10年なんてまだまだ築浅の部類ですよww」」と思ってしまうからなんだと思います。
それともう一つ大事なことで新築物件で10年程度経過すると気の早いオーナーは一回目の大規模修繕をやろうと考えます。
特に地主系オーナーで管理会社がオーナーを養分と見てる会社になると築9年目を超えたあたりから「来年は築10年目なので大規模修繕の計画作ります」とか言ってきっかり10年目にそこそこの規模の大規模修繕をやらせようと目論みます。(
さて、ここで問題なのですが、
こんな物件が売りに出るとしたら買う側はいつ買うのが一番適当なんでしょうか?
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はい、時間です。。
ワタクシ的にはこういう物件であれば築11年目で買うのが一番適当なんじゃないかと思います。
えぇ、、ここまで書けばなんとなくワタクシの意図もわかるんじゃないかと思いますが、築浅の築9年で買えばその時点では確かに築11年目よりは築浅に思うでしょうけど建物のコンデション的に見ると一度大規模修繕をくぐって貰った後の築11年で買った方が長い目で見るとお得な気がするんです。。
と言ってもオーナーだって一千万単位の大規模修繕を終わらせてすぐに売り出すのはもったいないと考えるでしょうから現実的には築13年~15年くらいしないと手放そうとは考えないかもしれませんが現実的には築10年くらいであっけなく手離すオーナーも多いんです。(恐らくですが10年保有で得られる優遇税制を使おうって魂胆なんじゃないかとw)
で、養分系管理会社に「築10年も経過するとあちこち痛んでいるので手直ししてからじゃないと高くは売れません」とか言って大規模修繕をやらせてからその管理会社の専任で買ったあとも引き続き管理契約をぶん取ろうと「賃貸管理契約を結んでるお客さんのみ」に「こんな物件ありますけど買いませんか?」と打診します。(
なんて書くとこの養分系管理会社がどこの会社なのかバレてしまいそうですが(わかったからとコメント欄で実名挙げるのはご遠慮くださいwww)この手の会社、、実際のところ結構存在します。。(
前にも書きましたがこの手の地主物件でサブリース契約まで引き受けてるなんて場合、管理会社はとにかく満室にしようと考えるので賃料設定が低くても平気で賃貸しちゃいます。
となるとあれです。
こういう物件を買う時のレントロールは周辺の賃料相場と比較しても安いことが多く、場合によっては「築10年くらいでも部屋のリノベーションしないと募集に影響が出ますよ」なんて言って空室になった部屋から片っ端にリノベまでさせちゃいます。
こんなことしてちゃオーナーはいつまで経っても利益なんか出なくなるのですが損をしないくらいの薄い利益は出ちゃうのでそんなことになってるとは露とも知らないオーナーさんだとまんまとこのスキームに引っ掛かって物件を転がされてしまいます。
えぇ、、
前にテレビとかでハウスメーカーのサブリース問題や人も寄り付かない畑とか空き地に大量の新築アパートを建てさせてオーナーを潰す商法が問題になってますが、そんな問題よりもワタクシ、、個人的にはこっちの問題の方が深刻なんじゃないかと思ってます。。(
とは言え、これを不動産投資の視線で見れば買う側にとってはまだまだ美味しい話なのでまだ誰も気が付かなくてもいいって気持ちも無くはないんですけどね。。。w(なんか敵が増えそうなので小声で呟いてみましたw)
と、いつものように腹黒く呟いて終わるんじゃんw