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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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不動産バブル崩壊ってホントに来るのかよ?ww


今日は丹精込めて書きましたのでいつもより多めにポチってくださいw

こんにちは。

金融機関の新規融資が12兆2800億円を突破し以前の不動産バブルなんかよりも融資規模が過去最大になり「そろそろ不動産バブル崩壊か?」と言われ始めて結構月日も経ちました。(安値で物件拾いたい我々としてはそろそろ痺れが切れてきましたw

しかし依然として融資に積極的な金融機関も多く、「不動産バブル崩壊とか言ってるやつもいるけどやっぱ融資受けれる今のうちに物件を買い進んだ方がいんじゃね?」と思う人も増えて来てるようで相変わらず昨今の不動産投資セミナーの客の入りも多いと耳にします。


そんな方に今日はここでBGMに「ロンドン橋」を挟んでみますw

不動産投資は転売などで売却益を得る目的ならいざ知らず、他の投資と違って基本的に家賃をいただいてCFを稼ぐビジネスモデルですから建物が古くなって競争力が年々減少するに伴って家賃も下落することを考えると業績次第で価値が何倍にも値上がりする可能性のある株式投資などとは性格も異なります。

すなわち、保有物件のインカムを増やすことは困難だと考えると、高値で買えば買うほど得られるCFは減りちょっとしたオーナー側のミステイクでプラスだったCFがたちまちマイナスになる危険要素を孕んでいるってことです。(規模の大きいRC物件などが一番危険要素が高いと言われているのもこれが理由の一つです)

そんな不動産物件の高値ゾーンにいるのが現在でその値は金融機関の融資姿勢で決まっていますから金融機関が他の融資先が無くて不動産投資したい人にジャブジャブ融資してるうちは物件価格もこの高値ゾーンを維持することになります。

それでもまだ「不動産の投資やってセミリタイアしたい」という需要は減りませんから過去の売値なんか知らない素人投資家さんからしたら都内で築30年くらいの利回り7%のRC物件が売りに出されると買付けが殺到し瞬間蒸発するのも無理もない話じゃないかと思います。

なんて感じで業界の古株ぶって「5年前は都内の築30年くらいのRCなんて10%切った物件情報が来たら全部ゴミ箱行きでしたよ」なんて言おうものなら「そんな過去の安い時代の話を持ち出されても今とは違うじゃんw」とバカにされるのがオチですからあまり言いませんが、、、

居住用賃貸の投資利回りが下がったからと言って違う賃貸形式(借地権ボロ戸建てだのシェアハウスだの民泊だのコインランドリーだの)に賃貸収入の活路を見出さなきゃいけなくなってる時点でかなり危険水域に達してると理解した方が早いんじゃないか、、とも思います。(最近、あまり毒吐いてないので久しぶりに毒吐かせていただきます。。。)

過去の事例から考えて不動産の価格と言うのは大体10年周期で上下動を繰り返しているんですが、別に10年キッカリで上下動しているわけじゃありません。(なのでリーマンショックから10年経った今くらいが危険だと括っちゃいけませんw)

さて、そんな不動産バブルの崩壊ですが平成4年頃に起きたバブル崩壊と平成18年ころに起きたバブル崩壊では原因が異なっているのはご存知だと思います。

参考までに書いておきますがおおよそこんな感じじゃなかったかと思います。(ワタクシの感覚で書いてるので多少間違ってるかもしれませんw)

平成4年版
株価高騰でお金が余り投機資金が一斉に不動産に流れ込み、銀行融資も土地の値上がり神話に乗り過ぎて乱脈融資が流行り需要を遥かに上回る価格で取引されるようになり「これじゃマイホームが買えねーよ」という世論の高まりで日銀が慌てて水道の蛇口を締めた(総量規制と言います)。

この総量規制の実施によりいきなり銀行融資が止まってしまい慌てた投資家がパニックを起こし不動産が投げ売り状態になり不動産の価値が大幅下落した。(と言うより元の実需が買えそうな相場に戻ったw)


平成18年度版
世界中の金融バブルに伴い外国の法人投資家あたりから物件評価の違う形が持ち込まれ日本の不動産の価値が収益性で評価されるのが流行りだし、それにともない外国の巨大ファンド勢が大挙して来日。(横文字系物件評価用語が使われだしたのもこの頃ですw)

ここでも大量の海外投資マネーが日本の不動産に一気に流入して古い商業ビルと取り壊して新しい建築物を建てて自社系のファンド会社に売却して運用利益を配当するビジネスモデルが大流行りになり国内の転売業者が地上げ、転売を繰り返し「とにかく商業地で土地がデカければ高値で売れると」金融機関を巻き込んで無茶苦茶な融資合戦に発展。。(これをマネて日本の新興系マンデベも自社ファンドを立ち上げて自社で建築→自社系ファンドへ売却なんてスキームを考え出してそこから新築区分レジを大量に売りはじめ上場した新興マンデベ乱立w)

末期は金融機関も「建てないで転売するだけなら融資は絞るよ」とか言い出してたがお構いなしにあれこれ逃げ道を考えたファンド勢はお構いなしにこのスキームでデカくなったがアメリカのサブプライムという債権が実はとんでもない債権だと発覚して信用度が一気に低下してアメリカの金融機関がバタバタと飛び始め当時日本でブイブイ言わしてた海外ファンド勢が一斉に撤退。。

日本の金融機関でもこの手の債権を持っていたのかこれが原因で国内の不動産融資が一気に止まり新興系デベが次々に破たんしやっぱり投げ売り状態になり動産の価値が大幅下落した。(当時、毎日のように発表される上場企業のIR情報見て「お、今度はこのABC系の会社が飛ぶんじゃね?」と予想する毎日でしたw)



で、参考までに書いておきますが、、

平成19年以降平成24年くらいまで
このファンド会社の破たんでバルク売りなんて売り方で投資用物件が大量放出されたおり、たまたまサラリーマン向けに融資を始めてた都銀某銀行のおかげで格安で物件をフルローン購入出来た一般投資家が出現、、。

サラリーマンが億単位の融資を受けて不動産投資が出来る環境が出来始め同時に指南本も普及しこの頃に不動産投資に目覚めた人はほとんどが億単位の資産形成が可能になった。(出始めの「光速投資」なんてやった人はめちゃくちゃ儲かったんじゃないかとw)

この途中で例のス〇ガ様がバンバン融資してた木造物件への融資をストップしたため木造物件を仕込んで転売しようとしてた一般投資家が出口を失って一瞬ですがこの木造物件の価格暴落局面がありましたが同じ県にある某地銀さんが木造物件に耐用年数超えの融資を積極的に始めまたもや不動産物件全体の価格底上げ状態になり現在に至る。。。(そりゃ耐用年数ブッチして融資すれば高値高騰化するのも無理はありませんw)


どのような形であれ金融機関が融資をストップすると不動産価格が下落するってのはおわかりだと思いますが次回の不動産バブル崩壊は今までのプロ系業者が飛ばされるパターンではなく初めて一般投資家さんが飛ぶケースになります(融資残高の融資属性で一番多いのが今回はこの一般の方なんです)

なので我々、いつか起こるであろう「次回不動産バブルの崩壊」がどんな形で端を発してどんな末路になるのかさっぱり予想出来ません。(だってホントに初めてのケースですもんw)

とは言え、経済に詳しい人とかだとおおよその予測は付いているんじゃないかと思いますが、今の世の浮かれ具合を見てると多くの人が「まだ大丈夫、まだ大丈夫」なんて思ってるうちにドカーンとその崩壊がやって来てあっという間に飲み込まれまさに「すごく注意してたけどホント、逃げる間もなくやられたよ、、w」という状態になるんじゃないかと。。。

ちなみに過去二回のバブル崩壊はほとんどのプロの人でも見抜けずに渦に飲み込まれていきました。(個人的にはF1のスポンサーまでやってたレイ〇ンハウス(赤城興産)と広島のアー〇ンさんがほぼ瞬間的に資金がショートして破たんしたのが一番の驚きでしたっけw)

果たして不動産にあまり手慣れていない一般投資家さんがどこまでこの渦に耐えられるのでしょうか?(どこで渦が発生するかもわかんないし)



と、今日のブログネタ、、
ワタクシが5年後にこのブログ見てどこまで正しく予測が出来たかの備忘録でもあるのでそんなに気にしなくでくださいw



ってか大〇建託が増収増益、ス〇ガの株価急上昇って時点で「なにかがおかしい」って話なんじゃんw