プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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売買だけというぬるま湯。。。(エスパー君への伝言含むw)


これポチると涼しくなるんです、、、(いろいろな意味でw)

こんにちは。

ウチの会社、、
生粋の焼き畑仲介さんゆえ、基本的に賃貸管理業務は引き受けていないのですが、過去のシガラミで数棟の管理業務を引き受けています。(仲介した物件で管理会社がお任せできそうな管理会社が見つからないのでそれが見つかるまで、、、と言うお約束、、そろそろ3年経ってますけどその後いかがでしょうか?w)

この管理業務を引き受けちゃうと物件によっては土日祝日どころか盆暮れまで拘束されることが多いので(そんな「なぜか業者がお盆休みに入った瞬間にエアコンが壊れる」という都市伝説が起こる8月中旬まであと2週間となりましたww)我々、「生涯焼き畑仲介宣言!」をさせていただいているのですが、

昨日、某旅団員様より

「急で申し訳ないですが、ウチの親戚が所有してる物件のうち、狼さんちの比較的近所にある物件280部屋の賃貸管理を引き受けてくれないか?」

というご相談を賜りました。。。。

家賃6万円だとして280部屋となると賃料収入だけで月々1680万円。。(年間で2億ちょいです)
管理費5%として計算すると月84万円、年間で1008万円の管理料が我々のフトコロに飛び込んでくるわけですが、、、

280部屋なんて数の賃貸管理を迂闊に引き受けてしまえば売買だけというぬるま湯に浸り続けて早10年のワタクシ、、恐らく過労死してしまうんじゃないかと思います。(ま、280部屋あっても全部の部屋が滞納するわけじゃないし、しょっちゅう緊急出動があるわけじゃないですが、ずっと緊張感持ってないといけないのには変わりありませんからw)

そんなわけでこのお話は丁重にお断りさせていただいたわけですが、そもそも論でこの物件を今まで管理してた管理会社さん、、なにかあったんでしょうか?(ってか年間1000万規模の管理を切られるとヘタな会社だと飛んじゃいますよw)

「うちの親戚が高齢なのをいいことにどうも毎月の賃料をごまかしてて結構な額を着服してるみたいなんです」(額についてはブログでは書けませんが、我々が欲しかったAMGのEクラスベンツが買えちゃうくらいの金額の模様です。。。)

なんでわかったかと言うと
①この管理会社さんの社長さんのブログ経由のインスタを見たら身分不相応なくらい生活が派手になってた(特に奥様w)
②しかしこの管理会社さん、、仲介の社員が内紛でほとんど辞めてしまったため賃貸仲介での収入はほぼゼロ
③会社の家計は火の車なのにこのセレブ三昧はおかしいと思い団員が調査開始
④一番まとまった賃料収入がこの親戚だったためこのお金を着服。。

①に戻るw←いまここ

うーむ、、
インスタで放蕩ぶりが発覚するって一体どんだけ脇が甘いんですかwwww

で、この団員さん、、
親戚の人から見せて貰った毎月入ってくる賃料がなんとか料とか原状回復費の水増しとかで差っ引かれてちょこちょこ届くのでいい加減おかしいと思い、管理会社を追求したらこの事態が発覚し、このままでは詐欺だのの警察沙汰になっちゃうので慌てて返金してきて金銭上の損害は無いとのことですが、、そんな事情で管理が飛んじゃうと困るのは親戚のオーナーさんでもあるし、もっと困るのはここに住む居住者さんでしょう。。(特にこの暑い時期は不測の事態が起きやすいので管理を空白には出来ません)

そう考えるとこの管理依頼、、ちょっと断りにくくなっちゃいました。。。(世の中には聞かなきゃ良かったって話に首突っ込んで身動き取れなくなったって話も多いんですw)

ただあれです、、
これで管理契約交わして管理費貰って引き受けちゃうと未来永劫あのクマさんみたいなことになってしまう可能性も高いです。。。(そんなクマさんのブログを見てると「きっとこんな管理の仕事を心底好きでやってるわけでもあるまいw」ってワタクシ思うんですw)


なのでワタクシ、
8月いっぱいは何かあって動いた分を実費ベースで請求するって話でこの280部屋の管理を引き受けることにしました。(その間にどこか素敵な管理会社を見つけていただき見つかり次第、我々はお役御免ですw)


しかしここで問題がひとつだけあります。。

実はこの話、朝から所用で出かけてる実働部隊のエスパーくんは一切知らないんです。。(今日は契約決済が重なってるので朝から我々別行動なんです。。。)

と言うことでエスパー君、、
いつもの事後報告で悪いんですけど、、

ま、そういうことになったので夏休みはほとんど無いと思ってください。。。(「8月は契約決済無いとき適当に連休取っていいよ」って言った件、、全部嘘なのできれいさっぱり忘れてください、、、)


そんな管理業者の着服話ですが、今年に入って結構耳にしますのでこういう機会に一度総点検してみてはいかがでしょうか?(「この大家さん、、毎月何も言ってこないなー」って思われると狙われるらしいです)



エスパーくんが海外旅行を計画すると毎回こういうことが起こってる気がするんじゃんw

沈黙の要塞。。。(いつもながらふざけたタイトルですw)


そういや、今年ってまだセミの鳴き声聞いてないですねーw

こんにちは。

昨日のブログで書いたスマートメーターの件ですが、コメント欄もたくさん書き込みいただきましたがFBのコメント欄にも普段コメントしない人までもが書き込みしてくれてあまりこの件に知識が無かったワタクシ、、

今後この件で質問してくるであろう迷える羊さんにドヤ顔で能書き垂れられそうですwww(ってか契約アンペアをいじって基本料金を細かく節約するなんてさすが皆様プロ大家ですねwww)

あとやっぱり一棟物件でアナログとスマートの混合ダブルスが存在すると言うことや、気合い入れて電力会社と交渉するとスマートメーターから元のアナログメーターに戻せると言う裏情報も知り得て益々ワタクシ、、ドヤ顔出来そうですwww(ネタ適用してくれた方々於かれましては心より御礼申し上げます)

さて、話は変わりますが、、今日は不動産の決済のネタ書きます。

不動産の売買では大抵の場合、契約と決済の日を分けてやることが多いのですが、そうなると契約時に売り主、買い主が会い、決済でも売り主、買い主と都合2回ほど会うことになります。

この不動産売買、、そもそもが
売主・・・高く売りたい
買主・・・安く買いたい

という相反するベクトルが働くのでこの取引の間に入る我々仲介業者はお互いのクライアントに有利な条件になるよう売り側、買い側仲介とで熾烈な綱引きになることが多く、時として契約時に売り主、買い主が会う段階になって不穏な空気になることがあります。

先日の決済も事前に大幅な指値を主張する買い側仲介をと力づくで押し返し、返す刀で退去して空室の部屋の原状回復も一切しない現況有姿売買の条件を呑ませつつ瑕疵担保に「設備である給湯管は瑕疵担保で言う給水装置に入りません」となんて感じでほとんどの売買条件を納得させて契約しちゃってる関係で買主さん、、「なんか結局そっちの条件丸呑みさせられて・・」と決済時にもグチグチ言ってました。

確かに売れにくい物件であればこちらも早く売却したいですから多少の不利な売買条件でも吞んじゃうのですが、人気の東急線沿いの一棟レジだとこちらの売買条件を全部丸呑みしてでも買いたいという買主さんも多いので売り主側の仲介としてはどうしても譲れないところ。。。(この手の物件で成約を焦って売り主様に損をさせるようだと次回から売却依頼は他社に出されてしまうことでしょうw)

とは言え、ウチがガンガン突っぱねてるうちにこの買主さん、、
買い側仲介さんから「この物件が欲しければこの条件飲まないと買えません」とか言われたらしく渋々ながら契約に応じて決済となり100%納得して決済の場にいるって雰囲気には見えません。。(完落ちしてない買主さんってどことなく不機嫌なんです)

法的に言うと契約でハンコを押すからには売買条件に合意してると見做されるとは言え、買主さんの言いたいことも痛いほどわかります。(きっと仲介さんから「贅沢ばっかり言ってるといつまでも物件買えませんよ」とか言われた雰囲気マシマシでしたから)

しかしワタクシの立場は売り主側仲介なのでどうにも出来ませんし、売り主さんがいる決済の場でいちいち不穏な空気を醸し出されるとそこにいる全員が嫌なムードにもなってきます。(印鑑証明の印影ペラペラやってる司法書士さんも心無し「これ、決済進めていいんですか?」って顔してます)

その不穏な雰囲気を察知した売り主さん、、
トイレに行く振りしてワタクシを誘い出し、廊下で「なんか買主さん、、怒ってません?」とか聞かれたので「あー、、今回はこちらもかなり強気交渉しちゃいましたからねー(じゃないと売らなかったでしょ?w)」と答えてたのですが、この条件で契約しちゃってるし今は決済のタイミングなのでとにかく今は決済を穏便に終わらせることに集中しましょうということになりそそくさと決済部屋に帰還。。。

部屋に戻ると融資金を金種分けして振り込み伝票使って出金、振り込み作業が始まってたのですが、その振り込み伝票がいちいち手書きだったのでそれを全部手書き記入してた買主さんが軽くキレ出しました。。(「高い仲介手数料払ってんだからさー、、こんなの仲介で書いてくれてもいいんじゃねーの?」と苦笑いしつつも若干お怒りモードです)

我々不動産屋って契約と決済、、どっちが大変かと言われると何が飛び出すかわからない契約の方が緊張感漂うモノなのですが今回だけは決済の方が契約の5倍くらいの緊張感になりいつもなら司法書士が作業してる間、世間話とかで軽口叩くワタクシでさえ沈黙の要塞になってしまいました。。。

時々ですが売り主さんと買主さんが契約~決済の過程で揉めてしまい決済の時は一言も口を利かないなんてこともあるのですが、一人だけキレてる時って誰かが緊張してしまって出されたお茶をひっくり返してしまうだけで「なんかもう今日の取引はヤメだ!!」とか言われて買主さんが帰ってしまいかねない状況なだけに買主さん以外の当事者は全員、その買主さんの一挙手一投足に対し絶対粗相が無いようにメチャメチャ気を配ります。。(うーん、、この時ばかりは時間が経つのがホント遅かったこと遅かったことw)

そんなこんなで少々送金時間も掛かりましたが無事決済も終わり「決済しちゃったんだからもういちいち文句言わないよ」と諦めてくれたのか腹が座ったのかわかりませんが急に買主さんに笑顔が見えるようになってきました。

「まー、、なんだかんだ言っても今買っとかないとどんどん値上がりしちゃうしねー(あぁ、、仕方ねーよなw)」

そんな冗談めいたことを言い出したのでワタクシ、ついつい調子に乗っていつの通りの軽口モードに入り、不動産にまつわる冗談を吐き始めたのですが、、、ここでエスパー君から緊急メール。。(ってか同じ部屋にいるんだから口頭でいいだろと。。。w)


エスパー君は決済中でもこんなメールを送り付けてきますw

あ、そうでした。。

こういう不穏な空気が流れてるときの決済は、決済が終わり次第無駄口叩かずに撤収が原則でした。。(マニュアルでは3分以内に退席、、、ですw)


よくある話なのですが決済時と言うのは売り主、買い主が顔を合わせる最後の機会。。

買主さんからしたら物件についてどんな些細な情報でも得たいでしょうし、無くても無理やり質問を考えようとするし、下手すると「なんかあった時のために売り主さんの連絡先教えてくれませんか?」となることが多々あります。

これを認めてしまうと仲介した業者が及び知らないところで売り主さん、買主さんが勝手に連絡を取り始めることがあり仲良くしてるうちはいいのですが仲介が知らないところで話の行き違いとかトラブルが発生して当事者同士で紛争になっちゃうことがあるんです。(なので我々、売買が終わっても必ず売り主、買い主間に割って入り、ずっと介入し続けるんです)

これは実際にあった話で、、、
戸建て用の土地売買をやった際、買主さんが「この物件の地元とかでどこかいい工務店知りませんか?」と売り主さんに電話で軽く聞いてしまったことがあり、売り主さんも親切心で近所の工務店を紹介、、この工務店がこの物件の建築中に倒産してしまい紹介した売り主さんが買主さんに激しく責められる、、、ってことがありました。

今回のように買主さんの機嫌が直ったかと言っても決済後、いつまでの部屋に残って世間話をしてると不意に妙な問題が浮かび上がってその時に売り主さんが同席してると「売り主さん、、知ってます?」なんて話に発展することがあるのでこういう時はいつまでも売主さん、買主さんを相対させるのではなく、とっとと決済を終わらせ、問題点があれば後日、両方の仲介が常にワンクッション入れて話し合うのがベストです。(それが仲介業務ってもんですw)

ワタクシ、買主さんと笑顔で決済を終えたくて軽々しい行動をしてしまいましたが、、
「引き渡し、決済が終わったらとっととと退場する」と言うのは案外重要なことですのでご参考ください。。(別にやましいことが無くても吐いてしまった一言で何が災いになるかわかったもんじゃないですよw)



そんなエスパー君は決済中、一切無駄口吐かないんじゃんw

スマートメーターってなんですのん?w


毎週金曜日はいつもより積極的にポチってくださいDAYでございますw(ひとつよしなにw)

こんにちは。

最近、電気の自由化や省エネの観点から従来の電気メーターがスマートメーターとかいうのに順次変更されています。


左のメーターが右のメーターに変わります

このスマートメーターですが、
従来のアナログメーターでは出来なかったことが出来るようになったのですが大きく変わる点は
①電気使用量が電力会社にデータ送信出来る
②従って月一の検針業務が不要になる
③通電やアンペア変更なども遠隔操作で出来る

あたりでしょうか。。

国としてはこのスマートメーターを2024年までに全交換して普及させたいそうですが、このスマートメーターの特性を知らない大家さんの部屋が埋まらない事態になってるそうで今日はちょっとその辺の注意喚起を書いてみます。(そんなの常識じゃんと思う方は本日はここまで読んでポチして終了ですw)

と言うのもこのスマートメーター。。
基本的にすべての操作を現地に行かずに遠隔操作で出来ちゃう関係で、物件売買などで売り主、買い主の使用電力の切り替えは今まで以上に簡単に出来るようになったのですが、賃貸の利用者切り替えの際、リフォームしようとしたら一度オーナー負担で電気料金を細かく負担しないといけないんです。。

また、前賃借人が退去して送電を止めちゃうと電力会社は遠隔操作で簡単に送電停止出来るので今までできたリフォーム中の電気利用がいちいち「送電してくれ」と言わないといつまでも電気を流してくれなくなります。

また一番最悪なのが、空室期間中にオーナー負担で電気料金を負担したくないなんてこと言って募集期間中に一切送電させなくて賃貸仲介さんに懐中電灯持参で内見させてるケースもあるようでこれじゃせっかくキレイにリフォームしてもいつでも薄暗い部屋を案内することになり成約率も下がっちゃうんじゃないかと思います。

でこのスマートメーターですが電力会社の話では10年程度で迎える使用期限が過ぎたら順次これに交換するそうですのでオーナーによってはいつの間にかこのメーターに交換されてた、、、なんてこともあるらしく(交換無料で工事予告こそするそうですがスマートメーターに交換されてるとは気が付かない人が多いそうです)今までのアナログメーターのような考え方でいると募集期間中は電気も点かず常に真っ暗、、なんてこともあり得ます。

また、仲介さんによってはこのスマートメーターの知識が無くて「オーナーさん、、電気代払ってないのかな?」と勘違いして物件案内を懐中電灯でやってるなんてとこもあるそうなので自分の物件が今、どんなメーターが付いているかくらいは把握しておいた方が良さそうです。

ただ、募集期間中にずっと通電させるということは空室期間中の電気料金の請求は当然オーナー負担。。。
額こそ所詮基本料金なので大したことないかもしれませんがそこそこの物件規模で空室が増えてしまうとその分経費を圧迫しちゃいますのでこのスマートメーターに切り替わりつつある昨今、、オーナー側もきめ細かい物件管理が必要になってきます。

ところでこのスマートメーターですが、、
情報提供してくれた大家さんに聞くのを忘れてしまったことで一つだけ疑問があります。

遠隔大家さんとかで保有してる遠隔物件で「そういやウチはスマートメーターに変わってるのかなー」と疑問に思ったとき、、現地に行かずとも確認する方法ってあるんでしょうか?(例えばですが、請求書にスマートメーター特有の請求項目が入ってるとか)

実はワタクシの周り、、
スマートメーターに切り替わってる物件はひとつも無いんです。。。。(最近契約した売り物件でも一つも無くてよく知らないんです。。。)

またついでですがこのスマートメーターについてワタクシの説明に間違いがあったり説明不足な部分があったらコメント欄でぜひ教えてください。。(と、今回は週末の読者丸投げ企画になりますw)



素敵なウンチクお待ちしてますなんじゃんw

「瞬間蒸発物件」考察と「仲介業者」の関係


昨日ポチれなかった人は今日ポチると確実に得点になるんですw

こんにちは。

昨今の不動産の高止まりの影響なのか、いわゆる「瞬間蒸発物件」と呼ばれるものはネットに出た瞬間に消えていき、それ以前に仲介さんが抱えた顧客にメール配信した時点で買い付けが何本も入るくらいの勢いで売れていきます。

そうは言っても販売ロットの関係で比較的買える層が少ない3億超えなどはちょっと前の「フルローン攻撃」出来たものが金融機関の「手金20%ありますか?」の反撃を受け、購入計画の大幅な変更を余儀なくされてるので去年よりも売れ行きが落ちてきているのですが、5000万以下で買えそうなロットの物件はいまだにプレーヤーが多いのでこの価格帯の領域では「一番早く情報を得た人間が勝つ」という図式。。。(正確には「一番早く情報を得ると同時に仲介さんにいかに自分が融資を敏速に引けるかをアピール出来るか?」、、、ですけど)

ただこの5000万以下の領域での一棟物件で割安感のある物件を一棟アパートで探すのは結構難しく結局、傾きかけたような築古か入居募集がちょっと厳しいエリアの限りなく全空物件みたいなものを購入し、己の能力でリノベし己の持つ募集スキルを駆使して回せる人だけが有利になってる図式。。。(稀にそんな悪環境であるにも関わらずほとんど手を汚さずに物件を回してる方もいらっしゃいますが、、、単に運がいいってだけかもしれないのでそこはきちっと見極めてください)

こういう物件を買っても自由自在にぶん回せる人にとって、物件情報の速さの優劣というところで買付け順位が決められ融資も楽勝なのに買えなかった、、、と言うケース、、恐らくここ読んでる人のほとんどの方が経験してるんじゃないかと思います。。。

これはちょっと今日の話とは違うのですが、
昔、お客さんから「こんな物件が欲しいから探して」と頼まれてちょうどいい区分レジ物件を見つけたことがあります。

「買いたい条件」としてお願いされていた
①予算
②エリア
③間取り
④インフラ
などすべて満たていたので物件情報を出した瞬間、「あ、これ買います」と10分くらいで買付け書いてもらって元付け業者に電話したのですが「いやー、、この物件はすでにお話が入っていて、、、」とあえなく玉砕ww

ただ、本物件、
ワタクシが物件の物確したのがその買い付けを出す30分前だったので「なんだよ、、こいつも両手仲介じゃないと売らないのかよww」と呆れ果ててしまいました。。(「お話し入ってる人、、話はかなり進んでるんですか?」と念のため聞いたら「えぇ、、週末契約予定です」とまで言われましたwww)

だた運が良かったのは買い付けを入れる前に一度「これから買付け入れますけど」って電話してたこと。。。

えぇ、、本物件、、この時点ではまだ元付け業者も誰が買うのか知らないんです。。

ワタクシ、「これってきっと元付業者が両手欲しさに囲い込んでるんだろうな」と思ってたので買主さんに「この物件、、買主さんがこの元付け業者に直で電話したら買えるかもしれませんよ」と直接この元付業者とやりあうことを勧め、「いかにも元付け会社のHPで物件みたんですけど調」で聞いてもらったところ、、、

案の定、、「いつでも内見可能です」とご返事を賜りました。。。。(こらこらwww)

両手仲介出来るとわかるとこの元付けさん、、
なんと買主さんを家まで車で迎えに来て内見に案内しその足で会社まで連行して「購入申し込み書(申込金10万円)」の書類にサインさせ仮契約までを当日中に終えたそうなのですが、これだとウチの買主さんはウチの仲介を介さずに元付けと直接契約することになり「なんか手数料払えなくなってごめんなさい」ともの凄く恐縮されてしまいました。

そうは言ってもこの物件は買主さんにとってドストライクな物件だしこれ買い逃したら今度はいつまた似たような物件が出てくるかわからない状況でしたので買主さんの「希望の物件を買えた満足度」を考えるとあの時やったことに一片の後悔もありません。。(ま、そりゃちょっとは悔しかったけどw

えぇ、、我々、お金も欲しいですが積み重なった依頼を右から左にどんどん片付けていきたいんです。。。(じゃないとロクに休めないじゃんw)

ちなみにその物件の売値は2300万。。
仲介手数料にすると片手で81万円ですが両手仲介になれば162万円ですからこの手の低ロットな物件だと仲介する苦労を考えると元付けさんも「出来る限り両手仲介で、、」って気持ちになるものわからなくありません。

さて、
話を元に戻しますが、一棟物件で売値が比較的低ロットな物件、、
いかに元付に飛び込むのが有利なのか?ご理解いただけましたでしょうか?ww(時として瞬間蒸発したと思った物件が実はまったく売れていなかったってことがあり得るってことですよww)

例の「狼旅団元付検索サービス」も実はこういう時に使って欲しいのですが、売り物件が元付け業者→客付け仲介経由なんて流れで出された場合、その客付け業者の元付けグリップ度で買えたはずの物件が買えなかったと言う現象がよく起こります。

元付業者から言わせていただくと物確してきた客付け業者の担当くんの話し方で「こいつホントに買えそうな客持ってんのかよ?」と疑うとこから商談をスタートさせてます。(参考までに掛かってくる物確の98%がこれですw)

すでに購入ニーズをちゃんと仲介さんに伝えてある顧客をたくさん抱えている客付け仲介さんってのはとにかく自信たっぷりに「ウチの顧客にぴったりな物件なので持ってる資料あるだけくれ!(届いたその足で速攻で銀行持ち込むからな!)」と矢のような催促を掛けてくるのですがそうじゃない客付け仲介さんは「とりあえずレントロール(だけ)送ってください」と言ってきます。(レントロールだけあればザックリ収支計算出来ちゃうからなんでしょうけど「そこだけ見て何億、何千万の物件を客に紹介してんのかよ」って心配になる我々ですw)

我々、うそでもいいから前者のようなタイプで物確してきて欲しいのですが、PC前に張り付きレインズをリロードしつつ「なんでもいいから積算が出てフルローンが付きそうな物件、、無いかな?」と一日に何百件も検索して物確してる仲介さんあたりだと「あ?売れるかどうかわからないのにいちいち全部の資料取り寄せられっかよww」と言う態度が手の取るようにわかります。

となると当然、前者のような客付け仲介さんを優先して買い付けを受けたくなってしまうのも人情ってもんですしそういう仲介さん経由で飛んできた買主さんであれば信用度も高いですから結果的にそういう仲介さんで物件探しして貰った方が瞬間蒸発物件であっても比較的有利に商談が進められます。(「あっちの業者はいつも口ばっかで面倒だから物確してきたら全部お断りしていいよ」と密かに業者リストを作ってる仲介さんも実は少なからず存在しますゆえw)

しかしそんな「業者リスト」に登録されちゃいそうな業者さんだと物確の時点で受けるこちらも信用してませんから(事実、レントロールだけ請求って仲介さんとの成約率ってメチャメチャ低いですからw)運悪くこういう仲介さんから物件情報を出された日にはその時点で他社仲介より競争力が失われていることが多いです。(同日買付け貰っても「うーん、、この業者だと振り回されて終わる可能性が高いからなー」と前者の方を優先しちゃうときもありますw)

とは言え、一般の投資家さんがこの「業者リスト」になっちゃうような仲介さんかどうかを見分ける手立てってのはなかなかありません。(どこの仲介さんも「ウチはプロの投資専門不動産屋です」って言いますからw)

対策として「この物件買いませんか?(えぇ、いい物件出たんですよww)」って連絡があった時、レントロールと収支計算書だけなんて間抜けな売り込み掛けてきた仲介さんとそこそこその資料をどかっと送ってくる仲介さんで見分けるってところが一番最初に取り掛かることなんですが、、、これだとまだ資料が乏しい状態で出てくる未公開物件みたいなのには対応できません。(そういうのって下手するとヤフーマップに「ここ」って印が付いててそこにメモ書きみたいに物件情報が走り書きされたりしますからwww)

ま、今の時点でこの未公開物件を考えちゃうと話が進みませんので(ってかこんなタイプの未公開情報は元付けから出てくることばっかりなので客付け仲介を論ずる時には不要かもしれません)端折りますが、要するに相対する客付け仲介さんの能力というか「普段の行い」次第ではホントに買えるはずだった物件が他社経由の買主にさらわれることも多いんです。

そのために買い付け入れようとしたけど客付け仲介から「あー、、この物件、、もう何本も買付け入ってるようですよ」とか言われたら諦めるのではなくこの仲介さんに見切りを付けつつ、元付けを探し出して直接「あのー御社のHP見たんですけど」とか「売りに出てると効いて管理会社に聞いたら御社が仲介さんだって聞いたんですけど」や、、あとは堂々と「融資もOKだったのに仲介さんがもう売れちゃったって言われたので念のため確認しにきました(だってワタクシ、融資ガンガン通るクチですもんw)」と「ワタクシは両手仲介出来る買主ですよ」とアピールしつつ再アタックすることをお勧めします。

ま、それでもホントに買い付けが何本も入っていればホントにダメですけど、これをやるかやらないではちょっと結果も違ってくるのでダメ元でもチャレンジしてみてください。。

しかもこの作戦、、
今回はダメでも元付け仲介さんは「この買主は積極的に物件を買いに来た融資属性の高い客(要するに決定力のあるお客)」と認識してくれることも多いので次回ブツ上げした際には優先的に紹介してくれる可能性も大幅アップしますし、こんなの繰り返してればあちこちの元付けから媒介依頼された物件を優先的に取り寄せられる、、、なんてことが可能になってきます。

それともう一つ、、最後のダメ押しで「あ、ワタクシ、一般の投資家ですけど瑕疵担保免責、現況渡し上等でございますので(タンボの意味も熟知しておりますと言うのも可w)」と付け加えておけば買い取り業者よりも若干買い取り目線が高い分、優先的に物件情報を回して貰える可能性が高くなるんです。

不動産物件を買う時に毎回毎回仲介さんから「今回も瞬間蒸発しちゃいましたねー」と言われてる方、、
失敗してもそれほど敵を作ることもない作戦ですのでモノは試しで一度チャレンジしてみてください。。

長くなりましたが本日はここまでです。。。


仲介にもいろんな種類があるってことを覚えて欲しいんじゃんw

ゼンチンフェア最終日に寄せて。。。(行ってないけどw)


本日は多忙につき手短な更新になりますw(なので手短にポチってくださいw)

こんにちは。

狼旅団で送り込んだ諜報員の話では今年のゼンチンフェアの来場者が鬼のような数だったらしいです。。。

ゼンチン側の事前告知が凄かったのか(今年は初めてうちにも案内状が届きましたからw)はたまた本当に不動産投資家さんが激増してるのか、、よくわかりませんが出店ブースが年々ショボくなっていくわりに来場者が多かったというのは事実の模様です。(セミナーもかなりの立見席が出たとか出ないとか。。。)

我々不動産業者から言わせていただくと不動産投資家さんが増えるというのは商売上非常に都合がいいのですが、人として考えるとこういうフェアで不動産投資を煽るのはちょっとかわいそうな気がします。(ハウスメーカーとかが出店してた時代も地方から観光バス借り切ったまさにアゴアシ付きで来場してる人がいましたがあの人たち、、ここ数年はあまり見かけません。。)

ただ、現在不動産投資で頑張っている人にとってはこういうフェアは貴重な情報収集源ですので新製品とか新しいリノベネタとか実際に触れて見る恰好な機会だったと思うとこういうフェアは年一ではなくもっとたくさん開催していただきたいとも思います。

そう思ってたら先日、旅団系大家さんから耳寄りな情報がありました。
「オオカミさん、、賃貸フェアだけが不動産系のフェアじゃないって知ってました?」

聞けばこのビックサイトではこのゼンチンフェア以外にもリフォームフェアとかキッチン用品に特化したフェアだの不動産投資家であれば一日いても飽きないイベントが結構開催されてるそうなんです。。

そう言われてワタクシ、、
こちらのビックサイト年間スケジュールなるPDFを開いてみたのですが、、、

例えば
8月25日~28日には「ジャパン建材フェア」なるものがあります。

さらに調べていくと、、
10月16日~17日には「不動産ソリューションフェア」

また12月13日~15日には「建材EXPO」
なるものが開催されます。

ゼンチンは不動産投資家全般向けですがちょっと手慣れた大家さんであればこっちの方が専門色が強く本当に知りたいこともこっちのほうが上なんじゃないかと思います。(但し専門色すぎるのでどうやって一般人が潜り込むかが課題ですw)

ただ出店者側は取引先を探すために出店してるはずなので一般の大家さんでも事前に潜り込み方を調べれば案外簡単に潜入出来そうな気もするのでゼンチンだけに限らずこういう別のフェアにも出掛けてみては、、と思います。

ちなみにこの団員さん、、
ここだけの話、、ゼンチンには興味が無いけどこういう別のフェアにはちょくちょく潜入して旬のネタを仕入れて実際に自分の物件に応用してるそうです。

いつも言うことですが投資って常に他人を出し抜かないと先行者利益的な大儲けはなかなか出来ません。

情報を制する者は世界を制する(なんだそれww)ではないですが、意外なところに美味しい情報落ちてるもんなのでぜひご活用くださいw。


ってこんな話をゼンチン最終日の18時に書いちゃうと来年はゼンチン様から招待状すら来なくなっちゃうかもしれませんねwww

そんなゼンチンセミナー、、
潜入してた団員からの報告によると
①去年派手に出展してたブースがいきなり1/3の規模に縮小されどこになるのかわかりにくくなった
②似たような製品ばっかりの展示だったので(特に今年は宅配ボックスが多かったそうです)見るものが少なくなった
③なんとなく2階の方が大家さんにとっては居心地が良かった
④人気セミナー聞くための場所取りとディズニーのパレードの場所取りとほぼ同じな気がするw
⑤国内不動産投資の会社より海外不動産投資の会社の方が多かった
などなど聞きかじりましたが、、

今年は忙しくてフェアに行けなかったワタクシのためにこの他で何かあれば教えてください。。。



せめてマン〇チャオの社長のセミナーがどんな内容だったのかくらいは知りたいんじゃんw(with スワさんw