プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
05 | 2017/06 | 07
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -
検索フォーム

さて、、、どっち買います?w


【お知らせ】
先日募集した「お茶会」ですが、、
コメント欄に募集定員以上のお申し込みがありましたので抽選とさせていただきます。
当選した方には今週末までにメールにてご連絡させていただきますので宜しくお願いいたします。


こんにちは。

不動産投資家さんって平日は本業がある関係で土日に物件を見に行ってるのか知りませんが、月曜日の朝になると決まって「オオカミさん、こんな物件があるんですけどどう思います?」って相談が飛んできます。(月曜の午前中は大抵この相談で始まるのが定番です)

こんな物件高騰期なのでワタクシに相談されても、もろ手をあげて「をを!これは買いじゃないですか?ww」と言いたくなる物件は少ないですがどこで見つけてくるのか、、そんな中でも時々「こいつに買わせないでウチで買ってしまおうか?」と思える物件が相談の遡上にあがります。(そういう物件を相談されると我々「この人の融資が飛びますように」と帝釈天にお参りに行くウチの会社は超ブラック企業ですww

そんな中飛んできたのがこの物件。。

物件A
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築24年のRC造
売値 1億後半
表面利回り 9%
現況 満室

物件B
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 1億後半(但し物件Aよりは安い)
表面利回り 11%
現況 2部屋空き

まぁ、要するに174坪の敷地に同じようなRC造が3年の時間差を置いて2棟建ってるわけですが、容積もほぼ同じで違うところと言えば、物件Aはずっと満室状態が続いていたので部屋のリノベがあまりなされていない点。。(18部屋中11部屋は昭和チックな間取りと設備です)

しかし建物Bは利回り11%でありながら地主案件特有の「オーナーからの養分欲しさに管理会社が不要なリノベまでやってしまった物件」で18部屋中、15部屋がリノベ済。。

また細かいところで物件Aはタイル張りに対して物件Bは塗装壁(吹き付けタイルの玉吹いて押さえ後にトップコート仕上げ)で同じ敷地に並んでいる物件でありながら見た目は物件Aに軍配があがります。(だから物件Aは常に満室経営なんでしょう)

この物件の売り主さん、、
両方売るのであれば「こんなの両方買っちゃえよ」とアドバイスしたいところなのですが、相続の関係でどちらか一棟を売りたいので「どっちか欲しい方を選べ」となってるそうで「オオカミさん、、これどっちを買った方がいいですかねー」てな塩梅。。(どうでもいいけど朝っぱらからあまりに贅沢な悩み相談してんじゃねーよww

ただ、ワタクシどうも気になるのですが、

この物件二棟、、

タイル張りだとか築年数に微妙に違いがあれどこの利回りの差はなんですか?(これだけで利回り3%も違うのはちょっとあり得ません)

「いや、、実はですねー」
とこの相談者さんがおっしゃるにもう一つ違うことがあるそうなんです。。

ところでここをご覧の方ってこの賃貸募集広告を覚えてますか?


ん?このオバQのアイコンはなんだ?www

えぇ、、今から4年前に業界を騒然とさせた歴史的賃貸募集広告なのですが
「告知事項あり」だとか「心理的瑕疵物件」なんてわかりにくい表現を「部屋で人が死んだことを示すアイコンをオバQで一目でわかりやすくした」という画期的な募集広告です。。。(後にも先にもこのアイコン使った業者さんは見たことありませんが当時、この広告は業界の語り草になったものですw)

実はこの物件二棟のうち利回りが11%ある方の物件、、こんなスペックなんです。

物件B
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 17000万円
表面利回り 11%
現況 2部屋空き
    おばけ付き←NEWw

よく、物件で人が亡くなってしまい「心理的瑕疵物件」として扱われる物件は数多く存在しますがこの物件は違うんです。。

本当におばけが出るそうなんです。。。

そのおばけが出るという部屋、、
現況ではこの物件を管理する会社の社員さんが「格安な賃料」で借りてるそうなのですがその社員さん、、

時々、ユニットバスに入ってるとそのお風呂のドアを「コンコン」とノックされたり、部屋でテレビを見てるといきなり左腕を冷たい手で掴まれたり、クローゼットの奥から覗き込む初老の方の視線とばっちり合ったりするそうです。会社から「頑張ってなんとか2年住んでくれ」と言われてるそうで「いやー、、時々視線が合うおじいちゃんとのシェアハウス状態なんですよーww」と明るく言ってたそうですwww

物件住所を教えて貰いましたがその住所を例の「大島てる」で調べたら確かに炎マークに「告知事項あり」と書いてあり span style="font-size:large;">なにか事件があったんだろうなー、、ってのはわかります。(しかもその部屋に共同で棲むおじいちゃんが何か言いたそうなのでこの物件の過去を調べなくてもおおよそのことはこの社員さんもわかるそうです)


自分の物件にこんなマーク付けられたら殺意を抱くこと間違いなしですよw

「と言うことでオオカミさん、、おばけ付きとおばけ無しのどっちを買ったらいいんでしょうかねー?」

単にCFを追求したいなら物件Bを選べばいいと思うのですが、大島てるに載ってる以上将来的な出口戦略で面倒なことも起こりそうです。(実際に我々業者でもこのサイトに載ったために売値を下げてしまった仲介さんもいますから)

しかし物件Aは出口戦略の局面ではタイル張りだし、築年数も物件Bよりは新しいので有利ですが肝心のCFで劣るのは事実。。(ってか下町とは言え、平成4年築のRCレジが9%の利回りで買えるんだからいいじゃねーかよって言いたいワタクシでもあります)

さーて、、一体どっちが得なんでしょうか?(個人的にはおばけがどうのよりも外壁とかのコンデションの方が気になるんですけど)



ちなみに今日の相談ですが、、

いろいろ話してるうちに買主はどっち買ってもいいって話になり本ブログのコメント欄の意見の多い方を選ぶことになりました。。(ホントにホントですよw)

と言うことで買主さん、、
ここ見てどっち買うか決めるそうですので皆さまの忌憚のないご意見をお待ちしています。。(ってかそんな選び方でホントにいいのかよ?ww)




どうせなら「オオカミさんちに譲ってあげて」ってコメントを待ってるんじゃんw